Le dépôt de garantie, versé à l’entrée dans les lieux et restitué à la sortie, suscite souvent des interrogations chez les locataires, voire même des litiges avec les propriétaires-bailleurs qui comptent en conserver une partie ou la totalité. Le point sur les règles applicables aux locations vides et meublées et sur les droits et devoirs de chaque partie.
Locataires et propriétaires le savent bien, le dépôt de garantie (également appelé à tort « caution ») peut rapidement devenir source de conflit. D’autant que la loi prévoit de nombreux cas particuliers : les règles sont différentes entre une location vide et un meublé mais aussi suivant la date d’entrée dans les lieux.
Première chose à savoir : le montant du dépôt de garantie est limité par la loi. Il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en location meublée, et ce pour tous les baux signés après l’entrée en vigueur de la loi Alur.
Mais attention, cette règle n’est pas universelle : « Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois », précise la loi.
À savoir : le montant du dépôt de garantie ne peut pas être modifié en cours de bail ou lors de son renouvellement.
Quelle que soit la date de signature du bail, pour les locations vides comme meublées, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Dès lors que l’état des lieux de sortie atteste de dégradations ou de dégâts dans le logement, ou s’il diffère de celui d’entrée, le délai de restitution est porté à deux mois.
Le cas échéant, un propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les sommes qui lui sont dues par le locataire. Cela lui permet de couvrir des impayés de loyer ou de charges ou encore la réparation des dégradations causées par le locataire. La retenue doit être justifiée par le bailleur par la présentation de devis ou factures.
Ces règles s’appliquent à tous les baux de location.
Attention : si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les frais de réparation, le propriétaire peut demander un complément au locataire ou à sa caution.
Dans ce cas spécifique, et seulement si les charges locatives sont calculées au réel (pas de forfait), le bailleur peut retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie au-delà de deux mois, jusqu’à la régularisation annuelle des charges de copropriété. Une fois les comptes définitivement approuvés par l’assemblée générale, la somme doit être restituée dans un délai d’un mois.
Un bailleur peut toutefois choisir de restituer l’intégralité du dépôt avant l’approbation des comptes de la copropriété.
Le locataire doit adresser une mise en demeure de payer à son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord amiable.
En cas d’échec, le litige se règle au tribunal. Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, il faut saisir le tribunal judiciaire.
La pénalité est égale à 10% du loyer mensuel par mois de retard commencé. Elle peut être levée quelle que soit la date de signature du bail de location selon la jurisprudence de la Cour de cassation édictée dans un arrêt daté du 17 novembre 2016. Néanmoins, si la restitution du dépôt n’a pas pu être réalisée parce que le locataire n’a pas fourni sa nouvelle adresse, le propriétaire n’est pas tenu de payer des intérêts de retard.
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