Immobilier : gérer une location sans agence, comment s’y prendre

Partagez

De nombreux propriétaires bailleurs décident de se passer des services d'une agence immobilière pour mettre un bien en location. Objectif : faire des économies. Mais pour bien gérer une location seul, il faut pouvoir y consacrer le temps et l'énergie nécessaires. Le point sur les tâches à la charge du propriétaire et les services et sites qui peuvent lui venir en aide.

Gérer une location sans agence, comment s’y prendre
 

Gérer seul une location, pour quel profil ?

Pour mettre un bien en location, les bailleurs ont plusieurs options à disposition. Le plus simple, mais également le plus coûteux, consiste à confier la gestion du bien à une agence immobilière ou un professionnel de la location. Le mandataire se charge alors des démarches incombant au propriétaire à sa place. En échange, il encaisse des frais de gestion pouvant aller d'environ 5 à 7% du loyer annuel jusqu'à plus de 10% selon les formules retenues.

Alternativement, les propriétaires peuvent s'occuper eux-mêmes de la gestion locative, notamment à l'aide de logiciels ou de portails spécialisés. Ces services sont également payants mais moins onéreux que les frais d'agence et peuvent les aider à organiser leur comptabilité, leurs documents, générer des quittances de loyers, etc. Cette solution ne convient cependant pas à tout le monde. « Le bailleur qui veut gérer la location lui-même doit avoir le temps de se consacrer à cette activité », souligne Roumen Gueorguiev, fondateur de la start-up spécialisée Rentila. De plus, l'éloignement géographique peut contraindre certains propriétaires à déléguer la gestion de leur investissement. En résumé, pour gérer seul, il faut en avoir le temps, l'envie et la possibilité.

Fixer le loyer de la location

Avant de passer une annonce pour trouver un locataire, il faut commencer par proposer un prix aux futurs occupants potentiels. Le niveau du loyer varie selon de nombreux paramètres, en particulier l'emplacement et la surface habitable du logement. Pour avoir une idée du montant à viser, les bailleurs peuvent ainsi se référer aux annonces immobilières dans le même quartier pour des logements similaires. Cela ne suffit pas à trouver le « bon » loyer mais permet d'avoir un ordre d'idée pour se situer dans la bonne fourchette (moins de 500 euros, 600 à 700 euros, ...).

Pour aller plus loin, d'autres caractéristiques sont à prendre en compte, comme l'entretien de l'appartement et de l'immeuble (ou de la maison le cas échéant), la performance énergétique ou les prestations dont bénéficie le locataire (un ascenseur par exemple). La vue et les nuisances sonores sont également à prendre en considération. Dans le cas d'un appartement, il faut également garder en tête qu'ils ne sont pas tous égaux selon leur étage et que les locations en rez-de-chaussée affichent souvent des prix inférieurs. Enfin, il faut garder en tête que les locations meublées coûtent plus cher que les locations vides.

Dans tous les cas, les bailleurs peuvent retenir une idée forte : leur loyer doit se situer au prix du marché. S'ils visent trop bas, leur investissement dégagera un rendement sous-optimal. A l'inverse, un loyer trop élevé tend à décourager les locataires potentiels, qui iront chercher ailleurs, et à augmenter le risque d'impayés.

Pour en savoir plus, notre article sur comment évaluer le loyer d'une location

Trouver un locataire sans agence

Le bien est prêt à être mis sur le marché, le prix de la location est fixé : il est temps de rédiger une annonce immobilière pour dénicher un locataire. Celle-ci doit être précise, tant dans la description de l'emplacement que de l'appartement ou de la maison (nombre de pièces, balcon ou terrasse, garage ou parking...). Ce souci de précision prévaut également en matière de loyer et de charges locatives. Enfin, n'oubliez pas de mettre en valeur les atouts de la location et son environnement (immeuble au calme, refait à neuf, transports en commun à proximité...) pour attirer l'attention des candidats.

Dans la plupart des cas, plusieurs locataires potentiels vont se présenter suite à cette annonce. Pour en sélectionner un, il faut étudier leur dossier de près. Attention toutefois, la loi n'autorise pas tout : au contraire, elle règlemente strictement les documents et justificatifs pouvant être demandés au locataire ainsi qu'à sa caution personne physique. A titre d'exemple, il est interdit légalement d'exiger un relevé d'identité bancaire (RIB) par exemple.

Pour faire son choix, le bailleur doit s'appuyer sur des éléments financiers comme les revenus du candidat (trois fois le loyer demandé habituellement) et sa stabilité professionnelle. Mais il ne faut pas négliger non plus les échanges entre le propriétaire et le locataire durant les visites et entretiens téléphoniques, qui peuvent permettre au premier d'en savoir plus sur les projets du second : recherche-t-il une location de longue durée ou va-t-il rapidement quitter les lieux pour poursuivre ses projets ? Entre deux candidats aux profils similaires, un locataire plus « stable » dans le temps s'avère préférable pour éviter la vacance.

