Location immobilière : tout sur l’obligation de proposer un logement décent

Par Loic Farge
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Avant de mettre ou remettre un logement en location, un propriétaire bailleur doit s’assurer du bon état du bien et que celui-ci ne porte pas atteinte à la santé de son occupant. S’il ne respecte pas les critères de décence définis par la loi, il s’expose à des sanctions pouvant lui coûter cher.

Quelle est la définition d’un logement décent ?

Un logement décent est un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de son ou ses locataires, et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 a, le premier, défini les normes de décence d’un logement. Il dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Mais ce n’est qu’à travers la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 (via son article 187) que la notion de « décence obligatoire » pour louer un logement a réellement fait son apparition. Par la suite, la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), promulguée le 24 mars 2014, a encore fait évoluer juridiquement la notion de décence d’un logement, dans le but d’adapter la loi de 1989 aux enjeux du développement durable.

Actuellement, la décence d’un logement est donc liée à des notions aussi diverses que sa surface, son confort, sa sécurité et même ses performances énergétiques.

ATTENTION : l’obligation de décence du logement doit être remplie non seulement lors de la mise en location du logement (à la remise des clés), mais aussi tout au long du bail locatif.

Les logements concernés par la notion de décence

La décence est obligatoire pour la location à titre de résidence principale (occupée au moins huit mois par an) ou à usage mixte professionnel et habitation principale, que le logement soit vide ou meublé.

L’obligation de décence ne s’applique que dans le cas d’une location : elle ne concerne pas les propriétaires qui occupent eux-mêmes leur logement.

Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles ne sont pas concernés par cette notion de décence.

Les critères de décence d’un logement

Les critères minimaux de décence que le propriétaire bailleur doit respecter lors de la mise en location d’un logement figurent dans un décret d’application du 30 janvier 2002.

Les dimensions et surface habitable

Pour être considéré comme décent, un logement doit d’abord répondre à des caractéristiques de surface et de volume habitables. L’article 4 du décret du 30 janvier 2002 précise tout d’abord que le bien mis en location dispose d’au moins d’une pièce principale.

Par ailleurs, il doit comporter :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés (m²) et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres
  • soit un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes (m³)

Certaines superficies ne sont pas prises en compte. C’est le cas, par exemple :

  • des terrasses
  • des loggias
  • des balcons
  • des combles non aménagés
  • des caves
  • des sous-sols
  • des vérandas
  • des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre

À NOTER : en décembre 2015, la Cour de cassation a écarté la possibilité de donner en location un  logement qui n’a pas la surface requise de 9 m², mais qui présente un volume d’au moins 20 m³.

IMPORTANT : la loi Elan (pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 a réduit la surface minimale des logements dans le cadre d’une colocation à baux multiples. Désormais, le critère de décence qui s’applique est celui d’une surface habitable minimale de 9 m² par colocataire. Auparavant, chaque colocataire devait obligatoirement bénéficier de 14 m², correspondant à un volume de 33 m².

La sécurité physique du locataire

Le propriétaire doit s’assurer que le logement qu’il met en location répond à toutes les mesures de sécurité physiques et de santé des locataires.

Aux termes de l’article 2 du décret du 20 janvier 2002, un logement décent doit :

  • assurer le clos et le couvert : le logement doit être en bon état d’entretien et de solidité (gros œuvre) ; être protégé contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et intérieures doivent être étanches et protéger contre les infiltrations (ATTENTION : « Pour les logements situés dans les départements d’Outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements », précise le décret)
  • les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès (garde-corps des fenêtres, loggias, balcons, escaliers) doivent être en bon état et pouvoir assurer la sécurité des usagers
  • les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne doivent pas présenter de danger sanitaire
  • les réseaux et les branchements d’électricité, de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage
  • les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement doivent être aux normes pour permettre une aération suffisante (renouvellement de l’air, évacuation de l’humidité)
  • l’éclairage naturel des pièces principales de vie (dédiées au séjour ou au sommeil) doit être assuré : ces pièces doivent comporter une fenêtre ou un « volume vitré » donnant à l’air libre

La performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2018, un propriétaire est tenu de remettre à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé « répondant à un critère de performance énergétique minimale ». Dès lors, tout logement doit être « énergétiquement » décent.

Cela se traduit par les obligations suivantes :

  • le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites
  • les portes et les fenêtres du logement, ainsi que ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés, doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante
  • les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres
  • les cheminées doivent être équipées de trappes

À NOTER : ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés Outre-mer.

Cette réglementation, qui vient en complément de l’article 2 du décret du 20 janvier 2002, s’inscrit dans le cadre de la lutte contre les « passoires énergétiques » (les habitations très énergivores). Aucun seuil de performance énergétique n’est fixé pour l’heure. Il s’agit, d’abord et avant tout, d’éviter les déperditions d’énergie les plus cruciales.

