Indice de loyer 2023 : fonctionnement et calcul de l’IRL

L’indice de référence des loyers (IRL)

Propriétaires bailleurs et locataires doivent connaître l’IRL. Dans de nombreux cas, cet indice calculé par l’Insee décide de l’évolution des loyers. Pour le déterminer, l’Insee utilise l’inflation moyenne relevée sur les douze derniers mois (hors tabac et loyers).

Augmentation de loyer annuelle

Un bailleur doit se baser sur l’IRL lorsqu’il souhaite augmenter le loyer d’une location chaque année en cours de bail. Pour pratiquer cette révision annuelle, il doit inscrire une clause d’indexation dans le contrat de location. Dans le cas contraire, le loyer acquitté par le locataire reste constant jusqu’à l’expiration du bail ou sa rupture (départ du locataire, expulsion…).

Il ne suffit pas d’inscrire une clause de révision annuelle dans le bail pour revaloriser le loyer en fonction de l’IRL. Chaque année, le propriétaire doit signaler son intention au locataire, par écrit de préférence. Il dispose d’un an pour agir à compter de la date de révision annuelle. Sans quoi, le loyer ne bouge pas. Son augmentation est effective à compter de la demande du bailleur, sans possibilité de se rattraper en cas de revalorisation tardive six ou neuf mois après par exemple.

Revalorisation du loyer à la relocation ou au renouvellement de bail

Dans 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants et 1.151 communes (voir la liste ici), l’IRL sert également de référence pour augmenter les loyers lors du renouvellement de bail ou de l’arrivée d’un nouveau locataire (relocation). La loi limite ainsi l’évolution des prix à la location dans les zones tendues avec ce dispositif d’encadrement des loyers.

À SAVOIR : l’encadrement des loyers par l’IRL à la relocation et au renouvellement de bail, parfois appelé plafonnement des loyers, est différent de celui de nouveau appliqué spécifiquement depuis le 1er juillet 2019 à Paris et depuis le 1er mars 2020 à Lille, dans le cadre de la loi Elan. Celui-ci empêche les propriétaires bailleurs de fixer des loyers trop élevés. Dans la capitale, les bailleurs parisiens doivent ainsi fixer un loyer en tenant compte de l’indexation sur l’IRL au renouvellement du contrat de bail et à la relocation.

Plafonnement de la hausse de l’IRL à 3,5% jusqu’au 2ème trimestre 2023

L’augmentation de l’indice de référence des loyers est bloquée à 3,5% durant un an, au lieu de suivre l’évolution des prix à la consommation. C’est l’effet voulu par le gouvernement de sa loi « portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat », présentée le 7 juillet 2022 en Conseil des ministres et désormais entrée en vigueur.

« Pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième trimestre de l’année 2023, la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % », précise ainsi l’article 12 de la loi pour la protection du pouvoir d’achat du 16 août 2022, votée définitivement le 3 août et publiée le 17 août au Journal Officiel. Soit un niveau proche de l’évolution de l’IRL du deuxième trimestre 2022 (+3,60%), dévoilée le 13 juillet 2022.

Alors que, compte tenu de la forte poussée inflationniste, la majoration de l’IRL aurait pu atteindre environ 4,5% à 5% au quatrième trimestre selon le gouvernement, le texte instaure ce que le gouvernement présente comme un « bouclier des loyers » censé « permettre de plafonner, pendant un an (entre octobre 2022 et octobre 2023) les hausses de loyer à 3,5% au maximum ». Bercy laisse ainsi l’indice de référence suivre l’inflation de manière automatique, mais dans la limite de 3,5% d’augmentation annuelle.

ATTENTION : il ne s’agit en aucun cas d’un gel des loyers : durant la période transitoire d’application du « bouclier des loyers », les bailleurs conservent la possibilité de revaloriser leur montant en fonction de l’évolution de l’IRL, celle-ci ne pouvant dépasser 3,5% d’augmentation.

Ce plafonnement s’applique de façon différenciée en France. La limitation de l’évolution à la hausse de l’IRL se monte :

• à 3,5% en France métropolitaine hors Corse
• à 2% en Corse
• à 2,5% dans les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte)

L’Insee précise que sans les mesures de plafonnement mises en place, l’indice de référence des loyers s’établirait à 140,16 au quatrième trimestre 2022, soit une hausse de 5,69% sur un an. Cet IRL non plafonné (140,16) est donné à titre indicatif et ne peut en aucun cas être utilisé dans le cadre de la révision d’un loyer d’habitation, avertit l’institut de statistiques.

Calcul de l’indice des loyers 2023

La méthode de calcul de l’augmentation de loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l’année précédente) = nouveau loyer.

Soit, pour un loyer de 1.000 euros réévalué en mars 2023 : 1.000 x (137,26*/132,62*) = 1.034,99 euros.

* IRL du quatrième trimestre 2022
** IRL du quatrième trimestre 2021

Calculer le pourcentage d’augmentation : l’IRL permet également de calculer le pourcentage d’augmentation d’un loyer, selon la formule suivante : (IRL du trimestre – IRL du même trimestre l’année précédente) / IRL du même trimestre l’année précédente x 100. En reprenant l’exemple ci-dessus, on obtient : (137,26 – 132,62) / 132,62 x 100 = 3,50% d’augmentation.

