Vente, reprise, préavis à respecter : comment donner congé à son locataire

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Pour ordonner le départ de son locataire, un propriétaire se doit de justifier ses intentions et de respecter certaines règles. Congé pour vente ou reprise, délais de préavis, cas particulier des personnes âgées de plus de 65 ans... Tout savoir pour donner congé à un locataire en toute légalité.

 
Donner congé à son locataire, mode d’emploi

Donner congé à son locataire ne s'improvise pas. La loi prévoit plusieurs cas de figure permettant à un propriétaire d'ordonner à l'occupant de quitter sa résidence principale, mais pas dans n'importe quelles conditions. Le congé doit en effet être motivé et délivré en temps et en heure afin d'être légal.

• Les formes à respecter

En premier lieu, il faut rappeler que le congé n'est pas délivré n'importe comment au locataire. Trois modalités sont acceptées à ce jour : la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte d'huissier et la remise en mains propres, contre récépissé ou émargement.

Le calendrier a également son importance. Dans une location vide, le congé doit être délivré en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin programmée du bail. En location meublée, il est ramené à trois mois. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en mains propres.

Attention : Si ce délai de préavis n'est pas respecté, le bail du locataire est renouvelé automatiquement, pour une durée de trois ans.


• Les motivations du congé

Pour donner congé, le propriétaire peut invoquer trois motifs : la vente du logement, sa reprise pour l'habiter ou loger un proche ou un « motif légitime et sérieux » justifiant l'éviction du locataire.

Congé pour vente

Lorsque vous délivrez congé à votre locataire en l'informant de la mise en vente du logement, ce congé vaut offre de vente : le locataire dispose en effet de la priorité pour acquérir le bien. Il est donc informé du prix et des conditions de vente, après quoi il dispose de deux mois pour faire son choix.

S'il accepte l'offre, le locataire a encore deux mois supplémentaires pour boucler la vente. Ce délai est porté à quatre mois s'il a besoin d'obtenir un crédit immobilier.

S'il refuse l'offre ou ne réussit pas à conclure l'affaire dans les temps, le locataire quitte simplement les lieux, à l'échéance du bail au plus tard.

Le logement doit obligatoirement être mis en vente si le locataire ne se porte pas acquéreur. Si ce n'est pas le cas, le congé pourra être déclaré frauduleux, ce qui permet au locataire de saisir la justice pour obtenir des dommages et intérêts. Le propriétaire peut cependant remettre le bien en location après un congé pour vente, du moment qu'il a accompli les démarches nécessaires pour trouver un acheteur mais qu'il n'a pas trouvé preneur.

A savoir : Lorsqu'un locataire refuse l'achat et que le propriétaire trouve un acquéreur à un prix plus bas que celui affiché dans le congé, la vente doit de nouveau être proposée au locataire au nouveau prix.

 

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Congé pour reprise

Le bailleur déclare au locataire son intention de reprendre le bien pour en faire sa résidence principale ou celle d'un de ses proches (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, enfants, parents). Le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise doit alors être indiqué. Quelle que soit la motivation de la reprise, celle-ci doit être justifiée par des motifs réels et sérieux.

Le logement doit donc obligatoirement être occupé par la personne désignée après le départ du locataire : dans le cas contraire, le congé sera déclaré frauduleux, sauf si le bien fait l'objet de travaux.

Congé pour « motif légitime et sérieux »

Un locataire qui dégrade son logement ou paie son loyer avec retard s'expose à un congé pour « motif légitime et sérieux ». Cette qualification n'est toutefois pas définie précisément dans la loi, celle-ci renvoyant à « l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ». Selon la jurisprudence, les retards répétés de paiement de loyer ou encore les dégradations du logement correspondent par exemple à des motifs légitimes et sérieux.

Ce type de congé peut également délivré sans que le locataire ne soit responsable, lorsque l'immeuble doit être démoli par exemple. Dans les deux situations, le congé doit être accompagné des pièces justificatives appropriées.

• Le cas particulier des locataires âgés de plus de 65 ans

Tous les locataires ne sont pas logés à la même enseigne et certains sont davantage protégés par la loi. En effet, les personnes âgées de 65 ans et plus qui gagnent moins de 1,5 Smic doivent obligatoirement recevoir une proposition de relogement de la part du bailleur. Elle doit être adaptée à leurs besoins et moyens pour qu'un propriétaire puisse leur délivrer le congé.

Si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans, la même protection s'applique du moment que leurs revenus cumulés n'excèdent pas les plafonds de revenus applicables aux logements sociaux financés par un PLUS. En 2015, les limites à ne pas dépasser se fixent à environ 34.500 euros en Ile-de-France et 26.850 euros en province.

L’achat d’un appartement occupé par un locataire


Si le bailleur doit attendre la fin du bail pour délivrer un congé, il n’en va pas de même pour la vente du logement. Lors d’une vente en cours de bail, le locataire n’est pas prioritaire pour l’achat mais le propriétaire peut lui faire une proposition. Dans tous les cas, les deux parties doivent s’entendre, ne serait-ce que pour garantir la bonne tenue des visites (jusqu’à deux heures par jour les jours ouvrables).


Une fois le logement vendu, le nouveau propriétaire-bailleur ne peut pas donner congé au locataire dans la foulée. Si le bail en cours se termine dans trois ans ou plus, il devra attendre la fin de celui-ci pour délivrer un congé pour vente. S’il se termine plus tôt, le propriétaire doit patienter jusqu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location.


En cas de congé pour reprise, le nouveau propriétaire doit respecter un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition si le contrat de location se termine avant cette échéance.



 

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