Un investisseur immobilier n’achète pas de la même façon en fonction des buts qu’il poursuit. Défiscalisation, préparation de la retraite, transmission du patrimoine, rendement… Le point pour chaque objectif.
1. L’investissement immobilier locatif pour une réduction d’impôt
2. L’investissement immobilier locatif pour préparer sa retraite
3. L’investissement immobilier locatif pour doper ses revenus dès le premier jour
4. L’investissement immobilier locatif pour constituer son patrimoine
5. L’investissement immobilier locatif pour transmettre son patrimoine à ses enfants
6. L’investissement immobilier locatif pour un bon placement financier
Les particuliers qui cherchent à diminuer leur charge fiscale ont forcément entendu parler du dispositif de défiscalisation Pinel. Il donne l’avantage d’une réduction d’impôt égale à 12% du montant investi dans l’acquisition d’un appartement neuf en échange d’un engagement de location de six ans. L’avantage fiscal grimpe à 18% si la location est renouvelée pour trois années supplémentaires (neuf ans au total) et même 21% si le bailleur choisit de louer pendant 12 ans.
Plusieurs inconvénients existent. Le plafond du montant retenu pour calculer la réduction d’impôt (6.000 euros maximum) est ainsi limité à 300.000 euros et 5.500 euros par mètre carré. Le bailleur doit également se conformer à des plafonds de loyer et de ressources du locataire, variables selon la localisation.
Pour aller plus loin : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf
Pour une défiscalisation à l’euro près, les SCPI fiscales offrent davantage de souplesse. En achetant des parts de cette société civile de placement immobilier, il calibre son investissement en fonction de ses besoins et du montant de son impôt. Il en existe trois sortes : Pinel, Malraux et déficit foncier.
Pour aller plus loin : SCPI fiscales, réduire son impôt avec un investissement limité
Un contribuable assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) peut réduire celui-ci grâce à un investissement immobilier en nue-propriété, comme l’usufruit locatif social (ULS) par exemple. Et ce à une condition : acheter en cash, sans avoir recours à un crédit immobilier.
Pour aller plus loin : L’usufruit locatif social, l’investissement immobilier non imposable à l’ISF
Pour préparer leur retraite, de nombreux Français privilégient l’immobilier pour percevoir des revenus locatifs qui viendront compléter leur pension. A ce titre, ils peuvent opter aussi bien pour la location vide traditionnelle que pour la location meublée.
Pour réussir, l’investisseur doit cibler un placement viable sur le long terme. Et préférer un investissement locatif plus sûr, avec une demande locative robuste, à un placement potentiellement plus rémunérateur mais plus risqué. Il doit également se lancer suffisamment tôt pour ne plus avoir de crédit à rembourser une fois à la retraite.
Pour profiter pleinement de leur retraite au soleil (ou ailleurs), les seniors peuvent envisager l’acquisition d’une résidence secondaire quelques années avant la fin de leur carrière. Pour contrebalancer le coût d’achat et les frais de détention (entretien, taxe foncière…), ils peuvent mettre le bien en location meublée touristique avant de s’y installer. Attention toutefois à bien respecter les contraintes légales qui encadrent ce type de location : il faut obligatoirement la déclarer à la mairie et, selon la localisation, obtenir une autorisation.
Pour aller plus loin : Les règles de la location meublée de courte durée
Habituellement, l’investissement locatif ne génère pas de revenus immédiats. En cause, le délai nécessaire pour trouver un locataire. C’est d’autant plus vrai pour un investissement dans l’immobilier neuf puisqu’il s’agit le plus souvent d’un achat sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Un investisseur peut néanmoins acquérir un bien déjà occupé par un locataire et percevoir immédiatement des recettes locatives. De plus, les prix de ces logements sont décotés de 15 à 20% environ par rapport au marché. Pour être efficace, il doit cependant acheter en cash, sans financement bancaire. Dans le cas contraire, les loyers serviraient à éponger, au moins en partie, les mensualités de remboursement. Autre contrainte à considérer : il ne pourra pas changer de locataire avant un moment (trois ans minimum).