Mais les exigences de performances énergétiques, aujourd’hui minimalistes, deviendront progressivement élevées à compter de 2023. Conformément à un décret paru au Journal Officiel du 11 janvier 2021, un logement devra avoir une consommation d’énergie – estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) – inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Cette disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2023 et ne s’appliquera qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date (uniquement en France métropolitaine). En clair, les logements classés « G » ne seront plus éligibles à la location dès le 1er janvier 2023.

Le niveau d’équipement et de confort

Pour qu’un logement puisse être qualifié de décent, il doit être pourvu des éléments d’équipement et de confort listés dans l’article 3 du décret du 30 janvier 2002. Il s’agit :

  • d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement (dans les départements d’Outre-mer, cette condition n’est pas obligatoire)
  • d’une installation d’alimentation en eau potable avec débit et pression suffisante
  • d’une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes
  • d’une cuisine ou d’un coin cuisine aménagé de façon à recevoir un appareil de cuisson, et qui comprend un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide. NB : cette disposition ne s’applique pas en Outre-mer
  • d’installations sanitaires à l’intérieur du logement comportant au moins un WC (dans une pièce séparée de la cuisine ou de la pièce où sont pris les repas) et un équipement pour la toilette corporelle tel qu’une douche ou une baignoire (alimenté en eau chaude et froide et avec évacuation eaux usées). NB : cette disposition ne s’applique pas en Outre-mer
  • d’un réseau électrique qui permet un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants

L’absence d’animaux nuisibles et parasites

Depuis le 1er janvier 2019, en application de la loi Elan, tout logement proposé à la location par un propriétaire doit garantir l’absence d’une infestation par toute espèce nuisible ou parasitaire.

En d’autres termes, le logement ne doit pas être infesté par :

  • des animaux nuisibles (des rats, par exemple)
  • des parasites (des cafards ou des punaises de lit, par exemple)

En clair, le lieu loué doit être sain.

En réalité, il faut noter que la loi Elan vient seulement renforcer une obligation qui était déjà existante auparavant.

Logement décent : les obligations du propriétaire

Avant la mise en location d’un logement décent, le propriétaire doit remettre au(x) futurs(s) occupant(s) plusieurs diagnostics obligatoires avec le contrat de bail. Ces diagnostics immobiliers concernent notamment :

  • la performance énergétique du logement (à travers le DPE)
  • les installations électriques ou de gaz
  • la présence ou l’absence de plomb ou d’amiante
  • l’état des risques et pollutions (ERP)

Le propriétaire doit, en outre, veiller à respecter les critères de décence du logement (surface ; sécurité et santé du locataire ; performance énergétique ; équipements et confort ; absences d’animaux nuisibles et parasites).

Le certificat de décence, attestation de conformité du logement

Pour s’assurer que le logement qu’il loue répond aux critères de décence exigés, un propriétaire a tout intérêt à faire établir un certificat d’habilité et de décence. Ce document constitue une preuve que le bien à louer est décent. Étant donné que la décence du logement doit forcément apparaître dans le bail de location, il est en théorie obligatoire de fournir un diagnostic avec le contrat de bail.

Le diagnostic de décence du logement vise donc à identifier, de façon objective, les éléments techniques qui ne répondent pas aux critères de décence définis par la réglementation.

Il doit être fait à la demande du propriétaire bailleur en amont de la mise en location du logement. Il doit être réalisé par un professionnel diagnostiqueur certifié (détenteur des bonnes certifications) afin de garantir cette décence aux locataires.

Si aucune modification intérieure via des travaux n’est intervenue depuis le dernier diagnostic logement décent, il n’est pas nécessaire d’en faire un nouveau. En revanche, un propriétaire qui a réalisé ou souhaite réaliser des travaux, il est dans l’obligation d’effectuer un nouveau diagnostic avant de mettre son bien en location avec un nouveau bail.

Comment faire constater qu’un logement n’est pas décent ?

Si un logement décent ne présente pas de risque pour la sécurité physique et la santé de son ou de ses occupants, il n’en va pas de même en cas de non-décence. Trois principes permettent d’évaluer la non-conformité aux caractéristiques de décence d’un logement loué :

  • il présente des risques manifestes pour la sécurité physique des locataires
  • il présente des risques manifestes pour la santé des locataires
  • il n’est pas pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement

Deux solutions existent pour signaler un logement indécent (côté locataire) ou pour vérifier si son logement est décent (côté bailleur) :

Dans les deux cas, cette première démarche déclenche une visite du logement par des experts habilités.

