L’investissement immobilier Pinel en dix étapes

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L'investissement locatif Pinel ne se résume pas à sa réduction d'impôt. Plus qu'une simple défiscalisation, il s'agit d'un véritable investissement immobilier à maîtriser de bout en bout. Explications en dix étapes clés.

Les dix étapes de l’investissement immobilier Pinel
 


SOMMAIRE

1. Faire le point sur sa situation
2. La recherche du logement
3. La signature du contrat de réservation
4. Le crédit immobilier
5. La signature de l'acte de vente définitif devant notaire
6. Réception des travaux et livraison de l'appartement
7. La mise en location
8. La déclaration de l'investissement pour toucher une réduction d'impôt
9. Le renouvellement de l'investissement Pinel
10. La sortie de l'investissement

1. Impôts, épargne : faire le point sur sa situation financière

Avant toute chose, le futur investisseur doit identifier son profil pour savoir ce qu'un investissement locatif en Pinel peut lui apporter. L'atout principal du dispositif étant sa réduction d'impôt (6.000 euros/an maximum), il faut donc se pencher sur sa propre situation fiscale : quel est le montant de son impôt sur le revenu ? Qu'en sera-t-il dans les prochaines années ?

A ne pas manquer : Pour tout savoir sur l'investissement Pinel, consultez notre dossier spécial (à lire ici).


Autre impératif : connaître sa capacité d'épargne. L'investissement étant financé la plupart du temps à crédit, l'acquéreur doit pouvoir supporter une mensualité de plusieurs centaines d'euros, celle-ci pouvant se rajouter au remboursement d'un prêt souscrit pour acheter sa résidence principale. Sur le plus long terme, les loyers encaissés compenseront, au moins en partie, les mensualités supplémentaires. Mais ce n'est pas une raison pour ne pas maîtriser son endettement.

A savoir : Le dispositif Pinel n'est pas l'unique moyen d'investir pour réduire sa pression fiscale. Pour aller plus loin, consultez notre article « Défiscalisation : comment payer moins d'impôt sur le revenu ».


2. La recherche du logement

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, il est nécessaire d'acheter un logement neuf*. Celui-ci peut être déjà construit et prêt à accueillir un locataire. Mais il s'agira le plus souvent d'un achat sur plan, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA). Ce qui signifie que mettre les pieds dans l'appartement avant de signer n'est pas une option.

A savoir : Les promoteurs immobiliers qui construisent les immeubles neufs développent de nouveaux outils, comme des visites en réalité virtuelle, pour permettre aux investisseurs de mieux visualiser les appartements commercialisés.


Mais avant de choisir un logement, il faut savoir où s'implanter. L'emplacement reste le critère essentiel de sélection d'un investissement immobilier, avec ou sans défiscalisation. Pour trouver des locataires sans difficulté, il faut donc s'intéresser aux villes et aux quartiers les plus dynamiques. La démographie et la santé économique (taux de chômage, bassins d'emploi, revenus moyens...) d'une agglomération pèsent lourd dans la réflexion de l'investisseur. L'analyse doit être fine pour déterminer le potentiel locatif d'une adresse et identifier les meilleurs emplacements. Accès aux transports en commun, présence de commerces et services à proximité, projets urbains à venir... Rien ne doit être laissé au hasard.

Il en va de même pour la sélection des interlocuteurs : se renseigner sur la qualité des programmes ainsi que l'historique des promoteurs, ou des commercialisateurs qui vendent leurs programmes, n'est jamais inutile.

Attention : en 2017, les villes situées dans la zone C du zonage immobilier du Pinel, c'est-à-dire des localités rurales de moins de 50.000 habitants, peuvent demander un agrément préfectoral pour devenir éligibles aux investissements Pinel. Or, il s'agit de villes où la demande des locataires est nécessairement moins forte que dans les grandes agglomérations, ce qui peut mettre à mal la pertinence de l'opération (absence de locataire, loyer revu à la baisse pour trouver preneur...).

Les investisseurs doivent également se montrer prudents vis-à-vis des achats dans certaines villes de zone B1 et B2.


*Il existe une variante du Pinel dans l'immobilier ancien. L'investisseur doit alors acheter un appartement dégradé pour le remettre à l'état de neuf avant le louer.

3. La signature du contrat de réservation

Pour mettre la main sur le programme Pinel qu'il a sélectionné, l'investisseur doit commencer par réserver un des appartements mis en vente. Pour ce faire, il signe un contrat de réservation qui fixe les conditions de la vente. Il comporte notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision. Une date de livraison doit également y figurer, bien que celle-ci ne soit pas nécessairement très précise (fin 2016 par exemple).

A la signature, un premier paiement est exigé. Il prend la forme d'un dépôt de garantie égal à 5% du prix de vente si elle est définitivement actée dans l'année ou 2% lorsque le contrat de vente définitif est paraphé dans un délai de 12 à 24 mois.

A savoir : Après la signature du contrat de réservation, l'investisseur a dix jours pour se rétracter.


4. Le crédit immobilier

L'appartement est réservé mais pas encore tout à fait acquis. D'ici à la signature du contrat de vente définitif, l'investisseur doit obtenir un crédit immobilier pour financer son achat. Il lui faut donc démarcher sa banque, des enseignes concurrentes ou des courtiers en crédit qui se chargeront de lui proposer une et même plusieurs offres de prêt.

