Loyer élevé, logement insalubre… La commission départementale de conciliation aide locataires et propriétaires à résoudre leurs conflits. La loi Alur ajoute l’encadrement des loyers à la liste des litiges traités. Le point sur le rôle de cette commission qui évite de passer devant la justice.
Vous estimez que votre loyer est trop élevé, que votre logement n’est pas décent ? C’est le moment de contacter la commission départementale de conciliation (CDC) en charge des litiges entre propriétaires et locataires.
Un décret publié au Journal officiel (JO) du 26 juin 2015 met à jour ses modalités de saisine en application de l’article 6 de loi Alur sur le logement. L’occasion de revenir sur cette instance qui permet de régler les litiges à l’amiable et d’éviter de passer par la case tribunal.
Comme son nom l’indique, la CDC aide bailleurs et locataires à se mettre d’accord sur un litige. Les deux parties sont convoquées pour tenter de trouver une solution à l’amiable et ainsi éviter la justice. Il existe une commission par département. Cette dernière n’est pas une juridiction mais un organisme paritaire composé à parts égales de représentants de bailleurs et de locataires. Sa saisine est entièrement gratuite.
A noter : Le recours à la CDC est facultatif, excepté pour les litiges concernant les loyers sous-évalués.
Propriétaires comme bailleurs (ou leurs représentants) peuvent saisir la CDC à titre individuel ou collectif. Les litiges examinés par la commission portent sur :
– L’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail si ce dernier était sous-évalué
– Le dépôt de garantie
– L’état des lieux
– Les charges locatives
– Les réparations (à la charge du bailleur ou du locataire)
– La décence du logement
– Le congé donné par le bailleur ou le locataire
– Le bail de sortie progressive dit de loi de 1948
– Les problèmes d’interprétation d’accords collectifs (congés-vente…)
Le décret publié au JO ajoute l’encadrement des loyers à la liste des litiges traités par la commission. Conséquence directe de l’entrée en vigueur de ce mécanisme au 1er août 2015, un complément de loyer pourra être « appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », est-il précisé dans la loi Alur. Ainsi un propriétaire pourra demander un supplément si le logement comporte par exemple une grande terrasse. De son côté, si le locataire juge ce montant injustifié, il pourra saisir la CDC dans les trois mois suivants la signature du bail. Ce sera alors au propriétaire de prouver que son bien justifie un complément de loyer.
Pour ce faire, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à la CDC de votre département. Vous devrez y préciser les noms et adresses du locataire et du bailleur, l’objet du conflit, une copie du contrat de bail ainsi que tous les documents qui permettront d’illustrer vos arguments (états de lieux, mails, photos…).
Nouveauté instaurée par le décret paru au JO, les demandes peuvent désormais être adressées par email. « Dans ce cas, le procédé technique utilisé doit assurer l’authentification de l’émetteur, l’intégrité du message et permettre de vérifier la réception du message par la commission à une date certaine », est-il précisé.
Attention, il est également indiqué que si « la saisine est incomplète ou n’est pas adressée dans les formes requises, le demandeur en est informé par courrier ou par voie électronique ». Si elle est recevable, un courrier ou email sera envoyé avec la date de convocation des parties au minimum 15 jours avant la conciliation.
En cas d’augmentation d’un loyer sous-évalué, le locataire peut saisir la CDC « dès qu’il a exprimé son désaccord et le bailleur, dès réception de la lettre de désaccord du locataire et jusqu’à la date d’échéance du bail, ou sans réponse du locataire dans les quatre mois précédant le terme du bail », est-il indiqué sur le site de la préfecture d’Ile-de-France. Lorsqu’il s’agit d’un problème de décence, le locataire peut avoir recours à la commission dans un délai de deux mois après l’envoi de la mise en demeure, à défaut d’accord ou de réponse du propriétaire. Pour tous les autres litiges, la CDC peut être saisie à tout moment.
Les parties concernées doivent se présenter en personne ou mandater un représentant. Une fois locataire et bailleur entendus, un avis est rendu dans les deux mois au maximum. Si la conciliation aboutit, les deux parties signent un accord. A l’inverse, elles peuvent aller porter l’affaire devant le tribunal d’instance. En cas de conciliation partielle, un document est signé sur lequel sont inscrits les points de désaccord.
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