Immobilier : l’acheteur récupère son dépôt de garantie s’il y a refus d’assurance emprunteur


Les juges de la cour d'appel de Toulouse ont donné raison à un couple d'acheteurs qui souhaitait récupérer leur dépôt de garantie versé lors du compromis de vente. Même si la condition suspensive relevait exclusivement de l'obtention du prêt et non de celle d'une assurance emprunteur. Explications.  

L'acheteur peut récupérer son dépôt de garantie versé lors du compromis de vente si on lui refuse une assurance emprunteur.

Le refus d’assurer un prêt immobilier constitue bel et bien une clause suspensive de la vente d’un logement. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de la Toulouse dans un jugement rendu le 6 juillet 2015.

Dans l’affaire examinée, un couple avait signé un compromis de vente pour l’acquisition d’une maison avec les vendeurs. La vente était donc conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Comme l’usage le veut, un dépôt de garantie d’une valeur de 5% du prix de vente (8.900 euros pour 178.000 euros) a été versé aux vendeurs le jour de la signature du compromis. En attendant la signature définitive de l’acte authentique de vente, cette somme est restée sur le compte bancaire du notaire.

Deux mois plus tard, les acheteurs ont reçu une offre de prêt de leur établissement bancaire. Problème : ils reçoivent dans le même temps une lettre qui leur stipule un refus dassurance emprunteur de la part de l’assureur partenaire de leur banque. Si l’établissement bancaire a donné une acceptation de principe au prêt, l’octroi définitif du crédit immobilier dépendait de la souscription d’un des deux acquéreurs à l’assurance emprunteur de la banque. Or l’assureur ayant refusé de couvrir ce prêt en raison de graves problèmes de santé chez l’un des deux acheteurs, l’accord de prêt tombe.

Délai de rétractation de 10 jours sauf condition suspensive

Faute de pouvoir assurer leur prêt, les acquéreurs ont donc demandé la restitution de leur dépôt de garantie auprès des vendeurs, qui ont refusé. La cour d’appel de Toulouse a donné raison aux acheteurs, jugeant que la défaillance de la condition suspensive n’était pas de leur propre fait. En effet, ces derniers ont bel et bien déposé une demande de crédit auprès de leur banque conforme aux conditions prévues dans le compromis de vente, l’acceptation ou non d’assurer le prêt n’étant pas dépendante d’eux. Ainsi, en vertu de l’article L 312-16 du code de la consommation qui dispose que « lorsque la condition suspensive prévue n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit », les acheteurs ont récupéré leur dépôt sans aucun frais.

Attention, cette affaire est l’occasion de rappeler que toute signature d’un compromis de vente et dépôt d’une garantie engage l’acheteur. Si l’acquisition est exclusivement subordonnée à la condition suspensive d’obtention de prêt et que l’acheteur a l’accord de sa banque et une assurance emprunteur, il ne pourra se dérober que dans le délai légal de 10 jours* après réception de la notification de l’avant-contrat, autrement dit du compromis de vente. Mieux vaut donc être certain de son achat.

*Ce délai a été porté à 10 jours contre 7 jours auparavant par la loi Macron.

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