En termes de négociations avec la banque, le futur bailleur doit se montrer attentif à des points particuliers. Il est par exemple recommandé de négocier l'annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA). De même, il est préférable de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier, afin de ne pas payer de mensualités de remboursement tant que le bien n'est pas livré et occupé par un locataire.

Pour aller plus loin : Investissement locatif, 5 conseils pour obtenir un crédit


5. La signature de l'acte de vente définitif devant notaire

Une fois le crédit immobilier octroyé, il est temps de signer l'acte authentique de vente devant notaire. Cette signature officialise définitivement l'acquisition et permet de lancer l'appel de fonds, c'est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l'avancement du chantier.

A cette occasion, l'investisseur règle les frais d'acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 à 3% du prix de vente et sont beaucoup moins élevés que ceux exigés à l'achat d'un logement ancien. Cependant, les logements neufs sont soumis à la TVA à 20%* qui gonfle le prix. Celle-ci doit être réglée au fur et à mesure de l'appel de fonds.

*TVA à 5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville

6. Réception des travaux et livraison de l'appartement

Jusqu'ici, l'investisseur n'a pas encore commencé à s'acquitter du prix de son logement, dépôt de garantie et frais d'acquisition mis à part. Ce paiement dépend de l'avancée de la construction. Concrètement, l'acheteur verse jusqu'à 35% du prix total à l'achèvement des fondations, puis 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement des travaux. Le solde est réglé à la livraison définitive du bien (remise des clés), sauf si l'acquéreur émet des réserves sur des défauts de conformité.

Réception des travaux

Avant la livraison, le vendeur du logement doit acter la réception des travaux avec les entrepreneurs en charge de la construction. De nombreuses garanties commencent à courir à compter de cette date : la garantie de parfait achèvement, celle d'isolation phonique, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et la garantie décennale de solidité de l'ouvrage. Il est donc recommandé de se renseigner auprès du promoteur pour connaître la date exacte de réception et de demander les procès-verbaux établis à cette occasion.

Livraison

C'est à la remise des clés que l'appartement est considéré livré. Il est alors achevé et doit être connecté aux réseaux d'eau courante, d'électricité et de gaz le cas échéant. L'immeuble doit quant à lui disposer d'escaliers et d'un ascenseur en fonctionnement ainsi que de parties communes éclairées.

Le jour de la livraison, l'acheteur visite le bien avec le promoteur et doit relever les éventuelles malfaçons ou l'absence de conformité des travaux au contrat de vente dans un procès-verbal.

A savoir : Si des défauts de conformité sont relevés, le solde du prix à régler à la livraison est consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d'un établissement bancaire. Il est acquitté à la levée des réserves.


7. La mise en location

Après la réception, l'investisseur doit trouver un locataire dans les douze mois afin de respecter les conditions imposées par le dispositif Pinel. Dans le cas contraire, la réduction d'impôt promise sera remise en cause.

Autre contrainte, le ou les occupants ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources, variables selon la localisation et la composition du foyer (à consulter ici). Enfin, les loyers Pinel sont limités réglementairement, en fonction de l'emplacement et de la taille du logement (voir les limites ici). Si un de ces plafonds n'est pas respecté, l'avantage fiscal pourra être retoqué.

En ce qui concerne la recherche du locataire à proprement parler, l'investisseur n'a pas à s'en occuper s'il délègue la gestion locative du bien à un professionnel. Dans le cas contraire, il doit faire cette recherche lui-même. Dès lors, c'est à lui de s'assurer que le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire ne dépasse pas les limites du Pinel et que le loyer est conforme aux plafonds réglementaires. Il doit également veiller à bien rédiger le bail de location et à prendre en charge l'état des lieux d'entrée, entre autres.

A savoir : Le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un membre de sa famille.


8. La déclaration de l'investissement pour toucher la réduction d'impôt

La réduction d'impôt du Pinel n'est pas accordée automatiquement. Acheter l'appartement et le louer ne suffisent pas : l'investisseur doit en effet déclarer la location à l'administration fiscale lors de sa déclaration de revenus.

S'il a perçu des loyers au cours de l'année précédente (loyers de 2016 déclarés en 2017), le bailleur devra remplir une déclaration de revenus fonciers, sur impots.gouv.fr ou à l'aide d'un formulaire 2044. En outre, il devra compléter l'imprimé 2042-C pour déclarer son investissement.

Enfin, il devra renvoyer un formulaire 2044-EB afin d'indiquer indiquer si l'engagement de location initial court sur six ou neuf ans. Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration.

9. Le renouvellement de l'investissement Pinel

Au terme de l'engagement de location indiqué à l'administration fiscale, le propriétaire peut prolonger son investissement Pinel pour trois années supplémentaires. L'engagement de location peut ainsi s'étaler sur douze ans maximum. A la clé, un avantage fiscal plus conséquent : limitée à 12% pour un investissement sur six ans, la réduction d'impôt monte à 18% sur neuf ans et 21% sur 12 ans.

10. La sortie de l'investissement Pinel

A partir du moment où l'engagement de location a expiré, l'investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble. Rien ne l'empêche de poursuivre la location mais il peut aussi opter pour la revente du logement. Il peut également décider de reprendre l'appartement pour s'y installer et en faire sa résidence principale.

Pour vendre ou récupérer le logement, le propriétaire doit d'abord délivrer congé au locataire six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne coïncide pas nécessairement avec la fin de l'engagement de location : un investisseur peut donc se retrouver contraint d'attendre plusieurs mois avant de pouvoir mettre un terme à la location.



 

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