Pour échapper au maintien du locataire dans les lieux, l’investisseur peut envisager l’achat de parts de SCPI. Il touchera ainsi des revenus réguliers (versements semestriels, trimestriels, voire mensuels) sans devoir gérer la location. Avant de se lancer, il faut néanmoins vérifier le délai de jouissance des parts imposé par la société de gestion de la SCPI, soit le délai entre la date de souscription et la date de référence retenue pour le versement des premiers dividendes. Il peut se limiter à trois mois mais atteint six mois pour certains véhicules.
Avec la défiscalisation et la préparation de la retraite, la constitution de leur patrimoine figure dans le trio de tête des motivations des investisseurs immobiliers. Dans cette optique, il faut se montrer sélectif quant au choix de l’appartement ou de la maison et donner la priorité à la qualité. Le but est d’acquérir un bien qui va attirer les locataires et dont la valeur va s’apprécier dans le temps, dans la perspective d’encaisser une plus-value à la revente.
Dans cette perspective, il faut mettre d’autant plus l’accent sur l’emplacement. La qualité et l’attractivité de l’adresse jouent un rôle prépondérant dans la valorisation du logement. C’est ce qui explique que son choix se portera plus facilement sur de l’immobilier ancien en centre-ville que sur des appartements neufs qui se construisent rarement au cœur des métropoles. Revers de la médaille, les prix de ce type de biens sont souvent élevés, ce qui tend à tirer le rendement locatif vers le bas.
Commencer à former son patrimoine immobilier avec des moyens limités n’est pas impossible. L’investisseur doit se détourner de Paris et des plus grosses agglomérations pour donner la priorité aux petites surfaces (studios voire deux pièces) dans certaines métropoles régionales où les prix sont plus abordables, tout en conservant les mêmes critères de sélection. Pour bien viser, étudier le dynamisme de la ville, en termes d’emploi et de démographie, est indispensable. Les projets urbains en cours de réalisation, qui peuvent redonner de l’attractivité à un quartier, et le développement des réseaux de transports en commun doivent également être analysés de près.
Les logements étudiants permettent également de se lancer dans l’immobilier à moindre coût. Bien situés, ces actifs sont accessibles à partir de 60.000 à 80.000 euros selon les pôles universitaires. Attention toutefois, si l’université déménage, il faudra vendre rapidement. Et la tâche ne sera pas aisée puisque l’acheteur n’ignorera pas que la demande locative étudiante va disparaître.
Les particuliers à la tête d’un patrimoine immobilier doivent se poser la question de sa transmission à leurs enfants. S’ils ne s’organisent pas, le ou les biens feront partie de l’actif successoral après leur décès, ce qui peut rapidement poser problème pour les héritiers qui devront payer les droits de succession et deviendront propriétaires en indivision.
Pour faciliter la transmission, un investisseur doit donc s’organiser à l’avance. Plusieurs solutions s’offrent à lui. Il peut ainsi mettre sur pied une société civile immobilière (SCI) familiale. Elle devient alors propriétaire du ou des biens tandis que l’investisseur et sa famille possèdent les parts de la société. Il peut ainsi effectuer des donations de parts en franchise d’impôt, grâce à un abattement fiscal de 100.000 euros par enfant renouvelable tous les quinze ans. Attention cependant, la création (rédaction des statuts, immatriculation de la société…) et la gestion d’une SCI n’ont rien d’une partie de plaisir et il est fortement recommandé de se faire accompagner (notaire, avocat spécialisé, expert-comptable) pour mener à bien l’opération.
Le démembrement de propriété apporte également une solution intéressante dans cette optique. L’opération consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien. De cette façon, l’investisseur conserve l’usufruit et continue à percevoir des revenus locatifs, tandis que son ou ses héritiers récupèrent la nue-propriété. Atout indéniable de ce mécanisme, la valeur de la nue-propriété soumise aux droits de donation fait l’objet d’une décote dégressive avec l’âge. Lorsque le nu-propriétaire est âgé de 51 à 60 ans au moment de la donation, la valeur fiscale de la nue-propriété est diminuée de moitié, puis de 40% entre 61 et 70 ans, 30% de 71 à 80 ans… Autrement dit, plus la donation est effectuée tôt, plus l’impôt diminue.
