Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : définition
DMTO, impôt sur la mutation au profit des collectivités
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont un impôt partagé entre les départements, les communes et l’État (de façon ultra-minoritaire) lors des transactions immobilières, aussi appelées mutations immobilières. C’est la raison pour laquelle les DMTO sont aussi nommés « impôt sur la mutation ».
À l’occasion de l’achat d’un logement (maison ou appartement), cet impôt sur la mutation calculé sur la base du prix de vente est à payer. Cet impôt correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui comprennent deux taxes :
- la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux
- la taxe communale additionnelle à la taxe de publicité foncière et aux droits d’enregistrement
Des taxes additionnelles peuvent s’ajouter, comme la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière prélevée au profit de la région d’Île-de-France, au taux de 0,6%, visant les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et de stockage.
Ces DMTO, aussi appelés « impôt sur la mutation », constituent une large partie de ce que l’on appelle communément les frais de notaire. Le prélèvement des DMTO est effectué par le service de la publicité foncière, pour le compte du département et de la commune où se situe le logement.
La rémunération du notaire (tarif proportionnel au montant de la transaction, selon un barème prévu par arrêté ministériel) est également prélevée au moment de la signature de l’acte authentique. Mais cette somme est à distinguer des DMTO, bien que le terme de frais de notaire soit fréquemment employé (à tort) pour désigner l’intégralité des frais d’acquisition.
En d’autres termes, ce que l’on appelle habituellement les frais de notaire comprend, pour une transaction dans l’ancien :
- essentiellement des taxes perçues au profit des collectivités (80 à 85% des frais d’acquisition)
- et une part minoritaire revenant au notaire.
Immeubles et droits immobiliers soumis aux droits de mutation à titre onéreux
Les DMTO visent toutes les ventes immobilières et transactions assimilées, portant sur les biens et droits suivants :
- bien immobilier ancien (appartement, immeuble entier)
- bien immobilier neuf
- terrain à bâtir
- usufruit d’un immeuble
- nue-propriété d’un immeuble
Fixation du taux de droits de mutation chaque année
Le taux des droits de mutation à titre onéreux est variable d’un département à l’autre.
Le taux de DMTO peut en principe changer chaque année, sur délibération du conseil départemental. Les conseils départementaux votent le taux tous les ans pour une application pour les transactions réalisées sur la période du 1er juin de l’année au 31 mai.
Le taux de droit commun (taux de base) de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement sur les transactions immobilières est fixé par la loi (article 1594 D du CGI) à 3,80% du prix d’achat.
Toutefois, cet article de loi permet aux conseils départementaux de moduler ce taux, celui-ci pouvant atteindre 1,20% au minimum et 4,50% au maximum.
En pratique, on constate peu de changements de taux d’une année sur l’autre. La précédente vague de modifications de taux est intervenue à partir de mars 2014, sous François Hollande, lorsque les départements ont été autorisés à relever leur taux jusqu’à 4,5% du prix d’achat. La plupart ont profité de cette faculté, conduisant à un relèvement du taux de taxation au maximum prévu par la loi, dans la quasi-totalité des départements.
Ce même mécanisme s’applique depuis le 1er avril 2025 : le taux maximum de taxation est relevé à 5% pour trois ans.
Hausse des DMTO 2025-2028
Une hausse inscrite dans la loi de finances pour 2025
Une hausse des taux des droits de mutation à titre onéreux s’applique depuis avril 2025. L’ancien Premier ministre Michel Barnier avait annoncé, le 15 novembre 2024, lors des Assises 2024 des départements de France, un relèvement temporaire (sur une période de trois ans) du taux maximum, désormais plafonné à 5% contre 4,5% auparavant. Sont concernés les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
« Nous proposons de relever le plafond des droits de mutation à titre onéreux que vous percevez (en parlant des départements, NDLR), avait déclaré l’ancien chef du gouvernement. Nous le ferons sur une période de trois ans à hauteur de 0,5%. Nous ferons le bilan à l’issue. Ce relèvement sera volontaire. Il dépendra de votre décision. Il représente une ressource potentielle de 1 milliard d’euros ».
