Droits de mutation à titre onéreux 2018-2019 : taux, immeubles concernés, calcul

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Au moment d'acquérir une maison ou un appartement ancien, l'acheteur doit payer des impôts sous la forme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), regroupant taxe de publicité foncière et droits d'enregistrement. Le taux de ces DMTO, souvent appelés frais de notaire, varie selon le département.

Droits de mutation à titre onéreux 2017
 

Sommaire

- Droits de mutation à titre onéreux : définition
- Taxe de publicité foncière à taux réduit dans le neuf
-
Qui paye les droits de mutation à titre onéreux sur un achat immobilier ?
- Droits de mutation à titre onéreux : taux par département
- Exemple de calcul des droits de mutation
- Taux réduit de DMTO dans l'ancien
- Abattements et exonérations de DMTO

Droits de mutation à titre onéreux : définition

DMTO, taxes à l'achat d'un bien immobilier au profit des collectivités

A l'occasion de l'achat d'un logement (maison ou appartement), des impôts calculés sur la base du prix de vente sont à payer. Ils sont désignés sous le terme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et comprennent deux taxes :
- la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d'enregistrement départementaux
- la taxe communale additionnelle à la taxe de publicité foncière et aux droits d'enregistrement

Des taxes additionnelles peuvent s'ajouter, comme la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière prélevée au profit de la région d'Ile-de-France, au taux de 0,6%, visant les locaux à usage de bureaux les de locaux commerciaux et de stockage.

Ces DMTO constituent une large partie de ce que l'on appelle communément les frais de notaire. Le prélèvement des DMTO est effectué par le notaire chargé d'officialiser la transaction, qui reverse ensuite la somme au département et à la commune où se situe le logement.

La rémunération du notaire (tarif proportionnel au montant de la transaction, selon un barème prévu par arrêté ministériel) est également prélevée au moment de la signature de l'acte authentique. Mais cette somme est à distinguer des DMTO, bien que le terme de frais de notaire soit fréquemment employé (à tort) pour désigner l'intégralité des frais d'acquisition.

En d'autres termes, ce que l'on appelle habituellement les frais de notaire comprend (pour une transaction dans l'ancien) essentiellement des taxes perçues au profit des collectivités (80 à 85% des frais d'acquisition) et une part minoritaire revenant au notaire.

Immeubles et droits immobiliers soumis aux droits de mutation à titre onéreux

Les DMTO visent toutes les ventes immobilières et transactions assimilées, portant sur les biens et droits suivants :
- bien immobilier ancien (appartement, immeuble entier)
- bien immobilier neuf
- terrain à bâtir
- usufruit d'un immeuble
- nue-propriété d'un immeuble

Fixation du taux de droits de mutation chaque année

Le taux des droits de mutation à titre onéreux est variable d'un département à l'autre.

Le taux de DMTO peut en principe changer chaque année, sur délibération du conseil départemental. Les conseils départementaux votent le taux tous les ans pour une application pour les transactions réalisées sur la période du 1er juin de l'année au 31 mai. Ainsi, les taux actuellement en vigueur sont valables du 1er juin 2018 au 31 mai 2019.

Le taux de droit commun (taux de base) de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement sur les transactions immobilières est fixé par la loi (article 1594 D du CGI) à 3,80% du prix d'achat.

Toutefois, cet article de loi permet aux conseils départementaux de moduler ce taux, celui-ci pouvant atteindre 1,20% au minimum et 4,50% au maximum.

En pratique, on constate peu de changements de taux d'une année sur l'autre. La dernière vague de modifications de taux est intervenue en 2016-2017 sous François Hollande, lorsque les départements ont été autorisés à relever leur taux jusqu'à 4,5% du prix d'achat. La plupart ont profité de cette faculté, conduisant à un relèvement du taux de taxation au maximum prévu par la loi dans la quasi-totalité des départements.

Taxe de publicité foncière à taux réduit dans le neuf

Les DMTO pèsent davantage sur les logements anciens. Pour l'immobilier neuf, seule une taxe de publicité foncière de 0,715% est prélevée sur le prix de vente hors taxes. Ce taux réduit de DMTO est prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI (Code général des impôts).

