Loi Elan : à quoi correspond le bail mobilité ?

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Le « bail mobilité », créé par la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), est un contrat de location pour un logement meublé. De courte durée, il est réservé aux étudiants et aux personnes en situation de mobilité. Présentation de ce nouveau dispositif.

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- Loi Elan : définition

Les bénéficiaires du bail mobilité

Les logements pouvant être loués via un bail mobilité

Durée du bail mobilité

- Bail mobilité et colocation

- Bail mobilité : quelles mentions obligatoires sur le contrat ?

Les garanties du bail mobilité

> La fixation du loyer en bail mobilité
> Quid d'un dépôt de garantie et d'une caution solidaire ?
> La garantie Visale

- Bail mobilité : annexes et diagnostics obligatoires

- Bail mobilité : la facturation des charges au forfait

Les modalités de résiliation du bail mobilité

- Bail mobilité et trêve hivernale

- Bail mobilité : quel régime fiscal ?

-  Le calendrier de la mise en place du bail mobilité

- Bail mobilité, bail meublé classique, bail de location saisonnière : quelles différences ?

 Bail mobilité : définition

Le bail traditionnel d’une durée de trois ans (ou un an pour un meublé) n’offrant pas une réponse satisfaisante aux besoins de logement de courte durée, une solution concrète a été apportée par le bail mobilité. Ce dernier se définit comme un type de bail de location meublée du parc privé, d’une durée de un à dix mois. Ni renouvelable, ni reconductible, il s’adresse aux publics dits « en mobilité » (voir plus bas).

La bail mobilité figure à l’article 107 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan). Il est applicable depuis le 25 novembre 2018, au lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel. Pour définir le bail mobilité, la loi Elan complète la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs via l’ajout d’un Titre 1er ter (articles 25-12 à 25-18).

 D'après l'étude d'impact de ce projet de loi, son objectif est de « répondre à un besoin temporaire de logement ». Le but est aussi de faire face à une demande accrue de logements meublés et « de mobiliser un parc de logements qui n'auraient pas été loués sans ce nouvel outil », précise l'article.

 

  Bail mobilité : qui sont les bénéficiaires ?

 Tout le monde n’a pas accès au bail mobilité. Seules certaines catégories sont concernées par ce nouveau contrat. Il s'agit de personnes qui, pour les besoins de leur activité, doivent régulièrement changer de lieu de résidence. Aucune condition de ressources, ni de limite d'âge ne sont fixées pour contracter un bail mobilité. 

 

Les étudiants et les apprentis

Les étudiants et les apprentis peuvent avoir besoin d'un logement pour une durée limitée, notamment lorsqu'ils effectuent un stage, une formation professionnelle, un contrat d'apprentissage ou encore un engagement volontaire dans le cadre d’un service civique. S'ils se retrouvent dans ces situations, ils peuvent contracter un bail mobilité. 

 

Les salariés

 Conformément au texte de la loi Elan, le bail mobilité s'adresse aussi aux salariés en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Il peut s'agir, par exemple, d'une formation de plusieurs mois ou d'une mutation professionnelle pour un temps donné.

 

Important : le motif de mobilité professionnelle retenu (formation professionnelle, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans la cadre d’un service civique, mutation professionnelle, mission temporaire) doit clairement être indiqué dans le bail. Le locataire est tenu d’être dans l’une de ces situations à la date de démarrage du bail mobilité. En conséquence, il doit fournir un justificatif à la signature du contrat de location.

 

À noter : la loi Elan ne fixe aucune restriction au niveau du profil des bailleurs à même de proposer un bail mobilité. Il peut s’agir d’un particulier propriétaire, d’un investisseur, d’une SCI ou d’une société commerciale. 

 Les logements pouvant être loués via un bail mobilité

Les logements du parc locatif privé qui peuvent faire l'objet d'un bail mobilité doivent obligatoirement être meublés. Le futur occupant doit y trouver suffisamment d’équipements lui permettant de dormir, se laver, se chauffer et préparer ses repas. Du reste, un décret paru en 2015 a fixé la liste précise du mobilier devant être mis à disposition du locataire. La loi Elan exclut le bail mobilité du cadre les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

 

Important : le bail mobilité n’est pas explicitement exclu du dispositif de mise en location d’un meublé de tourisme en courte durée, qui impose une déclaration préalable à la mairie (sous peine d’amende). Par précaution, il est préférable pour le bailleur de se renseigner auprès de sa mairie afin d’effectuer une éventuelle déclaration.

