Le préavis de location traduit la volonté du locataire ou du propriétaire de rompre le contrat de bail d’un logement. Selon le type du bien loué et sa localisation, sa durée est d’un ou trois mois. Toutefois, dans certains cas, ce délai peut être réduit. Nos explications.
Dans le cadre de la location d’un logement, l’une des deux parties – le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière, au cas où le bien est en gestion locative) – peut décider de donner congé à l’autre partie signataire du contrat, à condition de respecter les procédures réglementaires de la résiliation d’un bail. Parmi ces procédures figure le préavis de location.
Ce terme désigne la période transitoire qui s’étale entre le moment où la demande de résiliation du bail locatif a été notifiée par l’une des parties et le terme effectif du contrat.
Selon que l’intention vient du locataire ou du propriétaire, les modalités entourant les motifs de déclenchement du préavis de location diffèrent. À l’inverse du bailleur, le locataire peut résilier le contrat de location de son logement à tout moment, sous réserve de prévenir le propriétaire du bien en respectant le préavis minimum.
De même, la durée du délai de préavis n’est pas la même selon qu’il s’agit d’un bail meublé, vide (non meublé) ou en colocation, ou que le bien loué se situe, ou non, dans une ville où le marché locatif est le plus « tendu » (l’écart entre l’offre et la demande de logement y est importante et grandissante).
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
Le délai de préavis que le locataire d’un logement social ou d’un bien du parc privé, qui souhaite le quitter, varie le plus souvent entre un mois et trois mois. Ce délai est prévu pour permettre au propriétaire bailleur de se retourner et d’avoir suffisamment de temps pour trouver un autre locataire ou mettre le bien en vente.
La durée du préavis change en fonction du type de bien loué, mais aussi du type de contrat de location (vide, meublé ou colocation), ainsi que la situation personnelle et professionnelle du ou des occupants.
Pour un logement vide (non-meublé), la durée légale de la période de préavis est généralement fixée à trois mois. Mais la durée peut être raccourcie à un mois, sous certaines conditions et présentation éventuelle de justification (voir plus loin).
Contrairement à une location meublée (non vide), il n’y a qu’une seule durée de préavis, fixée à un mois. Cela vaut aussi bien si le logement se trouve dans une zone tendue ou dans une zone non tendue.
POUR INFO : le locataire n’a, en principe, pas à justifier son départ au bailleur. Néanmoins, s’il désire bénéficier d’une réduction du délai de préavis (un mois au lieu de trois), il lui faut impérativement le mentionner dans sa lettre de congé (hormis quand le bien se situe en zone « tendue ») et fournir au propriétaire les pièces justificatives nécessaires. À défaut, le préavis qui s’applique est de trois mois. Si le délai du préavis est légalement fixé à un mois, le locataire n’a aucune justification à fournir.
Le tableau ci-dessous précise le délai de préavis que le locataire doit respecter selon qu’il souhaite mettre fin à son contrat de location d’un logement vide ou meublé :
| Logement meublé ou vide : délai à respecter par le locataire | ||
|---|---|---|
| Type de logement | Contexte du congé | Délai de préavis |
VIDE | Sans justification | 3 mois |
| * Sans justificatif : logement situe en zone tendue (à mentionner dans le courrier de congé) * Sur justificatif : - premier emploi ou reprise d’emploi - problème de santé nécessitant un déménagement - mutation professionnelle - perte d'emploi involontaire - bénéficiaire d’aides sociales (type RSA) - attribution d’un logement social (type HLM) - violences conjugales subies | 1 mois |
|
| MEUBLÉ | Sans justification | 1 mois |
À l’instar du locataire, le propriétaire doit respecter un délai s’il souhaite mettre fin au terme de la durée légale du bail locatif qui le lie au locataire (trois ans, reconductible). Pour que le congé soit valable, le bailleur doit faire parvenir le courrier au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du contrat locatif.
Mais là encore, le délai de préavis varie selon le type de mise en location du bien (vide ou meublé). Pour les logements non meublés, l’occupant dispose d’un préavis de six mois à compter de la réception du courrier pour quitter les lieux. Un délai qui tombe à trois mois pour un logement meublé.
