Vente d’un immeuble : les locataires ne sont pas prioritaires pour acheter leur logement


Lors de la vente d'un logement par un bailleur, le locataire est prioritaire pour se porter acquéreur initialement puis en cas de baisse du prix de vente. Ce droit de préemption n'existe pas dans le cadre de la vente d'un immeuble entier selon la Cour de cassation. Explications.  

Le locataire n’est pas prioritaire à la vente d’un immeuble entier

Le locataire n’a pas systématiquement la priorité pour acheter son logement. Si le propriétaire-bailleur doit donner la primeur à l’occupant pour acquérir le bien au moment de sa mise en vente, il n’en va pas de même dans le cadre de la cession d’un immeuble entier, indique un arrêt de la Cour de cassation daté du 11 mars 2015.

Pour aller plus loin : Vente, reprise, préavis à respecter : comment donner congé à son locataire

Dans l’affaire traitée, une locataire n’avait pas donné suite à l’offre d’achat comprise dans le congé pour vente délivré par la société bailleresse de l’immeuble. Après quoi, la société a procédé à la vente de l’immeuble entier, et non du seul logement de la locataire. Cette dernière a accusé la société propriétaire de lui avoir proposé volontairement un prix surévalué pour la dissuader d’acheter, « dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d’un tiers à celui qui lui avait été proposé à l’origine dans le congé ». Arguant que son droit de préemption n’a pas été respecté, au motif qu’elle n’a pas reçu d’offre d’achat à un prix révisé à la baisse, la locataire a donc demandé l’annulation pure et simple de la transaction.

Néanmoins, le droit de préemption ne fonctionne pas de la même manière lorsqu’un immeuble entier est mis sur le marché. « La vente de la totalité de l’immeuble ne donnait pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire », soulignent les juges du fond. Par extension, la locataire « n’était pas fondée à revendiquer le bénéfice d’un droit de préemption subsidiaire ». « La Cour de cassation a décidé que la comparaison du prix était impossible, précise Maître Olivier Dagrenat*, notaire à Paris. Le prix de l’immeuble a été négocié de manière globale avec l’acquéreur, donc il est impossible de proposer un prix distinct pour l’appartement d’un locataire. »

Distinction entre le congé et la vente de l’immeuble

Concrètement, cet arrêt souligne donc qu’un locataire ne dispose pas des mêmes droits selon si son bailleur détient seulement le logement qu’il occupe ou l’intégralité de l’immeuble. Dans le premier cas, le bailleur doit obligatoirement donner congé six mois avant l’échéance du bail, proposer à son locataire d’acheter le logement en priorité et lui redonner cette possibilité si le prix est révisé à la baisse.

Mais dans le second cas, l’occupant peut uniquement faire valoir son droit de préemption au moment de répondre à la proposition inscrite dans le congé. Une fois l’immeuble mis sur le marché dans son intégralité, il n’a plus la priorité.

*Propos tenus au cours d’une réunion publique d’information organisée par la Chambre des notaires de Paris le 10 mars 2016.