L’aide à la revente des habitations proches d’un aéroport
Qui a droit à cette aide ?
L’aide à la revente, proposée depuis le 21 avril 2021, concerne les propriétaires d’immeubles d’habitation riverains de certains aéroports appartenant à l’État et que ce dernier avait envisagé dans un premier temps de transférer sur un autre site, avant de se raviser et d’abandonner son projet.
Le dispositif, dont les contours sont fixés dans un décret paru au Journal Officiel du 20 avril 2021, s’adresse aux propriétaires :
- dont le logement se situe dans une zone où le bruit aérien est modéré, affichant un indice Lden (pour Level day-evening-night, qui décrit le niveau de bruit moyen journalier pondéré selon l’heure, de soirée et de nuit) compris entre 55 et 62 décibles (db)
- dont le logement a fait l’objet d’une acquisition, d’une reconstruction ou d’un agrandissement (augmentation de la surface de plancher supérieure à 40 mètres carrés), et ce, « entre la date de publication de l’acte approuvant le contrat de concession du nouvel aérodrome et la date de l’annonce par l’État du maintien et du réaménagement de l’aérodrome existant »
POUR INFO : pour connaître son niveau d’exposition sonore au bruit aérien, il est recommandé de consulter le Plan d’exposition au bruit des aérodromes (PEB).
La mesure concerne uniquement, pour l’heure, les riverains de l’aéroport de Nantes-Atlantique, situé en Loire-Atlantique. L’aide à la revente fait partie des « compensations exemplaires » promises par l’État en janvier 2018 après le renoncement du gouvernement au projet de transfert de cet aérodrome à Notre-Dame-des-Landes.
Le dispositif vise à réparer le préjudice né de la dévalorisation potentielle du bien que l’État est susceptible d’avoir occasionné après avoir fait volte-face. Ce n’est pas l’État qui rachète directement le bien : son rôle se limite à compenser la moins-value de l’opération dans le cadre d’une transaction entre particuliers.
Les biens éligibles à l’aide à la revente
Quels sont les immeubles éligibles pour l’heure à l’aide à la revente ? D’après un arrêté publié au Journal Officiel du 20 avril 2021, cette aide de l’État « s’applique aux immeubles bâtis, ainsi qu’à leurs dépendances, affectés en tout ou partie à l’habitation et ayant été acquis, reconstruits ou ayant fait l’objet de travaux significatifs entre le 31 décembre 2010 et le 17 janvier 2018 ».
Concernant les riverains de l’aéroport de Nantes-Atlantique éligibles à cette aide financière, le gouvernement estime à 1.048 le nombre de biens concernés, répartis sur trois communes environnantes (Bouguenais, Rezé et Saint-Aignan-Grandlieu) et exposées à un bruit aérien compris entre 55 et 62 décibels.
Bouguenais, Rezé… : la liste des communes concernées
Concernant l’annulation du transfert de l’aéroport de Nantes-Atlantique à Notre-Dame-des-Landes (le seul dossier pour l’heure concerné par la mise en place de l’aide à la revente), trois communes de Loire-Atlantique sont éligibles au dispositif. Il s’agit de :
- Bouguenais
- Rezé
- Saint-Aignan-Grandlieu
Seuls les habitants de ces trois communes, dont les logements sont éligibles, peuvent prétendre à demander l’aide à la revente de leur habitation.
L’arrêté publié au Journal Officiel du 20 avril précise que les plans sont mis à la disposition du public à la direction départementale des territoires de la Loire-Atlantique, 10, boulevard Gaston-Serpette à Nantes, ainsi que dans les mairies des communes de Bouguenais, Rezé et Saint-Aignan-Grandlieu.
Le ministère chargé des Transports a également mis en ligne une carte fixant le périmètre du dispositif d’aide à la revente d’immeubles d’habitation ouvert aux riverains de l’aérodrome de Nantes-Atlantique. Elle est accessible en cliquant ici.
Quand faire la demande d’aide à la revente ?
