Faire de la location meublée touristique de courte durée d’un appartement, sur des sites comme Airbnb notamment, peut s’avérer simple… ou très compliqué. Suivant la nature du logement et de la location, la loi et la réglementation imposent des règles différentes selon la localisation et le type de logement.
Louer son logement à des touristes à Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux ou Marseille pour arrondir ses fins de mois, les Français connaissent bien. L’essor de l’économie collaborative et des plateformes comme Airbnb, Abritel-HomeAway ou Booking.com n’y est pas étranger. Pour preuve, la plateforme californienne compte plusieurs milliers d’annonces rien qu’à Paris. Mais pour louer, ou sous-louer, son appartement ou sa maison aux vacanciers, certaines règles s’imposent, prévues par la loi et la réglementation en vigueur.
Les textes de loi applicables en la matière sont celles du meublé de tourisme, à savoir :
Ces textes sont complétés par des dispositions réglementaires :
Les dernières modifications adoptées découlent de la loi Elan du 23 novembre 2018 et de ses textes d’application, visant à encadrer la location meublée touristique. En particulier, l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction issue de l’article 145 de la loi Elan, exclut la chambre chez l’habitant de la définition du meublé de tourisme, ce qui a conduit à supprimer la mention « Une partie d’un tel meublé » de la définition réglementaire du meublé prévue à l’article D324-1.
Avant, pour louer sa résidence principale à une clientèle de passage, il n’était en principe pas nécessaire de faire des demandes d’autorisation. Toutefois, certaines grandes agglomérations, pour éviter que ce phénomène ne se répande, ont commencé à fixer des limites. Avant même que la loi Elan (pour Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 ne renforce l’encadrement des locations touristiques, la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique a prévu, pour les communes qui le souhaitent, la possibilité de mettre en place une procédure d’enregistrement de la déclaration préalable pour toute location de courte durée d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il s’agit principalement des villes de plus de 200.000 habitants.
C’est le choix qu’a fait Paris. La capitale a mis en place, depuis le 1er octobre 2017, un téléservice pour effectuer cette déclaration en ligne et obtenir un numéro d’enregistrement. Cette donnée doit figurer obligatoirement sur toutes les annonces depuis le 1er décembre 2017. Si ce n’est pas le cas, l’annonce pourra être retirée du site. Pour faire cette demande, il faut se munir de son dernier avis de taxe d’habitation sur lequel figure l’identifiant du local. Une fois l’enregistrement effectué, le propriétaire reçoit un accusé de réception sur lequel est indiqué le numéro de la déclaration. Sur son site, la ville de Paris précise que « cette procédure d’enregistrement se substitue à celle de la déclaration préalable auprès du maire de la commune ».
Par ailleurs, pour continuer cette politique de limitation de ce type de location, le Conseil de Paris a voté à l’unanimité, le 26 septembre 2017, un vœu pour « abaisser le nombre de nuitées maximum autorisées pour les locations de meublés touristiques type Airbnb ». Le plafond est actuellement fixé à 120 jours par an. Depuis le 1er janvier 2018, la plateforme Airbnb a mis en place un outil automatique limitant à 120 jours par an les locations de courte durée sur son site pour les hébergements situés dans le 1er, 2ème, 3ème et 4ème arrondissement de la capitale. La Ville de Paris a rappelé que ce plafond devait être appliqué dans l’ensemble des 20 arrondissements parisiens et pas seulement les quatre premiers.
À NOTER : en copropriété, l’assemblée générale ne peut pas décider d’empêcher une location meublée de courte durée. La loi Alur sur le logement votée en 2014 prévoyait une telle mesure, mais celle-ci a été retoquée par le Conseil constitutionnel.
Les locataires qui sous-louent leur logement doivent cependant obtenir une autorisation écrite du bailleur pour ce faire. Dans le cas contraire, le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire, qui peut également assigner l’occupant en justice et lui faire payer des dommages et intérêts.
Pour aller plus loin : sous-location, les règles à suivre pour éviter une amende
De plus, une restriction particulière vise les locataires de logements sociaux. La loi leur interdit tout simplement de faire de la sous-location, sous peine d’expulsion.
Un couple qui vit chacun dans son propre appartement ne peut pas choisir d’en occuper un seul et de conserver l’autre pour le louer toute l’année aux touristes. La loi impose une limite de quatre mois, ou 120 nuits / jours par an consécutifs ou non, à cette activité censée rester occasionnelle.
Plus précisément, un logement n’est plus considéré comme une résidence principale s’il est occupé moins de huit mois dans l’année. Dès lors, la réglementation applicable aux résidences secondaires prévaut (voir plus loin).
Tant que cette limite est respectée, le loueur conserve sa liberté. Rien ne l’empêche d’accueillir une clientèle de passage une semaine en février, trois semaines en juillet-août puis une autre semaine en décembre par exemple. De même, il peut héberger des touristes durant toutes les grandes vacances de juillet-août « non-stop », s’il le souhaite et y parvient.