ATTENTION : par dérogation, la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers ne peut excéder 2,5% dans les départements et régions d’Outre-mer (DROM) et 2% dans la collectivité de Corse. En conséquence, l’IRL du quatrième trimestre 2022 est fixé à :

• 135,27 dans la collectivité de Corse
• 135,93 dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte)

Calendrier annuel de révision de l’IRL

Publié au Journal Officiel, l’indice est établi chaque trimestre par l’Insee selon ce calendrier :

• IRL du premier trimestre : publication vers le 15 avril, à retenir si la date de révision se situe entre mi-avril et mi-juillet
• IRL du deuxième trimestre : publication vers le 15 juillet, à retenir entre mi-juillet et mi-octobre
• IRL du troisième trimestre : publication vers le 15 octobre, à retenir entre mi-octobre et mi-janvier
• IRL du quatrième trimestre : publication vers le 15 janvier de l’année suivante, à retenir entre mi-janvier et mi-avril de l’année suivante

Historique de révision de l’indice depuis 2012

Le propriétaire doit s’appuyer sur l’indice de référence des loyers en vigueur à la date retenue dans le contrat de bail pour l’indexation annuelle du loyer (le 1^er août, par exemple). Si aucune échéance n’est précisée, il doit prendre en compte l’IRL applicable à la date anniversaire du contrat.

Le tableau suivant retrace l’évolution de l’IRL depuis le premier trimestre 2012.

IMPORTANT : dans le cadre du dispositif mis en place à titre temporaire (entre octobre 2022 et juillet 2023) du plafonnement de l’indice de référence des loyers, le « bouclier loyer » a été adapté pour la Corse et l’Outre-Mer. Ce plafond est fixé à 2% sur l’île de Beauté et à 2,5% pour les collectivité d’Outre-mer. En conséquence, des IRL spécifiques s’appliquent pour les indices du troisième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023 dans ces zones.

Le tableau ci-dessous fixe l’évolution de l’IRL entre octobre 2022 et juillet 2023 en Corse et dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) :

Simulation en ligne de l’augmentation de loyer

Pour connaître l’augmentation de son loyer, un locataire peut utiliser le simulateur disponible sur le site de l’Institut national de la consommation (INC). Pour l’utiliser, il est nécessaire de préciser la date de signature du bail, l’IRL mentionné dans le bail ainsi que le montant du loyer hors charges.

Performance énergétique : pas de révision du loyer pour les logements classés F et G

Depuis le 24 août 2022, les loyers sont gelés dans les « passoires thermiques », à savoir les logements classés F et G en diagnostic de performance énergétique (DPE). Comme l’indique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), depuis cette date, « la révision du loyer n’est possible que si logement est classé en catégorie de performance énergétique A à E ».

L’Anil précise que « ces mesures concernent les contrats de location conclus à compter du 24 août (2022) et s’appliqueront progressivement aux baux en cours, en fonction de leur reconduction ou renouvellement ».

Dans ces mêmes logements énergivores (classés F et G), l’augmentation du bail au-delà de l’évolution de l’IRL est interdite depuis 2021 lorsque ces biens se situent dans les zones « tendues », à la relocation ou au renouvellement du bail.

Exceptions à l’IRL

Travaux en cours de bail

Un propriétaire peut s’affranchir de l’IRL pour relever le loyer en cours de bail après des travaux d’amélioration du logement. Il peut s’agir de travaux privatifs, ne touchant que l’habitat du locataire, ou de chantiers touchant aux parties communes de la copropriété, comme l’installation d’un ascenseur par exemple.

La loi encadre strictement cette possibilité. Le montant du nouveau loyer doit être validé par le locataire au préalable. Si une clause du contrat de location prévoit les travaux et la hausse du loyer, la signature du bail vaut accord. À défaut, l’augmentation doit faire l’objet d’un avenant au contrat qui nécessite également la signature de l’occupant.

Travaux entre deux locataires

Les bailleurs soumis à l’encadrement des loyers à la relocation ont également la faculté de s’en défaire lorsqu’ils réalisent des travaux avant l’arrivée du nouveau locataire. Plus précisément, les travaux doivent être réalisés moins de six mois avant son entrée dans les lieux et leur montant doit être égal ou supérieur au dernier loyer annuel (douze derniers mois).

Dans cette situation, un propriétaire peut augmenter le loyer annuel à hauteur de 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Augmentation d’un loyer sous-évalué au renouvellement de bail

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au marché, le bailleur peut proposer une augmentation de loyer supérieure à l’IRL. Pour ce faire, il doit adresser une lettre recommandée à son locataire(*) au moins six mois avant l’échéance du bail. La notification doit reprendre dans son intégralité l’article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, sous peine de nullité.

La demande du propriétaire doit être justifiée à l’aide de références de loyers pratiqués dans le voisinage dans des logements similaires, pour démontrer la sous-évaluation. Six références doivent être produites dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants (trois partout ailleurs).

Une fois le renouvellement de bail acté, l’augmentation du loyer est progressive dans le temps. Si elle représente moins de 10% du précédent loyer, elle s’étale jusqu’à l’expiration du nouveau contrat de relocation.

Exemple : le loyer augmente de 9% et le bail court trois ans. Le propriétaire peut donc relever le loyer de 3% chaque année.

Au-delà de 10%, la revalorisation se répartit sur six ans, quelle que soit la durée du bail.

À SAVOIR : le propriétaire qui demande une telle augmentation de loyer n’a pas le droit de donner congé au locataire avant le renouvellement du bail.

(*)Avec accusé de réception ou remise par un acte d’huissier

Augmentation d’un loyer sous-évalué à Paris

À Paris, les règles sont légèrement différentes pour un bailleur qui souhaite augmenter son loyer sous-évalué. Il doit se situer sous le loyer de référence minoré déterminé pour l’encadrement des loyers, soit 30% ou plus en-dessous du loyer médian de référence.

Le bailleur peut alors proposer un nouveau loyer inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Il doit respecter les mêmes conditions qu’évoquées plus haut, à une différence près : son courrier doit reprendre les termes de l’article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989.