Limiter la hausse des prix à la location et diminuer de force ceux qui sont trop élevés, c’est le principe de l’encadrement des loyers. Retour sur le fonctionnement de ce dispositif à Paris, annulé par la justice en 2017, puis de nouveau expérimenté depuis le 1er juillet 2019.
L’encadrement des loyers à Paris, le retour. Après une première application entre 2015 et 2017, annulée par une décision du tribunal administratif de Paris en date du 28 novembre 2017 (laquelle avait été confirmée par la cour administrative d’appel en juin 2018), le dispositif est de nouveau expérimenté dans la capitale depuis le 1er juillet 2019.
En 2017, le tribunal avait estimé que ce dispositif d’encadrement des loyers, mis en place le 1er août 2015 à Paris dans le cadre de la loi Alur sur le logement du 24 mars 2014, ne pouvait être mis en œuvre uniquement dans cette ville. Et d’arguer qu’il « aurait dû l’être dans les 412 communes de la région d’Île-de-France », tel que le prévoyait le décret du 10 juin 2015.
Mais dans une décision du 5 juin 2019, le Conseil d’État a infirmé les jugements et validé le dispositif appliqué à partir du 1er août 2015 à Paris et dès le 1er février 2017 à Lille. Concernant la capitale, la plus haute juridiction administrative a jugé que l’application de l’encadrement dans le cadre strict de Paris intra-muros – et non à l’échelle de l’agglomération – était légal.
Entretemps, l’article 140 de la loi Élan (pour Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 a remplacé l’ancien dispositif d’encadrement des loyers prévu en son temps par la loi Alur. Il instaure un dispositif expérimental pour une durée de cinq ans dans certains territoires des zones tendues (où la demande de logements dépasse largement l’offre), dans les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence.
Seule Paris a, pour l’heure, décidé d’appliquer intra-muros l’encadrement des loyers à titre expérimental. Un décret ministériel publié dans le Journal Officiel du 13 avril 2019, puis un arrêté signé le 28 mai 2019 par le préfet de la région Île-de-France, ont officialisé le retour du dispositif dans la capitale à titre expérimental pour cinq ans à compter du 1er juillet 2019.
À NOTER : d’autres villes que Paris et Lille se sont portées volontaires pour appliquer à titre expérimental l’encadrement des loyers sur leur territoire. Il est ainsi entré en vigueur le 1er juin 2021 dans les neuf communes de Plaine Commune, en région parisienne. Cela concerne :
Depuis le 1er novembre 2021, l’expérimentation de l’encadrement des loyers concerne également :
Depuis le 1er décembre 2021, neuf communes d’Est Ensemble, une intercommunalité de la proche banlieue parisienne, située juste au nord-est de la capitale, expérimentent l’encadrement des loyers :
Les villes de Bordeaux et Montpellier appliquent à leur tour l’encadrement des loyers depuis l’été 2022.
En revanche, les candidatures de Grenoble-Alpes Métropole et des neuf villes du Grand Orly Seine Bièvre (Val-de-Marne et Essonne) n’ont pas, pour l’heure, été retenues par le ministère du Logement.
Tous les locataires ne bénéficient pas de l’encadrement des loyers. Depuis le 1er juillet 2019, le dispositif est expérimenté pour une période de cinq ans à Paris.
Quels logements sont concernés par ce dispositif ? L’encadrement des loyers concerne exclusivement les logements loués nus ou meublés au titre de résidence principale du locataire, dans un premier temps exclusivement dans Paris intra-muros. Il s’applique aux baux signés (premières locations) ou renouvelés (relocations) à partir du 1er juillet 2019.
Sont donc concernés par l’encadrement des loyers expérimenté à Paris :
Sont en revanche exclus du dispositif :
À SAVOIR : le bornage des loyers des locations meublées répond à des références spécifiques, plus élevées que pour les locations vides.
Le dispositif d’encadrement des loyers pousse les bailleurs parisiens à plus de retenue au moment de relever leur loyer. Chaque année, un arrêté du préfet d’Île-de-France fixe un loyer de référence (ou loyer médian), un loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence) et un loyer de référence minoré (le loyer de référence diminué de 30%).
Le loyer médian de référence est établi par quartier (Paris a été divisé en 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers), par type de biens (une pièce, deux pièces…) et par année de construction.
