Indice de loyer 2017 : fonctionnement et calcul de l’IRL

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L'indice de référence des loyers (IRL) de l'Insee sert à calculer les augmentations de loyers en cours de bail. Dans les grandes agglomérations, il doit également être utilisé à l'arrivée d'un nouveau locataire. Explications et exceptions à la règle.

L’IRL, l’indice de référence pour l’augmentation des loyers
 

Sommaire

L'indice de référence des loyers
Calcul de l'IRL 2016
Historique de révision de l'indice depuis 2012
Les exceptions à l'IRL pour réévaluer le loyer

L'indice de référence des loyers (IRL)

Propriétaires bailleurs et locataires doivent connaître l'IRL. Dans de nombreux cas, cet indice calculé par l'Insee décide de l'évolution des loyers. Pour le déterminer, l'Insee utilise l'inflation moyenne relevée sur les douze derniers mois (hors tabac et loyers).

IRL 2016 : Au premier trimestre 2016, l'indice s'est fixé à 125,26 (+0,06% sur un an). L'IRL du deuxième trimestre est resté stable sur un an à 125,25. L'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2016 s'est établi à 125,33. Au quatrième trimestre, l'IRL s'est fixé à 125,50, en hausse de 0,18% sur an.


Augmentation de loyer annuelle

Un bailleur doit se baser sur l'IRL lorsqu'il souhaite augmenter le loyer d'une location chaque année en cours de bail. Pour pratiquer cette révision annuelle, il doit inscrire une clause d'indexation dans le contrat de location. Dans le cas contraire, le loyer acquitté par le locataire reste constant jusqu'à l'expiration du bail ou sa rupture (départ du locataire, expulsion...).

Il ne suffit pas d'inscrire une clause de révision annuelle dans le bail pour revaloriser le loyer en fonction de l'IRL. Chaque année, le propriétaire doit signaler son intention au locataire, par écrit de préférence. Il dispose d'un an pour agir à compter de la date de révision annuelle. Sans quoi, le loyer ne bouge pas. Son augmentation est effective à compter de la demande du bailleur, sans possibilité de se rattraper en cas de revalorisation tardive six ou neuf mois après par exemple.

Revalorisation du loyer à la relocation ou au renouvellement de bail

Dans 28 agglomérations et 1.151 communes (voir la liste ici), l'IRL sert également de référence pour augmenter les loyers lors du renouvellement de bail ou de l'arrivée d'un nouveau locataire (relocation). La loi limite ainsi l'évolution des prix à la location dans les zones tendues avec ce dispositif d'encadrement des loyers.

A savoir : L'encadrement des loyers par l'IRL à la relocation et au renouvellement de bail est différent de celui voté dans la loi Alur sur le logement et appliqué spécifiquement à Paris. Celui-ci empêche les propriétaires bailleurs de fixer des loyers trop élevés. Dans la capitale, toutes ces dispositions se cumulent : les bailleurs parisiens doivent ainsi fixer un loyer dans les limites de l'encadrement des loyers « loi Alur » et l'indexer sur l'IRL en cours de bail, au renouvellement du contrat et à la relocation.


Calcul de l'indice des loyers 2016

La méthode de calcul de l'augmentation de loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l'année précédente) = nouveau loyer.

Soit, pour un loyer de 1.000 euros réévalué en juin 2016 : 1.000 x (125,26*/125,19**) = 1.000,56 euros.

*IRL du premier trimestre 2016, en vigueur en juin
**IRL du premier trimestre 2015

Calculer le pourcentage d'augmentation : L'IRL permet également de calculer le pourcentage d'augmentation d'un loyer, selon la formule suivante : (IRL du trimestre – IRL du même trimestre l'année précédente) / IRL du même trimestre l'année précédente x 100. En reprenant l'exemple ci-dessus, on obtient : (125,26-125,19) / 125,19 x 100 = 0,056% d'augmentation.

 

Historique de révision de l'indice depuis 2012

Le propriétaire doit s'appuyer sur l'indice de référence des loyers en vigueur à la date retenue dans le contrat de bail pour l'indexation annuelle du loyer (le 1er janvier par exemple). Si aucune échéance n'est précisée, il doit prendre en compte l'IRL applicable à la date anniversaire du contrat.

Exemple : Le contrat de bail est signé en juin 2015. La clause d'indexation annuelle ne fixe pas de date de révision du loyer. En 2016, il peut être revu à la date anniversaire en juin sur demande du propriétaire qui devra tenir compte de l'IRL du premier trimestre.


