Achat immobilier : un propriétaire ne peut pas refuser la priorité au locataire


Même s'il déclare y renoncer à l'avance, un locataire reste toujours prioritaire pour acheter le logement qu'il occupe. Son propriétaire peut ainsi être contraint de signer avec son locataire, y compris s'il a trouvé un autre acquéreur.  

Le locataire est toujours prioritaire pour acheter son logement

Propriétaires bailleurs, vous êtes prévenus. Lorsque vous décidez de vendre un logement mis en location, votre locataire est toujours prioritaire pour l’acquérir. Et ce, même si vous avez trouvé un autre acheteur avant de mettre le bien en vente et négocié avec l’occupant pour qu’il renonce à l’avance à son droit de préemption. La Cour de cassation a confirmé cette interprétation de la loi de 1989 sur les rapports locatifs dans un arrêt rendu le 24 mars 2016.

Le propriétaire contraint de signer la vente avec son locataire

Dans l’affaire en question, un bailleur avait signé un pacte de préférence avec un tiers en 2008, afin qu’il se porte acquéreur du bien mis en location. Concomitamment, sa locataire avait renoncé à son droit de préemption sur le logement par avance, et non pas après avoir reçu une offre d’achat dans le cadre d’un congé pour vente comme le veut la loi.

Problème : après délivrance dudit congé en 2011, six mois avant la vente, l’occupante change d’avis et souhaite acheter le logement dans les conditions fixées par le propriétaire. Ce dernier s’y oppose en raison du pacte de préférence. La locataire saisi la justice afin de faire valoir son droit de préemption. Elle obtient gain de cause auprès de la cour d’appel de Pau et le propriétaire vendeur est ainsi contraint de signer la vente devant notaire.

Saisie par le bénéficiaire du pacte de préférence pour faire invalider la vente et se faire indemniser, la Cour de cassation a rejeté son pourvoi. La légalité de la transaction a été confirmée, au motif que « le droit de préemption est d’ordre public et ne peut être tenu en échec par la conclusion d’un pacte de préférence ».

Pas d’indemnités pour l’acheteur choisi par le bailleur

Les juges du fond ont également rejeté sa demande d’indemnisation. Selon leur interprétation, le bénéficiaire du pacte de préférence n’ignorait pas que le bien avait été donné en location. Dès lors, il pouvait savoir que le pacte de préférence ne pouvait prendre effet qu’à partir du moment où le locataire renonçait à son droit de préemption après délivrance du congé pour vente. Morale de l’histoire, rien ne sert de se mettre d’accord avec un propriétaire bailleur tant que son locataire n’a pas rejeté officiellement l’offre d’achat comprise dans le congé pour vente.

Attention : Lorsqu’un immeuble est vendu en entier, et non logement par logement, le locataire ne peut pas faire valoir son droit de préemption.