Le loyer (hors charges) demandé par le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
Au-delà d’un certain niveau de prix, 20% au-dessus du loyer médian de référence du quartier, le locataire peut exiger et obtenir une diminution. À l’inverse, si le loyer est inférieur de 30% ou plus à la médiane, le propriétaire est en droit de le revaloriser plus fortement.
ATTENTION : entre deux locations successives, le propriétaire ne peut pas imposer au nouvel entrant un loyer supérieur à celui du sortant, mais seulement l’indexer avec l’indice de référence des loyers (IRL, publiée chaque année par l’Insee) s’il ne l’a pas été depuis au moins douze mois. En revanche, il peut augmenter son loyer de référence majoré d’un complément de loyer (voir plus bas).
La préfecture d’Île-de-France publie et revalorise les trois montant de référence chaque année. Les nouveaux plafonds, qui s’appliquent aux baux d’habitation signés entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025, sont précisés dans un arrêté préfectoral paru le 28 mai 2024.
Exemple : dans le quartier de Necker à Paris (XVème arrondissement), le loyer médian d’un appartement d’une pièce loué nu et construit avant 1946 est évalué à 30,20 euros par mètre carré depuis le 1er juillet 2019 (jusqu’au 30 juin 2025). Ce prix de location correspond à 694,60 euros de loyer mensuel hors charges pour un 23 mètres carrés.
Le loyer médian augmenté de 20% dans ce cas est égal à 36,20 euros/m², soit 832,60 euros pour 23 mètres carrés.
Dans cet exemple, il n’est pas légalement autorisé de conclure une location après le 1er juillet 2019 (jusqu’au 30 juin 2025) pour un 20 mètres carrés construit avant 1946 dans le quartier Quinze-Vingts à un loyer supérieur à 710 euros par mois (le loyer médian augmenté étant fixé à 35,50 euros par mètre carré).
Comment s’applique l’encadrement des loyers pour un logement parisien mis en location pour la première fois depuis le 1er juillet 2019 ? Dans ce cas, le loyer est fixé librement. Il ne doit cependant pas dépasser le loyer de référence majorée.
Le contrat de location doit clairement notifier dans le contrat de location le montant du loyer de référence (ou loyer médian) et le loyer de référence majoré (équivalent au loyer de référence +20%). Dans le cas contraire, le locataire a un mois pour adresser une mise en demeure au propriétaire.
De même, le bailleur peut librement fixer le loyer d’un appartement loué à partir du 1er juillet 2019 si le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois.
Dans le cas d’une relocation d’un logement parisien à compter du 1er juillet 2019, c’est un double encadrement des loyers qui se met en place :
Quid si le loyer du précédent locataire dépasse le loyer de référence majoré ? Le propriétaire est tenu de baisser le loyer de nouveau locataire au niveau de ce loyer de référence majoré.
En revanche, le propriétaire peut réviser le loyer à l’aide de l’indice IRL si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins douze mois.
Dans le cas où le propriétaire a effectué, dans le logement parisien mis en location à partir du 1er juillet 2019, d’importants travaux d’amélioration (si aucune liste légale n’existe, des travaux de peinture ou un changement de moquette ne suffisent pas !) ou de mise en conformité, il est en droit de proposer au locataire un loyer supérieur à celui du précédent locataire.
ATTENTION : cette augmentation du loyer annuel ne peut dépasser 15% du coût réel des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré. Par ailleurs, le montant de ces travaux doit être au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans le cadre de la mise en place expérimentale de l’encadrement des loyers à Paris à compter du 1er juillet 2019, la capitale a été scindée en 80 quartiers. Ces quartiers ont été répartis en 14 secteurs géographiques, qui tiennent compte de la surface du logement, du nombre de pièces et de l’année de construction de l’immeuble.
Pour trouver les loyers de référence d’un logement situé dans Paris intramuros (loyer médian, loyer minoré, loyer majoré), une carte interactive est disponible sur le site de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) d’Île-de-France (cliquer ici). Il suffit de remplir les champs proposés (adresse du bien, année de construction, catégorie de logement, etc.) et de valider pour obtenir les informations demandées.
Les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 pour un bien loué (location nue ou meublée) dans Paris intra-muros doivent préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logements.
