Terrain à bâtir : les règles à connaître pour acheter un terrain constructible

Par Loic Farge
SEO & traffic strategist : Camille Radicchi

Acheter un terrain pour y construire son nouveau logement est un projet qu’il faut étudier avec soin. Avant de s’engager, il faut notamment vérifier la constructibilité du terrain, se pencher sur les règles en matière d’urbanisme et connaître les étapes de la procédure de signature de la vente.

Terrain constructible : définition et critères

Un terrain constructible est une parcelle de terrain susceptible d’accueillir une ou plusieurs constructions neuves.

Pour être considéré comme constructible, un terrain doit répondre concomitamment à plusieurs critères :

  • il doit être juridiquement habilité à recevoir une construction : ce critère est notamment défini par le plan local d’urbanisme (PLU), qui permet de connaitre la destination autorisée des sols et les modalités de construction
  • il doit avoir les capacités physiques de recevoir une construction : la nature du sol et du sous-sol doit permettre de supporter le poids et les charges de la future construction, mais aussi de garantir la sécurité des occupants
  • il doit être viabilisé : il doit pouvoir être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voies d’accès au terrain (notamment pour les engins et matériaux de construction) et, par la suite, à la plupart sinon à tous les réseaux classiques (eau potable, électricité, gaz, assainissement collectif, téléphone…).

Dès lors que tous ces critères sont réunis, un terrain peut être constructible. A contrario, si l’une de ces conditions cumulatives est absente, le terrain devient non constructible.

ATTENTION : le terme de « terrain à bâtir » (qui n’existe en réalité qu’en droit fiscal, mais pas dans le droit de l’urbanisme) est souvent utilisé pour évoquer un terrain constructible. Pourtant, des éléments permettent de distinguer ces deux notions. D’abord, un terrain à bâtir est forcément nu (hormis des bâtiments dont l’état les rend impropres à un quelconque usage : ruines, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti…), tandis qu’un terrain constructible peut déjà comporter une ou plusieurs constructions. Ensuite, contrairement à un terrain à bâtir, un terrain constructible n’est pas forcément viabilisé.

Terrain isolé ou dans un lotissement : deux possibilités d’achat

Les terrains constructibles proposés à la vente pour faire construite une habitation neuve se distinguent principalement en fonction de leur situation. Il s’agit :

  • soit d’un terrain en secteur diffus (il se trouve hors lotissement, donc isolé)
  • soit d’un terrain en lotissement (il constitue un lot, fruit d’une division d’un terrain unique en plusieurs parcelles)

Achat d’un terrain constructible en secteur diffus

La plupart des terrains sont achetés en diffus. On parle aussi de terrains isolés, dans la mesure où ils sont situés hors lotissement (et non qu’ils se trouvent au fin fond de la campagne ou éloignés des administrations ou des commerces !). Le terrain est vendu seul et séparément. Contrairement à un lotissement, il n’est pas le résultat d’une division d’un bien existant.

L’avantage majeur de ce type de terrain réside dans la liberté de choix qu’il offre (configuration et emplacement du terrain, choix du constructeur, possibilités plus grandes en termes de construction architecturale de la future maison). Les seules limites à respecter demeurent celles liées aux règlements (d’urbanisme, entre autres) et à ses propres capacités financières.

En revanche, l’achat d’un terrain diffus impose de nombreuses démarches à son acquéreur. Ces terrains isolés sont généralement non viabilisés, les travaux de raccordement aux divers réseaux (eau, électricité, téléphonie…) entraînant un surcoût. Il faut également, entre autres, vérifier la nature du sol et consulter les servitudes de passage.

Acquisition d’un terrain constructible en lotissement

C’est l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme qui définit clairement le lotissement : « La division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

En d’autres termes, un terrain à vendre est qualifié de « terrain en lotissement » lorsqu’il émane d’un terrain unique divisé en plusieurs lots (parcelles), lesquels doivent accueillir de futures constructions. Ces lots sont vendus à des particuliers dans le but d’y construire des maisons individuelles neuves.

En lotissement, le propriétaire détient le sol sur lequel la maison est construite. Une différence de taille avec la copropriété puisque, dans ce cas, la totalité du terrain sur lequel les habitations sont érigées appartiennent à la copropriété.