Le bailleur ne peut donner congé à son locataire en cours de bail. Si le propriétaire souhaite rompre un contrat de bail à l’issue de la durée légale du contrat de location, cela ne peut se faire que dans le cadre d’un de ces trois motifs (à défaut de quoi il s’expose à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6.000 euros) :
Le tableau ci-après détermine le délai du préavis de location auquel est soumis un propriétaire bailleur :
| Logement meublé ou vide : délai à respecter par le propriétaire bailleur | ||
|---|---|---|
| Type de logement | Contexte du congé | Délai de préavis |
VIDE | - congé pour revente du bien - congé pour reprise du logement (pour y habiter ou pour loger un proche) - congé pour motif légitime et sérieux | 6 mois |
MEUBLÉ | - congé pour revente du logement - congé pour reprise du bien à titre personnel (en faire sa résidence principale ou y loger un proche) - congé pour motif légitime et sérieux | 3 mois |
Dans le cadre d’une colocation, un ou plusieurs colocataires peuvent donner congé à leur propriétaire librement et à tout moment s’ils souhaiter mettre un terme au bail. Il leur faut, là encore, respecter un délai de préavis.
La durée légale du préavis est calquée sur celle qui s’applique pour une location classique, à savoir :
Autre point commun avec une location classique, le délai de préavis peut être ramené de trois mois à un mois dans certains cas précis, comme l’obtention d’un premier emploi, la mutation professionnelle ou le fait que le logement se trouve dans une zone « tendue » (voir plus loin).
Le ou les locataires souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis doivent préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé (à défaut, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois).
À NOTER : les différentes durées de préavis (un mois ou trois mois) ne diffèrent pas entre les baux individuels (une colocation avec plusieurs contrats) et le bail solidaire (un seul contrat signé par l’ensemble des colocataires) incluant une clause de solidarité. Néanmoins, dans le cas d’un bail solidaire, la réduction du préavis à un mois pour les biens immobiliers loués vides est effective à partir du moment où au moins un des colocataires peut en bénéficier.
Il existe trois types de baux qu’un étudiant peut conclure pour se loger :
Selon le type de bail signé, le délai de préavis varie.
Toute d’abord, dans le cadre d’une location étudiante traditionnelle – d’une durée d’un an (tacitement renouvelable pour un an à la date anniversaire) pour un logement loué meublé et de trois ans (tacitement renouvelable) pour une location vide -, les règles du préavis qui s’imposent au locataire sont les mêmes que celles énoncées plus haut.
En clair, le locataire doit signifier son départ via une lettre recommandée à son bailleur :
De même, le propriétaire ne peut mettre fin au bail d’une location étudiante avant la date d’échéance que pour les trois motifs légalement recevables suivants :
Ensuite, qu’en est-il dans le cadre d’un bail étudiant ? Pour rappel, ce contrat spécifique réservé aux seuls étudiants correspond à un bail de location meublé conclu pour une durée de seulement neuf mois (la durée d’une année universitaire), sans reconduction tacite possible. Dans ce cas de figure, l’étudiant peut résilier le bail à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois.
La mise en œuvre d’une clause résolutoire (contenue dans le contrat de bail) peut provoquer la résiliation automatique du bail étudiant par le bailleur lorsque le locataire, qui n’a pas régularisé sa situation après une mise en demeure :
Enfin, dans le cadre d’un bail mobilité – la location d’un logement meublé pour une durée de un à dix mois, sans renouvellement possible, à destination notamment des étudiants -, le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Le propriétaire ne peut, quant à lui, mettre fin au contrat de bail qu’en cas de non-respect du locataire de ses obligations. Autrement dit, en dehors de cette situation, il est engagé jusqu’à la fin du bail.
Qu’il s’agisse d’un bien loué vide ou meublé, les démarches visant à mettre fin au bail sont identiques pour le locataire et le propriétaire. La procédure passe par la rédaction d’une lettre de congé remise à l’autre partie.
Ce courrier, qui informe le propriétaire bailleur ou le locataire, selon le cas, doit être adressé dans le délai imparti :
Il n’est pas possible de donner son congé par la voie d’un courrier électronique (e-mail).
Lorsque le locataire à notifié son départ du logement au propriétaire, il ne peut en principe plus revenir sur sa décision, sauf à obtenir l’accord explicite, voire écrit, du bailleur. Ce dernier a toute liberté de l’accepter ou non.
Quel est le point de départ du délai de préavis ? Le préavis de départ d’un logement vide ou meublé peut débuter à différents moments.
Dans le cas du locataire, la date de démarrage du délai de préavis peut ainsi correspondre :
La logique est strictement la même en ce qui concerne le propriétaire bailleur.
IMPORTANT : dans la mesure où la lettre recommandée n’a pas été remise à son destinataire absent et a été retournée à son expéditeur, la notification du congé n’est pas valable.
Les jours fériés et les week-ends sont intégrés dans le calcul du délai de préavis. Du fait que ce délai n’est pas fixé en jours ouvrés, il peut tout à fait prendre fin un dimanche ou un jour férié.