Attention, la loi du 2 janvier 1970 (ou loi Hoguet) limite à 90 jours non renouvelables la location à une même personne (article 1-1).
À SAVOIR : la loi pour une République numérique, promulguée par François Hollande et publiée au Journal officiel du 8 octobre 2016, rend la plateforme de location responsable du respect de cette limite de 120 jours. « Lorsqu’elle en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’à la fin de l’année en cours », indique désormais la loi.
La loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018, a instauré de lourdes sanctions à l’encontre des loueurs et des plateformes qui ne respectent pas les règles entourant la location meublée « touristique » de courte durée d’une résidence principale.
Le texte fige à 120 jours la limite légale de location dans l’année dans les communes ayant mis en place un service en ligne d’enregistrement des locations de courte durée. En cas d’absence de numéro d’enregistrement de son meublé de tourisme, un propriétaire s’expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 5.000 euros (contre 450 euros auparavant). S’il dépasse la limite des 120 jours de location annuelle sans fournir un juste motif (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), il encourt une amende de 10.000 euros. Même punition s’il refuse de transmettre le décompte des nuitées des locations à sa mairie dans un délai d’un mois.
De leur côté, les plateformes de location saisonnières ont également l’obligation de communiquer le numéro d’enregistrement des déclarations de locations saisonnières des résidences principales, sous peine de se voir infliger une amende civile de 12.500 euros. Elles sont aussi tenues de bloquer la location des biens quand la limite des 120 jours par an des locations saisonnières est dépassé. Si elles s’obstinent à publier des annonces contrevenantes, elles s’exposent à une amende pouvant atteindre 50.000 euros par bien meublé.
Pour éviter qu’un logement qui a dépassé son nombre légal de nuitées (entre 60 et 120, selon le nombre défini par les communes) ne soit proposé à la location par son propriétaire sur une autre plateforme, un décret paru au Journal Officiel du 31 octobre 2019 impose aux plateformes de location saisonnières de type à Airbnb l’obligation de remettre aux maires des grandes villes, une fois par an, la liste des logements mis en location sur leur site, à compter du 1er décembre 2019. Les communes concernées pourront demander les listes de l’année en cours et de l’année précédente. Les plateformes de location devront notamment communiquer la ou les adresses des logements, leur numéro d’enregistrement et le nombre de nuitées.
Conformément à un accord signé au cours de l’été 2018 avec le gouvernement, Airbnb a mis progressivement en place le plafonnement à 120 jours par an des locations saisonnières dans plusieurs villes de France. Airbnb met régulièrement à jour la liste des villes dans lesquelles les résidences principales ne peuvent être entièrement louées que pour un maximum de 120 nuits par année civile. Elles sont au nombre de 50 (contre 18 depuis l’été 2018) :
Des exceptions à la règle imposant de ne pas louer son bien pour une courte durée plus de 120 nuits par année civile (du 1er janvier au 31 décembre) dans le cadre d’une location Airbnb de sa résidence principale. Une personne peut louer son bien plus de 120 jours si :
Utiliser sa résidence secondaire pour en faire un meublé de tourisme, tout en respectant la loi, s’avère beaucoup plus complexe. Surtout dans les grandes villes.
En premier lieu, le propriétaire doit déclarer le meublé de tourisme à la mairie. Et ce, quelle que soit la commune où il se situe. Un formulaire de déclaration doit être rempli et adressé au maire. Outre l’adresse et le nombre de pièces et de lits du logement, le loueur doit indiquer les périodes durant lesquelles il compte héberger des touristes.
À SAVOIR : la loi pour une République numérique donne désormais la possibilité aux communes de mettre en place un numéro d’enregistrement pour chaque logement qui fait l’objet d’une déclaration en mairie. Ce numéro doit apparaître dans toutes les annonces de location.
La déclaration peut également se faire directement en ligne, via le portail Service-public.fr. Si le meublé n’est pas déclaré, le propriétaire est passible d’une amende de 450 euros.
Un décret d’application publié au Journal Officiel du 30 avril 2017 fixe les informations exigées du loueur au moment de l’enregistrement.
Dans certaines communes, la location saisonnière d’une résidence secondaire impose au propriétaire d’obtenir du maire – en plus de la déclaration obligatoire en meublé de tourisme – autorisation temporaire de changement d’usage (voir plus bas).
ATTENTION : un règlement de copropriété peut ne pas tolérer la présence d’un tel meublé de tourisme dans l’immeuble. Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 juin 2011 indique cependant que si la copropriété accepte l’exercice d’une profession libérale (cabinet médical…), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent « des inconvénients similaires ».
Après la déclaration initiale, certains loueurs doivent également faire une demande d’autorisation de changement d’usage de leur logement à la mairie. Elle est requise :
À Paris, Lyon et Marseille, les demandes d’autorisation sont à adresser à la mairie d’arrondissement.
Lorsque l’autorisation temporaire arrive à expiration (au bout de deux ans à Nice, par exemple), il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d’habitation classique.
