Les règles de la location meublée de courte durée type « Airbnb »

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Faire de la location meublée touristique de courte durée, sur des sites comme Airbnb notamment, peut s'avérer simple... ou très compliqué. Suivant la nature du logement et de la location, la loi impose des règles différentes.

Louer son logement à des touristes, les règles à suivre
 

Sommaire

Je loue ma résidence principale
Je loue une résidence secondaire

Les obligations fiscales des usagers

Louer son logement à des touristes pour arrondir ses fins de mois, les Français connaissent bien. L'essor de l'économie collaborative et des sites comme Airbnb ou HomeAway-Abritel n'y est pas étranger. Pour preuve, la plateforme californienne compte plus de 50.000 annonces rien qu'à Paris. Mais pour louer, ou sous-louer, son appartement ou sa maison aux vacanciers, certaines règles s'imposent. Explications.

Je loue ma résidence principale

Propriétaires, pas d'autorisation requise

En dépit de certains effets d'annonces et d'opérations « coup de poing » à Paris pour identifier les propriétaires et locataires qui ne respectent pas la loi, une bonne partie d'entre eux peuvent dormir tranquilles.

Louer sa résidence principale à une clientèle de passage ne requiert en effet aucune déclaration ou autorisation. Concrètement, vous pouvez passer une petite annonce, en ligne ou non, pour proposer votre logement à des touristes pendant quelques jours sans devoir prévenir la mairie.

A noter : En copropriété, l'assemblée générale ne peut pas décider d'empêcher une location meublée de courte durée. La loi Alur sur le logement votée en 2014 prévoyait une telle mesure, mais celle-ci a été retoquée par le Conseil constitutionnel.


Sous-location

Les locataires qui sous-louent leur logement doivent cependant obtenir une autorisation écrite du bailleur pour ce faire. Dans le cas contraire, le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire, qui peut également assigner l'occupant en justice et lui faire payer des dommages et intérêts.

Pour aller plus loin : Sous-location, les règles à suivre pour éviter une amende


De plus, une restriction particulière vise les locataires de logements sociaux. La loi leur interdit tout simplement de faire de la sous-location, sous peine d'expulsion.

4 mois maximum

Un couple qui vit chacun dans son propre appartement ne peut pas choisir d'en occuper un seul et de conserver l'autre pour le louer toute l'année aux touristes. La loi impose une limite de quatre mois, ou 120 jours par an consécutifs ou non, à cette activité censée rester occasionnelle. Plus précisément, un logement n'est plus une résidence principale s'il est occupé moins de huit mois dans l'année. Dès lors, la réglementation applicable aux résidences secondaires prévaut (voir plus loin).

Tant que cette limite est respectée, le loueur conserve sa liberté. Rien ne l'empêche d'accueillir une clientèle de passage une semaine en février, trois semaines en juillet-août puis une autre semaine en décembre par exemple. De même, il peut héberger des touristes durant toutes les grandes vacances de juillet-août « non-stop », s'il le souhaite et y parvient.

A savoir : La loi pour une République numérique, promulguée par François Hollande et publiée au Journal officiel du 8 octobre 2016, rend la plateforme de location responsable du respect de cette limite de 120 jours. « Lorsqu'elle en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l'objet d'une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l'objet d'une offre de location par son intermédiaire jusqu'à la fin de l'année en cours », indique désormais la loi.

Les modalités de contrôle des plateformes et les sanctions en cas de non-respect de la loi doivent être déterminées ultérieurement par décret.


Je loue une résidence secondaire

Utiliser sa résidence secondaire pour en faire un meublé de tourisme, tout en respectant la loi, s'avère beaucoup plus complexe. Surtout dans les grandes villes.

Déclaration obligatoire

En premier lieu, le propriétaire doit déclarer le meublé de tourisme à la mairie. Et ce, quelle que soit la commune où il se situe. Un formulaire de déclaration doit être rempli et adressé au maire. Outre l'adresse et le nombre de pièces et de lits du logement, le loueur doit indiquer les périodes durant lesquelles il compte héberger des touristes.

A savoir : La loi pour une République numérique donne désormais la possibilité aux communes de mettre en place un numéro d'enregistrement pour chaque logement qui fait l'objet d'une déclaration en mairie. Ce numéro doit apparaître dans toutes les annonces de location.

Seules les communes qui délivrent une autorisation temporaire de changement d'usage (voir plus bas) disposent de cette faculté. Un décret d'application publié au Journal Officiel du 30 avril 2017 fixe les informations exigées du loueur au moment de l'enregistrement. A Paris, le numéro d'enregistrement à 13 chiffres sera exigé à partir du 1er décembre. Il pourra être obtenu dès le 1er octobre par les loueurs. A Nice, le conseil municipal a voté une délibération dans le même sens. 


La déclaration peut également se faire directement en ligne, via le portail Service-public.fr.

Si le meublé n'est pas déclaré, le propriétaire est passible d'une amende de 450 euros.

Attention : Un règlement de copropriété peut ne pas tolérer la présence d'un tel meublé de tourisme dans l'immeuble. Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 juin 2011 indique cependant que si la copropriété accepte l'exercice d'une profession libérale (cabinet médical...), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent « des inconvénients similaires ».


Autorisation temporaire de changement d'usage

Après la déclaration, certains loueurs doivent également faire une demande d'autorisation de changement d'usage de leur logement à la mairie. Elle est requise :

- A Paris ;
- Dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (petite couronne parisienne) ;
- Dans les villes de plus de 200.000 habitants (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille, Rennes) ;
- Dans les villes de plus de 50.000 habitants en « zone tendue », où l'offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande. La liste de ces villes est fixée par un décret du 10 mai 2013. Voir la liste ici

A Paris, Lyon et Marseille, les demandes d'autorisation sont à adresser à la mairie d'arrondissement.

