L’encadrement des loyers à Paris, comment ça marche ?

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Limiter la hausse des prix à la location et diminuer de force ceux qui sont trop élevés, c'est le principe de l'encadrement des loyers. Retour sur le fonctionnement de ce dispositif dans la capitale parisienne jusqu'à son annulation par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017. 
 

Encadrement des loyers, mode d’emploi

A Paris, les propriétaires bailleurs (qui font de la location) n'ont pas pu augmenter leur loyer librement pendant plus de 2 ans. Du 1er août 2015 jusqu'à l'annulation du dispositif par la justice en date du 28 novembre 2017, ils devaient respecter l'encadrement des loyers. Ce dispositif, issu de la loi Alur sur le logement, prévoyait une limitation des augmentations de loyer à la relocation et au renouvellement de bail.

1. En résumé
2. Les loyers et locataires concernés
3. Je dépasse le loyer de référence majoré
4. Je dépasse le loyer médian mais pas le loyer majoré
5. Mon loyer est très bas
6. L'efficacité de l'encadrement des loyers

7. Les aides à disposition

A noter, les dispositions détaillées ci-dessous ne sont plus valides en raison de l'annulation de l'encadrement des loyers dans la capitale décidée par le tribunal administratif de Paris par un jugement du 28 novembre 2017. Le tribunal a estimé que ce dispositif d'encadrement des loyers ne pouvait être mis en œuvre uniquement à Paris. Il « aurait dû l'être dans les 412 communes de la région d'Ile-de-France » tel que le prévoyait  le décret du 10 juin 2015.

En pratique, l'encadrement des loyers ne s'applique plus aux contrats de bail signés depuis le 28 novembre 2017 mais devrait continuer à s'appliquer aux baux signés avant cette date. Cependant, tous les logements demeurent soumis à un autre mécanisme, le plafonnement des loyers, selon lequel le montant du loyer d'un bien remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance locative ne doit pas subir d'augmentation au-delà de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

- L'encadrement des loyers en résumé

Le dispositif pousse les bailleurs à plus de retenue au moment de relever leur loyer : au-delà d'un certain niveau de prix, 20% au-dessus du loyer médian de référence du quartier, le locataire peut exiger et obtenir une diminution. A l'inverse, si le loyer est inférieur de 30% ou plus à la médiane, le propriétaire est en droit de le revaloriser plus fortement. Le loyer médian de référence est établi par quartier, par type de biens (une pièce, deux pièces...) et par année de construction.

La préfecture de Paris publie et revalorise les loyers médians et loyers majorés de référence chaque année. Les valeurs à retenir à partir du 1er août 2017 sont précisées dans un arrêté préfectoral daté du 21 juin 2017. Voir les loyers de référence au 1er août 2017

Les locataires parisiens peuvent également se renseigner sur le site encadrementdesloyers.gouv.fr pour savoir si leur loyer respecte la réglementation. 

Exemple : Dans le quartier des Quinze-Vingts de Paris (XIIème arrondissement), le loyer médian d'un appartement d'une pièce loué nu et construit avant 1946 est évalué à 28,8 euros par mètre carré à compter du 1er août 2016. Ce prix de location correspond à 576 euros de loyer mensuel hors charges pour un 20 mètres carrés.

Le loyer médian augmenté de 20% dans ce cas est égal à 34,6 euros/m², soit 692 euros pour 20 mètres carrés. Dans cet exemple, il n'est pas légalement autorisé de conclure une location après le 1er août 2016 pour un 20 mètres carrés construit avant 1946 dans le quartier Quinze-Vingts à un loyer supérieur à 692 euros par mois.


- Tous les loyers et locataires sont-ils concernés ?

Tous les locataires ne bénéficient pas de l'encadrement des loyers. Pour le moment, il ne s'applique que dans la capitale ainsi que dans l'agglomération lilloise

Actuellement, seuls les baux parisiens signés ou renouvelés après le 1er août 2015 sur le marché locatif privé (hors logement social) sont soumis à l'encadrement des loyers, ainsi qu'au contrat de bail type entré en vigueur à la même date. Autrement dit, les locataires parisiens qui ont signé un bail de trois ans en mars 2015 n'auront pas le bénéfice de l'encadrement des loyers avant le renouvellement du contrat. Et ce, même si le loyer excède clairement les limites du système.