De quel délai les propriétaires éligibles disposent-ils pour demander l’aide à la revente ? Le dispositif peut être sollicité dès la publication de l’arrêté qui détermine, pour chaque aéroport concerné, les conditions géographiques et les conditions temporelles relatives à la date d’acquisition, de reconstruction ou de réalisation de travaux conduisant à l’augmentation significative de la surface de plancher du bien concerné. Ensuite, l’aide financière peut être demandée jusqu’à trois ans (trois ans au plus tard) après la publication de l’arrêté.
Dans le cas des riverains de l’aéroport de Nantes-Atlantique, le délai de trois ans pour les biens achetés, reconstruits ou agrandis entre le 31 décembre 2010 et le 17 janvier 2018 a démarré le 21 avril 2021 (soit le lendemain de la date de publication de l’arrêté au Journal Officiel du 20 avril 2021). La demande devra donc être effectuée postérieurement à la signature de l’acte de vente et d’ici au 20 avril 2024.
Dans ce cas précis, l’aide est rétroactive pour les ventes intervenues entre le 17 janvier 2018 et le 21 avril 2021 dans les trois communes concernées adjacentes à l’aérodrome de Nantes-Atlantique.
Pour effectuer leur demande d’aide, les riverains de l’aéroport de de Nantes-Atlantique doivent remplir un formulaire accessible depuis le site Internet de la préfecture de Loire-Atlantique (cliquer ici pour le télécharger). Une fois correctement rempli, le document peut être envoyé :
- soit par courrier électronique (e-mail) à l’adresse pref-gipfcna@loire-atlantique.gouv.fr
- soit par courrier postal à Fonds de compensation Nantes-Atlantique (FNCA) – 6, quai Ceineray – 44000 – NANTES
Une fois que le groupement d’intérêt public (GIP) FNCA a étudié le dossier de demande, il le transmet à la Direction régionale des finances publiques (DRFiP). Sous un délai moyen d’un mois, celle-ci rend un avis conforme au GIP FNCA. Deux cas de figure se présentent :
- si le propriétaire du bien accepte le montant proposé, le versement de l’aide à la revente intervient sous trois à quatre mois
- si le propriétaire du bien conteste le montant, il peut saisir le juge administratif. Ce dernier statuera sur les suites à donner au dossier (la procédure peut prendre un à deux ans, en fonction d’un éventuel pourvoi en appel, puis en cassation)
Quel est le montant de l’aide à la revente ?
Selon le décret instaurant l’aide financière à la revente, son montant est « égal au prix qu’aurait eu le bien à la date de sa cession si l’aérodrome n’avait pas été maintenu sur le site existant, diminué du prix de cession ».
Il précise que « lorsque le prix de cession est inférieur à 90% de la valeur vénale estimée à la date de cession, le montant de l’aide est égal au prix qu’aurait eu le bien à la date de sa cession si l’aérodrome n’avait pas été maintenu sur le site existant, diminué de 90% de cette valeur ».
Toujours selon le texte, la date de référence pour l’estimation du prix qu’aurait eu le bien si l’aéroport avait déménagé (transféré sur un autre site) est « celle de l’annonce par l’État du maintien et du réaménagement de l’aérodrome existant ». Pour l’aérodrome de Nantes-Atlantique, par exemple, il s’agit du 17 janvier 2018.
Aéroport Nantes-Atlantique : exemple de calcul de l’aide à la revente
Pour illustrer les modalités de calcul de l’aide à la revente appliquée à l’aéroport de Nantes-Atlantique, le ministère chargé des Transports prend l’exemple d’un habitant de la commune de Bouguenais, qui réside dans la commune de Bouguenais (une des trois de Loire-Atlantique où certains logements d’habitation sont éligibles à l’aide).
Propriétaire depuis 2015 à Bouguenais, l’homme a vendu son bien le 1er juillet 2020 pour un montant de 250.000 euros. En 2021, étant éligible au dispositif, il a adressé une demande d’aide à la revente auprès du groupement d’intérêt public (GIP) Fonds de compensation Nantes-Atlantique (FCNA).