 

 Durée du bail mobilité

La durée du bail mobilité est obligatoirement comprise entre un et dix mois (contre un an pour un bail en meublé classique). Elle est définie à l'avance par le propriétaire et le locataire. Elle ne peut pas être modifiée. Autrement dit, l’engagement ne peut en aucun cas être renouvelé ni reconduit (contrairement à un logement meuble traditionnel, pour lequel le bail est reconductible tacitement). En revanche, il est possible de prolonger une fois la location en bail mobilité par un avenant au contrat signé par les deux parties. Seule limite : ne pas dépasser la durée totale de location de dix mois inscrite dans la loi.

 

À savoir : si le locataire comme le propriétaire souhaitent renouveler le bail, c'est possible à condition que le nouveau contrat signé soit un contrat classique de location en meublé à titre de résidence principale, et non un deuxième bail mobilité.

Bail mobilité et colocation

La colocation est tout à fait possible avec le bail mobilité. Mais contrairement à un contrat de colocation classique, le bailleur ne peut exiger une clause de solidarité dans le contrat de bail mobilité.

 

Le nouveau dispositif introduit donc une clause de non-solidarité entre colocataires. De ce fait, le propriétaire ne peut pas s'adresser aux autres locataires pour percevoir les arriérés si l'un des occupants du logement fait défaut.

 

Bail mobilité : quelles mentions obligatoires sur le contrat ?

Les mentions obligatoires devant apparaitre sur le contrat de bail mobilité sont les mêmes que celles inscrites dans un bail classique. Le contrat, établi par écrit, doit bien préciser qu'il s'agit d'un bail mobilité.

 

Le contrat de location mobilité doit notamment mentionner les informations suivantes :
- Le nom et le domicile du bailleur et de son mandataire
- Le nom du locataire
- La date d’entrée dans les lieux
- La durée du contrat
- La destination du bien
- La surface habitable
- Le montant du loyer et les modalités de paiement
- L’énumérations des pièces et des équipements fournis

 

Le propriétaire est également tenu de fournir au locataire le dossier de diagnostic technique du logement.

 

Le texte de la loi Elan précise que « lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ».

 

La souplesse du bail mobilité n’interdit pas au bailleur de respecter certaines conditions. Ainsi, le logement doit répondre aux règles de décence qui s’imposent à tout bien mis en location, avec les diagnostics techniques obligatoires.

Les garanties du bail mobilité

Plusieurs dispositifs encadrent le bail mobilité, que ce soit en matière de fixation du loyer ou de protection du bailleur en cas d’impayés.

 

La fixation du loyer en bail mobilité

 

En dehors des zones dites « tendues » (il s’agit des agglomérations caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements), le loyer est déterminé librement par le bailleur (comme c’est le cas pour les locations classiques) et ne peut pas être révisé en cours de bail.

 

Le propriétaire conserve en revanche la possibilité, comme le prévoir la loi Alur sur l’immobilier, de réviser le loyer une fois l’an en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL) fixé trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

 

Quid d'un dépôt de garantie et d'une caution solidaire ?

 

Contrairement à une location classique, la location en bail mobilité ne fait pas l'objet d'un dépôt de garantie (également appelé à tort « caution »). Lors de la signature du contrat, le bailleur doit obligatoirement préciser par écrit qu’aucun dépôt de garantie n’est exigé de la part du locataire. Si le bailleur réclame une garantie, le locataire est en droit de le récupérer ou le contrat risque d’être requalifié.

 

Avant la signature du bail mobilité, le propriétaire peut exiger la caution d'un tiers. C'est ce que l'on appelle la « caution solidaire ». La loi Elan établit une nouvelle règle en la matière : elle n’exige plus que le garant recopie les mentions manuscrites sur l’acte de caution solidaire. Celui-ci peut se contenter de signer l'acte de caution. Ce peut être un modèle type rédigé sur papier ou une version entièrement électronique (dans le cadre de la dématérialisation).