A savoir : le Code pénal (article 225-1) interdit toute discrimination à la location selon l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l'apparence physique, le patronyme, le lieu de résidence, l'état de santé, le handicap, les caractéristiques génétiques, les mœurs, l'orientation ou l'identité sexuelle, l'âge, les opinions politiques, les activités syndicales et l'appartenance (ou non-appartenance), réelle ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion.

Rédaction du bail de location

Le contrat de bail fixe les paramètres de la location pour chaque partie, bailleur et locataire. Avant toute chose, il faut savoir que la rédaction du bail répond à des règles fixées dans la loi. Chaque contrat doit être conforme au modèle légal fixé par décret (voir le décret ici).

A savoir : le décret prévoit également un contrat de bail type pour une colocation.

La rédaction du document demande une attention toute particulière : une fois le contrat signé, il est trop tard pour le modifier. Et ce, même si vous n'y avez pas inscrit une clause de revalorisation annuelle du loyer sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). Si cette mention ne figure pas sur le contrat, le loyer ne bougera pas jusqu'à la fin du bail. Dans le même ordre d'idée, les propriétaires parisiens et lillois ne doivent pas oublier d'inscrire les références de l'encadrement des loyers applicables à leur bien (montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré, complément de loyer le cas échéant, ...).

Le bailleur peut prévoir des clauses supplémentaires allant au-delà du minimum légal. Néanmoins, il ne doit pas inscrire de clause dite abusive ou « non écrite ». Listées précisément par la loi, ces clauses, comme l'imposition du prélèvement automatique du loyer ou du versement d'autres sommes à l'entrée que le dépôt de garantie, n'ont aucune valeur juridique.

De nombreux documents sont à joindre au bail de location. Plusieurs d'entre eux sont simplement délivrés à la signature du bail, comme l'état des lieux, généralement réalisé juste avant de parapher le contrat. En revanche, d'autres pièces doivent être préparées à l'avance, comme le dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire. Il est donc recommandé d'anticiper la préparation du bail et de ses annexes.

Etat des lieux et signature du bail

Traditionnellement, locataire et propriétaire signent le bail de location à l'issue de l'état des lieux d'entrée. Il est néanmoins possible de prévoir d'autres arrangements si la situation l'impose ou si cela convient à tous.

L'étape de l'état des lieux est cruciale pour les deux parties. C'est ce document qui va permettre de déterminer si l'occupant n'a pas dégradé les lieux durant la location ou, dans le cas contraire, l'étendue des dégâts. D'où l'importance de remplir minutieusement l'état des lieux d'entrée, avec des mentions précises et utiles (bon état avec traces de cadres pour une tapisserie par exemple) plutôt que des généralités du type « « état moyen » qui n'apportent que peu d'informations. Ajouter des photos peut également s'avérer utile. Enfin, chacun peut apporter les précisions nécessaires à ses yeux, même en cas de désaccord entre les deux parties.

Le bailleur, tout comme le locataire, peut également faire appel à un huissier de justice pour réaliser l'état des lieux. Cette option s'avère utile en cas de conflit notamment. Il faudra néanmoins payer cette prestation, en sachant que les tarifs des huissiers sont réglementés par la loi.

Pour aller plus loin, notre article les obligations du bailleur pour l'état des lieux

A la signature du bail, le propriétaire ne devra pas oublier de fournir une copie de l'état des lieux d'entrée mais aussi le DDT, la notice informative exigée par la loi, ainsi qu'une copie du règlement de copropriété le cas échéant. A noter pour les logements conventionnés qu'il faut également joindre une copie de la convention Anah ou APL. Une copie de l'assurance habitation du locataire doit également être jointe au dossier.

A noter : l'assurance habitation du locataire est obligatoire. S'il n'a pas d'assurance habitation, le propriétaire peut en souscrire une à sa place et lui facturer avec le loyer.

Gestion des charges locatives : provision pour charges, régularisation

Une location ne se résume pas à la perception des loyers. Les propriétaires doivent également s'occuper des charges, et ce à plus d'un titre puisqu'il faut distinguer les charges récupérables sur le locataire de celles qui ne le sont pas. Les charges récupérables sont facturées au locataire sous la forme de provisions pour charges qui doivent apparaître distinctement du loyer sur la quittance envoyée chaque mois.

En fin d'année, il faut procéder à la régularisation des charges locatives : si le locataire a trop payé car le montant total des provisions excède celui des charges récupérables, il devra se voir restituer le trop versé. Dans le cas contraire, le bailleur doit lui demander un supplément pour combler la différence.

