Droit de préemption : les documents exigibles du propriétaire


Un décret paru au Journal Officiel du 24 décembre 2014 détermine les documents pouvant être demandés à un propriétaire, selon sa situation, pour l'application du droit de préemption de son logement lorsqu'il décide de le mettre en vente. Le droit de visite du logement est également précisé.  

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Les contours légaux du droit de préemption se précisent. Un décret publié au Journal Officiel du mercredi 24 décembre 2014 précise en effet la liste des documents qui peuvent être demandés aux propriétaires de logements qu’une collectivité locale compte acquérir une fois le bien mis en vente. Une publication qui tombe à point nommé alors que la Mairie de Paris a identifié 257 immeubles et près de 8.000 logements susceptibles d’être achetés en priorité de la sorte dès 2015.

Cas général

Lorsqu’une zone ou un immeuble est désigné comme susceptible d’être préempté, le propriétaire d’un logement doit faire une déclaration à la mairie une fois le bien mis en vente. Plus généralement, il aura fixé les conditions de vente avec un acquéreur potentiel. Suite à cette déclaration, la collectivité locale titulaire de l’option d’achat prioritaire dispose de deux mois pour s’en servir. Si elle ne réagit pas dans le temps imparti, elle renonce à son droit et le propriétaire peut conclure la vente avec l’acquéreur qu’il aura trouvé.

Durant ce délai de deux mois, la collectivité doit demander une liste de documents au propriétaire, en premier lieu desquels le dossier de diagnostic technique. De même, le vendeur devra indiquer la superficie du bien et fournir « les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble ».

Copropriétés anciennes

Pour les copropriétés de plus de 15 ans, un diagnostic technique de l’état du gros œuvre, de la façade et des canalisations peut être demandé. Ces éléments constitueront le futur diagnostic technique global de la copropriété rendu obligatoire par la loi Alur sur le logement à compter de 2017.

SCI

Si le logement mis en vente était détenu par une société civile immobilière (SCI), les statuts à jour de la SCI pourront être demandés. Même chose pour « les livres et documents » ainsi que « le rapport de reddition de compte » établis pour le dernier exercice social. En l’absence de ces deux documents, « un état certifié par le gérant établissant la composition de l’actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos » devra être transmis.

Cas particuliers

D’autres documents peuvent être demandés en fonction de la localisation du logement : s’il se situe dans une zone particulière, des documents supplémentaires peuvent être demandés, comme le document d’information sur la pollution des sols et celui relatif aux risques technologiques ou naturels.

Enfin, le cas échéant, le propriétaire doit également fournir l’acte constitutif de la servitude.

Le propriétaire peut refuser la visite

Un autre décret publié le 24 décembre 2014 précise les conditions de visite du logement préempté. La demande de visite par le titulaire du droit doit être formulée par écrit au propriétaire ou à son mandataire. Le propriétaire peut ensuite accepter ou refuser la visite, toujours par écrit. En l’absence de réponse huit jours après la réception de la demande, le refus est tacite. Si le propriétaire accepte la visite, celle-ci se tient dans les 15 jours suivant la réception de l’acceptation. Il devra être présent ou représenté sur place lors de la visite.