Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d’un appartement ou d’une maison


Au moment de signer le bail de location d'un appartement ou d'une maison, le propriétaire doit remettre certains diagnostics immobiliers au nouveau locataire. Le point sur le dossier de diagnostic technique (DDT) et les obligations du bailleur.  

Sommaire

Les diagnostics obligatoires à l’entrée du locataire
Deux nouveaux diagnostics en 2017
Le cas particulier du diagnostic amiante
Le coût du dossier de diagnostic technique
Pénalités en l’absence des diagnostics obligatoires

Les diagnostics obligatoires à l’entrée du locataire

Le dossier de diagnostic technique à remettre au locataire n’est pas exactement identique au DDT à fournir dans le cadre d’une transaction immobilière. Plus léger, il se concentre sur trois documents particuliers à transmettre à la signature du bail.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le propriétaire-bailleur doit informer le nouvel arrivant sur la consommation d’énergie du logement. Pour ce faire, il doit lui remettre un diagnostic de performance énergétique. Ce document, établi par un diagnostiqueur certifié, classe l’appartement ou la maison sur deux échelles allant de A (logement économe en énergie) à G (forte consommation, passoire énergétique). Ces étiquettes énergie et climat donnent une indication utile au locataire sur le confort dont il dispose et lui permet de mieux anticiper ses futures factures d’électricité ou de gaz.

A savoir : La performance énergétique du logement doit figurer dans les annonces immobilières de location. Les propriétaires doivent donc faire réaliser le DPE en amont de la mise en location.

Le diagnostic de performance énergétique peut comporter des recommandations sur des travaux de rénovation à entreprendre pour rendre le logement plus vert. Le bailleur n’est cependant pas contraint par celles-ci et la mise en œuvre des travaux préconisés n’est pas obligatoire.

Validité du diagnostic : Le DPE reste valide pendant dix ans. Il n’est donc pas nécessaire d’en produire un nouveau à chaque changement de locataire.

Risques naturels, miniers et technologiques

La loi impose aux bailleurs un devoir d’information sur l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ce diagnostic doit signaler au locataire si des catastrophes naturelles, comme des inondations par exemple, sont susceptibles de survenir ou si des installations industrielles potentiellement dangereuses se situent à proximité (centrale nucléaire, usines pétrochimiques, etc.). Si la location se trouve sur un périmètre à risques ou est visé par un plan de prévention des risques comportant des travaux à réaliser, ces éléments doivent être signalés dans l’ERNMT.

Le propriétaire peut se charger lui-même d’établir ce diagnostic, en se renseignant auprès des autorités locales (mairie, sous-préfecture, préfecture) ou en se rendant sur le portail d’information prim.net. Celui-ci permet d’accéder au formulaire à remplir pour la réalisation de l’ERNMT. Il reste cependant possible de confier cette tâche à un diagnostiqueur certifié.

Si le logement ne court aucun risque de ce type, le propriétaire peut simplement transmettre l’arrêté préfectoral classant les communes « à risques », dans lequel la ville de la location n’est pas répertoriée.

Validité du diagnostic : Le document est valide pendant six mois.

 

A savoir : Si le logement a subi un sinistre relevant d’une catastrophe naturelle ou technologique par le passé, le nouveau locataire doit en être informé.

Diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est requis pour tous les immeubles construits avant 1949. Il n’est pas obligatoire pour les logements bâtis plus récemment.

Dès lors qu’un précédent Crep n’a pas relevé de plomb dans les revêtements du logement (peintures, etc.), il n’est pas nécessaire d’en ordonner un nouveau.

En revanche, la présence de plomb (au moins un mg/cm²) peut retarder la mise en location du bien. Le diagnostiqueur certifié en charge du constat peut indiquer des travaux à faire avant d’accueillir de nouveaux occupants.

Validité du diagnostic : Un an en présence de plomb.

 

Deux nouveaux diagnostics obligatoires en 2017

Depuis le 1er juillet 2017, les propriétaires-bailleurs doivent fournir deux diagnostics supplémentaires aux locataires. Ils doivent être informés de l’état des installations d’électricité, dès lors que ces dernières datent de plus de 15 ans, et de gaz (installation ou certificat de conformité datant de plus de 15 ans).

La date du 1er juillet 2017 concerne exclusivement les immeubles d’appartements dont le permis de construire a été délivré avant 1975. Dans tous les autres cas, les diagnostics gaz et électricité deviendront obligatoires pour une location à compter de 2018.

Le cas particulier du diagnostic amiante

Techniquement, un propriétaire est obligé de faire réaliser un diagnostic amiante. Il doit pouvoir le tenir à disposition du locataire si celui-ci en fait la demande. Il n’est cependant pas nécessaire de l’annexer au contrat de bail.

Tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont soumis à cette obligation. En l’absence d’amiante, le diagnostic reste valide indéfiniment.

Dans le cas contraire, le bailleur devra réaliser les travaux requis dans le diagnostic et faire contrôler au moins tous les trois ans l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante, si ceux-ci ont été confinés mais pas retirés du logement. Un nouveau constat devra être rédigé pour une prochaine vente ou mise en location.

Le coût du dossier de diagnostic technique

Globalement, on estime qu’il faut prévoir 100 à 200 euros pour le DPE, selon la surface habitable. Le cas échéant, il faut y ajouter 100 euros minimum pour un diagnostic plomb, 20 à 60 euros pour le constat des risques technologiques et naturels et 70 à 150 euros pour le diagnostic amiante.

Bien souvent, un propriétaire pourra réutiliser un constat établi précédemment, s’il est encore valide (DPE) ou si l’absence de risque est démontrée (ERNMT, plomb).

A savoir : Les frais acquittés pour réaliser les diagnostics obligatoires sont déductibles des revenus fonciers imposables.

 

Pénalités en l’absence des diagnostics obligatoires

Nullité du bail ou diminution de loyer

Si l’ERNMT ou le diagnostic plomb manque à l’appel, le locataire est en droit de faire annuler le bail ou de demander une baisse de loyer. Pour parvenir à diminuer le loyer, l’occupant devra cependant prouver que le risque non révélé à la signature du bail a un impact négatif sur la valeur du logement, et donc sur celle du loyer.

L’absence de DPE n’est pas sanctionnée légalement, à moins que le locataire ne parvienne à prouver qu’il a été induit en erreur et qu’il n’aurait pas signé le bail s’il avait été correctement informé. Mais « si l’annonce comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat locataire, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au bailleur une amende 37.500 euros et une peine de deux ans de prison », note le ministère de l’Intérieur sur son site internet.

Responsabilité du bailleur

En l’absence de constat de risque d’exposition au plomb, ou si les travaux de confinement requis ne sont pas mis en œuvre, le propriétaire engage sa responsabilité civile et pénale. Il risque jusqu’à 15.000 euros d’amende et un an de prison.

La surface habitable doit être connue

Au-delà des diagnostics obligatoires, les bailleurs doivent communiquer la surface habitable loi Boutin du logement au locataire. Cette information doit figurer dans le contrat de bail. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à cette différence.

A lire également
Bailleurs : comment évaluer le loyer d’une location immobilière