Pour bien lancer son investissement locatif qu’il concerne un appartement ou une maison, meublé ou vide, fixer le loyer au plus juste s’avère indispensable. Pour cela, il faut adopter quelques réflexes et bien connaître la loi. Explications.
En premier lieu, le bailleur doit connaître son marché. Pour savoir comment se positionner, il doit donc se renseigner sur les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires au sien. Plutôt que de tout miser sur un prix moyen au m² dans une même ville, il est conseillé de se concentrer sur les montants mensuels pratiqués dans le même quartier pour un bien comparable : studio, deux pièces, T3…
Fixer le loyer au plus haut pour engranger un maximum de revenus fonciers n’est pas une bonne idée. Un prix trop élevé rebute les locataires potentiels, en particulier s’ils ont du choix et peuvent aller voir ailleurs.
Les inconvénients d’un loyer surévalué ne s’arrêtent pas à la sélection du locataire. Plus la charge qui pèse sur l’occupant est lourde, plus il sera incité à aller voir ailleurs, plutôt tôt que tard. Conséquence : davantage de changements de locataire et donc de périodes d’inoccupation sans revenus fonciers. Autre écueil, le risque d’impayés, plus aigu lorsque le prix de la location se situe trop haut.
ATTENTION : L’acheteur d’un bien déjà occupé par un locataire ne peut pas résilier le bail existant immédiatement pour relever le loyer. Il doit attendre la fin du contrat de location s’il se termine d’ici trois ans ou plus. S’il s’achève plus tôt, le nouveau propriétaire doit accepter la reconduction tacite ou le renouvellement du bail.
Comme toujours dans l’immobilier, il faut respecter la règle de l’emplacement. Selon la localisation, les montants n’ont parfois rien à voir, d’où l’importance de comparer son investissement locatif à d’autres situés dans un périmètre proche.
Autre critère élémentaire à ne pas oublier, la surface du logement. Un appartement de 80 mètres carrés se loue nécessairement plus cher qu’un studio quatre fois moins grand.
Au-delà de ces deux caractéristiques primordiales, d’autres facteurs entrent en ligne de compte, similaires à ceux qui pèsent sur l’ajustement d’un bon prix de vente. Ainsi, l’état du logement (remis à neuf, usagé, mal entretenu…) et sa performance énergétique contribuent à minorer ou majorer le loyer. La qualité de l’immeuble (état général et prestations diverses, comme un ascenseur, un gardien, un concierge…) joue également un rôle, de même que l’étage, l’environnement sonore ou encore la vue.
En location meublée, les loyers sont plus élevés
Entre deux biens similaires, le prix à la location d’un meublé s’avère supérieur à celui d’un logement vide. En cause notamment, l’équipement du meublé, qui doit comprendre au minimum onze éléments de base.
Le propriétaire doit prendre le temps de consulter les annonces diffusées dans son quartier. Pour être encore plus précis, il peut faire appel à un agent immobilier qui connaît les lieux et les loyers pratiqués.
D’autres interlocuteurs existent. Le bailleur peut notamment s’adresser aux agences départementales d’information sur le logement (Adil) pour obtenir des informations sur le marché locatif et les démarches à entreprendre. Leurs coordonnées figurent sur le portail anil.org.
Autre option, l’institut privé Clameur, qui publie des données relevées sur les loyers de marché (relocation, location nouvelle) de près de 3.000 villes sur son site. Ces valeurs sont toutefois diffusées en euros par mètre carré.
À Paris et dans sa banlieue, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) relève également les prix à la location pratiqués dans la capitale et la région Ile-de-France.
Le bailleur détermine le prix comme bon lui semble, excepté à Paris (voir plus bas). Il doit se montrer vigilant car il n’aura pas la possibilité de le relever à sa guise en cours de bail. La révision annuelle du montant payé par le locataire est en effet limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) déterminée par l’Insee.
Attention : Le propriétaire doit inscrire une clause de révision annuelle du loyer dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, le prix de la location restera fixe durant toute la durée du bail. Le bailleur peut également inscrire une clause pour l’empêcher de baisser lorsque l’IRL recule.
En revanche, pour renouveler le bail ou louer le bien à un nouveau locataire, la revalorisation légale doit suivre l’IRL dans 28 agglomérations et 1.151 communes. Des exceptions existent toutefois en cas de travaux ou de sous-évaluation du prix à la location.
Dans la capitale, les baux signés ou renouvelés après le 1er juillet 2019 seront soumis à l’encadrement des loyers pour une période expérimentale de cinq ans. Ce dispositif, mis une première fois en place à Paris et à Lille en 2015 avant d’être annulé par la justice en 2017, détermine des médianes par quartier et type de biens : un bailleur ne peut pas les dépasser de plus de 20% (loyer de référence majoré), même après travaux. Dans le cas contraire, le locataire peut contester le montant à payer, en saisissant la commission départementale de conciliation puis, le cas échéant, la justice.
La loi permet cependant au propriétaire de se défaire du bornage en appliquant un complément de loyer. Celui-ci est autorisé en vertu des caractéristiques particulières d’un logement par rapport à d’autres biens du même type dans le quartier. Ce complément, aux contours juridiques flous, peut également être contesté par le locataire.
Pour aller plus loin : L’encadrement des loyers, comment ça marche ?
Pour assister les propriétaires, la préfecture d’Île-de-France propose une carte interactive des loyers encadrés à Paris. Voir la carte ici
Plusieurs régimes de défiscalisation immobilière, comme le Scellier ou le plus récent dispositif Pinel, imposent des limites à ne pas excéder. Dans le cas contraire, la réduction d’impôt qui bénéficie au bailleur est retoquée par le fisc.
Pour en savoir plus : Tous les plafonds 2019 pour la défiscalisation immobilière
Il en va de même pour un propriétaire qui a signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il profite d’un abattement fiscal important (30, 60 ou 70%) sur ses revenus fonciers bruts en contrepartie de limites de loyers à ne pas dépasser.
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