Dans le cas où le propriétaire applique un complément de loyer, son montant et les caractéristiques du logement qui justifient ce complément doivent être mentionnés dans le bail.
Depuis le 1er janvier 2023, la Ville de Paris met à disposition des locataires une plateforme Internet pour leur permettre de vérifier que le montant de leur loyer est conforme à la loi et de signaler tout dépassement.
Accessible via ce lien, le dispositif concerne les baux signés depuis moins de trois ans. En tout anonymat, le locataire est invité à renseigner :
Selon la réponse de l’estimation obtenue, le locataire a la possibilité de signaler le dépassement de loyer. Dans ce cas, il lui est demandé de fournir des pièces justificatives (contrat de loyer, factures de loyer).
Un propriétaire qui refuserait de rectifier le montant du bail dans le délai imparti s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros pour une personne physique (15.000 euros pour une personne morale).
La Ville de Paris entend ainsi faire respecter la mesure d’encadrement des loyers, en vigueur depuis le 1er juillet 2019. D’après l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), plus d’une quart (28%) des baux signés en 2022 dans la capitale dépasseraient les plafonds autorisés.
Que se passe-t-il si un propriétaire ne respecte pas les règles d’encadrement des loyers dans le cadre de l’expérimentation mise en place depuis le 1er juillet 2019 à Paris ? Un décret du 13 mai 2019, publié au Journal Officiel du 14 mai 2019, précise les sanctions encourues par un bailleur qui ne respecterait pas les plafonds.
Tout d’abord, le préfet accorde au propriétaire récalcitrant un délai de deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer les trop-perçus à son locataire. Si le bailleur ne s’exécute pas dans un délai de deux mois suivant sa mise en demeure par courrier, le préfet peut prononcer à son encontre une amende.
Le montant de l’amende peut atteindre à 5.000 euros si le bailleur est une personne physique. Pour une personne morale (agence immobilière, SCPI, plateforme de location), ce montant peut monter jusqu’à 15.000 euros. « L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations dans un délai d’un mois », indique le décret du 14 mai 2019.
« Au terme de ce délai, le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure », précise le décret. Le titre de perception est recouvré par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine.
Normalement, un bail de location conclu après le 1er juillet 2019 ne peut plus proposer un prix qui dépasse les limites du dispositif, sauf s’il peut pratiquer un complément de loyer (voir plus bas). Si un locataire signe un tel contrat par mégarde ou ignorance, il ne doit pas se laisser faire. Il doit en effet saisir la commission départementale de conciliation pour obtenir gain de cause. Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire peut saisir la justice.
Exemple : dans le quartier de la Gare à Paris (XIIIème arrondissement), le loyer médian d’un trois pièces vide construit entre 1946 et 1970 se situe à 17,60 euros/m² après le 1er juillet 2019. Soit 1.056 euros par mois hors charges pour un 60 m². La médiane augmentée de 20% est égale à 21,10 euros/m² ou 1.266 euros par mois dans cet exemple.
Si le propriétaire propose la location à 1.400 euros par mois, il ne respecte pas la loi. Son locataire, s’il accepte cette offre, peut intenter une action en diminution de loyer, de telle sorte que ce dernier soit égal ou inférieur à 1.266 euros.
Si le locataire entend faire baisser son loyer à l’approche du renouvellement de bail, parce que le loyer fixé avant le 1er août 2019 dépasse les limites de l’encadrement, la démarche est différente. « Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat », précise l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil), et ce dans les mêmes conditions que pour la délivrance d’un congé de départ (lettre recommandée avec A/R, acte d’huissier, remise en mains propre contre signature ou récépissé).
Le locataire notifie sa proposition de nouveau loyer au bailleur en reprenant intégralement, « à peine de nullité », les dispositions inscrites à l’article 17-2, alinéa I de la loi du 6 juillet 1989. En particulier, il doit mentionner le loyer de référence majoré de 20% en vigueur au moment de la proposition.
Si le bailleur n’est pas d’accord ou ne répond pas dans les quatre mois, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation. Si celle-ci ne trouve pas de solution à l’amiable, le juge pourra être saisi.