Lorsque l'autorisation temporaire arrive à expiration (au bout de deux ans à Nice par exemple), il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d'habitation classique.

Si le logement est mis en location sans autorisation, une amende de 25.000 euros peut être imposée au propriétaire. De plus, une astreinte (amende journalière) de 1.000 euros par jour et par mètre carré peut être levée jusqu'à régularisation.

Des règles de compensation dans les grandes villes

Dans les villes de plus de 200.000 habitants et la petite couronne parisienne, l'autorisation de changement d'usage est délivrée sous condition de compensation. Les municipalités considèrent qu'un meublé de tourisme supprime une résidence principale du parc de logements et demandent aux loueurs de contrebalancer cette perte en en créant une autre.

Concrètement, le propriétaire a deux solutions :

- Proposer de transformer des locaux non habitables (commerces, bureaux) qu'il détient en logements ;
- Acheter un titre de compensation à un tiers (bailleur HLM par exemple) qui possède de tels locaux afin de les transformer en logements.

Pour se renseigner sur l'existence de locaux transformables, le bailleur peut s'adresser aux services de la municipalité, comme le Bureau de la protection des locaux d'habitation à Paris. Il peut également contacter une société spécialisée ou un bailleur social directement.

Dans tous les cas, l'opération est coûteuse. Les prix sont négociés entre l'acheteur et le vendeur des locaux, sans tarif prédéterminé. A Paris, il faut compter un peu plus de 1.500 euros par mètre carré en moyenne et jusqu'à 3.000 euros/m² dans les arrondissements les plus demandés.

Règles de compensation particulières à Paris

Normalement, le propriétaire doit compenser sa location meublée à surface égale, soit 25 m² de logement pour un meublé touristique de 25 m² par exemple. Dans les secteurs les plus touristiques de Paris, cette exigence est doublée : il faut alors créer une surface habitable de 50 m². La carte suivante délimite les secteurs en question.

La carte des zones touristiques à Paris

A savoir : Dans la capitale, la compensation doit se faire dans le même arrondissement que le meublé.


Les obligations fiscales

Déclaration de revenus

Les loueurs, propriétaires comme locataires, doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus. La loi de finances rectificative pour 2016 a clarifié les choses en la matière, en précisant que tous les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les loueurs « lambda » sont soumis au régime micro-BIC et bénéficient d'un abattement de 50% sur les recettes encaissées tant qu'elles ne dépassent pas 32.900 euros. Au-delà de ce seuil, le régime réel d'imposition (déduction des charges pour leur montant réel, sans abattement forfaitaire) s'applique. A noter que les meublés de tourisme, classés comme tel, font l'objet d'une fiscalité particulière, et notamment d'un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés lorsqu'ils ne dépassent pas 82.200 euros par an. 

A partir du 1er janvier 2017, les usagers de sites de location entre particuliers recevront un relevé de leurs revenus à déclarer des plateformes de location. Celui-ci prendra en compte les transactions enregistrées depuis le 1er juillet 2016.

Déclaration automatique dès 2019 : Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016, les députés ont voté la déclaration automatique des revenus des usagers par les plateformes de location de courte durée. Cette nouveauté entrera en vigueur en 2019 seulement : d'ici là, les loueurs restent seuls responsables de la déclaration de leurs revenus locatifs.


Cotisations sociales

Autre nouveauté issue de la loi de finances rectificative pour 2016 : le paiement de cotisations sociales pour certains loueurs. Dès lors que l'activité de location meublée de courte durée rapporte plus de 23.000 euros par an, l'usager doit ainsi s'affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser des cotisations sociales. En-dessous de ce seuil, aucune démarche n'est à effectuer : les loueurs occasionnels ne sont donc pas concernés.

Au-delà de 23.000 euros par an, l'affiliation au RSI est obligatoire... ou presque. Des dérogations sont en effet prévues. Ainsi, les loueurs peuvent choisir de verser des cotisations auprès du régime général de la Sécurité sociale plutôt qu'auprès du RSI. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d'un abattement de 60% (87% pour les meublés de tourisme classés). 

Par ailleurs, les loueurs dotés d'un statut professionnel, c'est-à-dire gagnant plus de 23.000 euros de recettes locatives annuelles, inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels et qui enregistrent des recettes supérieures à leurs revenus professionnels, échappent également à cette nouveauté. 

La loi prévoit un rôle pour les plateformes de location à cet égard. Elles pourront assister les loueurs dans leurs démarches, si ces derniers en font la demande. Qu'ils doivent s'affilier au RSI ou au régime général, les loueurs pourront donner mandat aux plateformes à partir du 1er janvier 2018 afin que celles-ci procèdent à la déclaration d'activité, à la déclaration des recettes et au versement des cotisations. 

Taxe de séjour

Dans les 14.745 communes qui l'appliquent, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Si l'occupant refuse de payer, l'hébergeur peut demander à en être exonéré.

Pour identifier le montant de la taxe de séjour voté par une commune (83 centimes par nuit et par personne maximum), l'administration fiscale a mis en ligne un moteur de recherche dédié.

A savoir : A Paris et Chamonix-Mont-Blanc, Airbnb prélève directement la taxe de séjour. Les loueurs n'ont aucune formalité à accomplir à ce titre. Depuis le 1er août 2016, cette collecte automatique est étendue à 18 nouvelles villes : Aix en Provence, Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Malo, Strasbourg, et Toulouse. Depuis le 1er mai 2017, Airbnb procède à cette collecte dans 31 nouvelles villes. 



 

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