A savoir : Les locations meublées sont également soumises au bornage des loyers, mais avec des références spécifiques, plus élevées que pour les locations vides. 


- Que se passe-t-il si je dépasse le loyer de référence majoré ?

Normalement, un bail de location conclu après le 1er août 2015 ne peut plus proposer un prix qui dépasse les limites du dispositif, sauf s'il peut pratiquer un complément de loyer (voir plus bas). Mais concrètement, 38% des annonces immobilières de location passées à Paris ne respectent pas l'encadrement des loyers, d'après une enquête de l'association de consommateurs CLCV dévoilée le 25 octobre 2016. Si un locataire signe un tel contrat par mégarde ou ignorance, il ne doit pas se laisser faire. Il doit en effet saisir la commission départementale de conciliation pour obtenir gain de cause. Si le bailleur ne s'exécute pas, le locataire peut saisir la justice.

Exemple : Dans le quartier de la Gare à Paris (XIIIème arrondissement), le loyer médian d'un trois pièces vide construit entre 1946 et 1970 si situe à 16,1 euros/m² après le 1er août 2016. Soit 966 euros par mois hors charges pour un 60 m². La médiane augmentée de 20% est égale à 19,3 euros/m² ou 1.158 euros par mois dans cet exemple.

Si le propriétaire propose la location à 1.200 euros par mois, il ne respecte pas la loi. Son locataire, s'il accepte cette offre, peut intenter une action en diminution de loyer, de telle sorte que ce dernier soit égal ou inférieur à 1.158 euros.


Diminution de loyer lors du renouvellement de bail

Si le locataire entend faire baisser son loyer à l'approche du renouvellement de bail, parce que le loyer fixé avant le 1er août 2015 dépasse les limites de l'encadrement, la démarche est différente. « Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat », précise l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil), et ce dans les mêmes conditions que pour la délivrance d'un congé de départ (lettre recommandée avec A/R, acte d'huissier, remise en mains propre contre signature ou récépissé).

Le locataire notifie sa proposition de nouveau loyer au bailleur en reprenant intégralement, « à peine de nullité », les dispositions inscrites à l'article 17-2, alinéa I de la loi du 6 juillet 1989. En particulier, il doit mentionner le loyer de référence majoré de 20% en vigueur au moment de la proposition.

Si le bailleur n'est pas d'accord ou ne répond pas dans les quatre mois, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation. Si celle-ci ne trouve pas de solution à l'amiable, le juge pourra être saisi.

Pour aller plus loin : Mon loyer est trop cher, que faire ?

 

Le complément de loyer

La loi prévoit la possibilité de dépasser légalement la limite de 20% au-dessus du loyer médian de référence, en appliquant un complément de loyer en vertu des caractéristiques exceptionnelles du logement par rapport aux autres logements du même type dans le même quartier (par exemple, une grande terrasse avec une vue dégagée). Ce complément peut néanmoins être contesté par le locataire dans un délai de trois mois devant la commission départementale de conciliation puis, le cas échéant, devant la justice.


- Et si j'excède le loyer de référence médian mais pas le loyer de référence majoré ?

Si le loyer respecte le plafonnement mis en place, le locataire n'est pas en mesure d'exiger une diminution de loyer. Le propriétaire n'est quant à lui pas autorisé à augmenter son loyer plus rapidement que l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee, sauf cas particuliers.

Pour revaloriser le loyer chaque année en cours de bail, le bailleur doit inscrire une clause à cet effet dans le contrat de bail. Il dispose d'un an, à compter de la date fixée dans le contrat, pour agir. Un propriétaire qui laisse courir ce délai d'un an jusqu'à expiration renonce à sa faculté de réviser le loyer.

Autre possibilité, un bailleur peut toujours augmenter son loyer suite à des travaux d'amélioration du logement. Cette hausse ne peut pas faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

Exemple : Dans le quartier de Grenelle à Paris (XVème arrondissement), le loyer médian d'un deux pièces vide construit entre 1971 et 1990 est fixé à 23 euros/m², soit 874 euros mensuels pour un T2 de 38 mètres carrés. Dans ce cas, le loyer à ne pas dépasser se situe à 27,6 euros/m² ou 1.048,80 euros par mois.

