L’investissement locatif Pinel, qui a officiellement pris fin le 31 décembre 2024, ne se résume pas à sa réduction d’impôt. Plus qu’une simple défiscalisation, il s’agit d’un véritable investissement immobilier à maîtriser de bout en bout. Explications sur l’achat d’un appartement en dispositif loi Pinel en suivant dix étapes clés.
Il n’est plus possible de profiter du dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf Pinel depuis le 1er janvier
Avant d’investir en loi Pinel (ou en loi Pinel +, pour conserver les taux de réductions d’impôts pleins proposés par le dispositif Pinel) avant la fin du dispositif au 31 décembre 2024, une analyse approfondie de sa situation personnelle, sur le plan patrimonial et fiscal, était indispensable. Un rendez-vous avec un conseil en gestion de patrimoine (CGP), si possible indépendant (CGPI) était recommandé afin d’effectuer un tour horizon complet.
Après la réalisation d’un bilan patrimonial, celui-ci pouvait prodiguer des conseils sur le choix du promoteur et du logement (villes à éviter, emplacement du programme immobilier à privilégier), sur le montant maximum à investir, sur le montage financer de l’opération (apport, crédit in fine ou amortissable) et réaliser une simulation d’investissement selon différentes hypothèses (revalorisation des loyers, évolution du prix de l’immobilier, prêt in fine ou amortissable…).
Avant toute chose, le futur investisseur devait identifier son profil pour savoir ce qu’un investissement locatif en Pinel pouvait lui apporter. L’atout principal du dispositif étant sa réduction d’impôt (6.000 euros/an maximum), il fallait donc se pencher sur sa propre situation fiscale : quel était le montant actuel de son impôt sur le revenu ? Qu’en serait-il dans les prochaines années ? Quel intérêt à continuer de bénéficier de la réduction d’impôt au bout de 4, 5 ou 6 ans ? Quelles seraient mes sources de revenus imposables à l’avenir ?
Ce sujet n’est pas anodin. Car si le dispositif Pinel procure une réduction d’impôt, l’appartement acheté dans ce cadre génère des revenus fonciers imposables, lourdement taxés dès que l’on est imposé dans une tranche d’imposition d’au moins 30% (il faut ajouter les prélèvements sociaux et éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, soit jusqu’à 66,25% d’imposition pour les contribuables dans la tranche à 45%).
Un paramètre dont il fallait tenir compte pendant la durée de l’engagement de location d’un investissement en loi Pinel (6, 9 ou 12 ans) mais aussi au terme de celui-ci, une fois la réduction d’impôt éteinte. D’où l’intérêt de financer son opération à crédit sur une durée longue en souscrivant un prêt (amortissable ou in fine) à 100% ou à 110% (frais d’acquisition inclus) pour minimiser la charge fiscale, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers jusqu’à l’échéance du prêt.
Il aurait été dommage qu’au terme, toute la réduction d’impôt soit contrebalancée par la fiscalité sur les loyers…
Autre paramètre à prendre en compte, les avantages fiscaux dont on bénéficiait déjà par ailleurs. En effet, la réduction d’impôt du dispositif Pinel est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros par an.
Ainsi, lorsqu’on dépense déjà 12.000 euros par an en gardes d’enfants et femme de ménage, soit 6.000 euros de crédit d’impôt, on ne dispose plus que de 4.000 euros de réduction d’impôt Pinel restant à consommer pour rester dans la limite des 10.000 euros de plafonnement global.
En d’autres termes, en se basant sur le même exemple, seuls 4.000 euros de réduction d’impôt sont pris en compte dans le calcul de l’impôt, même si la réduction d’impôt associée à l’investissement Pinel était de 4.500, 5.000 ou 6.000 euros. L’excédent de réduction d’impôt non utilisé n’est ni reportable, ni remboursable.
De plus, le logement acquis en loi Pinel entre dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à payer au-delà de 1,3 million d’euros de biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal.
Ainsi, un contribuable détenant déjà plus de 1,3 million d’euros d’actifs immobiliers devra ajouter son appartement acquis en loi Pinel à sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière. La rentabilité nette de l’opération sera grevée par cette imposition, dont le taux oscille de 0,5% à 1,5% selon le barème de l’IFI actuellement en vigueur.
Et que se passait-il en cas de financement de l’achat de l’appartement à crédit ? On note que dans le cadre de l’IFI, le prêt in fine constitue un passif partiellement déductible (le capital restant dû n’est pas déductible en totalité), comme s’il s’agissait d’un prêt amortissable. Ainsi, en cas de financement d’un logement en loi Pinel par la souscription d’un prêt in fine, la déductibilité de ce crédit au passif était limitée à la somme des annuités théoriques correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’à l’échéance du prêt.
