De plus en plus populaire, la colocation ne s’improvise pas. Certaines règles sont à connaître et respecter pour éviter les problèmes, en particulier en cas de départ d’un des occupants ou de soucis dans le règlement du loyer. Bail individuel ou commun, solidarité financière des colocataires et de leurs cautions… Le point sur ce que vous devez savoir.
La colocation ne manque pas d’atouts et son succès ne se dément pas. C’est, d’abord, une piste contre la solitude. En effet, le partage d’un même logement au titre de résidence principale entre un ou plusieurs colocataires favorise les échanges et la convivialité.
Mais le choix de la colocation relève aussi de considérations purement budgétaires. Alors que payer un loyer seul devient de plus en plus compliqué, la colocation permet de louer un logement plus grand sans dépenser beaucoup plus : le montant du loyer est partagé autant de parts que d’occupants du logement.
Autre avantage : l’abonnement à un contrat d’énergie (électricité, gaz…), de téléphone ou d’accès à Internet est souscrit à plusieurs, ce qui permet d’en diviser le prix entre chacun des colocataires.
Pour autant, la colocation n’est pas qu’une partie de plaisir. Comme pour toute location, il est question de bail, d’assurance ou encore d’état des lieux. Mais pas seulement, puisque la colocation présente des spécificités, en particulier en ce qui concerne le paiement du loyer et la solidarité financière des occupants. De plus, les règles varient suivant le type de bail que vous avez signé à votre arrivée.
IMPORTANT : la colocation ne peut être pratiquée par des liées par un pacte civil de solidarité (Pacs) ou en situation de concubinage.
Une colocation peut être formalisée de deux manières :
Le choix de la forme du contrat relève de la décision du propriétaire.
Chacune de ces deux solutions répond à des obligations et des contraintes spécifiques, pour les colocataires comme pour le bailleur.
POUR RAPPEL : le bail signé dans le cadre d’un bail collectif doit correspondre au contrat-type de location entré en vigueur le 1er août 2015.
Dans une colocation (comme dans une location classique), un état des lieux doit être réalisé à l’entrée et à la sortie de chaque nouveau colocataire. Il permet au propriétaire bailleur et aux colocataires de faire le point sur l’état du bien loué (et de ses équipements éventuels), ainsi que de mettre en lumière d’éventuels défauts ou dégradations.
Son déroulement varie selon le type de bail de colocation.
Dans le cadre d’une colocation avec un bail unique (bail collectif), l’état des lieux d’entrée pour l’ensemble de la colocation est effectué et signé en présence de tous les colocataires et du propriétaire.
Chaque départ ou arrivée d’un nouveau colocataire en remplacement d’un autre qui vient de donner congé n’engendre pas nécessairement l’édition d’un nouveau contrat de location dans le cas d’un bail collectif. Un simple avenant à l’état des lieux d’origine, annexé au bail et signé par tous les colocataires, peut être suffisant. Il permet au colocataire qui entre dans le logement de dégager sa responsabilité en cas de dommages causés avant son arrivée.
En revanche, dans le cadre d’un bail collectif, l’état des lieux de sortie est obligatoire :
Si la colocation donne lieu à la signature d’un contrat séparé (un bail indépendant pour chaque colocataire), l’arrivée d’un nouveau locataire dans le logement loué à plusieurs entraîne automatiquement l’édition d’un nouveau bail individuel de location, qui passe dès lors par la réalisation d’un nouvel état des lieux. Celui-ci précise les parties communes (mises à dispositions de tous les colocataires) et fixe celles à usage exclusif du colocataire (attribuées à lui seul).
Qu’en est-il si un colocataire titulaire d’un bail individuel donne congé ? Le colocataire sortant doit faire un état des lieux de sortie avec le bailleur. Si plusieurs colocataires ayant signé chacun un bail séparé partent du logement en même temps, il faut faire un état des lieux de sortie pour chacun d’entre eux individuellement.
Par ailleurs, si aucun état des lieux ou de sortie n’est établi, les colocataires sont présumés avoir reçu le logement ou l’avoir rendu en bon état.
IMPORTANT : dans le cas d’une location meublée, un inventaire est joint à l’état des lieux qui détaille les équipements fournis (tables, chaises, meubles, literie, appareils électroménagers, vaisselle, couverts, casseroles…).
Le propriétaire bailleur est en droit de demander le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée d’un colocataire dans le logement.
Cette somme d’argent vise à garantir que les occupants ne manquent pas à leurs obligations pécuniaires de paiement des loyers et des charges.
Son montant, fixé au moment de la signature du bail, ne peut excéder :
La restitution du dépôt de garantie ne répond pas à la même règle selon qu’il s’agit d’un bail individuel ou d’un bail collectif.
De la même manière que pour le paiement de son loyer, le colocataire ayant signé un bail séparé s’acquitte d’un dépôt de garantie propre à l’entrée dans le logement et le récupère à son départ (excepté en cas de dégradations à sa charge).
Concernant un bail collectif (ou bail unique), les colocataires doivent s’organiser entre eux pour partager la somme et la verser. C’est au moment de la restitution que les choses se compliquent un peu. Deux cas de figure se présentent :
Le propriétaire n’a l’obligation de restituer le dépôt de garantie (en l’absence de dégradations) que lors du départ de tous les colocataires signataires d’un bail unique ou au départ du dernier colocataire d’un bail collectif, après la remise des clés.