C'est la raison pour laquelle on dit souvent que les « frais de notaire » sont réduits pour l'achat d'un bien immobilier neuf.

Ce taux réduit est réservé aux acquisitions soumises à la TVA (acquis en Vefa / « sur plans » ou déjà construit auprès d'un promoteur immobilier). Ainsi, un appartement neuf achevé depuis moins de 5 ans vendu par un particulier (donc non soumis à TVA) est soumis au taux de taxe de publicité foncière au taux de droit commun.

A noter : en plus de la taxe de publicité foncière, l'acquéreur doit payer une contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,1 % de la valeur du bien hors taxes.

Qui paye les droits de mutation à titre onéreux sur un achat immobilier ?

Dans la grande majorité des cas, les frais de notaire, et donc les DMTO, sont à la charge de l'acheteur du bien immobilier. Il s'agit de la règle générale. Il est néanmoins possible de réaliser une vente « acte en main » dans le cadre de laquelle le vendeur s'engage à payer la fiscalité et les frais de notaire.

DMTO 2018-2019 : taux des droits de mutation à titre onéreux par département

Les DMTO varient selon les départements. Dans la plupart des cas, ils sont fixés au maximum légal, soit 5,81%. Ce prélèvement se décompose en trois parties :

- La part des DMTO reversée au département (entre 3,80 et 4,50%)
- La part des DMTO reversée à la commune (1,20% systématiquement)
- La part des DMTO perçue par les départements reversée à l'Etat (2,37% du montant perçu par le département systématiquement).

La liste suivante récapitule les taux des DMTO pratiqués dans les départements de France métropolitaine ainsi que dans les DOM. Ces taux sont en vigueur du 1er juin 2018 au 31 mai 2019 (source : Impots.gouv.fr) .

- Ain : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Aisne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Allier : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Alpes-de-Haute-Provence : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Hautes-Alpes : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Alpes-Maritimes : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Ardèche : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Ardennes : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Ariège : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Aube : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Aude : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Aveyron : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Bouches-du-Rhône : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Calvados : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Cantal : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Charente : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Charente-Maritime : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Cher : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Corrèze : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Collectivité Territoriale de Corse : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Côte-d'Or : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Côtes-d'Armor : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Creuse : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Dordogne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Doubs : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Drôme : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Eure : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Eure-et-Loir : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Finistère : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Gard : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Haute-Garonne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Gers : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Gironde : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Hérault : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Ille-et-Vilaine : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Indre : 3,80% (DMTO globaux : 5,11%)
- Indre-et-Loire : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Isère : 3,80% (DMTO globaux : 5,11%)
- Jura : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Landes : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Loir-et-Cher : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Loire : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Haute-Loire : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Loire-Atlantique : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Loiret : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Lot : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Lot-et-Garonne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Lozère : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Maine-et-Loire : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Manche : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Marne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Haute-Marne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Mayenne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Meurthe-et-Moselle : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Meuse : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Morbihan : 3,80% (DMTO globaux : 5,11%)
- Moselle : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Nièvre : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Nord : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Oise : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Orne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Pas-de-Calais : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Puy-de-Dôme : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Pyrénées-Atlantiques : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Hautes-Pyrénées : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Pyrénées-Orientales : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Bas-Rhin : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Haut-Rhin : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Rhône : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Haute-Saône : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Saône-et-Loire : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Sarthe : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Savoie : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Haute-Savoie : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Paris : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Seine-Maritime : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Seine-et-Marne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Yvelines : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Deux-Sèvres : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Somme : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Tarn : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Tarn-et-Garonne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Var : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Vaucluse : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Vendée : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Vienne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Haute-Vienne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Vosges : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Yonne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Territoire-de-Belfort : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Essonne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Hauts-de-Seine : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Seine-Saint-Denis : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Val-de-Marne : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Val-d'Oise : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Guadeloupe : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Martinique : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Guyane : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- La Réunion : 4,50% (DMTO globaux : 5,81%)
- Mayotte : 3,80% (DMTO globaux : 5,11%)

Exemple de calcul des droits de mutation

Un couple d'acheteur achète une maison ancienne dans la Sarthe au prix de 200.000 euros. Dans ce département, les DMTO s'élèvent à 5,81%. Le couple doit donc payer environ 11.620 euros de DMTO. Ce montant ne comprend que la fiscalité immobilière et ignore la rémunération du notaire.