 

La garantie Visale

 

Afin de sécuriser cette nouvelle catégorie de location, les propriétaires bailleurs sont protégés par la garantie Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi). Ce dispositif gratuit, financé et géré par l’association Action Logement, permet, entre autres, d'éviter les impayés de loyer.

 

À l'origine, la garantie Visale s'adressait uniquement aux jeunes jusqu'à 30 ans et aux salariés de plus de 30 ans embauchés depuis moins de 6 mois et ne bénéficiant pas encore d'un CDI confirmé, par exemple les personnes qui sont encore en période d'essai.

 

Le dispositif est désormais étendu à toutes les personnes éligibles au bail mobilité. Pour en bénéficier, le loyer et les charges ne doivent pas dépasser 50% des revenus.

 

IMPORTANT : le bail mobilité de mobilité étant non reconductible de façon tacite, le propriétaire n’a pas à délivrer un congé au locataire pour mettre fin au bail. Si le locataire reste dans les lieux après la fin du contrat, il devient occupant sans droit ni titre.

 

Bail mobilité : annexes et diagnostics obligatoires

Comme lors de la rédaction d’un contrat de bail traditionnel, plusieurs documents doivent obligatoirement figurer en annexe du bail mobilité. Il s’agit :
- de l’état des lieux
- de l’inventaire des équipements mis à la disposition du locataire dans le logement meublé
- de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs (dégâts occasionnés sur le bien et l’immeuble, comme par exemple un incendie domestique ou un dégât des eaux).
- du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
- du décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.

 

Peuvent éventuellement être ajoutés l’extrait de règlement de copropriété, l’acte de cautionnement solidaire et une note écrite relative aux causes des sinistres générés par une catastrophe naturelle ou technologique.

 

Enfin, le contrat de bail mobilité doit s’accompagner des diagnostics techniques. Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), qui comprend l’état des risques naturels et technologique, le diagnostic de performance énergétique (DPE), le contrat des risques d’exposition au plomb (Crep) et l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

 

Bail mobilité : la facturation des charges au forfait

Le texte fixant les contours du bail mobilité précise que les charges locatives peuvent être répercutées au locataire qui les paie selon un forfait suivant un montant fixe par mois, sans possibilité de régularisation (on parle de charges récupérables au forfait). Leur montant et leur périodicité de versement sont définis dans le contrat.

 

Le montant est fixé en fonction du dernier décompte de charges de copropriété par nature. Le forfait de charges ne peut pas être disproportionné par rapport aux charges du précédent locataire.

 

C'est au propriétaire d'estimer correctement le montant des charges par rapport à la durée du contrat de location, car aucune revalorisation ne peut être effectuée au terme du bail mobilité. Comme l'indique très clairement la loi Elan, le forfait ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure, même s'il s'avère sous-évalué ou surévalué pendant la durée du contrat.

 

Les modalités de résiliation du bail mobilité

Les conditions pour mettre fin au bail mobilité sont les suivantes : seul le locataire peut donner congé, à condition de respecter un préavis d’un mois. Il n’a pas à justifier le motif de son départ.

 

Le congé devra être stipulé par courrier recommandé avec avis de réception (AR) ou signifiée par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Conséquence : le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le contrat prendra fin à l'issue de ce délai de préavis.

 

Le propriétaire (bailleur) ne peut pas donner congé au locataire avant la fin du bail. Il doit attendre la résiliation du bail à l’échéance prévue par le contrat.

 

En revanche, le propriétaire peut résilier le contrat de bail mobilité s’il considère que le locataire manque à ses obligations locatives (non-versement du loyer ou du forfait de charges, « trouble » de voisinage manifeste, défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance habitation dans le mois suivant la signature du bail).

 

Important : en cas de vente ou de donation du logement au cours du bail mobilité, le nouveau propriétaire est tenu de communiquer au locataire son identité, son adresse et les coordonnées de son mandataire dans le cas où il fait appel à une agence immobilière.

