Investissement locatif : les spécificités de l’immobilier ancien à réhabiliter


AVIS D'EXPERT - L'investissement locatif dans l'immobilier résidentiel ancien à réhabiliter est un outil à envisager dans le cadre d'une stratégie de diversification de patrimoine. Sous-jacent, avantages, inconvénients... Les explications de Philippe Gury, directeur produits d'Avenir Finance.

Philippe Gury d'Avenir Finance sur l'immobilier à réhabiliter

L’investissement locatif dans l’immobilier ancien à réhabiliter consiste pour un investisseur à acquérir un bien immobilier, le plus souvent un appartement dans un immeuble ancien qui nécessite d’importants travaux de réhabilitation et de restauration. Les travaux de restauration, tant des parties communes que privatives, permettent ensuite, d’une part, de proposer à la location un bien totalement remis à « neuf » et aux normes actuelles de confort, et d’autre part, de générer des gains fiscaux liés aux travaux effectués.

 

Avantages et inconvénients de l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à réhabiliter

1) Principaux avantages pour l’investisseur d’un achat dans l’immobilier résidentiel en général :

– Une sensibilité plus réduite aux aléas de l’activité économique par rapport à l’immobilier tertiaire,
– Une pénurie de logements en France qui perdure compte tenu de l’insuffisance structurelle de la construction d’immeubles d’habitation et de la baisse des mises en chantier,
– Un besoin croissant de logements compte tenu de certains aspects socio- démographiques qui évoluent : célibat, divorce, familles monoparentales ou recomposées,
– Des avantages fiscaux encore très importants.

2) Principaux inconvénients de l’immobilier résidentiel en général :

– Un rendement moins élevé que l’immobilier tertiaire,
– Une rotation des locataires plus importante qui nécessite de fait une gestion rigoureuse,
– Une fiscalité qui peut s’alourdir si l’investisseur n’utilise pas toutes les possibilités encore offertes.

3) Avantages spécifiques de l’immobilier locatif ancien à réhabiliter :

En plus de avantages de l’immobilier résidentiel en général, l’investissement dans l’immobilier ancien à réhabiliter présentent des avantages spécifiques et notamment :
– Un emplacement de choix le plus souvent en centre-ville (quartiers historiques, secteurs protégés ou sauvegardés…),
– La pérennité de l’immeuble et de son environnement (interdiction de démolir, restauration des immeubles voisins…)
– Une qualité architecturale et de construction (le charme de l’ancien),
– Une offre très limitée de biens, un avantage lors de la mise en location et à la revente,
– Le choix parmi plusieurs dispositifs fiscaux permettant d’adapter parfaitement l’investissement à la situation fiscale et patrimoniale de l’investisseur,
– Une TVA à taux réduit sur les travaux concernés,
– La possibilité de bénéficier sous certaines conditions de subventions de l’ANAH qui viennent diminuer le coût des travaux de réhabilitation.

4) Contraintes spécifiques à l’immobilier ancien à réhabiliter :

L’immobilier ancien à réhabiliter présente également des contraintes spécifiques telles que les contraintes techniques et administratives (permis de construire, déclaration d’utilité publique, demandes de l’architecte des bâtiments de France….) qui peuvent allonger les délais de livraison de quelques mois et augmenter légèrement le montant des travaux dans certains cas.
Afin de mener à bien ce type d’investissement, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel ayant une longue expérience de ces opérations et s’entourant de spécialistes experts dans leur domaine respectif (opérateurs, architectes, notaires, avocats fiscalistes…).

5) Investissement au travers de parts de SCPI

Il est possible également d’aborder ce type d’investissement au travers de parts de SCPI.
En effet quelques SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion d’immeubles anciens à réhabiliter.
L’investissement au travers de parts présente comme principaux avantages :
– Un seuil d’investissement très bas
– Une diversification du patrimoine immobilier
– Une mutualisation du risque locatif
– Une possibilité de fractionnement de l’investissement dans le cadre d’une donation par exemple
– Des sociétés de gestion de SCPI agrées et contrôlées par l’AMF (Autorité des marchés financiers) qui veille à la protection des investisseurs.

Recours à l’emprunt lors d’un investissement immobilier

La conjoncture actuelle offre un avantage considérable à l’investissement immobilier. Il s’agit de la possibilité de recours à l’emprunt pour financer tout ou partie de l’opération et ainsi de profiter d’un effet de levier très intéressant.
En outre, le recours au crédit (qui est assuré) constitue une excellente protection familiale en cas d’incapacité ou de décès, car il permet de transmettre aux héritiers de l’investisseur un bien exempt de toute dette.
Enfin, d’un point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, ce qui permet d’éviter tout ou partie de l’imposition de ces revenus sur de nombreuses années.

Perspectives du marché immobilier

Sur le plan conjoncturel, le marché de l’immobilier résidentiel est en phase d’ajustement. La correction des prix amorcée en 2012 devrait se poursuivre cette année sans connaître le décrochage prédit par certains et avec des disparités importantes (selon les zones géographiques, la qualité des emplacements et des biens). Les immeubles anciens totalement restaurés, situés au cœur des villes ne devraient pas ou peu être concernés par ce repli.
Deux facteurs positifs restent en outre d’actualité : tout d’abord la pénurie de logements en France qui va perdurer compte tenu de l’insuffisance structurelle de la construction d’immeubles d’habitation et de la baisse des mises en chantier. D’autre part, le niveau encore extrêmement bas des taux de crédit aux environs de 3 à 3,5% respectivement sur 15 et 20 ans.

 

Réhabilitation : quel dispositif fiscal pour quel investisseur ?

Il reste à savoir quelle fiscalité utiliser en fonction des avantages et contraintes des différents dispositifs fiscaux à disposition des contribuables et en fonction de la situation fiscale, patrimoniale et des objectifs de chaque investisseur :
Le régime de droit commun avec déficit foncier,
– Le dispositif de la « Loi Malraux »,
– Le dispositif des Monuments historiques.
Ces régimes feront l’objet de publications détaillées dans de prochains avis d’experts.

 

A propos de Philippe Gury
Philippe Gury est Responsable Produits chez Avenir Finance depuis 2003. Titulaire d’une Maîtrise de Droit (Lyon) et d’un DESS Gestion de Patrimoine (Clermont Ferrand), Philippe dispose de plus de 30 ans d’expérience en gestion privée.
Avenir Finance est un groupe financier indépendant créé en 1995 et spécialisé dans la gestion d’actifs (immobiliers et financiers) et la gestion privée.