Afin de fixer le montant de l’aide, la Direction régionale des finances publiques (DRFiP) mène deux études pour fixer le prix auquel le propriétaire aurait vendu son bien si l’aéroport de Nantes-Atlantique n’avait pas été maintenu sur son site existant. Il en ressort que :
- d’après une étude de l’état du marché immobilier au 17 janvier 2018 (date de l’annonce du réaménagement de l’aéroport de Nantes-Atlantique), le logement concerné valait alors 240.000 euros
- d’après une étude du marché immobilier dans une zone similaire, hors influence de l’aéroport (évolution des prix estimée sur une période allant du 17 janvier 2018 au 1er juillet 2020, le prix ont augmenté de 10%
Conclusion de la DRFiP : le logement, qui valait 240.000 euros au 17 janvier 2018, aurait eu une valeur supérieure de 10% le jour de sa vente si l’aéroport de Nantes-Atlantique avait été transféré sur un autre site. Le propriétaire aurait donc pu vendre son bien 264.000 euros (soit 240.000 + 10% de 240.000 euros).
En conséquence, le montant de l’aide à la revente est égal à la différence entre le prix théorique de vente du logement (264.000 euros) et le prix réel de vente (240.000 euros). Le GIP FNCA a donc versé 14.000 euros (264.000 euros – 240.000 euros) au propriétaire.
ATTENTION : si, après vérification, la DRFiP constate un écart supérieur à 10% entre le prix de vente du bien et la valeur de marché à la date de la vente, l’aide à la revente est calculée sur la base de marché à la date de la vente, diminuée de 10%, et non sur la base du prix de vente.
Le droit de délaissement, pour les bien les plus impactés par le bruit des aéroports
Les propriétaires éligibles au droit de délaissement
Le droit au délaissement, institué par la loi de finances pour 2020 (LF 2020) et codifié par l’article L. 6353-3 du Code des transports, est une procédure administrative à destination des propriétaires riverains d’un aérodrome existant ayant fait l’objet d’un projet de transfert qui n’a finalement pas abouti. Fondé sur les principes presque identiques à ceux de l’aide à la revente, le droit au délaissement s’inscrit dans le cadre des engagements pris par le gouvernement après l’abandon du projet de nouvel aéroport à Notre-Dame-des-Landes (Loire-Atlantique) au début de l’année 2018.
Selon un décret, paru au Journal Officiel du 20 avril 2021, seuls peuvent bénéficier du droit au délaissement les propriétaires :
- qui ont acquis, reconstruit ou agrandi (de plus de 40 mètres carrés) un logement d’habitation entre le 31 décembre 2010 et le 17 janvier 2018, soit la date de l’annonce de l’abandon du projet d’aéroport de Notre-Dame-des-Landes
- dont le logement se situent dans une zone exposée à un bruit aérien d’indice Lden supérieur ou égal à 62 décibels
Le droit de délaissement, pour quelles propriétés ?
Le décret publié au Journal Officiel du 20 avril 2021 indique que les propriétaires éligibles au droit au délaissement « peuvent mettre en demeure l’État ou, le cas échéant, l’organisme agissant pour son compte, d’acquérir leurs immeubles bâtis, ainsi que leurs dépendances, affectés en tout ou partie à l’habitation lorsqu’ils sont situés sur le territoire des communes de Saint-Aignan-Grandlieu et Bouguenais ».
Les biens doivent avoir été acquis, reconstruits ou agrandis significativement entre le 31 décembre 2010 et le 17 janvier 2018, date de l’annonce par le gouvernement du maintien et du réaménagement de l’aérodrome de Nantes-Atlantique (à la suite de l’abandon du projet de nouvel aéroport à Notre-Dame-des-Landes), précise le décret.
Selon une estimation gouvernementale, le nombre de biens éligibles au droit au délaissement s’élève à 48.
