Tout sur l’audit énergétique réglementaire, obligatoire avant toute vente d’un logement énergivore

Par Loic Farge
SEO & traffic strategist : Camille Radicchi

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de certains biens immobiliers mal classés en termes de performance énergétique sont tenus de produire un audit énergétique réglementaire avant de procéder à leur mise en vente. Qui est concerné ? Que contient ce document ? À quoi sert-il ? Qui peut le produire ? Tout sur cette nouvelle obligation.

L’audit énergétique réglementaire, qu’est-ce que c’est ?

L’audit énergétique réglementaire a été institué dans le cadre de la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021. C’est, avec le diagnostic de performance énergétique (DPE) qu’il complète, l’autre grand dispositif qui permet à un propriétaire de connaître les performances énergétiques de son logement.

L’audit énergétique réglementaire est entré en vigueur le 1er avril 2023, à la suite d’un décret et d’un arrêté publiés dans le Journal Officiel (JO) daté du 11 août 2022. Il n’est, pour l’heure, obligatoire que pour certains appartements et maisons (voir plus bas)

Les propriétaires des logements concernés (à cette date, les habitations les plus énergivores rangées dans la catégorie des « passoires thermiques ») sont tenus de réaliser un audit énergétique dès lors que le bien fait l’objet d’une promesse de vente (ou d’un acte de vente).

L’objectif de l’audit énergétique réglementaire est double :

  • éliminer du marché les passoires thermiques et énergétiques
  • permettre aux acquéreurs potentiels d’acheter un bien immobilier en ayant un avis éclairé.

Audit énergétique, diagnostic de performance énergétique : quelle différence ?

Il ne faut pas confondre l’audit énergétique règlementaire et le diagnostic de performance énergétique (DPE), même si ce sont tous les deux des bilans thermiques obligatoires.

Alors que le DPE évalue les performances énergétiques et environnementales d’un bien immobilier en vue de sa vente ou de sa mise en location et renseigne sur la classe énergétique du logement (notée de A à G), l’audit énergétique réglementaire vient compléter le dossier de diagnostic technique avant la vente d’un logement individuel ou d’un immeuble collectif en monopropriété très énergivores (pour l’heure, uniquement les logements avec une étiquette F ou G).

L’audit énergétique vient en complément du DPE. Il ne le remplace pas, mais va plus loin dans la mesure où il prend en compte toutes les spécificités de l’habitation. L’audit constitue en général la première étape d’une rénovation énergétique. À ce titre, il présente un ensemble de scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du bien.

L’audit énergétique, obligatoire pour quels logements ?

L’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire, en vigueur depuis le 1er avril 2023, ne concerne pas tous les logements.

Tout d’abord, seuls les vendeurs de maison individuelle ou d’immeuble collectif d’habitation en monopropriété (qui appartient à un seul et même propriétaire ou à un ensemble de propriétaires en indivision) considérés comme énergivores ont désormais l’obligation de faire réaliser un audit énergétique avant de céder leur bien.

Depuis le 1er avril 2023, seuls les biens qualifiés de « passoires thermiques » sont concernés, à savoir les logements les plus énergivores dont le classement DPE est F ou G.

Les propriétaire vendeurs d’un lot en copropriété ne sont donc pas concernés.

Par ailleurs, l’obligation d’effectuer un audit énergétique se fera de manière progressive pour, au final, s’appliquer aux logements concernés proposés à la vente qui affichent une étiquette D, E, F ou G au regard du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le tableau ci-dessous indique le calendrier de mise en œuvre de l’audit énergétique réglementaire :

Calendrier de mise en place de l’audit énergétique réglementaire
Depuis le 1er avril 2023Obligatoire pour les biens classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE)
À partir du 1er janvier 2025Obligatoire pour les biens classés E, F et G
À partir du 1er janvier 2034Obligatoire pour les biens classés D, E, F et G

 

IMPORTANT : l’audit énergétique ne concerne, pour l’instant, que les logements proposés à la vente en métropole. À ce jour, l’obligation ne s’impose donc pas dans les départements et régions d’Outre-mer. En revanche, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire pour les logements classés F ou G s’appliquera en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Que contient l’audit énergétique ?

Ce document a vocation à identifier de manière détaillée les déperditions d’énergie dans l’habitation (murs, fenêtres, planchers…) et à fournir une estimation de la consommation conventionnelle en énergie et des émissions induites de gaz à effet de serre. Il mesure les performances des installations et des équipements qui composent le logement (chaudière, chauffage d’appoint, ventilation mécanique contrôlée…).

