L’encadrement des loyers permet à certains locataires de contester le montant dont ils s’acquittent mois après mois pour se loger. Ils ont également la possibilité de s’opposer au complément de loyer qui autorise les propriétaires à dépasser les bornes du dispositif. Mais suivant la situation, les démarches ne sont pas les mêmes. Décryptage.
Sommaire
– Pour les baux signés après le 1er août 2015
– Comment contester le bail ou le loyer
– Comment saisir la commission départementale de conciliation ?
– Comment contester le complément de loyer
– Contacts utiles
Depuis l’annonce de la loi Alur sur le logement, le message était clair : l’encadrement des loyers doit faire baisser les prix les plus élevés. Mieux encore, le locataire peut lui même demander et obtenir la diminution du loyer. Une faculté ouverte aux locataires parisiens, qui bénéficient du dispositif depuis le 1er août 2015. Et force est de constater que la loi n’est pas toujours bien appliquée : une enquête dévoilée le 25 octobre 2015 par l’association de consommateurs CLCV révèle que seules 62% des annonces de location passées à Paris sont conformes à la législation. En d’autres termes, plus d’un tiers des annonces ne respectent pas l’encadrement des loyers (49% des annonces de particuliers, 25% de celles passées via un professionnel). D’où l’importance de connaître les moyens de recours pour les locataires.
A noter : L’encadrement des loyers entrera en vigueur à Lille au 1er février 2017. Il sera également mis en place en banlieue parisienne (412 communes) à l’horizon 2018.
En premier lieu, il faut rappeler que l’encadrement des loyers ne s’applique pas à tous les contrats de location parisiens. Il concerne uniquement les baux signés ou explicitement renouvelés après le 1er août 2015. Si le bail a été signé avant cette date, le locataire ne peut pas se prévaloir du dispositif pour exiger une diminution de son loyer. Autrement dit, la plupart des locataires parisiens vont devoir patienter avant de se lancer.
De plus, tous les loyers soumis au dispositif ne sont pas condamnés à baisser. En effet, si le bailleur ne dépasse pas le loyer de référence majoré de 20% applicable à son bien, le locataire ne pourra pas obtenir de diminution.
A Lille, l’encadrement entre en vigueur à partir du 1er février 2017. Les baux signés après cette date seront donc soumis aux règles du dispositif.
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Si le bail proposé n’est pas conforme au contrat-type imposé par la loi au regard de l’encadrement des loyers (mentions manquantes, loyer surélevé), le candidat locataire peut le signaler et refuser de le signer en l’absence de modifications, au risque de perdre le logement.
S’il signe un bail qui ne présente pas les loyers de référence utilisés par l’encadrement des loyers, « le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception le propriétaire de porter ces informations au bail », indique l’association de consommateurs CLCV sur son site internet.
Si le bailleur rejette la demande ou n’y répond pas, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation (CDC) ou saisir directement le tribunal d’instance compétent. Il dispose de trois ans à compter de la signature du bail pour saisir la justice, selon l’agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75). S’il obtient gain de cause, le propriétaire devra lui rembourser le trop-perçu depuis la prise d’effet du bail.
Lorsqu’un locataire s’acquitte déjà d’un loyer supérieur à la référence médiane majorée de 20%*, il peut demander sa diminution au moment du renouvellement du bail. Pour ce faire, il doit faire une proposition au bailleur au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les mêmes conditions que pour l’envoi d’un préavis de départ (lettre recommandée, remise en mains propres…). En cas d’échec, l’occupant doit alors faire appel à la CDC puis au tribunal d’instance, et ce avant l’échéance du bail en cours. « A défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer », prévient l’Adil.
*Hors complément de loyer
Comment saisir la commission départementale de conciliation ?
Les locataires parisiens qui souhaitent saisir la CDC doivent lui adresser un courrier à l’adresse suivante :
Préfecture de Paris et d’Ile-de-France
Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)
Secrétariat de la commission départementale de conciliation
5, rue Leblanc 75911 Paris cedex 15.
La saisine peut prendre la forme d’un courrier sur papier libre ou d’une fiche officielle visée par le préfet de Paris (voir la fiche de saisine ici). Des pièces supplémentaires peuvent également être demandées (voir la liste ici).
La loi permet aux bailleurs de pratiquer des prix supérieurs aux loyers de référence majorés de 20% si le logement présente des caractéristiques particulières qui n’ont pas été prises en compte pour fixer le loyer de base. « Le propriétaire qui exige un complément de loyer en sus du loyer de référence majoré doit indiquer dans le contrat de location les caractéristiques du logement qui en justifient, selon lui, l’application », précise CLCV.
Pour contester ce complément (annulation ou diminution), le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la CDC. En cas d’échec de la conciliation, il devra saisir le tribunal d’instance dans les trois mois suivant la réception de l’avis de la CDC. Il n’est ici pas possible de saisir directement la justice sans passer par la CDC. Si le locataire obtient gain de cause, le bailleur devra lui rembourser le trop-perçu depuis la prise d’effet du bail.
Pour obtenir des informations sur le fonctionnement de l’encadrement des loyers et les recours possibles, les locataires peuvent solliciter les interlocuteurs suivants :
– L’agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75) – 01 42 79 50 49 – www.adil75.org ;
– Commission départementale de conciliation de Paris – 01 82 52 50 00 – cdc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr.
Associations de consommateurs
– Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) de Paris : 01 75 43 30 40 – accueil@clcvparis.org – clcvparis.org ;
– UFC – Que choisir de Paris : Paris Nord-Est – 01 42 41 85 04 – ufc-quechoisir-paris-nord-est.org // Paris Ouest – 01 56 68 97 48 – parisouest.ufcquechoisir.fr ;
– Confédération générale du logement (CGL) de Paris : 01 43 66 49 11 – upcgl.contact@gmail.com – www.cglparis.com ;
– Confédération nationale du logement (CNL) de Paris : 01 47 00 96 20 – cnl75@free.fr – lacnl75.org.
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