Pour un préavis d’un mois par exemple, un congé reçu par un propriétaire le 29 juin fait courir le préavis jusqu’au 29 juillet à minuit. Dans le cas où le courrier est réceptionné en fin de mois, mais que ce mois n’a pas un nombre de de jours, c’est le dernier jour du mois qui est pris en compte. Ainsi, un préavis ayant commencé le 30 janvier expirera le 28 février (ou, en cas d’année bissextile, le 29 février).
Si le préavis dure trois mois, il courra jusqu’au 29 août à minuit si le bailleur l’a reçu le 29 mai. S’il a été reçu le 31 janvier, il arrivera à termes le 30 avril.
Le tableau ci-dessous donne des exemples de démarrage et de fin du délai de préavis pour un courrier envoyé par le locataire à son propriétaire :
| Préavis de location : exemples de date de début et de fin du délai | ||
|---|---|---|
| Date de réception du courrier par le propriétaire | Date de fin de préavis si ce dernier est d’un mois | Date de fin de préavis si ce dernier est de trois mois |
| 30 janvier | 28 février (ou 29 février si année bissextile) | 30 avril |
| 31 mars | 30 avril | 30 juin |
| 29 mai | 29 juin | 29 août |
| 4 juin | 4 juillet | 4 septembre |
| 31 août | 30 septembre | 30 novembre |
| 30 septembre | 30 octobre | 30 décembre |
Il existe plusieurs cas de figure qui permettent à un locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit de trois mois à un mois. C’est le cas (et uniquement dans ces situations) :
À SAVOIR : suite à une décision datant de 1999 de la Cour de cassation et qui depuis a fait jurisprudence, il a été reconnu que le non-renouvellement d’un CDD pouvait être invoqué comme un motif valable pour limiter le préavis de départ à un mois.
ATTENTION : le motif autorisant la réduction du préavis doit impérativement être précisé et justifié dans la notification de préavis du locataire. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Si aucune raison n’est invoquée précisément et qu’il ne s’agit pas d’une location meublée, le préavis de trois mois sera automatiquement appliqué.
Le locataire dont la situation ne répond pas à aucun des cas cités plus haut, mais qui souhaite avoir droit au préavis réduit pour quitter rapidement son logement (parce qu’il fait face à une situation difficile, par exemple), peut toujours en faire la demande au bailleur en expliquant son cas. Ce dernier sera toutefois libre d’accepter ou de refuser.
La réduction du préavis à un mois pour ces motifs n’est envisageable que si le logement est vide. En effet, pour un logement meublé, le préavis est automatiquement de un mois.
Pour obtenir une réduction de son préavis de location, un locataire doit envoyer une lettre recommandée de congé avec accusé de réception à son propriétaire (où à l’agence immobilière, dans le cas d’une gestion locative). Il peut également lui remettre en main propre contre signature.
Il doit, par ailleurs, adjoindre à ce courrier les justificatifs valables pour obtenir la réduction de préavis (contrat de travail, promesse d’embauche, copie du décret listant les zones tendues…).
ATTENTION : si le locataire se rend compte après la fin de son préavis de trois mois qu’il avait droit à un préavis réduit – qu’il n’a donc pas demandé -, il ne pourra pas se retourner contre son ancien bailleur au motif que ce dernier aurait dû l’informer de ce droit.
C’est par courrier que le préavis est signifié par le locataire (au bailleur) ou par le propriétaire (à la personne qui loue son logement).
Le locataire doit ainsi indiquer dans les informations suivantes :
De la même manière, le propriétaire bailleur doit mentionner des informations similaires :
En plus des informations citées plus haut, d’autres mentions obligatoires doivent figurer dans le courrier de congé. Elles varient en fonction de l’auteur de la lettre et du motif du congé. Le tableau ci-dessous précise les mentions obligatoires propres au locataire et au propriétaire bailleur :
| Lettre de préavis : les mentions obligatoires | |
|---|---|
| Auteur de la lettre de congé | Mentions obligatoires |
Le locataire | * la date à laquelle le locataire prévoit de quitter les lieux, après le délai d’un ou trois mois * le motif du congé, si le locataire souhaite bénéficier d’un préavis réduit à un mois (justificatifs à fournir) |
Le propriétaire | Congé pour vendre : * le prix et les conditions de la vente du logement * la description précise du bien (logement et annexes) * la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire Congé pour reprise : * le motif du congé, à savoir l’évènement justifiant le besoin de reprendre le logement * la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire * les noms et adresses du ou des bénéficiaires de la reprise. * le lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, si le bailleur récupère le logement pour un proche Reprise pour motif légitime et sérieux Le motif du congé |
À NOTER : dans le cas d’un congé donné au locataire, le propriétaire bailleur doit adresser une lettre de congé à tous les signataires du bail.
