Achat immobilier : le préjudice doit être certain pour obtenir réparation


Le préjudice subi par l'acheteur d'un bien immobilier doit avoir un caractère certain, et non potentiel, pour qu'il obtienne réparation. Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 8 juillet 2015 rappelle ce principe dans une affaire où un diagnostic erroné n'a pas décelé une infestation de termites.  

Le préjudice de l’acheteur doit être certain pour obtenir réparation

Vous voulez demander des comptes au vendeur de votre nouveau logement ? Pour obtenir satisfaction, vous devez pouvoir prouver que le préjudice dont vous pensez être victime est bien réel, et non potentiel. Dans un arrêt rendu le 8 juillet 2015, la Cour de cassation réaffirme ce principe dans une affaire concernant un logement infesté de termites. Les acquéreurs étaient avisés de la présence de termites mais un diagnostic technique erroné n’a pas permis d’établir l’état avancé d’infestation, forçant les acheteurs à réaliser des travaux pour remédier à la situation.

La ristourne incertaine ne créé pas préjudice

Concrètement, cet arrêt détermine qu’un acheteur ne peut pas invoquer la diminution de prix qu’il aurait éventuellement négocié auprès du vendeur pour faire reconnaître son préjudice. En effet, celui-ci doit présenter un caractère certain : ainsi, la Cour de cassation a remis en cause une partie du jugement de la cour d’appel de Montpellier rendu en septembre 2013 qui affirmait que si les acheteurs avaient connu précisément l’état d’infestation du logement, ils auraient négocié une baisse de prix équivalente au coût des travaux de réparation. Autrement dit, l’argument « Si j’avais su, j’aurais fait baisser le prix » ne tient pas aux yeux de la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire français.

Mais les acquéreurs ont tout de même obtenu gain de cause. Le dossier de diagnostic technique fourni aux acheteurs comprend en effet un document « relatif à la présence de termites dans le bâtiment ». Comme le rappelle la Cour de cassation, « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ». De plus, comme des travaux ont dû être réalisés par les acheteurs suite à cette erreur, la Cour de cassation affirme que ceux-ci constituent un préjudice matériel et financier certain. Dès lors, les acquéreurs vont obtenir réparation auprès du diagnostiqueur et de son assureur.

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