Pour un achat au même prix d'acquisition effectué dans l'Isère (DMTO de 5,11%) en dehors d'une zone de revitalisation rurale, le coût total des DMTO atteint 10.220 euros.

Taux réduit de DMTO dans l'ancien : les départements concernés

Sur 100 départements ou collectivités (la Corse étant désormais comptée comme une collectivité unique), 96 départements ont décidé de conserver le taux maximum de DMTO, soit 4,50%.

Seuls quatre départements affichent un taux réduit de DMTO, 3 en France métropolitaine et un Outre-mer, au taux de 3,80% :
- l'Indre (36)
- l'Isère (38)
- le Morbihan (56)
- Mayotte (976)

Note de l'auteur : le taux de 3,80% correspond en fait au taux normal de DMTO mais son caractère ultra-minoritaire lui donne l'apparence d'un taux réduit

Chaque département peut en outre adopter une réduction du taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement dans deux cas de figure visant la vente d'un logement occupé :
- vente par lots (ou vente à la découpe) déclenchant le droit de préemption du locataire
- vente d'un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble après exercice par l'un des locataires du droit de préemption

Cette réduction peut conduire à ramener le taux de DMTO à un minimum de 0,70%.

Pour la période du 1er juin 2018 au 31 mai 2019, seul un département a décidé d'opter pour un taux réduit de DMTO dans ce cadre : les Hautes-Pyrénées, avec un taux de 3,80% contre 4,50% pour les autres transactions immobilières.

Abattements et exonérations de DMTO

Exonérations des droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière

Les textes de loi prévoient plusieurs exonérations de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière. Les transactions entrant dans le champ de ces exonérations ne sont donc pas taxables aux DMTO.

Les exonérations visant les particuliers sont les suivantes :
- ventes de logements réalisées par les organismes HLM ou par les sociétés d'économie mixte article 1594 G du CGI)
- contrats de bail à réhabilitation (article 1594 J du CGI)

La plupart des autres exonérations concernent des acteurs institutionnels.

Une majorité de départements applique une exonération de DMTO sur les ventes de logements HLM.

20 départements exonèrent les baux à réhabilitation de DMTO :
- Aisne
- Calvados
- Charente-Maritime
- Doubs
- Haute-Garonne
- Landes
- Haute-Loire
- Loire-Atlantique
- Lot
- Lot-et-Garonne
- Oise
- Pas-de-Calais
- Hautes-Pyrénées
- Haut-Rhin
- Saône-et-Loire
- Sarthe
- Var
- Yonne
- Essonne
- Hauts-de-Seine

Abattements sur les DMTO : diminution de la base imposable

Chaque conseil départemental peut diminuer la base imposable des transactions soumises aux DMTO en votant des abattements fiscaux, en application de l'article article 1594 F ter du CGI. Il s'agit d'une faculté offerte aux conseils départementaux, le vote d'un abattement est donc facultatif.

Cet abattement vise uniquement les logements et les garages et chaque département peut décider de limiter le champ de l'abattement fiscal aux acquisitions de biens situés dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).

Le montant de l'abattement est fixé légalement à 7.600 euros minimum et à 46.000 euros maximum et peut atteindre les montants suivants :
- 7.600 euros
- 15.200 euros
- 22.800 euros
- 30.400 euros
- 38.000 euros
- 45.600 euros
- 46.000 euros

Seuls quatre départements appliquent de tels abattements, uniquement en zone de revitalisation rurale :
- Calvados (46.000 euros)
- Isère (46.000 euros)
- Marne (7.600 euros)
- Saône-et-Loire (30.400 euros)

Dans les ZRR de chacun de ces départements, la part taxable aux droits de mutation des transactions immobilière est réduite du montant de l'abattement.

Ainsi, pour l'acquisition d'un corps de ferme en Saône-et-Loire en zone de revitalisation rurale pour un prix d'achat 150.000 euros, la valeur taxable du bien aux DMTO est de 119.600 euros (150.000 - 30.400).



 

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