Le refus de prêt immobilier pas forcément suspensif de la promesse de vente

En matière d’achat immobilier, la rédaction de la promesse de vente demande un soin tout particulier. Un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 20 novembre 2013 est venu rappeler cette évidence aux acheteurs et vendeurs.

L’affaire traitée est relativement simple : l’acheteur et le vendeur signent un compromis de vente « sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt au taux maximum de 4,75% ». L’acheteur, cherchant à souscrire un crédit immobilier dans de meilleures conditions, se voit refuser sa demande de prêt à 4,20% par la banque BNP Paribas. Dès lors, il demande à faire jouer la condition suspensive de la promesse de vente afin de se libérer de l’achat immobilier. Pour rappel, il est légalement possible d’annuler une vente immobilière lorsque l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un prêt pour financer son achat : le délai légal minimum pour obtenir un crédit immobilier est fixé à un mois après la signature du compromis de vente.

Dans cette affaire, le vendeur dénonce alors une instrumentalisation des conditions suspensives de vente. Il reproche à l’acheteur d’avoir demandé à obtenir un taux de crédit inférieur à celui inscrit dans la promesse de vente, contrevenant ainsi aux conditions fixées dans le compromis.

La cour d’appel de Versailles avait donné raison à l’acheteur dans un arrêt du 27 septembre 2012. Selon elle, le seul fait de chercher à obtenir un meilleur taux de crédit immobilier ne constituait pas un manquement de la part de l’acheteur et ne pouvait dès lors par entraîner la mise en jeu de la clause pénale. Cette dernière prévoit une pénalité pour l’acheteur ou le vendeur qui se rétracte dans des conditions non prévues dans le compromis de vente. La pénalité s’élève en général à 10% du prix de vente.

Mais la Cour de Cassation a pris le parti inverse, estimant que l’acheteur n’avait pas rempli son obligation de rechercher un financement en phase avec les conditions inscrites dans la promesse de vente. La Cour a donc cassé le jugement et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel de Versailles. De quoi rappeler, s’il en était besoin, l’importance toute particulière que demande la rédaction d’un compromis de vente.