INTERVIEW Le président du syndicat des aménageurs et lotisseurs (Snal) Roger Bélier analyse les échecs des réformes de la fiscalité des plus-values sur les terrains constructibles. Pour lui, une fiscalité incitative est indispensable pour changer le comportement des propriétaires.
Toutsurmesfinances.com : Les deux dernières réformes de la fiscalité des plus-values sur les terrains constructibles ont été retoquées par le Conseil constitutionnel. Quelle analyse tirez-vous ?
Roger Bélier : On peut y voir une volonté clairement marquée du gouvernement de rester ferme sur sa position. La fiscalité proposée fin 2012 a été retoquée par le Conseil constitutionnel, Bercy est resté dans la même logique et il y a eu une nouvelle censure fin 2013. Le message doit être compris : il n’est pas possible de proposer une telle fiscalité, elle est trop punitive pour le propriétaire.
La ministre du Logement Cécile Duflot avait estimé qu’une inversion du régime fiscal, afin d’inciter à vendre rapidement, était une bonne proposition. Malheureusement, cela n’a pas été suivi par Bercy. Mais on ne peut pas persister dans l’échec. La production de logements ne cesse de baisser en France et cela va continuer en 2014. On ne peut pas viser 500.000 logements construits par an et proposer des mesures fiscales qui bloquent le marché foncier.
Compte tenu des décisions des Sages, l’imposition des plus-values n’a cependant pas changé en 2014…
Aujourd’hui, le régime fiscal instauré au 1er février 2012 s’applique toujours. Il permet d’être entièrement exonéré d’impôt sur la plus-value au-delà de 30 ans de détention. Entre 6 et 30 ans, des abattements progressifs dans le temps viennent réduire le montant de la plus-value imposée.
La taxation est très lourde. Il faut compter une taxe forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS…). Les ventes de terrains constructibles sont également soumises à une taxe de 5 à 10% selon les communes. Enfin, un autre prélèvement de 5 à 10% est levé sur les plus-values pour les terrains nus devenus constructibles*. Au maximum et avant tout abattement pour durée de détention, un vendeur peut donc être taxé à 54,5% s’il décide d’agir rapidement pour libérer son foncier.
Comment se comportent les propriétaires devant une telle imposition ?
En général, les terrains entrent dans le patrimoine des propriétaires par voie de succession. Et trop souvent, l’évaluation de la valeur du terrain lors de la transmission est trop faible, de l’ordre d’un euro par mètre carré. En clair, lorsqu’ils revendent, les nouveaux propriétaires sont pratiquement imposés sur l’intégralité du prix de vente.
La plupart du temps, les propriétaires intègrent le montant des diverses taxes dans leur prix de vente. Ils se disent : « Mon terrain vaut tant, mais net d’impôts ». Ce comportement renchérit les prix, entretient la pénurie foncière et se répercute en définitive sur le prix des logements construits.
Quelles sont vos propositions pour changer la fiscalité des terrains ?
Nous plaidons pour un système fiscal dynamique. Si un propriétaire vend à un opérateur qui va construire des logements, le message doit être le suivant : plus vous vendez vite, moins vous êtes taxés. Et inversement. Nous proposons un système d’abattements de 60% pour une vente survenue lors de la première année de détention, puis de 40% la deuxième année et de 20% la troisième. On peut discuter sur le montant des abattements mais le principe d’une fiscalité dynamique et incitative est clair.
Car ce qui bloque le marché foncier, c’est le poids de la fiscalité. Nous avons besoin d’une carotte fiscale pour le fluidifier. De plus, une telle réforme serait vertueuse car elle ferait baisser le prix des terrains et celui des logements par extension.
Propos recueillis par Thibault Fingonnet
*Le prélèvement de 10% est activé lorsque la plus-value est 30 fois supérieure au prix d’achat du terrain, sur la part supérieure à ce seuil. En dessous, le taux de 5% est appliqué. Un abattement de 10% par an s’applique après huit années de détention, aboutissant à une exonération complète au bout de 18 ans.x
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