Autre impératif : connaître sa capacité d’épargne et ses besoins pour financer son train de vie immédiats mais aussi futurs. L’investissement étant financé la plupart du temps à crédit, l’acquéreur devait pouvoir supporter une mensualité de plusieurs centaines d’euros, celle-ci pouvant se rajouter au remboursement d’un prêt souscrit par ailleurs pour acheter sa résidence principale.
Sur le plus long terme, les loyers encaissés compenseront, au moins en partie, les mensualités supplémentaires. Mais ce n’est pas une raison pour ne pas maîtriser son endettement.
Souvent, le cumul des loyers et de la réduction d’impôt ne suffit pas à compenser l’ensemble des dépenses associées à l’opération, composées des mensualités de remboursement, des assurances de prêt associées, des frais de gestion locative (honoraires d’un administrateur de biens, assurance loyers impayés), des charges de copropriété et de la taxe foncière. Ce différentiel est nommé effort d’épargne. Une somme que tout le monde n’a pas forcément les moyens de financer.
À SAVOIR : le dispositif Pinel n’est pas l’unique moyen d’investir pour réduire sa pression fiscale. Pour aller plus loin, consultez notre article « Défiscalisation : comment payer moins d’impôt sur le revenu ».
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il était en principe nécessaire d’acheter un logement neuf(*). Celui-ci pouvait être déjà construit et prêt à accueillir un locataire. Dans ce cas, il fallait être vigilant : il pouvait s’agir d’une queue de programme – en d’autres termes, un appartement peu attractif qui n’avait pas trouvé d’acheteur jusqu’à présent – ; mais il pouvait aussi s’agir d’une opportunité d’achat avec une décote.
Mais il s’agissait le plus souvent d’un achat d’appartement sur plan au sein d’un programme neuf, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Ce qui signifiait que mettre les pieds dans l’appartement avant de signer n’était pas une option.
À SAVOIR : les promoteurs immobiliers qui construisent les immeubles neufs ont développé de nouveaux outils, comme des visites en réalité virtuelle, pour permettre aux investisseurs de mieux visualiser les appartements commercialisés avant même leur construction.
(*) Il existait une variante du Pinel dans l’immobilier ancien. L’investisseur devait alors acheter un appartement ancien pour le remettre à l’état de neuf avant le louer, ou un appartement dégradé avec travaux permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.
Le dispositif Pinel étant éteint depuis le 1er janvier 2025, plus aucune ville n’est donc éligible à la souscription d’un investissement locatif de ce type.
Avant de choisir un logement, il fallait savoir où s’implanter. L’emplacement restait le critère essentiel de sélection d’un investissement immobilier, avec ou sans défiscalisation, dans le neuf ou dans l’ancien. Ce d’autant plus que l’essence même du Pinel était d’investir dans un bien pour le mettre en location.
Pour trouver des locataires sans difficulté, il fallait donc s’intéresser aux villes et aux quartiers les plus dynamiques. La démographie et la santé économique (taux de chômage, bassins d’emploi, revenus moyens…) d’une agglomération pesaient lourd dans la réflexion de l’investisseur. L’analyse devait être fine pour déterminer le potentiel locatif d’une adresse et identifier les meilleurs emplacements. Accès aux transports en commun, présence d’écoles, d’un collège ou d’un lycée, de commerces et services à proximité, projets urbains ou d’infrastructures à venir (exemple : proche d’une station d’un ligne du Grand Paris express, le futur métro de l’agglomération parisienne)… Rien ne devait être laissé au hasard.
ATTENTION : depuis le 1er janvier 2018 (et jusqu’à extinction du dispositif), seules les zones A, A bis et B1 du territoire étaient éligibles au Pinel. Néanmoins, les logements situés dans n’importe quelle zone, y compris la zone C du zonage immobilier du Pinel (localités de moins de 50.000 habitants en zone rurale), étaient éligibles aux investissements Pinel si la commune était couverte (ou l’avait été dans les 8 années précédant l’investissement) par un contrat de redynamisation de sites de défense, correspondant à des communes ayant connu des fermetures de casernes militaires. Or, il s’agissait parfois de villes où la demande des locataires était nécessairement moins forte que dans les grandes agglomérations, ce qui pouvait mettre à mal la pertinence de l’opération (absence de locataire ou difficultés à la relocation, loyer revu à la baisse pour trouver preneur…).
Les investisseurs devaient également se montrer prudents vis-à-vis des achats dans certaines villes de zone B1.
L’emplacement d’un programme immobilier neuf pouvait être idéal pour investir en Pinel, dans une agglomération ou une ville dynamique comme Nantes ou Toulouse, avec toutes les commodités nécessaires. Fallait-il nécessairement y acheter un appartement ? La réponse était clairement non si toutes les ventes avaient été faites dans le cadre d’une défiscalisation Pinel (ou d’un autre dispositif fiscal) auprès de propriétaires bailleurs. Pourquoi fallait-il éviter ce type de programmes ?