Investir dans l’immobilier peut également offrir une solution pour loger sa progéniture lorsqu’elle quitte le foyer parental. Plusieurs solutions sont envisageables, comme l’acquisition d’un studio, vide ou meublé, ou celle d’un logement en résidence étudiante.
A savoir : Un enfant qui occupe l’investissement locatif de ses parents n’a pas le droit de percevoir d’aide au logement (APL, ALS, ALF).
Certaines règles doivent cependant être respectées. Dans le premier cas, l’enfant locataire doit obligatoirement payer un loyer proche des prix des marchés. Dans le cas contraire, l’investisseur développe un déficit foncier (plus de charges que de revenus locatifs) important qu’il peut déduire de ses autres revenus fonciers ou de son revenu global (10.700 euros par an maximum). Mais celui-ci n’est pas « réel » et existe uniquement parce que le loyer payé par l’enfant est trop bas. D’où un risque de redressement fiscal.
En résidence étudiante, un logement ne sera pas toujours réservé pour l’enfant. Il faut négocier avec le gestionnaire du bâtiment pour s’en assurer.
A noter qu’un investisseur en Pinel peut également loger son enfant, à condition qu’il ne soit plus rattaché au foyer fiscal de ses parents. Là encore, il doit s’acquitter d’un loyer « normal », entre autres conditions.
Pour aller plus loin : Les règles à suivre pour louer à ses enfants en dispositif Pinel
L’investisseur à la recherche d’un placement immobilier performant a tout intérêt à privilégier la location meublée. En premier lieu, elle lui permet de pratiquer des loyers plus élevés qu’en location nue d’environ 15%. Cette différence s’explique notamment par l’équipement du logement fourni au locataire dès son arrivée dans le logement, celui-ci représentant une charge supplémentaire pour le bailleur. La loi l’oblige à proposer onze meubles et équipements a minima.
La location meublée bénéficie également d’une fiscalité plus favorable. Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) spécifique aux meublés donne droit à un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés de 50%, contre 30% pour les revenus fonciers d’une location vide. Si les charges du bailleur excèdent la moitié de ses recettes, il peut également les déduire intégralement (régime réel).
En définitive, la location meublée génère un rendement brut moyen autour de 5 à 7%, contre 3 à 4% pour la location vide.
Pour aller plus loin : Location meublée, ce qu’il faut savoir
Autre solution, les particuliers peuvent se tourner vers la pierre-papier et les SCPI de rendement notamment. Elles ont enregistré une performance moyenne de 4,85% en 2015 et devraient se situer aux alentours de 4,60% en 2016. Malgré une diminution progressive de leur rentabilité sur les dernières années, les SCPI délivrent une rentabilité supérieure à bon nombre de locations vides, sans parler des produits d’épargne sécurisés comme le Livret A (0,75%), le PEL (1,5% depuis le 1er février 2016) et l’assurance vie en euros (2,30% en 2015).
Petit bémol, l’imposition des dividendes versés par les sociétés de gestion relève en grande majorité du régime fiscal des revenus fonciers. Pour y échapper, l’investisseur peut placer ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie multisupports et profiter ainsi de la fiscalité plus favorable de l’assurance vie.
Pour aller plus loin : Comment fonctionne une assurance vie ?
En plus de leur rendement supérieur, les meublés offrent également plus de souplesse que la location vide. Les baux sont plus courts, avec une durée maximale d’un an, voire neuf mois pour la location à un étudiant, contre trois ans en location nue. Le propriétaire peut également donner congé au locataire plus facilement. Le préavis à respecter se limite à trois mois, soit moitié moins qu’en location vide. Enfin, le congé pour vendre ne donne aucune priorité à l’occupant pour se porter acquéreur, contrairement à la location vide.
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