Bouguenais, Saint-Aignan-Grandlieu : la liste des parcelles éligibles
Les parcelles ouvrant l’accès pour leur propriétaire au droit de délaissement se situent dans une zone exposée à un bruit aérien d’indice Lden supérieur ou égal à 62 décibels sur deux communes adjacentes à l’aéroport de Nantes-Atlantique. Il s’agit de :
- Bouguenais
- Saint-Aignan-Grandlieu
Le périmètre est donc moins large que celui qui s’applique pour le droit à la revente, ouvert pour sa part à près d’un millier de propriétaires installés Saint-Aignan, Bouguenais et Rezé.
Le tableau ci-dessous fixe la liste des parcelles cadastrales riveraines de l’aéroport de Nantes-Atlantique pour lesquelles le droit de délaissement s’applique :
À NOTER : lorsqu’une parcelle éligible est située en partie sur la zone de délaissement, c’est l’ensemble de la parcelle qui est éligible au délaissement. Par ailleurs, les dépendances et annexes (un garage, des appentis ou une piscine, par exemple) sont aussi couvertes par le droit de délaissement, à la condition qu’elles soient « bâties » (sont donc exclues les structures démontables ou transitoires, comme une piscine démontable ou des structures de types « mobil home »).
L’arrêté publié au Journal Officiel du 20 avril 2021 précise que la liste des parcelles cadastrales est mise à la disposition du public à la direction départementale des territoires et de la mer de la Loire-Atlantique, 10, boulevard Gaston-Serpette à Nantes, ainsi que dans les mairies des communes de Bouguenais et Saint-Aignan-Grandlieu.
De son côté, le ministère chargé des Transports a mis en ligne une série de cartes fixant le périmètre du droit de délaissement ouvert aux riverains de l’aérodrome de Nantes-Atlantique (voir ici).
Le délai pour adresser une mise en demeure à l’État
Le décret du 19 avril 2021 (paru au JO du 20 avril 2021) indique qu’à compter du 21 avril 2021, les propriétaires riverains de l’aéroport de Nantes-Atlantique disposent de cinq ans pour exercer, s’ils le souhaitent, leur droit de délaissement.
C’est dans ce délai que les propriétaires éligibles disposent des moyens juridiques de contraindre l’État à racheter leur parcelle ou leur bâti. Le prix d’achat doit compenser l’éventuelle moindre plus-value ou dépréciation de leur propriété en raison du maintien de l’aéroport sur le site de Nantes-Atlantique.
La valeur de la revente du bien est fixée par le Direction régionale des Finances publiques (DRFiP). En cas de litige (faute d’accord), la décision finale revient au juge de l’expropriation.
Les étapes pour bénéficier du droit de délaissement
Les conditions de mise en œuvre du droit de délaissement et la procédure à suivre sont déterminées aussi par les articles L 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme, qui régissent la procédure commune du droit de délaissement.
Pour bénéficier du droit du délaissement dans le cas spécifique de Notre-Dame-des-Landes, les étapes à suivre sont les suivantes :
- 1/ Le propriétaire doit déposer auprès de la mairie où se situe son bien une mise en demeure d’acquérir à la personne publique bénéficiaire de la servitude grevant la propriété
- 2/ La mairie transmet la demande au groupement d’intérêt public (GIP) Fonds de compensation Nantes-Atlantique (FCNA), afin que celui-ci étudie sa recevabilité
- 3/ Le GIP FNCA donne sa réponse, après avis conforme de la DRFiP sur un prix d’achat compensant intégralement les effets du maintien de l’aérodrome Nantes-Atlantique sur la valeur du bien
- 4 / * Soit il y a accord entre le propriétaire et l’État sur le prix d’achat : s’ensuit la signature de l’acte de vente, le paiement au propriétaire (au plus tard deux ans à compter de la réception de la demande initiale en mairie) et le transfert du bien à l’État
* Soit il y a désaccord entre les deux parties : dans ce cas, le propriétaire saisie le juge de l’expropriation. Ce dernier prononce alors le transfert de propriété au profit de la personne publique et fixe le prix de l’immeuble (dans un délai de un à deux ans, selon un éventuel pourvoi en cassation)