L’audit énergétique doit renseigner les informations suivantes :

  • un état des lieux général du bien immobilier (les caractéristiques thermiques et géométriques, les indications sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage)
  • une estimation de la performance du bâtiment ou de la partie de bâtiment avant travaux (sur la base éventuelle des données collectées pour l’élaboration du dernier DPE du logement)
  • une présentation d’au moins deux scénarios de travaux de rénovation (à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule) pour atteindre un statut de rénovation performante
  • une estimation du montant des travaux
  • un nouveau classement de performance énergétique au sens du DPE
  • une estimation des économies d’énergie
  • la mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales)

Toujours selon la loi, l’audit énergétique réglementaire délivre aussi d’autres informations relatives au logement soumis à sa réalisation :

  • une estimation de l’impact théorique des scénarios de travaux proposés sur la facture énergétique
  • des informations sur les conditions aérodynamiques
  • des données sur le confort d’été
  • des informations sur le traitement des interfaces à chaque étape des scénarios de travaux proposés à l’acquéreur du logement
  • des informations sur des dispositifs de pilotage

Le contenu de l’audit énergétique réglementaire, à produire pour les propriétaires de maisons individuelles ou bâtiments en monopropriété énergivores (seulement ceux classés F et G, pour l’instant) proposés à la vente en France métropolitaine, figure de manière détaillée dans un arrêté paru dans le Journal Officiel du 30 décembre 2023, qui vient en remplacement d’un précédent arrêté paru Journal Officiel daté du 5 mai 2022.

Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?

La réalisation de l’audit énergétique, qui doit être effectué à l’initiative du propriétaire du logement concerné, est encadrée. Il doit être établi par un professionnel répondant à des qualifications précises et disposant d’une assurance qui couvre les conséquences d’un engagement de sa responsabilité.

Le statut des professionnels habilités à réaliser un audit énergétique dépend du type de bien. Ainsi, les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE ne peuvent l’effectuer que sur les maisons individuelles. Seuls les cabinets de diagnostic et les bureaux d’études disposant d’une qualification (comme OPQIBI ou Qualibat) sont habilités à intervenir dans tous les logements pour réaliser un audit énergétique réglementaire

Deux annuaires des professionnels certifiés sont à disposition : l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers et l’annuaire des entreprises RGE de France Rénov’.

Réalisation de l’audit énergétique : quels documents fournir à l’auditeur ?

Aucun texte réglementaire ne mentionne de liste exhaustive que le propriétaire vendeur est tenu de remettre au professionnel chargé de réaliser l’audit énergétique du logement, les ministères en charge de la Transition écologique et de la Transition énergétique recommandent que « le plus grand nombre de documents possibles » soit remis à l’auditeur afin que son audit soit le plus complet et le plus précis.

Parmi les documents listés par les ministères figurent, notamment :

  • le dernier diagnostic de performance énergétique établi, et si possible, les DPE antérieurs (y compris les annexes)
  • les différents diagnostics techniques immobiliers (plomb, amiante, termites, risques naturels et technologiques…)
  • des visuels photographiques (photos anciennes ou photos de travaux, par exemple)
  • le document décrivant les travaux réalisés dans le bien (via le cahier des clauses techniques particulières [CCTP])
  • les plans d’exécution d’architecte
  • le diagnostic thermique avec composition des parois obtenues par sondage
  • le permis de construire ou la déclaration préalable
  • les justificatifs d’entretien des installations

Quel est le prix d’un audit énergétique ?

Le montant de l’audit énergétique n’est par réglementé. En d’autres termes, il n’y a pas de prix prédéfini pour sa réalisation.

Son tarif dépend notamment du bien immobilier, de sa localisation, de sa superficie, mais aussi du professionnel choisi pour l’effectuer. Le mieux est de faire établir plusieurs devis avant d’initier un audit énergétique.

En général, la fourchette de prix s’échelonne entre 800 et 1.500 euros pour une maison individuelle.

Remise de l’audit énergétique : à quel moment ?

L’audit énergétique réglementaire doit être remis par le vendeur ou son mandataire (un professionnel de l’immobilier, par exemple) à l’acquéreur potentiel lors de la première visite du logement. Le document doit être inséré dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur en annexe de la promesse de vente ou à défaut de promesse, en annexe de l’acte authentique de vente.

La remise de l’audit peut se faire par tout moyen, au format papier ou électronique.