Le complément de loyerLa loi prévoit la possibilité de dépasser légalement la limite de 20% au-dessus du loyer médian de référence, en appliquant un complément de loyer en vertu des caractéristiques exceptionnelles du logement par rapport aux autres logements du même type dans le même quartier (par exemple, une grande terrasse avec une vue dégagée). Ce complément peut néanmoins être contesté par le locataire dans un délai de trois mois devant la commission départementale de conciliation puis, le cas échéant, devant la justice. |
Si le loyer respecte le plafonnement mis en place, le locataire n’est pas en mesure d’exiger une diminution de loyer. Le propriétaire n’est quant à lui pas autorisé à augmenter son loyer plus rapidement que l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee, sauf cas particuliers.
Pour revaloriser le loyer chaque année en cours de bail, le bailleur doit inscrire une clause à cet effet dans le contrat de bail. Il dispose d’un an, à compter de la date fixée dans le contrat, pour agir. Un propriétaire qui laisse courir ce délai d’un an jusqu’à expiration renonce à sa faculté de réviser le loyer.
Autre possibilité, un bailleur peut toujours augmenter son loyer suite à des travaux d’amélioration du logement. Cette hausse ne peut pas faire l’objet d’une action en diminution de loyer.
Exemple : dans le quartier de Grenelle à Paris (XVème arrondissement), le loyer médian d’un deux pièces vide construit entre 1971 et 1990 est fixé à 24,70 euros/m², soit 938,60 euros mensuels pour un T2 de 38 mètres carrés. Dans ce cas, le loyer à ne pas dépasser se situe à 29,60 euros/m² ou 1.124,80 euros par mois.
Un propriétaire qui, dans cette situation, fixe son loyer à 1.050 euros par mois hors charges ne sera pas inquiété par l’encadrement des loyers. En revanche, s’il le situe à 1.150 euros, il doit le revoir à la baisse.
Dans cette situation (30% ou plus en-dessous du loyer médian), le bailleur est légalement autorisé à réévaluer le loyer à l’occasion du renouvellement de bail : cela signifie que celui-ci peut augmenter plus fortement que le seul IRL publié chaque trimestre par l’Insee.
Pour ce faire, il doit proposer un nouveau loyer au moins six mois avant la fin du bail en cours et le notifier dans les mêmes conditions qu’un congé. Celui-ci doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré de 30%. Là encore, la proposition doit reprendre les dispositions de l’article 17-2, alinéa I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire peut contester la réévaluation du loyer. Il doit s’appuyer sur au moins trois références de loyers obtenues dans le voisinage pour des logements comparables. Dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, le nombre de références exigé est porté à six. En cas de désaccord persistant, chacune des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.
Exemple : un locataire occupe un T2 de 35 mètres carrés dans le quartier Grandes Carrières à Paris (XVIIIème arrondissement) et paye 520 euros par mois, soit 14,86 euros/m². Dans ce quartier, le loyer médian pour ce type de bien est de 24,30 euros/m² dans les bâtiments construits avant 1946. La limite basse de l’encadrement des loyers se situe quant à elle à 17 euros/m².
Dans cette configuration, le bailleur est en droit d’augmenter plus significativement son loyer. Celui-ci ne pourra cependant pas excéder 595 euros par mois ou 17,10 euros/m².
À SAVOIR : si le bailleur propose une telle revalorisation, il n’a pas le droit de donner congé au locataire à l’échéance du bail en cours.
Les bailleurs et locataires qui s’interrogent sur l’application de l’encadrement des loyers peuvent contacter deux organismes publics : la commission départementale de conciliation de Paris et l’Adil 75.
La CDC de Paris peut notamment être saisie pour trouver une solution amiable lorsque propriétaire et locataire s’opposent sur le montant du loyer. Les particuliers intéressés doivent rédiger un courrier sur papier libre exposant précisément leur motivation ou remplir un formulaire disponible en ligne (accéder au formulaire ici). Des pièces justificatives (copie du bail, demande de complément de loyer…) doivent également être établies.
Les courriers doivent être envoyés à l’adresse suivante :
Commission départementale de conciliation – Paris
5, rue Leblanc 75911 – PARIS – Cedex 15
Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement
75015 – PARIS
L’agence départementale d’information sur le logement de Paris propose un numéro de téléphone dédié aux questions sur l’encadrement des loyers (01 42 79 50 50), ainsi qu’une adresse mail (loyer.paris@adil75.org).
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