Un propriétaire bailleur a, comme pour le dépôt de garantie, le droit de réclamer la caution solidaire d’un tiers dans le cadre de la signature d’un bail de colocation. Ce tiers (un parent ou un proche) s’engage, par un acte écrit, à payer les sommes dues au titre du bail en cas de manquement du locataire pour lequel il se porte garant pendant la durée précisée dans l’acte (trois ans pour un logement vide, un an pour un logement meublé) ou jusqu’à l’expiration du préavis du colocataire.
Dans un bail individuel (plusieurs contrats séparés), le bailleur peut demander une caution à chacun de ses locataires. La personne désignée se porte garant du seul colocataire pour lequel elle s’est engagée (et non pour les autres occupants) et s’engage à payer le loyer et les charges à sa place si le colocataire dont il est caution ne peut pas le faire.
Au contraire, dans le cas de la signature d’un bail unique (commun à tous les occupants), la caution peut s’engager :
Un bail individuel signé dans le cadre d’une colocation n’engage le colocataire à ne payer au bailleur que sa part de loyer et de charges locatives. Les montants afférents et la date de leur versement sont inscrits dans son contrat de location.
Autrement dit, le bail séparé lui permet de ne pas être solidaire des autres occupants du logement en ce qui concerne ces obligations financières. Il n’est tenu, en la matière, qu’aux engagements inscrits dans son contrat individuel, les autres colocataires étant seuls responsables de leurs propres obligations.
Dans le cadre d’un bail unique (ou commun), deux situations se présentent :
À NOTER : dans un bail unique, le loyer et/ou les charges peuvent être versés par n’importe quel colocataire, du moment qu’à la fin le propriétaire perçoit l’intégralité des sommes.
Lors de la signature d’un bail commun (lorsque les colocataires entrent « tous ensemble » dans une colocation), le contrat peut comporter une clause de solidarité financière ou d’indivisibilité.
Celle-ci dispose que chaque locataire est tenu de payer l’intégralité du loyer et des charges, et non pas seulement sa part comme avec un bail individuel. Autrement dit, si un ou plusieurs colocataires ne peuvent pas régler leur part du loyer, les autres doivent assumer cette dépense. Charge à ceux-ci, ensuite, de leur demander des comptes… D’où l’importance de savoir avec qui on s’engage.
Si un colocataire quitte la colocation avant la fin du bail et que les autres colocataires restent, la solidarité financière du partant peut être invoquée jusqu’à six mois après son départ s’ils ne peuvent plus régler le loyer et les charges. Le même principe s’applique pour la personne qui se porte caution du colocataire. La solidarité financière peut prendre fin plus tôt, dès l’arrivée d’un nouveau colocataire.
À l’inverse, si une telle clause ne figure pas dans le bail, le locataire partant n’est plus tenu de payer quoi que ce soit une fois qu’il a déménagé.
En matière d’assurance habitation et responsabilité civile du logement, les règles à suivre varient aussi en fonction du type de bail signé à l’entrée.
Dans le cadre d’un bail séparé (ou individuel), chaque occupant peut souscrire une protection auprès de l’assureur de son choix. Toutefois, il est recommandé de choisir un assureur commun, de façon à faciliter la prise en charge d’un sinistre.
Si les occupants ont signé un bail commun (ou unique), ils peuvent soit :
Lire aussi : assurance et colocation
Comme pour toute location, un colocataire doit respecter un préavis de départ au moment de quitter les lieux, qui lui impose de prévenir le propriétaire trois ou un mois avant selon les cas.
Dans le cadre de la signature de baux individuels, les autres colocataires ne sont absolument pas impactés par le départ d’un des colocataires, chacun disposant de son contrat propre. Le propriétaire n’est pas tenu de consulter les colocataires restants au moment de choisir un nouvel occupant.
Il en va autrement si un bail collectif a été signé. Si l’un des colocataires quitte le logement avant les autres, un avenant au contrat de bail peut être rédigé à l’arrivée de son remplaçant : le bailleur ne doit pas obligatoirement rédiger un nouveau bail. Lorsque les colocataires restés sur place ont trouvé un remplaçant, le bailleur doit obligatoirement donner son accord. La même logique s’applique si le nouvel arrivant est proposé par le propriétaire.
IMPORTANT : le propriétaire peut donner son congé (ou préavis) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai. Si une clause de solidarité figure dans un bail collectif (non individuel), le congé adressé par le bailleur à un seul des colocataires vaut pour l’ensemble des colocataires. Si cette clause est absente, le congé doit être adressé par le propriétaire à chacun des colocataires.
Les aides au logementPour toucher une aide au logement (APL, ALS, ALF), les démarches sont les mêmes que dans une colocation classique. Et ce, quel que soit le type de bail signé. Les mêmes conditions d’octroi (seuils de revenus à ne pas dépasser…) s’appliquent. L’aide au logement est versée individuellement, chacun étant responsable de sa propre demande. Le montant de l’allocation est déterminé selon la part du loyer réellement supportée par l’occupant. Pour rappel, les demandes d’APL des étudiants doivent désormais se faire sur Internet uniquement. |
