Congé pour vente : attention aux frais d’agence dans le prix de cession


La Cour de cassation a tranché en faveur d'un propriétaire qui avait adressé un congé pour vente à ses locataires en leur proposant de racheter le bien pour un prix intégrant une commission d'agence immobilière. Comme les locataires ont accepté le prix initial avant de se rétracter, la Cour a déterminé qu'ils n'ont pas subi de préjudice.  

Attention aux frais d’agence lors d’un congé sur vente

La jurisprudence du congé pour vente se complexifie. Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 octobre 2015 a validé la légalité d’un congé adressé à des locataires leur proposant d’acheter le logement pour une somme comprenant la commission d’une agence immobilière. Or, dans un tel cas de figure, le prix proposé aux locataires ne doit pas intégrer des frais d’agence et pour cause : le professionnel n’a aucun travail de recherche à accomplir, dans la mesure où le vendeur et l’acheteur se connaissent déjà.

Dans l’affaire traitée, les locataires avaient initialement accepté l’offre des propriétaires pour acheter le bien à un prix de 190.000 euros, frais d’agence inclus. Ce n’est que par la suite qu’ils se sont rétractés pour proposer un prix largement inférieur de 140.000 euros. Les propriétaires ont refusé cette contre-proposition et ont obtenu, à l’issue du congé, sa validation et l’expulsion des locataires.

Pas de préjudice dans ce cas précis

Selon la Cour de cassation, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a contrevenu à l’article 15 de la loi de 1989 sur les rapports locatifs en ne reconnaissant pas la nullité du congé. En revanche, la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire français a validé l’interprétation selon laquelle les locataires n’ont subi aucun préjudice, dans la mesure où ils avaient initialement accepté l’offre d’achat frais d’agence inclus, ce qui prouve que cette commission « n’avait eu aucune incidence sur l’exercice du droit de préemption » des locataires. Ainsi, « la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande d’annulation du congé devait être rejetée ».

Cette décision n’a toutefois pas vocation à changer la législation en vigueur et le prix proposé au locataire dans le cadre d’un congé pour vente doit bien être présenté hors frais ou commission d’agence. A défaut, le congé n’a pas de validité légale et le bail du locataire doit être reconduit. Sauf, donc, s’il a déjà accepté l’offre d’achat au prix proposé et qu’il change d’avis par la suite, en espérant une petite ristourne…