Qu’en est-il du paiement du loyer et des charges locatives pendant le préavis ? Lorsqu’il donne congé, un locataire continue de régler le loyer et les charges afférents au logement qu’il occupe jusqu’à la fin du préavis, même s’il quitte le logement entretemps. Il risque, en cas d’impayé, d’être poursuivi devant les tribunaux. Par ailleurs, il ne peut pas déduire les derniers loyers du montant du dépôt de garantie.
Le locataire n’a en, en revanche, pas à s’acquitter de ces obligations de règlement du loyer et des charges si un autre locataire vient occuper le logement avant la fin du préavis, et ce, avec l’accord du propriétaire. Les charges et les loyers du préavis seront alors payées par le nouveau locataire dès son entrée dans les lieux.
Le loyer à payer par le locataire au titre du dernier mois du délai de préavis est déterminé prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement au nombre de jours restant dans ce mois. La formule est la suivante :
Loyer dû = nombre de jours jusqu’à la date de préavis / nombre de jours du mois X loyer mensuel
Par exemple, si le locataire soumis à un loyer mensuel (charges comprises) de 900 euros quitte le logement le 8 septembre, il paiera 240 euros au titre de ce mois (soit 900 euros / 30 jours du mois de septembre X 8 jours d’occupation au cours du mois).
Un locataire réglant 775 euros par mois au titre du loyer (charges comprises) devra régler 650 euros s’il quitte le logement le 25 octobre (soit 775 euros / 31 jours du mois d’octobre X 26 jours d’occupation au cours du mois).
À NOTER : durant la période du préavis, le locataire doit respecter le droit de visite du propriétaire bailleur, pour la vente ou la mise en location du logement, jusqu’à deux heures par jour ouvrable (sauf dimanche et jour férié).
Dans le cas d’une colocation soumise à un bail unique avec clause de solidarité, le locataire partant reste tenu au paiement du loyer et des charges locative dans un délai de six mois après son départ. Cette obligation prend fin dès qu’il est remplacé par un autre locataire.
Un locataire qui souhaite quitter son logement avant l’échéance du bail doit, théoriquement, respecter un délai de préavis après donné congé au propriétaire bailleur. Il existe toutefois des situations dans lesquels le locataire peut s’affranchir d’un préavis.
C’est principalement vrai en cas de manquement grave du propriétaire à ses obligations, et donc si le logement est insalubre ou en péril.
Parmi les manquements ouvrant droit à un départ sans préavis du locataire figurent notamment :
Dans ce cas, le locataire doit au préalable prévenir son propriétaire des désordres constatés dans le logement et avoir fait les démarches pour le contraindre à faire les travaux de mise en conformité.
Si le bailleur refuse sa demande ou s’il ne répond pas à ces sollicitations, le locataire doit lui adresser une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réaction de la part du propriétaire, il convient d’engager une procédure auprès du maire de la commune où se situe le logement.
Que se passe-t-il si les travaux exigés auprès du propriétaire ne sont pas réalisés dans les délais imposés par le maire ? Le locataire peut quitter le logement sans préavis. Il doit toutefois faire parvenir au bailleur une lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception, dans laquelle il précise le motif de son départ. Il lui faut y également joindre toutes les pièces justificatives en sa possession prouvant l’insalubrité du logement et les manquements des obligations du propriétaire.
Lorsque le logement subit une destruction accidentelle, qui n’est pas le fait du locataire – de type catastrophe naturelle (une inondation, par exemple) – , le locataire peut être en droit, sous certaines condition, de rompre le bail de location sans respecter un préavis.
La base juridique est l’article 1772 du Code civil, qui énonce que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) précise, sur son site Internet, que « La distinction entre ‘perte totale’ ou ‘perte partielle’ reste une question de fait laissée à l’appréciation souveraine des tribunaux » et qu’il « convient donc de se montrer prudent dans l’application de ces principes, car la jurisprudence est elle-même très nuancée ».
Dans un arrêt rendu le 2 juillet 2003, la Cour de cassation a jugé que lorsque le bien loué est totalement détruit ou n’est plus habitable et nécessite pour le redevenir des travaux de reconstruction dont la valeur excède la valeur du bien mis en location, la résiliation du bail a pour conséquence que le locataire n’a pas à respecter un préavis et qu’il n’est redevable que que proportionnellement au temps de sa jouissance (il peut se faire rembourser les loyers payés éventuellement d’avance, ainsi que le dépôt de garantie).
En revanche, la perte est partielle – lorsque l’état de l’immeuble entraîne une diminution de l’usage des lieux sans en empêcher la jouissance – n’entraîne pas forcément la résiliation du bail (et donc l’absence de respect d’un préavis).
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