ATTENTION : avant de prendre contact avec le propriétaire (ou l’agence immobilière si la location est réalisée par son intermédiaire), le locataire doit vérifier qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état de son logement. Il doit, par exemple, veiller à ne pas boucher les ventilations ou entretenir les joints de la douche. Ces menus travaux sont à sa charge. En revanche, si la responsabilité semble véritablement incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches pour une mise en conformité du logement.

Logement indécent : les voies de recours du locataire en cas de litige

Un locataire qui constate que le logement qu’il occupe ne répond pas aux critères de décence peut demander la mise en conformité par voie amiable. À défaut d’accord, il peut entamer une action devant la justice.

Les démarches amiables

Pour convaincre son propriétaire de réaliser les travaux de décence (dans un délai de 18 mois maximum), un locataire doit au préalable utiliser la voie amiable.

Cela passe par plusieurs étapes :

  • 1/  Demander au propriétaire la mise en conformité par voie amiable au bailleur par lettre de mise en demeure envoyée en recommandé
  • 2/ Signaler la situation de non-décence du logement à l’organisme versant l’allocation de logement (la Caisse d’allocation familiale ou la Mutualité sociale agricole)
  • 3/ Mettre en mise en demeure le propriétaire de réaliser les travaux, via l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (voir modèle plus bas)
  • 4/ En l’absence de réponse sous un délai de deux mois ou en cas de réponse négative, engager une conciliation en s’adressant à un conciliateur de justice ou en saisissant la commission départementale de conciliation (CDC). Si les parties ne se conforment pas à l’avis rendu (pas d’accord à l’amiable), le dossier peut être porté devant la justice

IMPORTANT : ni la saisine de la commission, ni la remise de son avis, ne constituent un préalable obligatoire à la saisine du juge. Le locataire peut parfaitement saisir immédiatement la justice afin de résoudre le conflit.

Les recours en justice

En l’absence d’une solution trouvée au conflit lors des différentes procédures amiables (persistance du désaccord entre le propriétaire du logement et le locataire), l’affaire est portée devant le tribunal judiciaire ou de proximité du lieu où se trouve le logement.

Le locataire doit apporter la preuve au juge de la non-décence du logement que lui loue le propriétaire.

La procédure judiciaire peut prendre deux formes :

  • soit une procédure classique (au fond) : la décision sera rendue par un juge qui aura examiné le dossier dans ses moindres recoins
  • soit une procédure d’urgence (référé) : lorsque l’affaire est urgente ou qu’elle présente un caractère d’évidence suffisant pour qu’il soit admissible que le délai de préparation soit abrégé

À NOTER : afin de supporter les frais de procédure en cas de recours devant la justice, le locataire peut demander à bénéficier de l’aide juridictionnelle.

Logement indécent : les sanctions possibles en cas de non-conformité

Lorsqu’un juge est saisi par le bailleur ou le preneur (locataire) pour un conflit lié à la non-décence d’un logement, il a le pouvoir de condamner le propriétaire à trois types de sanctions :

  • obligation de réaliser les travaux de mise en conformité (le juge détermine leur nature et fixe un délai pour leur exécution)
  • réduction du montant du loyer, suspension de son paiement avec ou sans consignation, suspension de la durée du bail jusqu’à exécution des travaux
  • paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le locataire

Ces sanctions civiles sont fixées par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans les cas les plus graves, le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction pénale en cas d’accident causé au locataire. C’est le cas, par exemple, si le locataire subit un préjudice à cause du mauvais état du garde-fou d’une fenêtre.

Modèle de lettre de mise en demeure de réaliser les travaux de décence

Le modèle de lettre suivant permet à un locataire de mettre en demeure son propriétaire d’effectuer les travaux de mise en conformité de son logement (location meublée ou vide).

{CIVILITÉ LOCATAIRE},
{NOM LOCATAIRE} {PRÉNOM LOCATAIRE}
{ADRESSE LOCATAIRE}
{CODE POSTAL EXPÉDITEUR} {VILLE EXPÉDITEUR}

{NOM PROPRIÉTAIRE} {PRÉNOM PROPRIÉTAIRE}
{ADRESSE PROPRIÉTAIRE}
{CODE POSTAL PROPRIÉTAIRE} {VILLE PROPRIÉTAIRE}
le {DATE}

Lettre recommandée avec accusé de réception

OBJET : Mise en demeure de réaliser les travaux de décence

Madame, Monsieur,

Malgré mes multiples appels téléphoniques et mon courrier en date du {DATE DU COURRIER} je reste, à ce jour, sans nouvelle de votre part.

Je vous rappelle avoir constaté que le logement que vous me louez, suivant le bail signé le {DATE DE LA SIGNATURE DU BAIL}, n’est pas conforme aux normes de décence prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En effet, le logement n’est pas aux normes en ce qui concerne les points suivants : {LES DIFFÉRENTS DÉFAUTS DE CONFORMITÉ DU LOGEMENT}.