Contrairement à l’achat d’un terrain diffus, devenir propriétaire d’un terrain en lotissement apporte un certain nombre de garanties. L’acquéreur est certain que le vendeur lui propose d’acheter :

  • un terrain constructible (au sens légal et technique, avec notamment une étude du sol approfondie)
  • un terrain viabilisé (il est raccordable aux divers réseaux, ne restera donc plus qu’à effectuer les branchements avec la maison)
  • un terrain délimité (le bornage a été effectué par un géomètre expert dûment habilité)

En revanche, vu que l’on acquiert un terrain prêt à bâtir, le choix du constructeur n’est pas forcément libre. Outre la relative proximité avec des constructions voisines, il faut aussi se plier au règlement et au cahier des charges rédigés par le lotisseur. Cela laisse aussi moins de liberté sur le rendu de la maison, puisqu’il faut respecter des prescriptions architecturales très précises pour assurer une cohérence urbanistique au lotissement.

Comment trouver un terrain constructible à acheter ?

La quête d’un terrain constructible constitue la première des étapes pour qui veut se lancer dans un projet de construction de maison. Et c’est rarement une chose facile. Il existe néanmoins une multitude de pistes pour trouver la parcelle idéale.

Parmi les interlocuteurs à privilégier, on peut citer (liste non exhaustive) :

  • les agences immobilières
  • les notaires
  • les constructeurs de maisons individuelles
  • les aménageurs lotisseurs détenteurs de terrains équipés et viabilisés
  • les promoteurs constructeurs d’habitations groupées
  • les maires (ils connaissent les particuliers souhaitant vendre un terrain)
  • les courtiers en prêt immobilier, qui peuvent être au courant dès qu’un terrain est disponible sur le marché

Il est également conseillé de consulter les petites annonces des magazines gratuits ou des sites spécialisés en immobilier, mais aussi de passer une annonce (gratuite ou payante) par le biais de  ces supports. Il ne faut pas hésiter à parler de son projet de construction, et par conséquent de sa recherche de terrain, à son entourage. Autre canal à ne pas négliger : le bouche-à-oreille, qui permet de connaître les terrains locaux situés près de chez soi.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un terrain pour construire

Les règles d’urbanisme en vigueur

Pour savoir si un terrain est constructible ou non, il convient avant tout de s’informer sur les règles d’urbanisme en vigueur. Cela passe, principalement, par la consultation de certains documents à la mairie de la commune sur lequel le terrain se trouve. Il s’agit :

  • du plan local d’urbanisme (PLU) : le remplaçant du plan d’occupation des sols (POS) permet de connaître la destination autorisée des sols et les modalités de construction applicables sur le territoire concerné (aspect architectural des constructions, hauteur maximale des bâtiments…)
  • du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) : lorsque le plan relève de la communautés d’agglomération ou de la communauté de communes
  • de la carte communale : elle délimite, pour les petites communes qui n’ont pas élaboré de PLU, les zones constructibles et non-constructibles
  • du certificat d’urbanisme : ce document d’information permet de vérifier les limitations au droit à la propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique…)
  • du cadastre : il répertorie les parcelles de terrain construites ou non des communes françaises et renseigne sur leur superficie

ATTENTION : la consultation de ces documents permet d’obtenir des réponses à un instant T. Le caractère constructible ou non du terrain peut évoluer à tout moment, au gré des évolutions désirées par la commune ou l’intercommunalité.

L’état du sol et les risques environnementaux

Déterminer la nature du sol est une étape essentielle avant l’achat d’un terrain constructible. Un terrain attesté constructible n’implique pas une qualité du sol assurée. Il convient donc de faire appel aux services d’un géomètre pour vérifier si le terrain n’est pas trop rocailleux, trop argileux ou trop calcaire (sans quoi il faudra le réhabiliter).

Depuis le 1er octobre 2020, la vente de terrains non bâtis constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles impose un nouveau diagnostic obligatoire (étude géotechnique préalable), afin de détecter les risques de mouvements de terrain liés à la sécheresse ou à la réhydratation des sols argileux. Deux arrêtés – l’un est paru au Journal Officiel du 6 août 2020, l’autre au JO du 15 août 2020 – précisent cette disposition prévue par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan).

Il ne faut pas non plus hésiter à demander à la mairie le plan de prévention des risques naturels (PPRN). Ce document signale si le terrain se situe dans une zone à risque (inondations, incendies, glissements de terrain, avalanches…).

Le propriétaire d’un terrain situé en zone sensible doit, par ailleurs, fournir au futur acheteur un état des risques et pollution (ERP). Ce document liste les possibles aléas naturels, miniers ou technologiques, ainsi que le niveau de potentiel radon (un gaz radioactif d’origine naturelle) et le degré de pollution des sols.

Les éventuels travaux de viabilisation

Si le terrain constructible se situe en dehors d’une zone habitée (en zone rurale ou semi-rurale, notamment), il faut prévoir le financement de l’accès à différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone…). En effet, un terrain à bâtir n’est pas forcément viabilisé. Le coût de cette viabilisation dépend de la distance du terrain par rapport aux réseaux.

