Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre sa maison ou son appartement


Un vendeur doit obligatoirement fournir à l'acheteur un ensemble de diagnostics immobiliers. Quels sont-ils ? Quel est le prix d'un diagnostic amiante ou d'un DPE ? Qui se charge de les réaliser ? Et quelle validité ont-ils ? Explications.  

Les diagnostics immobiliers obligatoires à la vente d’un logement

1. Le dossier de diagnostic technique
2. Les diagnostics obligatoires pour tous les logements
3. Les diagnostics obligatoires pour certains logements
4. Qui se charge des diagnostics ?
5. Quels risques si les diagnostics ne sont pas transmis ?

Définition du dossier de diagnostic technique

Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT) avant la signature du compromis ou de la promesse de vente.

La loi oblige le vendeur à transmettre le DDT, afin d’informer du mieux possible l’acquéreur sur le bien qu’il achète et ses caractéristiques. La bonne communication des diagnostics permet également de protéger le vendeur puisque ce dernier se retrouve alors exonéré de la garantie des vices cachés : si le nouveau propriétaire en découvre un, il ne peut pas réclamer de dommages et intérêts, à moins de parvenir à prouver la mauvaise foi du vendeur.

A retenir : Les résultats d’un diagnostic, quel qu’il soit, n’obligent en aucun cas le vendeur à réaliser des travaux ou à les payer, même en présence d’amiante ou de plomb par exemple.

Les diagnostics obligatoires pour tous les logements

Le diagnostic de performance énergétique

Tout vendeur doit fournir à l’acheteur un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide dans le cadre de la transaction. Le DPE permet d’identifier la consommation énergétique du logement. Au terme de cette évaluation réalisée par un diagnostiqueur certifié, une étiquette énergie (ou classe énergie) est attribuée au logement, de « A » pour les logements les plus verts à « G » pour les passoires énergétiques.

dpe-illustration

Des recommandations pour réduire la consommation d’énergie du logement figurent également sur le document.

A savoir : L’étiquette énergétique du logement doit figurer dans les annonces immobilières. Le DPE doit donc être réalisé avant la mise en vente du bien.


Combien ça coûte ?

La facture d’un DPE varie fortement suivant la taille du logement. Il faut compter un peu moins de 100 euros pour un petit appartement (studio/une pièce) et jusqu’à près de 200 euros pour les plus grandes surfaces. Pour une maison, il faut anticiper une dépense légèrement plus importante (+10% environ).

Validité du diagnostic : 10 ans

Etat des risques naturels et technologiques

Même si le logement ne se situe pas dans une zone jugée à risques, le vendeur est tenu de transmettre un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) daté de moins de six mois à l’acheteur. Ce dernier est ainsi informé sur les potentielles catastrophes naturelles (inondations, etc.), minières et technologiques (une usine dangereuse ou une centrale nucléaire à proximité par exemple) qui pèsent sur la commune. De plus, ce diagnostic doit préciser si le logement se situe sur un ou plusieurs périmètres à risques, s’il est visé par des travaux ordonnés dans le cadre d’un plan de prévention des risques et si ces derniers ont été réalisés.

A savoir : Lorsque le logement n’est pas concerné par de tels risques, le vendeur peut simplement joindre un arrêté préfectoral listant les villes classées « à risque » parmi lesquelles ne figure pas sa commune.

Combien ça coûte ?

Un diagnostiqueur certifié peut se charger de réaliser l’ERNMT. Le prix de la prestation varie entre 20 et 60 euros selon les logements et leur localisation.

Le vendeur peut également faire ce diagnostic soi-même. Il doit se rendre à la mairie, la sous-préfecture ou la préfecture pour obtenir les informations relatives à sa commune. Alternativement, il peut consulter le site internet de sa préfecture ou le portail prim.net.

Validité du diagnostic : 6 mois

Les diagnostics obligatoires pour certains logements

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997. Pris en charge par un diagnostiqueur certifié, il peut être réalisé une seule fois, dès lors qu’aucune trace d’amiante n’est détectée. Dans le cas contraire, le propriétaire devra en commander un nouveau avant de mettre le bien en vente.

Combien ça coûte ?

Le coût d’un diagnostic amiante peut dépasser 150 euros pour les logements de cinq pièces et plus. Sous cette taille, les prix varient du simple au double (70 à 140 euros).

Diagnostic assainissement non collectif

Lorsqu’une maison dispose d’un système d’assainissement non collectif pour le traitement des eaux usées, le vendeur doit informer l’acheteur sur l’état des installations. Concrètement, le propriétaire doit contacter le service public d’assainissement non collectif de sa commune afin qu’il mène le diagnostic. Après avoir examiné les installations, un rapport est remis au vendeur et il devra l’annexer à la promesse de vente.

A l’issue de cette procédure, des travaux de mise en conformité peuvent être ordonnés. En théorie, ils sont à la charge du vendeur mais celui-ci peut simplement passer l’information à l’acquéreur. Dans cette situation, qui permet à l’acheteur de négocier le prix de vente, le nouveau propriétaire doit faire les travaux dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

A savoir : Dans un arrêt rendu le 15 septembre 2016, la Cour de Cassation a jugé qu’un notaire est fautif s’il n’attend pas d’avoir reçu le diagnostic demandé à la mairie pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente. Dans l’affaire traitée, le réseau d’assainissement n’était pas conforme et l’acheteur a ainsi perdu une opportunité de négocier le prix de vente à la baisse.