Les départements sont libres de voter ce taux maximum ou non.
Cette mesure a été reprise dans le texte du projet de loi de finances pour 2025 issu du compromis trouvé entre députés et sénateurs en commission mixte paritaire les 30 et 31 janvier 2025.
La mesure, définitivement adoptée le 6 février 2025, est entrée en vigueur à la suite de la promulgation de la loi de finances (LF) pour 2025, publiée au Journal officiel du 15 février 2025 (elle figure à l’article 116 de ce texte).
Pour l’acheteur, cette augmentation représente un surcoût :
- de 1 000 euros pour un bien d’une valeur de 200 000 euros
- de 1 250 euros pour un bien d’une valeur de 250 000 euros
- de 1 500 euros pour un bien d’une valeur de 300 000 euros
- de 2 000 euros pour un bien d’une valeur de 400 000 euros
📌 À noter
Les primo-accédants échappent à cette hausse. Lorsque le logement constitue pour l’acquéreur une première propriété et qu’il devient sa résidence principale, le taux de droit commun voté par le département continue de s’appliquer, soit 4,50% dans les départements concernés. Est considéré comme primo-accédant l’acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat, sans condition de ressources.
Hausse des DMTO : la liste des départements concernés
Le tableau ci-dessus contient la liste des départements ayant voté en faveur d’une augmentation temporaire de 0,5 point maximum de leur taux de DMTO, ainsi que la date d’entrée en vigueur du nouveau taux de DMTO (la mise à jour se fait au fur et à mesure des votes des conseils départementaux).
Les DMTO où le taux reste stable
Au 1er juin 2026, onze départements ou collectivités n’appliquent pas la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), en vigueur de façon temporaire aux actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Ce refus ne signifie pas que les conseils départementaux de ces collectivités ne pourront pas voter une évolution de leur taux lors des prochains votes annuels sur le sujet.
Les départements qui n’ont pas modifié leur taux de DMTO depuis avril 2025 figurent dans le tableau ci-dessus (la mise à jour se fait au fur et à mesure des votes des conseils départementaux) :
Taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement, quelles différences ?
La taxe de publicité foncière est l’une des composantes des droits de mutation à titre onéreux. La taxe de publicité foncière est à payer sur les actes notariés constatant des mutations immobilières, lors de leur publication au service de la publicité foncière. La taxe de publicité foncière concerne uniquement les mutations soumises à la formalité fusionnée (formalité unique de publicité foncière en vigueur depuis la loi du 26 décembre 1969).
Les droits d’enregistrement sont quant à eux prélevés lorsqu’une transaction n’est pas constatée par un acte ; ils ne concernent que les opérations soumises à la formalité de l’enregistrement.
La taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement sont soumis au même tarif : les taux d’imposition sont identiques.
Taux des DMTO actualisés le 1er juin
La date d’entrée en vigueur des nouveaux taux des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière fixés par les départements est fixée au 1er juin de chaque année pour les douze mois glissants suivants, soit au 1er juin 2026 pour la période du 1er juin 2026 au 31 mai 2027. Les hausses votées au titre du relèvement temporaire à 5% suivent un calendrier propre, complété par la loi de finances pour 2026. La date d’application du nouveau taux dépend du jour où le conseil départemental transmet sa décision à la préfecture. Si le département la transmet entre le 16 avril et le 30 novembre 2026, le nouveau taux s’applique aux actes de vente signés à partir du 1er janvier 2027. S’il la transmet entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, le nouveau taux s’applique à partir du premier jour du deuxième mois suivant. Par exemple, une décision transmise le 10 janvier 2027 s’applique aux actes signés à partir du 1er mars 2027.
Taxe de publicité foncière à taux réduit dans le neuf
Les DMTO pèsent davantage sur les logements anciens. Pour l’immobilier neuf, seule une taxe de publicité foncière de 0,715% est prélevée sur le prix de vente hors taxes. Ce taux réduit de DMTO est prévu à l’article 1594 F quinquies du CGI (Code général des impôts).
C’est la raison pour laquelle on dit souvent que les « frais de notaire » sont réduits pour l’achat d’un bien immobilier neuf.
