Lors d’une vente immobilière, la mairie peut décider d’acheter le bien avant tout autre acquéreur : c’est le droit de préemption urbain (DPU). Ce mécanisme permet à la commune de réaliser des projets d’intérêt général. Découvrez les conditions d’application du DPU, les étapes à suivre et les recours possibles en cas de désaccord sur le prix ou la décision de préemption.
Le droit de préemption urbain (DPU) donne à une commune la possibilité d’acheter en priorité un bien mis en vente sur son territoire. L’objectif : constituer une réserve foncière ou réaliser des opérations d’aménagement comme la construction de logements sociaux, de routes, d’écoles ou la création d’espaces verts.
Concrètement, la mairie peut se substituer à l’acheteur prévu pour acquérir le bien au prix fixé ou après négociation.
Contrairement à l’expropriation, il ne s’agit pas d’une acquisition forcée. Cette procédure s’applique uniquement lorsque le propriétaire souhaite vendre et a déjà signé un compromis ou promesse de vente avec un acquéreur, ce qui peut parfois réserver une mauvaise surprise au vendeur comme à l’acheteur.
Heureusement, ces cas restent rares. Il n’existe pas de données nationales récentes, mais d’après une étude du Conseil d’État datant de 2008, si les zones de DPU sont répandues en France, en réalité, les communes préemptent très peu : moins de 1 % des ventes seraient concernées.
Le DPU est généralement exercé par la commune, mais il peut aussi être délégué à :
Chaque décision doit s’appuyer sur un projet d’aménagement cohérent avec le plan local d’urbanisme (PLU).
Le DPU n’est pas le seul droit de préemption existant.
Depuis la loi Climat et résilience de 2021, les communes littorales peuvent instaurer un droit de préemption « résilience ». Il s’applique dans les zones exposées à l’érosion côtière à l’horizon de 30 ans (liste des communes fixée par décret).
L’objectif est d’anticiper les risques liés au recul du trait de côte (avancée de la mer par érosion des côtes), prévenir la submersion et renaturer les terrains menacés grâce au foncier récupéré.
Le droit de préemption s’applique uniquement dans les zones délimitées par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme équivalent. Il s’agit le plus souvent de zones à vocation urbaine, comme les zones « U » ou « UA ».
Ces périmètres couverts sont définis par délibération du conseil municipal, qui doit être affichée en mairie pendant deux mois et publiée dans un journal local. Cette décision n’a pas de limitation de durée et ne peut être modifiée que par un nouveau vote.
Il suffit ensuite de se renseigner en mairie, auprès de l’intercommunalité ou directement sur le site public Géoportail de l’urbanisme. En tapant son adresse, il est possible de voir immédiatement si votre logement ou terrain se situe dans une zone de préemption.
Le DPU simple concerne principalement les ventes volontaires de terrains constructibles, logements (maisons et appartements) et de certains locaux commerciaux, à condition que :
Il existe toutefois des exceptions :
Les exclusions mentionnées ci-dessus ne s’appliquent pas dans le cas d’un droit de préemption dit « renforcé ».
Ce DPU renforcé permet à la commune d’intervenir sur tous les types de biens, y compris :
Le DPU renforcé est instauré dans les secteurs où la pression foncière est forte, par exemple pour favoriser le logement social, prévoir des locaux municipaux (écoles, gymnases) ou préserver le patrimoine.
La décision d’appliquer ce régime doit être motivée et adoptée par le conseil municipal ou le préfet.
La procédure du DPU renforcé reste proche du DPU simple, mais la portée est plus large et le contrôle du juge plus strict.
La commune doit démontrer un projet d’aménagement précis, faute de quoi la préemption peut être annulée.
Voici le détail des différences entre les deux catégories de droit de préemption urbain.
| Type de DPU | Biens concernés | Objectif | Zones | Autorité |
|---|---|---|---|---|
| DPU simple | Terrains, logements construits depuis 4 ans et copropriétés de plus de 10 ans, locaux commerciaux (sauf donations, sucessions). | Réalisation de projets urbains : logements, équipements publics, espaces verts | Zones urbaines ou à urbaniser (U et AU) du PLU | Conseil municipal ou EPCI |
| DPU renforcé | Tous biens immobiliers, y compris logements récents, parts de SCI et donations hors cadre familial. | Maîtrise foncière étendue, lutte contre la spéculation | Secteurs stratégiques définis par délibération motivée | Commune (accord ou avis du préfet) |
Avant toute vente, si vous faites appel à un agent immobilier, il saura en général si votre bien se trouve dans une zone soumise au DPU.
Le notaire, lui, doit vérifier cette information et en pratique envoyer la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie, après la signature du compromis de vente.
La Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est un document administratif obligatoire pour notifier la vente à la commune. Théoriquement, cette démarche incombe au propriétaire vendeur, mais en pratique, c’est le notaire qui s’en charge systématiquement.
Une fois le compromis de vente signé avec l’acquéreur, le notaire remplit le formulaire en vérifiant que toutes les mentions légales y figurent, puis l’adresse à la mairie où se situe le bien, signalant ainsi que la vente est en cours.
La DIA mentionne :
Le formulaire officiel est disponible sur le portail service-public.fr (formulaire Cerfa n°10072*04). Il est possible de le télécharger, le remplir en ligne pour l’envoyer à la mairie concernée.
Après réception de la DIA, la mairie dispose de deux mois pour répondre. Ce délai peut être porté à trois mois en cas de demande de documents supplémentaires ou de visite nécessaire du bien immobilier. La mairie peut faire connaître sa réponse par recommandé, commissaire de justice ou par un policier municipal.
La commune peut :
Le propriétaire peut contester une décision de préemption s’il estime que la commune ne justifie pas d’un véritable projet d’intérêt général. Le recours s’effectue devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.
Le juge pourra annuler la préemption si le projet présenté n’est pas conforme aux objectifs d’aménagement ou n’est pas suffisamment motivé.
Certaines ventes échappent automatiquement au DPU, sans intervention de la mairie :
Le notaire s’assure de ces exemptions lors de la rédaction de l’acte de vente pour s’assurer que le DPU ne s’applique pas.
Il suffit de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) en mairie ou au service urbanisme de votre intercommunalité ou directement sur le site public Géoportail de l’urbanisme en renseignant simplement votre adresse. Votre agent immobilier ou votre notaire doit aussi vous renseigner sur ce point au moment de mettre en vente votre bien.
Le DPU simple vise certains biens dans des zones précises (sauf biens construits depuis moins de 4 ans et copropriété de plus de 10 ans), tandis que le DPU renforcé s’applique à tous les biens immobiliers, y compris les biens récents, sur un secteur défini, ainsi que les parts de SCI ou de donations hors cadre familiale.
Oui, mais uniquement si elle le justifie. En cas de désaccord, le juge de l’expropriation fixe la valeur finale du bien.
Le silence de la mairie vaut renonciation : la vente peut alors se poursuivre librement.
Il est possible de déposer un recours devant le tribunal administratif pour demander l’annulation de la décision, dans les deux mois suivant sa notification.