Audit énergétique réglementaire : quelle est sa durée de validité ?

L’audit énergétique réglementaire a une durée de validité de cinq ans, comme le précise un décret paru au Journal Officiel du 5 mai 2022. En comparaison, celle du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans.

Au-delà de cette période de validité de cinq ans, un nouvel audit énergétique doit être effectué si le propriétaire souhaite mettre en vente le logement. Cela garantit que les informations fournies par l’audit sont à jour et restent pertinentes au moment de la transaction.

Travaux d’économie d’énergie : les scénarios proposés par l’audit

L’autre intérêt de l’audit énergétique réglementaire est de recommander, à l’acquéreur potentiel, des scénarios de travaux à engager en priorité pour améliorer au maximum les performances énergétiques du logement et le rendre plus confortable. De plus, l’audit s’accompagne d’un calendrier de mise en œuvre des travaux préconisés ainsi qu’une prévision des coûts à engager et des économies à la clé.

Jusqu’au 31 mars 2024, deux types d’audit énergétique ont cohabité : un audit incitatif et un audit réglementaire. Mais depuis le 1er avril 2024, l’audit incitatif, qui avait pour but d’orienter le propriétaire vers des travaux de rénovation énergétique et était demandé pour avoir accès à l’aide MaPrimeRénov’, a fusionné avec l’audit réglementaire. Les audits incitatifs réalisés à compter du 1er avril 2024 ne sont plus remboursés par MaPrimeRénov’. Toutefois, les audits « incitatifs » réalisés avant le 1er avril restent valables pendant une période transitoire qui prendra fin le 30 septembre 2024 ; dans ce laps de temps, ils pourront être utilisés ou financés par MaPrimeRénov’.

*** JUSQU’AU 30 MARS 2024 :
L’audit énergétique réglementaire, qui vise à inciter les ménages acquéreurs du logement à réaliser des travaux d’économie d’énergie, devait contenir au moins deux scénarios de travaux possibles, pour éviter que les nouveaux propriétaires du logement ne se lancent dans des opérations coûteuses et inutiles. Conformément à l’arrêté du 5 mai 2022, ces deux types de scénarios recommandés à l’acquéreur proposaient à ce dernier deux approches différentes pour la réalisation des travaux, tout en garantissant l’atteinte du niveau de la rénovation performante :

  • soit un parcours de travaux en plusieurs étapes
  • soit un parcours de travaux en une étape unique

L’option d’une rénovation par travaux permet un étalement des dépenses sur plusieurs années. Comme précisé dans l’arrêté du 4 mai 2022 (paru au JO du 5 mai 2022), « la première étape permet de réaliser un gain d’au moins une classe et au minimum d’atteindre la classe E du diagnostic de performance énergétique ». L’étape finale de ce scénario prévoit d’atteindre « au moins la classe B » du DPE, précise le texte. Par ailleurs, « pour les bâtiments de classe de performance F ou G avant travaux, le parcours de travaux comporte une étape intermédiaire permettant d’atteindre au moins la classe C », est-il indiqué.

En ce qui concerne le parcours de travaux en une seule étape, l’arrêté prévoit qu’il permette d’atteindre, en une fois, « un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B ».

Pour chacun des scénarios présentés, l’audit énergétique réglementaire donne des recommandations pour améliorer les performances énergétiques et environnementales. Par ailleurs, il énumère, pour chaque étape des parcours de travaux :

  • les consommations conventionnelles en énergie primaire après travaux
  • les émissions de gaz à effet de serre (GES) produites après la réalisation des travaux
  • une estimation du montant des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement et des travaux nécessaires
  • le classement de performance énergétique du bâtiment après travaux
  • une description des aides financières mobilisables et des aides locales disponibles.

*** À PARTIR DU 1er AVRIL 2024 :
Un arrêté, paru au Journal Officiel du 30 décembre 2023, apporte des ajustements à l’audit énergétique, qui sont effectifs à compter de cette date. Les changements apportés sont les suivants :

  • au lieu de viser une seule classe énergétique de gain à l’occasion d’une rénovation « par étapes », les travaux recommandés par l’audit doivent permettre d’atteindre obligatoirement deux classes énergétiques dès la première phase de travaux (passer de l’étiquette F à l’étiquette E, par exemple)
  • au final, une rénovation énergétique n’a plus comme objectif d’atteindre « au moins la classe B » du DPE, mais celui d’aboutir « au moins l’atteinte de la rénovation performante »
  • les logements classés F ou G avant les travaux n’ont plus besoin de d’effectuer une étape intermédiaire C dans le scénario d’une rénovation « par étapes »
  • les propriétaires peuvent intégrer un troisième scénario de travaux dans l’audit publié après le 1er avril 2024.