Si le logement est mis en location sans autorisation, une amende de 50.000 euros (contre 25.000 euros auparavant) peut être imposée au propriétaire. De plus, une astreinte (amende journalière) de 1.000 euros par jour et par mètre carré peut être levée jusqu’à régularisation.
POUR RAPPEL : certaines communes ont l’autorisation légale de majorer la part de taxe d’habitation qu’elles perçoivent sur les résidences secondaires (lire notre article ici).
Dans les villes de plus de 200.000 habitants et la petite couronne parisienne, l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation. Les municipalités considèrent qu’un meublé de tourisme supprime une résidence principale du parc de logements et demandent aux loueurs de contrebalancer cette perte en en créant une autre.
Concrètement, le propriétaire a deux solutions :
Pour se renseigner sur l’existence de locaux transformables, le bailleur peut s’adresser aux services de la municipalité, comme le Bureau de la protection des locaux d’habitation à Paris. Il peut également contacter une société spécialisée ou un bailleur social directement.
Dans tous les cas, l’opération est coûteuse. Les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur des locaux, sans tarif prédéterminé. A Paris, il faut compter un peu plus de 1.500 euros par mètre carré en moyenne et jusqu’à 3.000 euros/m² dans les arrondissements les plus demandés.
Normalement, le propriétaire doit compenser sa location meublée à surface égale, soit 25 m² de logement pour un meublé touristique de 25 m² par exemple. Dans les secteurs les plus touristiques de Paris, cette exigence est doublée : il faut alors créer une surface habitable de 50 m². La carte suivante délimite les secteurs en question.
À SAVOIR : dans la capitale, la compensation doit se faire dans le même arrondissement que le meublé.
Les loueurs, propriétaires comme locataires, doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus. La loi de finances rectificative pour 2016 a clarifié les choses en la matière, en précisant que tous les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les loueurs « lambda » sont soumis au régime micro-BIC et bénéficient d’un abattement de 50% sur les recettes encaissées tant qu’elles ne dépassent pas 72.500 euros en 2020. Au-delà de ce seuil, le régime réel d’imposition (déduction des charges pour leur montant réel, sans abattement forfaitaire) s’applique. À noter que les meublés de tourisme, classés comme tel, font l’objet d’une fiscalité particulière, et notamment d’un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés lorsqu’ils ne dépassent pas 176.200 euros en 2020.
Depuis le 1er janvier 2017, les usagers de sites de location entre particuliers reçoivent un relevé de leurs revenus à déclarer des plateformes de location.
Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016, les députés ont voté la déclaration automatique des revenus des usagers par les plateformes de location de courte durée. Cette nouveauté est entrée en vigueur pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2019 : auparavant, les loueurs restaient seuls responsables de la déclaration de leurs revenus locatifs. Conséquence, les plateformes de location saisonnière effectuent désormais au mois de janvier de chaque année la transmission automatique des revenus bruts du loueurs de l’année écoulée à l’administration fiscale. De son côté, le loueur devra toujours déclarer les revenus correspondants dans sa déclaration, les revenus en question n’étant pas pré-remplis, selon Airbnb.
Autre nouveauté issue de la loi de finances rectificative pour 2016 : le paiement de cotisations sociales pour certains loueurs. Dès lors que l’activité de location meublée de courte durée rapporte plus de 23.000 euros par an, l’usager doit ainsi s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI, ex-RSI) et verser des cotisations sociales. En-dessous de ce seuil, aucune démarche n’est à effectuer : les loueurs occasionnels ne sont donc pas concernés.
Au-delà de 23.000 euros par an, l’affiliation au RSI est obligatoire… ou presque. Des dérogations sont en effet prévues. Ainsi, les loueurs peuvent choisir de verser des cotisations auprès du régime général de la Sécurité sociale plutôt qu’auprès du RSI. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d’un abattement de 60% (87% pour les meublés de tourisme classés).
Par ailleurs, les loueurs dotés d’un statut professionnel, c’est-à-dire gagnant plus de 23.000 euros de recettes locatives annuelles, qui enregistrent des recettes supérieures à leurs revenus professionnels, échappent également à cette nouveauté.
La loi prévoit un rôle pour les plateformes de location à cet égard. Elles pourront assister les loueurs dans leurs démarches, si ces derniers en font la demande. Qu’ils doivent s’affilier à la SSI ou au régime général, les loueurs peuvent donner mandat aux plateformes depuis le 1er janvier 2018 afin que celles-ci procèdent à la déclaration d’activité, à la déclaration des recettes et au versement des cotisations.
Dans les plus de 28.000 communes qui l’appliquent, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Si l’occupant refuse de payer, l’hébergeur peut demander à en être exonéré.
Pour identifier le montant de la taxe de séjour voté par une commune (83 centimes par nuit et par personne maximum), l’administration fiscale a mis en ligne un moteur de recherche dédié.
Nos offres sélectionnées pour vous :