En conséquence, je vous mets en demeure d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes dans les meilleurs délais.

À défaut de réponse de votre part dans les deux mois à compter de la réception de la présente, je me verrai contraint de saisir {AU CHOIX : SOIT LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION, SOIT LA JURIDICTION COMPÉTENTE}.

Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

{SIGNATURE EXPÉDITEUR}

La décence, une condition à l’accès aux aides au logement

La loi Solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 impose qu’un logement réponde aux normes minimales de décence pour être mis en location et permette l’ouverture d’un droit à une aide au logement.

Lorsqu’un logement fait l’objet d’un constat de non-décence (réalisé directement par l’organisme payeur ou par un opérateur habilité) relevant du bailleur, la CAF ou la MSA demande à celui-ci de procéder aux travaux de mise en conformité du logement avec les caractéristiques de décence, dans un délai qui ne peut dépasser 18 mois.

Durant ce délai, le droit à l’allocation de logement (APL, ALF ou ALS) est maintenu, mais son montant est conservé par la CAF ou la MSA. De son côté, le locataire doit régler à son propriétaire uniquement le montant résiduel (le loyer et les charges, après déduction du montant de l’aide au logement).

Si les travaux sont réalisés dans le délai de 18 mois et ont permis de rendre le logement décent, l’organisme payeur verse au bailleur le montant intégral de l’aide qu’il a conservé. Dans le cas contraire, les allocations logement conservées par la CAF ou la MSA sont définitivement perdues pour le propriétaire.

Si au terme des 18 mois, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de la décence, l’organisme payeur peut exceptionnellement maintenir le droit aux aides au logement. Cela vaut dans les cas suivants :

  • pour permettre le bon achèvement d’une mise en conformité déjà engagée, sur demande expresse du bailleur
  • pour prendre en compte l’action judiciaire engagée par le locataire visant à rendre son logement décent
  • pour prévenir des difficultés de paiement du loyer (quand l’allocation de logement constitue plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu de l’organisme payeur)
  • pour ne pas aggraver les difficultés de paiement lorsque l’allocataire est déjà en situation d’impayé de loyer

La CAF ou la MSA conserve le montant de l’aide au logement pour une durée de six mois (renouvelable une fois dans certains cas particuliers).

Que se passe-t-il à l’issue du délai exceptionnel de six mois (initial ou renouvelé) ? Comme au terme de la période initiale de conservation de 18 mois, deux cas de figure se présentent :

  • si le bailleur a bien réalisé les travaux, la CAF ou la MSA lui verse directement le montant de l’aide au logement conservé durant le délai éventuellement renouvelé
  • si le logement n’a pas été rendu décent, les allocations logement sont définitivement perdues pour le propriétaire

À NOTER : dans un arrêt rendu le 6 mai 2021, la Cour de cassation a rappelé que, si un propriétaire veut bénéficier de la garantie de loyers impayés et des dégradations proposée par Action Logement, il doit mettre à la disposition du locataire un logement décent.

Logement indécent : un locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?

Un locataire peut-il cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations en matière de décence u logement qu’il occupe ? La réponse est non, en théorie. En effet, un locataire est légalement tenu de payer son loyer aux termes convenus, quelle que soit sa revendication ou quel que soit le litige qui l’oppose à son bailleur.

En réalité, le cas unique permettant à un locataire de suspendre le paiement de son loyer est celui de la non-décence du logement. Mais attention : seul le juge peut décider ou non de la suspension des loyers. Ce n’est pas au locataire d’en prendre seul l’initiative.

Indécence, insalubrité, péril : quelle différence ?

Un logement faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité n’est pas un logement décent. Toutefois, il ne faut pas confondre la non-décence, l’insalubrité et le péril. Chacune de ces notions relèvent de réglementations différentes.

Les situations d’insalubrité et de péril relèvent de l’action des pouvoirs publics au titre de la police de l’hygiène et de la santé publiques, alors que la décence relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La loi ne permet pas au maire d’intervenir pour résoudre des carences d’un propriétaire en matière d’indécence de son logement.

L’insalubrité est définie par la notion de danger pour les occupants ou le voisinage : dégradation du bâti et effets nocifs pour la santé (absence de lumière naturelle, par exemple). C’est le Code de la santé publique qui s’applique, ainsi que le règlement sanitaire départemental.

La procédure de péril repose sur la notion de sécurité publique et de péril encouru par les occupants ou les passants : désordres tenant à la solidité du bâti (menace d’effondrement ou de chutes de matériaux, par exemple). Le maire est habilité à engager une procédure de péril à l’encontre du propriétaire d’un logement – ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété – pour que soient engagés des travaux strictement nécessaires pour mettre fin au péril.

Les procédures de déclaration d’insalubrité et de péril peuvent être mises en œuvre parallèlement.

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