Depuis le 1er avril 2024, la trame de rapport de l’audit énergétique effectué à compter de cette date n’est plus libre (elle est imposée). Tous les audits énergétiques (réglementaires et incitatifs, désormais harmonisés) sont calés sur le même modèle.

Par ailleurs, les audits utilisent désormais la même méthode de calcul : la méthode 3CL (pour « Calcul de Consommations Conventionnelles »), déjà employée pour élaborer le DPE.

Les travaux conseillés par l’audit énergétique sont-ils obligatoires ?

L’audit énergétique réglementaire n’oblige pas, pour le moment, le vendeur à réaliser les travaux de rénovation énergétique préconisés pour conclure la vente du logement. Cela pourrait évoluer, sous la pression du Parlement européen. À la mi-mars 2023, ce dernier a voté une directive obligeant les propriétaires occupants à rénover leur logement énergivore avant de le vendre. Il veut que les logements classés F et G aient la note E d’ici 2030 et D, dès 2033. À défaut, le vendeur subirait une décote.

Du côté de l’acheteur, tout dépend de la finalité de son acquisition :

  • s’il aspire à occuper lui-même le logement (propriétaire occupant), les résultats de l’audit ne lui imposent aucune obligation d’effectuer les travaux recommandés dans le document. L’objectif est simplement de l’éclairer sur l’état du bien qu’il vient d’acquérir et de lui donner, de manière purement théorique, des pistes de travaux à réaliser en vue d’améliorer la performance énergétique du logement et, au final, de faire des économies d’énergie et de gagner en confort
  • s’il destine le logement à la location (en tant que bailleur, donc), l’acquéreur doit se conformer à la réglementation et sortir le logement de la classification « passoire thermique » au regard du DPE avant les échéances fixées. Pour rappel, le logement devra avoir au moins une étiquette F en 2025, au moins une classe E en 2028 et au moins une classe D en 2034.

L’audit énergétique réglementaire est-il opposable ?

Tout comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’audit énergétique réglementaire est opposable juridiquement.

Cela signifie que le vendeur et le professionnel chargé de le réaliser (bureau d’étude, auditeur, architecte, etc.) engagent leur responsabilité en le présentant à l’acheteur. Dans le cas où une ou plusieurs informations fournies dans le document résultent d’une faute, d’une erreur ou d’un manquement (volontaire ou non), l’acquéreur peut se retourner contre eux et réclamer une compensation.

Audit énergétique et aides financières à la rénovation

L’audit énergétique réglementaire permet à l’acquéreur du logement d’obtenir des aides financières pour mener à bien la rénovation énergétique du bien immobilier.

Il peut utiliser ce document pour demander certains forfaits de l’aide de l’État MaPrimeRenov’ distribuée par l’Agence nationale pour l’habitat (Anah), à savoir :

  • le forfait « Bonus sortie de passoire énergétique », accordé lorsque les travaux permettent de sortir le logement de l’état de passoire thermique (étiquette énergie F ou G du DPE). Son montant varie de 500 euros à 1.500 euros, selon les revenus des bénéficiaires
  • le forfait « Bonus Bâtiment Basse Consommation », qui récompense l’atteinte de l’étiquette énergie B ou A du DPE via une rénovation globale du logement. Les bonus BBC vont, là aussi, de 500 euros à 1.500 euros
  • le forfait « Rénovation globale », destiné aux ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs afin d’encourager les bouquets de travaux. Son montant, dégressif en fonction du revenu des bénéficiaires, varie entre 5.000 euros et 17.500 euros

Grâce à l’audit énergétique, il est également possible de faire une demande d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) lors de la réalisation de travaux de rénovation globale permettant au logement d’atteindre une performance énergétique minimale.

À NOTER : l’aide MaPrimeRénov’ peut également financer une partie du coût de l’audit énergétique réglementaire.

ATTENTION : les audits énergétiques incitatifs réalisés après le 1er avril 2024 ne peuvent plus être utilisés ou financés par MaPrimeRénov’. S’ils datent d’avant le 1er avril 2024, les ménages conservent la possibilité de les utiliser ou de les faire financer par MaPrimeRénov’ jusqu’au 30 septembre 2024. Passée cette date, seul l’audit réglementaire pourra être utilisé pour bénéficier des aides.

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