Ce taux réduit est réservé aux acquisitions soumises à la TVA (acquis en Vefa / « sur plans » ou déjà construit auprès d’un promoteur immobilier). Ainsi, un appartement neuf achevé depuis moins de 5 ans vendu par un particulier (donc non soumis à TVA) est soumis au taux de taxe de publicité foncière au taux de droit commun.
À noter : en plus de la taxe de publicité foncière, l’acquéreur doit payer une contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,1% de la valeur du bien hors taxes.
Qui paye les droits de mutation à titre onéreux sur un achat immobilier ?
Dans la grande majorité des cas, les DMTO (nom technique de l’impôt sur la mutation), sont à la charge de l’acheteur du bien immobilier. Il s’agit de la règle, à laquelle il est possible de déroger. Il est néanmoins possible de réaliser une vente « acte en main » dans le cadre de laquelle le vendeur s’engage à payer la fiscalité et les frais de notaire.
DMTO 2026 : taux des droits de mutation à titre onéreux par département
Source : DGFiP – droits d’enregistrement (impots.gouv.fr)
La liste ci-dessus récapitule les taux des DMTO pratiqués dans les départements de France métropolitaine ainsi que dans les DOM. Ces taux sont applicables au 1er juin 2026 (source : impots.gouv.fr). Ils restent en principe valables jusqu’au 31 mai 2027. Un département peut toutefois voter en cours d’année la hausse temporaire à 5%, selon le calendrier présenté plus haut.
Les DMTO varient selon les départements. Dans la plupart des cas, ils sont fixés au maximum autorisé jusqu’au 31 mars 2028, soit 6,32%, ou 5,81% pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale. Ce prélèvement se décompose en trois parties :
- La part des DMTO reversée au département (entre 3,80 et 5%)
- La part des DMTO reversée à la commune (1,20% systématiquement)
- Le prélèvement perçu par l’État au titre des frais d’assiette et de recouvrement (2,37% du montant revenant au département).
Au 1er juin 2026, 88 départements ou collectivités appliquent le taux de 5%. Dernier changement en date : Mayotte a relevé son taux départemental de 3,80% à 4,50% au 1er juin 2026.
Exemple de calcul des droits de mutation
Un couple d’acheteurs achète une maison ancienne dans la Sarthe au prix de 200 000 euros. Dans ce département, les DMTO s’élèvent à 6,32%. Le couple doit donc payer environ 12 640 euros de DMTO. Ce montant ne comprend que la fiscalité immobilière et ignore la rémunération du notaire. Si les deux acheteurs sont primo-accédants et que la maison devient leur résidence principale, le taux de 5,81% s’applique : les DMTO atteignent alors environ 11 620 euros.
Pour un achat au même prix d’acquisition effectué dans l’Indre (DMTO de 5,09%), le coût total des DMTO atteint 10 180 euros.
Taux réduit de DMTO dans l’ancien : les départements concernés
Au 1er juin 2026, sur 100 départements ou collectivités (la Corse et l’Alsace étant chacune comptées comme une collectivité unique, la métropole de Lyon étant distinguée du Rhône), 88 appliquent le taux de 5% et 11 le taux de 4,50%. Seule l’Indre (36) affiche encore un taux réduit de DMTO, au taux de 3,80%. Le Morbihan et Mayotte ont relevé leur taux, respectivement à 5% au 1er mai 2025 et à 4,50% au 1er juin 2026, contre 3,80% précédemment.
Note de l’auteur : le taux de 3,80% correspond en fait au taux normal de DMTO mais son caractère ultra-minoritaire lui donne l’apparence d’un taux réduit
Chaque département peut en outre adopter une réduction du taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement dans deux cas de figure visant la vente d’un logement occupé :
- vente par lots (ou vente à la découpe) déclenchant le droit de préemption du locataire
- vente d’un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d’un immeuble après exercice par l’un des locataires du droit de préemption
Cette réduction peut conduire à ramener le taux de DMTO à un minimum de 0,70%.