Combien ça coûte ?

Le prix d’un diagnostic assainissement se situe entre 100 et 150 euros.

Validité du diagnostic : 3 ans

Diagnostic électricité

La vente d’un logement inclut un diagnostic de l’état des installations électriques à l’intérieur de la maison ou de l’appartement si celles-ci datent de plus de quinze ans. Le constat fourni à l’acquéreur doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Attention : Un électricien n’est pas habilité à réaliser ce diagnostic.

Combien ça coûte ?

Il faut compter 100 à 150 euros pour réaliser un diagnostic électricité, voire un peu plus pour les grands logements de plus de cinq pièces.

Validité du diagnostic : 3 ans

Diagnostic gaz

Lorsque le logement dispose d’une installation intérieure de gaz vieille de plus de 15 ans, le vendeur doit transmettre un diagnostic de moins de trois ans à ce titre. Celui-ci doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Combien ça coûte ?

Selon la taille du logement et la nature des installations, la note varie d’environ 100 à 200 euros.

Validité du diagnostic : 3 ans

Diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est requis uniquement si le logement a été construit avant 1949. Il vise à évaluer la concentration de plomb dans la peinture et les revêtements du logement.

Si le constat établi par un diagnostiqueur certifié démontre l’absence de plomb, ce diagnostic peut être annexé aux futures promesses de vente sans qu’il soit nécessaire d’en réaliser un nouveau. Dans le cas contraire (présence d’au moins un mg/cm²), le Crep est valide un an. Le propriétaire doit alors informer les occupants, en présence de locataires, et « procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants », explique l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil). Cependant, dans le cadre d’une transaction, « cette obligation est transférée à l’acquéreur après la vente ».

Combien ça coûte ?

Le diagnostic plomb est le plus cher de tous. Dans le meilleur des cas (petit appartement), il faudra débourser au moins 100 euros. La note peut gonfler jusqu’à 250 euros, voire plus, pour les plus grands logements.

Validité du diagnostic : Un an en présence de plomb

Diagnostic termites

Dans les zones infestées, le vendeur doit obligatoirement présenter un diagnostic termites à l’acheteur. Seul un diagnostiqueur certifié peut le réaliser.

Les zones infestées ou susceptibles de l’être sont délimitées par les préfets. Le ministère de l’Environnement publie une carte sur son site internet des départements qui font l’objet d’un arrêté préfectoral de ce type au 1er janvier 2016 (voir la carte).

Combien ça coûte ?

Dans un appartement, le coût du diagnostic termites varie du simple au double (80 à 160 euros) selon la taille du logement. Il en va de même pour une maison (90 à 180 euros).

Validité du diagnostic : Six mois

 

Information sur le risque de mérule : Certains vendeurs doivent également transmettre une information sur le risque de mérule. Il s’agit d’un champignon lignivore qui se nourrit de bois et prospère dans des environnements humides et mal aérés. Dans les zones concernées, surtout au Nord et à l’Ouest de l’Hexagone, le vendeur doit donc informer l’acheteur lorsque des mérules ont été détectés dans les environs. En revanche, rien ne l’oblige à établir un diagnostic spécifique à son logement.

Métrage loi Carrez en copropriété

Avant même de passer son annonce, un copropriétaire vendeur a tout intérêt à faire mesurer la surface Carrez de son appartement. Celle-ci correspond à la surface de plancher construite, à laquelle on ôte les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que toutes les parties du logement où la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80. Les annexes (caves, garages…) ne sont pas comprises dans le calcul.

Combien ça coûte ?

Le vendeur peut procéder au métrage lui-même mais il est plus judicieux de faire appel à un professionnel (métreur, diagnostiqueur…). Les tarifs s’échelonnent de 70 à 120 voire 150 euros selon la taille du logement.

Une erreur qui coûte cher : Si la surface réelle de l’appartement est inférieure de plus de 5% au métrage Carrez inscrit dans l’acte de vente, l’acquéreur peut obtenir une baisse de prix à hauteur de cette différence dans un délai d’un an.

Qui se charge des diagnostics ?

A l’exception du métrage loi Carrez et du diagnostic ERNMT, le vendeur doit obligatoirement solliciter un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le comité français d’accréditation (Cofrac) pour le constat demandé. Il peut ainsi rapidement faire appel à plusieurs professionnels spécialisés qui livreront chacun un des diagnostics nécessaires.

Trouver un diagnostiqueur certifié : Le ministère de l’Environnement propose un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés sur son site internet (voir l’annuaire ici).

Pour simplifier les démarches des particuliers, certaines sociétés ou plateformes en ligne proposent des formules pour prendre en charge le DDT dans son ensemble.

Quels risques si les diagnostics ne sont pas transmis ?

Si un diagnostic n’est pas réalisé, le vendeur ne sera pas en mesure de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Concrètement, cela signifie que si l’acheteur détecte un problème lié au diagnostic manquant, il pourra se retourner contre le vendeur et lui réclamer un dédommagement.

En outre, l’acquéreur se retrouve en position de force pour négocier une baisse de prix, voire annuler la transaction si les diagnostics suivants manquent à l’appel : DPE, amiante, assainissement non collectif, plomb, électricité, gaz ou termites.