Les raisons étaient multiples :
Dans le même esprit, certaines villes avaient vu sortir de terre des programmes entiers voués à la défiscalisation immobilière, sans prise en compte de la profondeur du marché locatif. Il était évident que ces communes étaient à éviter, les risques étant un excès d’offre par rapport à la demande, des loyers décorrélés des revenus des locataires, donc une menace de carence locative.
Il en allait de même pour la sélection des interlocuteurs : se renseigner sur la qualité des programmes, par exemple en interrogeant des propriétaires d’appartements dans des immeubles construits à proximité, ainsi que l’historique des promoteurs, ou des commercialisateurs qui vendent leurs programmes, n’était jamais inutile.
Pour mettre la main sur le programme Pinel qu’il avait sélectionné, l’investisseur devait commencer par réserver un des appartements mis en vente, lorsqu’il s’agissait d’un programme en Vefa (vente d’un appartement sur plan).
Pour ce faire, après avoir fait sa sélection, il devait signer un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, qui fixait les conditions de la vente. Si la construction du programme avait commencé, le contrat constituait un engagement du promoteur immobilier à réserver le logement au futur propriétaire.
Le contrat de réservation comportait notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision. Une date de livraison devait également y figurer, bien que celle-ci ne devait pas nécessairement être très précise.
Le contrat de réservation devait être adressé au futur acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
À la signature, un premier paiement était exigé. Il prenait la forme d’un dépôt de garantie égal à 5% du prix de vente si elle était définitivement actée dans l’année ou 2% lorsque le contrat de vente définitif était paraphé dans un délai de 12 à 24 mois.
À SAVOIR : après la signature du contrat de réservation, l’investisseur avait dix jours pour se rétracter, le délai courant à partir de la réception ou de la remise du contrat. En d’autres termes, dans ce délai, l’annulation de la réservation était possible. Dans ce cas, le promoteur devait restituer le dépôt de garantie sans frais.
L’appartement était réservé, mais pas encore tout à fait acquis. D’ici à la signature du contrat de vente définitif, l’investisseur devait obtenir un crédit immobilier pour financer son achat. Il lui fallait donc démarcher sa banque, des enseignes concurrentes ou des courtiers en crédit qui se chargeaient de lui proposer une ou plusieurs offres de prêt.
En termes de négociations avec la banque, le futur bailleur devait se montrer attentif à des points particuliers. Il était, par exemple, recommandé de négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA), afin de se réserver la possibilité de changer de banque plus tard sans être pénalisé par ce type de frais.
De même, il pouvait être préférable de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier, afin de ne pas payer de mensualités de remboursement tant que le bien n’était pas livré et occupé par un locataire (absence de revenus pour faire face aux échéances du crédit).
Pour financer son acquisition en loi Pinel, un acquéreur disposait de plusieurs choix :
La souscription d’un prêt amortissable classique était la solution la plus couramment utilisée pour financer son achat. Dans ce cadre, le capital était remboursé au fil de l’eau, en même temps que les intérêts. Au paiement de la dernière échéance, le prêt était soldé.
Plus rarement, les investisseurs optaient pour le prêt in fine. Dans ce cas, le taux du crédit immobilier était plus plus cher que le prêt amortissable et le financement in fine nécessitait de constituer des garanties (généralement un placement financier type contrat d’assurance vie) mais il présentait plusieurs avantages : remboursement du capital au terme, placement de la trésorerie non utilisée sur un contrat d’assurance vie afin de constituer un capital.
Le choix entre prêt in fine ou amortissable s’effectuait en fonction de la situation et des objectifs de chacun.
Une fois le crédit immobilier octroyé, il fallait rapidement signer l’acte authentique de vente devant notaire. Cette signature officialisait définitivement l’acquisition et permettait de lancer l’appel de fonds, c’est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.
À cette occasion, l’investisseur réglait les frais d’acquisition du logement neuf. Ils correspondaient environ à 2% à 3% du prix de vente et étaient beaucoup moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien. Cependant, les logements neufs étaient soumis à la TVA à 20%* qui gonflait le prix. Celle-ci devait être réglée au fur et à mesure de l’appel de fonds.
* Taux réduit de TVA à 5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Jusqu’ici, dans le cadre d’une acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, l’investisseur n’avait pas encore commencé à s’acquitter du prix de son logement, dépôt de garantie et frais d’acquisition mis à part. Ce paiement dépendait de l’avancée de la construction. Concrètement, l’acheteur versait :
Le solde était réglé à la livraison définitive de l’appartement (remise des clés), sauf si l’acquéreur émettait des réserves sur des défauts de conformité.
Avant la livraison, le vendeur du logement devait acter la réception des travaux avec les entrepreneurs en charge de la construction. De nombreuses garanties commençaient à courir à compter de cette date : la garantie de parfait achèvement, celle d’isolation phonique, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et la garantie décennale de solidité de l’ouvrage.