Au 1er juin 2026, seul un département a opté pour un taux réduit de DMTO dans ce cadre : les Hautes-Pyrénées, avec un taux de 3,80% contre 4,50% pour les autres transactions immobilières. La Savoie applique par ailleurs un taux réduit de 4% aux acquisitions de biens qui constituent une première propriété pour l’acquéreur.
Abattements et exonérations de DMTO
Exonérations des droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière
Les textes de loi prévoient plusieurs exonérations de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière. Les transactions entrant dans le champ de ces exonérations ne sont donc pas taxables aux DMTO.
Les exonérations visant les particuliers sont les suivantes :
- ventes de logements réalisées par les organismes HLM ou par les sociétés d’économie mixte (article 1594 G du CGI)
- contrats de bail à réhabilitation (article 1594 J du CGI)
La plupart des autres exonérations concernent des acteurs institutionnels. Une majorité de départements applique une exonération de DMTO sur les ventes de logements HLM.
20 départements exonèrent les baux à réhabilitation de DMTO au 1er juin 2026 :
- Aisne
- Calvados
- Charente-Maritime
- Doubs
- Haute-Garonne
- Landes
- Haute-Loire
- Loire-Atlantique
- Lot
- Lot-et-Garonne
- Oise
- Pas-de-Calais
- Hautes-Pyrénées
- Bas-Rhin – Collectivité européenne d’Alsace
- Haut-Rhin – Collectivité européenne d’Alsace
- Saône-et-Loire
- Var
- Yonne
- Essonne
- Hauts-de-Seine
Abattements sur les DMTO : diminution de la base imposable
Chaque conseil départemental peut diminuer la base imposable des transactions soumises aux DMTO en votant des abattements fiscaux, en application de l’article 1594 F ter du CGI. Il s’agit d’une faculté offerte aux conseils départementaux, le vote d’un abattement est donc facultatif.
Cet abattement vise uniquement les logements et les garages et chaque département peut décider de limiter le champ de l’abattement fiscal aux acquisitions de biens situés dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).
Le montant de l’abattement est fixé légalement à 7 600 euros minimum et à 46 000 euros maximum et peut atteindre les montants suivants :
- 7 600 euros
- 15 200 euros
- 22 800 euros
- 30 400 euros
- 38 000 euros
- 45 600 euros
- 46 000 euros
Au 1er juin 2026, seul le Calvados applique un tel abattement, d’un montant de 46 000 euros, limité aux zones de revitalisation rurale. Dans les ZRR du Calvados, la part taxable aux droits de mutation des transactions immobilières est réduite du montant de l’abattement.
Ainsi, pour l’acquisition d’un corps de ferme dans le Calvados en zone de revitalisation rurale pour un prix d’achat de 150 000 euros, la valeur taxable du bien aux DMTO est de 104 000 euros (150 000 – 46 000).
Recettes de DMTO : statistiques
Les recettes fiscales tirées des droits de mutation à titre onéreux ont atteint les montants suivants ces dernières années :
- 2025 : 16,703 milliards d’euros, + 18,5% vs n-1
dont recettes pour les départements : 11,87 milliards d’euros
- 2024 : 14,093 milliards d’euros, – 13,6% vs n-1
dont recettes pour les départements : 9,86 milliards d’euros
- 2023 : 16,308 milliards d’euros, – 20,6% vs n-1
dont recettes pour les départements : 11,40 milliards d’euros
- 2022 : 20,541 milliards d’euros, + 3,1% vs n-1
dont recettes pour les départements : 14,60 milliards d’euros
- 2021 : 19,975 milliards d’euros, + 24,5% vs n-1
dont recettes pour les départements : 14,35 milliards d’euros
- 2020 : 16,05 milliards d’euros, – 1,9% vs n-1
dont recettes pour les départements : 11,31 milliards d’euros
- 2019 : 16,36 milliards d’euros, + 10,1% vs n-1
dont recettes pour les départements : 11,50 milliards d’euros
- 2018 : 14,86 milliards d’euros, + 5,1% vs n-1
dont recettes pour les départements : 11,52 milliards d’euros
- 2017 : 14,15 milliards d’euros, +16,3% vs n-1
- 2016 : 12,17 milliards d’euros
Sources : rapports de l’Observatoire des finances et de la gestion publique locales (DGCL)