Un propriétaire qui, dans cette situation, fixe son loyer à 1.030 euros par mois hors charges ne sera pas inquiété par l'encadrement des loyers. En revanche, s'il le situe à 1.100 euros, il doit le revoir à la baisse.


- Que se passe-t-il si mon loyer est très bas ?

Dans cette situation (30% ou plus en-dessous du loyer médian), le bailleur est légalement autorisé à réévaluer le loyer à l'occasion du renouvellement de bail : cela signifie que celui-ci peut augmenter plus fortement que le seul IRL publié chaque trimestre par l'Insee.

Pour ce faire, il doit proposer un nouveau loyer au moins six mois avant la fin du bail en cours et le notifier dans les mêmes conditions qu'un congé. Celui-ci doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré de 30%. Là encore, la proposition doit reprendre les dispositions de l'article 17-2, alinéa I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut contester la réévaluation du loyer. Il doit s'appuyer sur au moins trois références de loyers obtenues dans le voisinage pour des logements comparables. Dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, le nombre de références exigé est porté à six. En cas de désaccord persistant, chacune des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.

Exemple : Un locataire occupe un T2 de 35 mètres carrés dans le quartier Grandes Carrières à Paris (XVIIIème arrondissement) et paye 520 euros par mois, soit 14,86 euros/m². Dans ce quartier, le loyer médian pour ce type de bien est de 22 euros/m² dans les bâtiments construits avant 1946. La limite basse de l'encadrement des loyers se situe quant à elle à 15,4 euros/m².

Dans cette configuration, le bailleur est en droit d'augmenter plus significativement son loyer. Celui-ci ne pourra cependant pas excéder 539 euros par mois ou 15,4 euros/m².

 

A savoir : Si le bailleur propose une telle revalorisation, il n'a pas le droit de donner congé au locataire à l'échéance du bail en cours.


L'efficacité de l'encadrement des loyers

Dans un communiqué de presse diffusé le 19 décembre 2016, l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) relève que 73% des baux signés entre le 1er juillet et le 31 décembre 2015 dans la capitale ne dépassait pas le plafond de loyer majoré. Dans le même, 26% l'ont dépassé, tandis que 1% des baux se situaient sous le loyer de référence minoré. « Cette répartition est stable par rapport à celle de la période de 2015 avant mise en place du dispositif (1er janvier au 31 juillet 2015) mais l'encadrement des loyers a permis de réduire d'environ 40 euros par mois les loyers en dépassement », analyse l'Olap.

L'étude note également que les dépassements de loyers sont plus fréquents pour les studios, chambres de service et autres appartements dotés d'une seule pièce (37%, contre 21-22% des logements de deux et trois pièces et 12% des appartements de quatre pièces et plus). De même, le complément de loyer autorisé par la loi est proportionnellement plus important pour les locataires de petites surfaces : il représente 19% du loyer mensuel hors charges pour un logement d'une pièce (134 euros en moyenne), contre 15% du loyer d'un deux pièces (185 euros) et 14% de celui d'un trois pièces (230 euros). 

- Propriétaire, locataire : où trouver de l'aide ?

Les bailleurs et locataires qui s'interrogent sur l'application de l'encadrement des loyers peuvent contacter deux organismes publics : la commission départementale de conciliation de Paris et l'Adil 75.

Commission départementale de conciliation de Paris

La CDC de Paris peut notamment être saisie pour trouver une solution amiable lorsque propriétaire et locataire s'opposent sur le montant du loyer. Les particuliers intéressés doivent rédiger un courrier sur papier libre exposant précisément leur motivation ou remplir un formulaire disponible en ligne (accéder au formulaire ici). Des pièces justificatives (copie du bail, demande de complément de loyer...) doivent également être établies (voir la liste ici). 

Les courriers doivent être envoyés à l'adresse suivante :

Commission départementale de conciliation – Paris
5, rue Leblanc
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement
75015 Paris

Adil 75

L'agence départementale d'information sur le logement de Paris propose un numéro de téléphone dédié aux questions sur l'encadrement des loyers (01 42 79 50 49), ainsi qu'une adresse mail (Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.).


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