L'indice est publié chaque trimestre par l'Insee selon ce calendrier :

- IRL du premier trimestre : publication à la mi-avril, à retenir si la date de révision se situe entre mi-avril et mi-juillet ;
- IRL du deuxième trimestre : publication à la mi-juillet, à retenir entre mi-juillet et mi-octobre ;
- IRL du troisième trimestre : publication à la mi-octobre, à retenir entre mi-octobre et mi-janvier ;
- IRL du quatrième trimestre : publication à la mi-janvier, à retenir entre mi-janvier et mi-avril.

Le tableau suivant retrace l'évolution de l'IRL depuis le premier trimestre 2012.

Valeurs de l'indice de référence des loyers
Période Indice Evolution annuelle
T1 2012 122,37 2,24%
T2 2012 122,96 2,20%
T3 2012 123,55 2,15%
T4 2012 123,97 1,88%
T1 2013 124,25 1,54%
T2 2013 124,44 1,20%
T3 2013 124,66 0,90%
T4 2013 124,83 0,69%
T1 2014 125 0,06%
T2 2014 125,15 0,57%
T3 2014 125,24 0,47%
T4 2014 125,29 0,37%
T1 2015 125,19 0,15%
T2 2015 125,25 0,08%
T3 2015 125,26 0,02%
T4 2015 125,28 0,01%
T1 2016 125,26 0,06%
T2 2016 125,25 0%
T3 2016 125,33 0,06%
T4 2016 125,50 0,18%
T1 2017 125,90 0,51%
Source : Insee

 

Exceptions à l'IRL

Travaux en cours de bail

Un propriétaire peut s'affranchir de l'IRL pour relever le loyer en cours de bail après des travaux d'amélioration du logement. Il peut s'agir de travaux privatifs, ne touchant que l'habitat du locataire, ou de chantiers touchant aux parties communes de la copropriété, comme l'installation d'un ascenseur par exemple.

La loi encadre strictement cette possibilité. Le montant du nouveau loyer doit être validé par le locataire au préalable. Si une clause du contrat de location prévoit les travaux et la hausse du loyer, la signature du bail vaut accord. A défaut, l'augmentation doit faire l'objet d'un avenant au contrat qui nécessite également la signature de l'occupant.

Travaux entre deux locataires

Les bailleurs soumis à l'encadrement des loyers à la relocation ont également la faculté de s'en défaire lorsqu'ils réalisent des travaux avant l'arrivée du nouveau locataire. Plus précisément, les travaux doivent être réalisés moins de six mois avant son entrée dans les lieux et leur montant doit être égal ou supérieur au dernier loyer annuel (douze derniers mois).

Dans cette situation, un propriétaire peut augmenter le loyer annuel à hauteur de 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Augmentation d'un loyer sous-évalué au renouvellement de bail

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au marché, le bailleur peut proposer une augmentation de loyer supérieure à l'IRL. Pour ce faire, il doit adresser une lettre recommandée à son locataire* au moins six mois avant l'échéance du bail. La notification doit reprendre dans son intégralité l'article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, sous peine de nullité.

La demande du propriétaire doit être justifiée à l'aide de références de loyers pratiqués dans le voisinage dans des logements similaires, pour démontrer la sous-évaluation. Six références doivent être produites dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants (trois partout ailleurs).

Une fois le renouvellement de bail acté, l'augmentation du loyer est progressive dans le temps. Si elle représente moins de 10% du précédent loyer, elle s'étale jusqu'à l'expiration du nouveau contrat de relocation.

Exemple : Le loyer augmente de 9% et le bail court trois ans. Le propriétaire peut donc relever le loyer de 3% chaque année.


Au-delà de 10%, la revalorisation se répartit sur six ans, quelle que soit la durée du bail.

A savoir : Le propriétaire qui demande une telle augmentation de loyer n'a pas le droit de donner congé au locataire avant le renouvellement du bail.


*Avec accusé de réception ou remise par un acte d'huissier

Augmentation d'un loyer sous-évalué à Paris

A Paris, les règles sont légèrement différentes pour un bailleur qui souhaite augmenter son loyer sous-évalué. Il doit se situer sous le loyer de référence minoré déterminé pour l'encadrement des loyers, soit 30% ou plus en-dessous du loyer médian de référence.

Le bailleur peut alors proposer un nouveau loyer inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Il doit respecter les mêmes conditions qu'évoquées plus haut, à une différence près : son courrier doit reprendre les termes de l'article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989.

Pour aller plus loin : L'encadrement des loyers à Paris, comment ça marche ?



 

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