Il était donc recommandé de se renseigner auprès du promoteur pour connaître la date exacte de réception et de demander les procès-verbaux établis à cette occasion.
C’est à la remise des clés que l’appartement était considéré livré. Il était alors achevé et devait être connecté aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de gaz le cas échéant. L’immeuble devait, quant à lui, disposer d’escaliers et d’un ascenseur en fonctionnement ainsi que de parties communes éclairées.
Le jour de la livraison, l’acheteur visitait le bien avec le promoteur et devait relever les éventuelles malfaçons ou l’absence de conformité des travaux au contrat de vente dans un procès-verbal.
À SAVOIR : si des défauts de conformité étaient relevés, le solde du prix à régler à la livraison était consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d’un établissement bancaire. Il était acquitté à la levée des réserves.
Après la réception, l’investisseur devait trouver un locataire dans les douze mois afin de respecter les conditions imposées par le dispositif Pinel. Dans le cas contraire, la réduction d’impôt promise était remise en cause.
Autre contrainte, le ou les occupants ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources, variables selon la localisation et la composition du foyer (à consulter ici). Enfin, les loyers Pinel sont limités réglementairement (les plafonds sont révisés annuellement), en fonction de l’emplacement et de la taille du logement (voir les limites ici). Si un de ces plafonds n’est pas respecté, l’avantage fiscal peut être retoqué.
En ce qui concerne la recherche du locataire à proprement parler, l’investisseur n’a pas à s’en occuper s’il délègue la gestion locative du bien à un professionnel de la gestion locative. Dans ce cas, le tarif des honoraires va de 8% à 12% des loyers selon les prestataires et la formule choisie.
Dans le cas contraire, il doit faire cette recherche lui-même. Dès lors, c’est à lui de s’assurer que le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire ne dépasse pas les limites du Pinel et que le loyer est conforme aux plafonds réglementaires. Il doit également veiller à bien rédiger le bail de location et à prendre en charge l’état des lieux d’entrée, entre autres.
Attention : la location de l’appartement s’effectue nécessairement en location nue (vide), la location meublée n’étant pas possible dans le cadre du Pinel.
La réduction d’impôt du Pinel n’est pas accordée automatiquement. Acheter l’appartement et le louer ne suffisent pas : l’investisseur doit en effet déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus.
S’il a perçu des loyers au cours de l’année précédente (loyers de 2024 déclarés en 2025), le bailleur doit remplir une déclaration de revenus fonciers, sur impots.gouv.fr ou à l’aide d’un formulaire 2044. En outre, il doit compléter l’imprimé 2042-C pour déclarer son investissement.
Enfin, il doit renvoyer un formulaire 2044-EB afin d’indiquer si l’engagement de location initial court sur six ou neuf ans. Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration.
Au terme de l’engagement de location indiqué à l’administration fiscale, le propriétaire pouvait prolonger son investissement Pinel pour trois années supplémentaires. L’engagement de location pouvait ainsi s’étaler sur douze ans maximum. À la clé, un avantage fiscal plus conséquent.
ATTENTION : si la loi Pinel avait été prorogée jusqu’à la fin de 2024 par la loi de finances pour 2021, les avantages fiscaux avaient progressivement diminué au cours des deux dernières années d’existence (2023 et 2024). Pour conserver les avantages fiscaux du Pinel 2022 en 2023 et 2024, il fallait opter pour un Pinel + qui nécessitait de respecter, notamment, des conditions de qualité du logement plus drastiques en matière de performance énergétique, de surface minimum, d’ouvertures et d’orientation.
À partir du moment où l’engagement de location a expiré, l’investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble. Rien ne l’empêche de poursuivre la location nue (non meublée) ; mais il peut aussi opter pour sa transformation en location meublée pour minimiser la fiscalité. Il peut également décider de reprendre l’appartement pour s’y installer et en faire sa résidence principale.
Il peut enfin procéder à la revente du logement. Dans ce cas, mieux vaut éviter de revendre dès la fin de l’engagement de location : le risque est d’effectuer la vente au même moment que d’autres investisseurs ayant investi en loi Pinel, et donc de se retrouver en concurrence avec des biens similaires, ce qui est susceptible de tirer les prix à la baisse.
Pour vendre ou récupérer le logement, le propriétaire doit d’abord délivrer congé au locataire six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne coïncide pas nécessairement avec la fin de l’engagement de location : un investisseur peut donc se retrouver contraint d’attendre plusieurs mois avant de pouvoir mettre un terme à la location.
Dernière possibilité, procéder à une donation à un proche (enfant, petit-enfant), afin d’anticiper la transmission de son patrimoine de son vivant.
En bref, les différentes options à la sortie d’un investissement en Loi Pinel :
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