Dans le cas où la parcelle n’est pas raccordée à l’assainissement collectif, il faut là encore envisager un budget pour s’équiper d’un système d’assainissement autonome.

Les limites du terrain et les servitudes

Avant de faire l’acquisition d’un terrain constructible, il convient d’en connaître les limites exactes. Cela passe par une opération de bornage, effectuée par un expert-géomètre. Le procès-verbal de bornage qu’il établit permet de définir matériellement et juridiquement les limites réelles du terrain. Une opération qui évite une action en nullité de la vente pour cause d’erreur de superficie

Par ailleurs, il faut vérifier la présence (ou l’absence) de servitudes. Grâce au cadastre, il est possible de savoir si le terrain possède ou non des servitudes privées. Cela concerne, par exemple, le droit de passage dont bénéficie le voisin. Ainsi, si le terrain empiète sur le droit de passage de sa parcelle, des travaux supplémentaires doivent être réalisés.

Mais le terrain peut également être soumis à des servitudes d’utilité publique, comme le passage de canalisations ou de câbles, ou des projets de voiries ou de transports en commun.

La procédure d’achat d’un terrain constructible

L’achat d’un terrain à bâtir passe par plusieurs étapes. Elles impliquent que l’acheteur respecte une procédure bien définie vis-à-vue de propriétaire qui vend sa parcelle.

L’offre d’achat faite au vendeur

Une fois son choix arrêté sur un terrain à bâtir, le potentiel acquéreur doit en premier lieu faire une offre d’achat au vendeur. Cette opération, non obligatoire, consiste à mettre une option sur la parcelle pendant un certain délai.

L’offre d’achat peut être formulée de manière orale, ou par mail (simplement de formaliser les échanges entre les deux parties). Dans ce cas, elle n’engage pas l’acheteur, surtout s’il hésite encore à investir dans le terrain. Elle n’engage pas non plus le vendeur, qui peut toujours proposer le terrain à un autre acheteur.

Mais l’acheteur peut aussi formuler une offre d’achat de façon écrite, via une lettre ou courrier postal. Dans ce cas, elle constitue un acte juridique. Si le vendeur accepte l’offre par écrit, l’acheteur s’engage à acheter le terrain à bâtir.

La signature d’un compromis de vente

La deuxième étape, qui survient après l’acceptation de l’offre par le vendeur, est la signature d’un compromis de vente. Il fixe la totalité des modalités et les formalités de la vente finale qui sera effectuée quelques semaines plus tard chez le notaire.

Non obligatoire, mais indispensable, le compromis de vente de terrain a une portée plus contractuelle que l’offre d’achat : cet avant-contrat scelle sur le papier un accord entre le propriétaire du terrain (le promettant) et l’acheteur (le bénéficiaire). Il est signé quand les deux parties prenantes ont la certitude de vouloir aller au bout de la transaction. Sa rédaction par un professionnel du droit (le notaire) est vivement conseillée.

Le compromis de vente d’un terrain à bâtir, rédigé par un notaire ou par les deux parties, peut prendre deux formes au choix :

  • un acte sous seing privé (il est réalisé par des tiers n’ayant pas la qualité d’officier public du notaire)
  • un acte authentique (la forme obligatoire si le compromis de vente a une durée supérieure à 18 mois)

La signature du compromis de vente s’accompagne, en général, du versement d’une somme d’argent appelé indemnité d’immobilisation (souvent compris entre 5 et 10% du montant total de la transaction). Elle s’impute sur le prix lors de la vente finale.

Si l’achat concerne un terrain situé dans un lotissement, le délai de rétractation offert à l’acquéreur est fixé à dix jours après la signature du compromis de vente (loi Macron du 6 août 2015 et article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Si le terrain est situé hors d’un lotissement (terrain insolé), aucun droit de rétractation n’est prévu par la loi. En revanche, les deux parties ont la possibilité d’ajouter ce délai, avec une clause complémentaire dans le contrat.

L’acheteur dispose du délai contractuel – mentionné dans la promesse de vente ou figurant dans la clause complémentaire – pour renoncer à l’acquisition du terrain. Il doit le signifier par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception envoyé avant la date butoir.

ATTENTION : la rupture d’un compromis de vente d’un terrain peut entraîner des dommages et intérêts.

Les frais sur l’achat d’un terrain à bâtir

Les frais de notaire

Si le vendeur du terrain à bâtir a demandé à son notaire et à celui de l’acheteur de collaborer à la rédaction de l’acte authentique, des « frais de notaire » doivent être acquittés (ils sont, par défaut, régler par l’acheteur).