 

Bail mobilité et trêve hivernale

La loi Elan ne fait pas explicitement mention des modalités d’application de la trêve hivernale des expulsions locatives dans le cadre d’un bail mobilité.

 

Jointe par Toutsurmesfinances.com, une juriste rappelle que l’application de la trêve hivernale ne fait pas de distinction en fonction du type de bail conclu avec la personne à expulser. Elle note que le principe interdisant toute mesure d’expulsion d’un locataire chaque année entre le 1er novembre et le 31 mars, comporte des exceptions.

 

En premier lieu, lorsque l’occupant signataire d’un bail mobilité est un étudiant qui cesse de satisfaire aux conditions préalables de mise à sa disposition du logement. Autre exception citée par la juriste : lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. « Cette exception pourrait également s’appliquer au bail mobilité, qui ne porte pas sur la résidence principale de l’occupant. Dès lors, l’existence de cette résidence principale pourrait être présumée, et avec elle, les conditions de relocation ».

 

Bail mobilité et régime fiscal

Les régimes fiscaux applicables ne sont pas impactés par l’instauration du bail mobilité. Les revenus générés par un bail mobilité sont, au même titre que les autres locations d’un logement meublé (meublé classique, meublé de tourisme), imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Contrairement aux locations nues (vides), ils ne relèvent donc pas du régime des revenus fonciers.

 

 Le calendrier de la mise en place du bail mobilité

Le projet de loi Elan, dans lequel figure la création du bail mobilité, a commencé par une phase de concertation lancée pendant l'été 2017. La loi a été promulguée le 23 novembre 2018 et publiée le lendemain au Journal Officiel. Le dispositif du bail mobilité est entré en vigueur dans la foulée.

 

Voici le calendrier :

- 24 novembre 2018 : publication au Journal Officiel (JO) de la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan)

- 23 novembre 2018 : promulgation de la loi Elan

- 15 novembre 2018 : la loi Elan est validée par le Conseil constitutionnel

- 16 octobre 2018 : adoption définitive au Sénat

- 3 octobre 2018 : adoption définitive à l’Assemblée nationale

- 19 septembre 2018 : adoption en commission mixte paritaire

- 25 juillet 2018 : adoption de la loi Elan par le Sénat

- 12 juin 2018 : vote solennel à l’Assemblée nationale

- 4 avril 2018 : présentation du projet de loi Elan en Conseil des ministres

- Novembre 2017 : élaboration de l’avant-projet de loi

- 20 septembre 2017 : présentation de la stratégie logement du gouvernement

- Juillet-août 2017 : consultation numérique des partenaires et du public

 

Bail mobilité, bail meublé classique, bail de location saisonnière : quelles différences ?

Outre la durée du contrat, le bail mobilité se distingue en plusieurs points du bail meublé ordinaire et du bail de location saisonnière, notamment en matière de dépôt de garantie ou de résiliation du contrat par les deux parties.

 

Caractéristiques

Bail mobilité

Bail meublé classique

Location saisonnière meublée

Durée du bail

De 1 mois à 10 mois maximum, sans tacite reconduction ni renouvellement

1 an + reconduction
                /

9 mois sans tacite reconduction (étudiant)

Durée déterminée contractuellement (location courte durée)

Locations éligibles

Étudiant, stagiaire, apprenti, service civique, personne en mutation professionnelle ou en mission temporaire

Toute personne en capacité de contracter

Toute personne en capacité de contracter

Dépôt de garantie

Aucun

2 mois

Libre

Charges locatives

Forfait

Réel ou provisions ou charges

Forfait

Encadrement de l’évolution des loyers

Uniquement en zones tendues

Uniquement en zones tendues

Non

Résiliation du contrat par le locataire

Possible, avec un prévis de 1 mois

Possible, avec un prévis de 1 mois

Impossible, sauf motif légitime (faute du bailleur) ou clause du bail

Résiliation du contrat par le bailleur

Possible, avec un motif légitime (faute du locataire)

Possible, avec un préavis de 3 mois pour reprendre ou vendre à l’échéance du bail ou pour motif légitime (faute du locataire)

Possible, avec un motif légitime (faute du locataire)

(Source : Anil)



 

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