A noter : en copropriété, les bailleurs doivent s'appuyer sur la répartition des charges au sein de la copropriété (les tantièmes) et sur les dépenses supportées sur l'année. Ces documents doivent être obtenus auprès du syndic de copropriété.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser un décompte complet des charges locatives. Les justificatifs des dépenses supportées par le bailleur pour le compte du locataire doivent rester accessible à la demande de ce dernier pendant un mois. Si le locataire ne s'oppose pas au calcul du propriétaire dans ce délai, les charges sont considérées justifiées et l'occupant doit donc les payer.

A savoir : la loi prévoit une prescription de trois ans en matière de récupération de charges depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur sur le logement.

Gestion des réparations locatives, incidents et impayés de loyer

Une location n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Le locataire peut ainsi se tourner vers le propriétaire en cas de problème dans le logement, de type dégât des eaux par exemple. Le bailleur peut alors être tenu d'intervenir, sauf si le problème relève des réparations locatives, c'est-à-dire celles dont le locataire est responsable selon la loi. Elles sont précisément listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. En revanche, le propriétaire doit se soucier de la vétusté de la location, celle-ci exonérant le locataire des réparations locatives lorsqu'elle est trop prononcée.

Parfois, le locataire pose des problèmes lui-même. Le propriétaire peut ainsi être tenu d'intervenir en cas de troubles du voisinage (mise en demeure, correspondance avec le syndic de copropriété, ...) et le litige peut se conclure par une résiliation de bail. De même, en cas de dégradation du logement pendant le bail, le propriétaire peut se retrouver contraint à donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

Pour en savoir plus, notre article sur les responsabilités des locataires et propriétaires en la matière

Enfin, le locataire peut cesser de payer le loyer, parce qu'il n'y parvient plus ou par non respect de ses obligations. Pour se protéger au moins en partie des impayés de loyer, le bailleur peut souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI) ou encore sélectionner un locataire couvert par un dispositif de garantie public (Visale ou Loca-Pass par exemple). En cas d'impayés, il doit surtout réagir rapidement et contacter le locataire pour s'enquérir de sa situation et trouver des solutions. En dernier recours, le propriétaire pourra engager l'expulsion du locataire (en dehors de la période de trêve hivernale).

Changement de locataire et risque de vacance locative

Un jour ou l'autre, le locataire en place quitte les lieux. Si le départ est à son initiative, il doit transmettre un préavis de départ dans le délai convenu (un ou trois mois selon la situation). Dans ce laps de temps, les deux parties doivent s'entendre pour organiser la réalisation de l'état des lieux de sortie, la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie versé à l'entrée dans le logement.

Autre possibilité, le propriétaire choisit de donner congé au locataire à l'échéance du bail. Ce dernier doit alors être prévenu au moins six mois à l'avance. La délivrance du congé du locataire répond à des règles très précises : si elles ne sont pas respectées, le bail sera renouvelé et le locataire ne pourra pas être contraint de partir. Pour rappel, tous les congés doivent être motivés expressément par la vente du bien (le locataire est alors prioritaire pour l'acheter), sa reprise ou un motif légitime et sérieux.

Pour aller plus loin, notre article sur le congé du locataire

Dans tous les cas, le départ du locataire expose le bailleur au risque de vacance, c'est-à-dire une période durant laquelle il ne perçoit pas de loyer. D'où l'importance d'être réactif et prêt à remettre le bien sur le marché pour trouver un nouvel occupant.

Anticiper et prévoir les travaux nécessaires

Le départ d'un locataire peut être le bon moment pour engager des travaux dans le logement avant l'arrivée du prochain occupant. Ce sujet n'est pas à négliger : un logement qui devient vétuste attire moins facilement les locataires et tend à limiter le niveau du loyer. A l'inverse, le coût des travaux peut se répercuter sur le loyer selon des modalités encadrées par la loi (à consulter ici).

Des travaux peuvent également être réalisés en présence d'un locataire. Ce dernier devra alors être indemnisé si le dérangement dure plus de 21 jours. Mais le propriétaire peut également demander une contribution au locataire si des travaux d'économies d'énergie entraînent une diminution de ses charges. Celle-ci devra figurer distinctement sur les quittances de loyer.

Obligations fiscales : déclaration de revenus fonciers, taxe foncière

Les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont soumis à l'impôt. Il doit donc remplir chaque année une déclaration de revenus fonciers ou compléter un formulaire 2042 C dans le cas d'une location meublée (régime des bénéfices industriels et commerciaux). Selon les régimes retenus, le bailleur bénéficiera d'un abattement forfaitaire sur les loyers (30% en location vide, 50% en location meublée) ou déduira les charges supportées pour leur montant réel, à l'exception des charges récupérables sur le locataire. A noter que les investisseurs en dispositif Pinel ou un autre régime de défiscalisation doivent accomplir des démarches supplémentaires à ce titre.

De plus, le propriétaire est responsable du paiement de la taxe foncière. Celle-ci n'est pas récupérable sur le locataire, contrairement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La taxe d'habitation est quant à elle à la charge du locataire en place dans les lieux au 1er janvier de l'année d'imposition.



 

Réseaux Sociaux