Leur montant dépend en particulier du prix de vente du terrain. En moyenne, ces frais représentent 7% du prix total du terrain. Ils couvrent les droits de mutation, les honoraires du notaire et les frais d’enregistrement de l’acte.

La taxe d’aménagement

Que l’on achète un terrain constructible en terrain diffus (terrain isolé) ou au sein d’un lotissement, il faut régler la taxe d’aménagement. Cette taxe d’urbanisme est exigée pour toute construction qui nécessite une autorisation d’urbanisme, comme un permis de construire.

Les frais de raccordement

Si le terrain acquis n’est pas viabilisé, il faut prévoir un budget pour le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, à l’assainissement collectif et (de plus en plus souvent) à la fibre optique.

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il convient d’évaluer au plus près le coût prévisible de la viabilisation du terrain. Cela suppose notamment de prendre en compte la distance qui sépare le terrain des principaux équipements ou réseaux publics. En toute logique, plus elle est longue, et plus le coût du raccordement est élevé.

Selon les communes, diverses taxes aux raccordements peuvent éventuellement s’ajouter, comme la participation pour le financement de l’assainissement collectif (PFAC) et la taxe locale d’équipement (TLE).

Très variables, les frais de raccordement peuvent, selon le site SeLoger, avoisiner 5.000 euros pour un terrain situé au sein d’un quartier pavillonnaire (déjà bien desservi par les différents réseaux). Une facture qui peut dépasser 10.000 euros, voire 15.000 euros, si le terrain est très isolé ou s’il présente une configuration difficile.

Terrain à bâtir et taxe foncière

Lors de l’acquisition d’un terrain à bâtir, l’acheteur doit s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). L’administration fiscale prend le 1er janvier comme date de référence de la situation du propriétaire (le promettant). C’est lui est redevable de la totalité de la taxe, même s’il cède le bien en cours d’année.

Mais il est courant que lors d’un achat, le vendeur et l’acheteur prévoient un accord sur une répartition «prorata temporis » (c’es-à-dire en proportion du temps) du paiement de la taxe.

Quel délai entre l’achat du terrain et la construction ?

Combien de temps peut-on garder un terrain sans construire après l’avoir acquis ? Il n’y a pas d’obligation de se lancer immédiatement dans des travaux de construction de son logement après l’achat d’un terrain constructible.

Il est donc possible de garder un terrain à bâtir nu tant que la parcelle reste constructible, après obtention d’un permis de construire. Mais comme le précise le Code de l’urbanisme, il faut « entreprendre » les travaux dans les trois ans suivant l’obtention du permis. Le délai de validité est, en effet, de trois ans, avec deux prolongations possibles d’un an chacune.

En conséquence, l’acheteur dispose en théorie d’un délai de cinq ans (trois ans de validité initiale du permis de construire, et deux prolongations d’un an) pour commencer les travaux. Mais la demande de prolongation du délai pour réaliser les travaux de construction ne peut être effectuée que si les règles d’urbanisme n’ont pas évolué depuis l’obtention du permis de façon défavorable à l’égard de l’acquéreur.

En revanche, il n’existe pas de délai pour terminer les travaux.

ATTENTION : il existe certains cas de figure où cette règle du « acheter pour bâtir plus tard » ne s’applique pas. D’abord, lorsqu’une obligation de construire est assujettie à la vente du terrain. Cela peut aussi être le cas de certains terrains à bâtir vendus en lotissement ou quand une commune conditionne l’attribution de parcelles à un délai de construction contractuel (associé à une pénalité de payer en cas de non-construction, voire à une annulation de la vente). Dans tous les cas de figure, ces obligations doivent clairement figurer dans le compromis et l’acte notarié.

Acheter un terrain constructible sans construire, est-ce possible ?

L’acheteur d’un terrain à bâtir n’a, en règle générale, aucune obligation de faire construire sur une parcelle qu’il a acquise s’il ne le souhaite pas. Toutefois, pour limiter ce cas de figure, certaines municipalités appliquent une taxe sur un terrain constructible qui reste vierge de toute construction.

Il faut savoir que le risque principal est qu’après l’achat d’un terrain constructible est qu’il passe en non-constructible. Seul le permis de construire peut permettre de « bloquer » ce caractère constructible pendant trois ans (le délai initial d’un permis).

À NOTER : un acheteur décidé depuis le début à acquérir un terrain sans vouloir bâtir son logement a tout intérêt à se tourner vers les offres de terrains non constructibles. Déjà pour une raison de coût : un terrain non constructible est bien moins cher du mètre carré qu’un terrain constructible.

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