Indice de référence des loyers 2026 : fonctionnement et calcul de l’IRL

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?

À quoi sert l’IRL pour le bailleur et le locataire

L’indice de référence des loyers fixe la limite haute de la révision annuelle d’un loyer en cours de bail. Le propriétaire qui veut augmenter le loyer chaque année doit avoir inscrit une clause d’indexation sur l’IRL dans le contrat de location. Sans cette clause, le loyer reste fixe jusqu’au terme du bail ou au départ du locataire.

L’indice joue aussi un second rôle : dans les agglomérations soumises à l’encadrement, il borne l’évolution du loyer lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.

Comment l’Insee calcule l’IRL chaque trimestre

L’IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il s’agit d’un indice chaîné en glissement annuel, calculé sur une référence 100 fixée au quatrième trimestre 1998.

Un point technique a changé début 2026 : depuis le premier trimestre, l’indice des prix à la consommation est calculé sur une base 100 en 2025, mais l’IRL conserve sa référence historique de 1998. Cette modification de base n’affecte pas le mode de calcul de la hausse des loyers.

Le cadre légal de l’indice résulte de l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005, modifié par l’article 9 de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat.

Valeur de l’IRL en 2026

IRL en métropole

En France métropolitaine, l’indice de référence des loyers atteint 148,37 au deuxième trimestre 2026, après 146,60 au premier trimestre 2026. La hausse sur un an ressort à 1,15%, après 0,78% au trimestre précédent. L’indice enregistre ainsi sa première accélération depuis la phase de décrue amorcée trimestre après trimestre depuis le pic de 3,50% atteint en 2023 et début 2024.

Concrètement, un bailleur dont le contrat prévoit une indexation sur l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2026  peut augmenter le loyer de 1,15% au maximum lors de la révision annuelle, sous réserve que le bail comporte une clause d’indexation.

IRL en Corse et en Outre-mer

Depuis le troisième trimestre 2022, l’Insee diffuse deux indices spécifiques, l’un pour la collectivité de Corse, l’autre pour les régions et départements d’Outre-mer relevant de l’article 73 de la Constitution (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte).

Au deuxième trimestre 2026, l’IRL s’établit à 146,22 en Corse et à 146,94 en Outre-mer, avec la même évolution annuelle de + 1,15%.

Historique de révision de l’indice

Le propriétaire retient l’IRL en vigueur à la date d’indexation prévue au bail, ou à la date anniversaire du contrat à défaut de précision.

Les séries ci-dessous, publiées par l’Insee, retracent l’évolution de l’indice trimestre par trimestre, en métropole, en Corse et dans les régions et départements d’Outre-mer.

Historique de l’IRL en métropole depuis 2012

Source : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Historique de l’IRL en Corse

L’indice propre à la collectivité de Corse n’est diffusé que depuis le troisième trimestre 2022 ; auparavant, l’IRL national s’y appliquait.

Source : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Historique de l’IRL en Outre-mer

L’indice propre aux régions et départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) est diffusé depuis le troisième trimestre 2022, l’IRL national s’appliquant auparavant.

Source : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Calcul de l’augmentation de loyer avec l’IRL

Formule de calcul du nouveau loyer

La hausse autorisée se calcule en rapportant l’IRL du trimestre de référence à celui du même trimestre un an plus tôt. La méthode de calcul de l’augmentation de loyer est la suivante :

nouveau loyer = ancien loyer × (IRL du trimestre ÷ IRL du même trimestre l’année précédente)

Calculer le pourcentage d’augmentation

Pour obtenir directement le taux de hausse du loyer, la formule est la suivante :

(IRL du trimestre – IRL du même trimestre l’année précédente) ÷ IRL du même trimestre l’année précédente × 100

Exemple chiffré pour un loyer de 1 000 euros

Pour un loyer mensuel de 1 000 euros révisé sur la base de l’IRL du deuxième trimestre 2026 en France métropolitaine (hors Corse) : 1 000 × (148,37 ÷ 146,68) = 1 011,52 euros. La hausse atteint donc 11,52 euros par mois, soit 1,15%.

Bon à savoir : la révision ne s’applique jamais de façon rétroactive. Le nouveau loyer court à compter de la demande du bailleur, sans rattrapage possible sur les mois écoulés.

Simuler la hausse de loyer en ligne

L’Institut national de la consommation (INC) met à disposition un simulateur gratuit. Il suffit d’indiquer la date de signature du bail, l’IRL mentionné au contrat et le montant du loyer hors charges pour obtenir le loyer révisé.

Calendrier annuel de révision de l’IRL

Quand sera publié le prochain indice IRL par l’Insee ?

La prochaine publication de l’indice de référence des loyers est prévue le jeudi 15 octobre 2026 à 8h45, selon l’agenda de diffusion des indicateurs économiques de l’Insee. Il s’agira de l’IRL du troisième trimestre 2026.

Agenda de publication de l’IRL par l’Insee

L’indice, publié au Journal Officiel, est établi chaque trimestre par l’Insee selon ce calendrier :

• IRL du premier trimestre : publication vers le 15 avril, à retenir si la date de révision se situe entre mi-avril et mi-juillet ;
• IRL du deuxième trimestre : publication vers le 15 juillet, à retenir entre mi-juillet et mi-octobre ;
• IRL du troisième trimestre : publication vers le 15 octobre, à retenir entre mi-octobre et mi-janvier ;
• IRL du quatrième trimestre : publication vers le 15 janvier de l’année suivante, à retenir entre mi-janvier et mi-avril de l’année suivante.

Révision annuelle du loyer : conditions et délais

La révision annuelle obéit à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Trois conditions se cumulent.

La clause d’indexation, condition indispensable

Le bail doit comporter une clause expresse de révision renvoyant à l’IRL. En son absence, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de contrat, même si l’indice progresse.

Le délai d’un an du bailleur pour agir

La révision n’a rien d’automatique : le propriétaire doit la demander au locataire, par écrit de préférence. Il dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la hausse pour l’année écoulée.

Pas d’effet rétroactif sur le loyer

La hausse prend effet à la date de la demande, et seulement à cette date. Un bailleur qui réclame la révision avec six mois de retard ne peut pas exiger les sommes correspondant aux mois passés. Le refus d’une hausse de loyer par le locataire ne constitue d’ailleurs pas un motif valable de congé

Loyers gelés dans les passoires thermiques

Interdiction de révision depuis le 24 août 2022

Le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut pas être révisé. Cette interdiction, inscrite au III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, vise la révision annuelle comme la majoration pour travaux. Elle s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.

La hausse redevient possible uniquement si le bien est classé entre A et E. Le classement énergétique du logement au DPE détermine donc directement le droit du bailleur à augmenter le loyer.

Calendrier d’application en Outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le gel des loyers des passoires thermiques s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024, soit avec un décalage par rapport à la métropole.

Encadrement du loyer à la relocation en zone tendue

Dans les « zones tendues » (marquées par un déséquilibre du marché locatif entre l’offre et la demande de logements), le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui acquitté par l’occupant précédent, revalorisé au maximum selon l’IRL.

Ce mécanisme repose sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et fait l’objet d’un décret reconduit chaque année. Le texte en vigueur, le décret du 27 juillet 2017 modifié en dernier lieu par le décret du 15 juillet 2025, s’applique du 1er août 2025 au 31 juillet 2026.

L’encadrement vise les agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande, soit environ 1 150 communes. Il couvre les locations vides, meublées et les baux mobilité, à l’exclusion notamment des logements sociaux et conventionnés. Aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G au titre du DPE.

IRL et encadrement des loyers à Paris

Le plafonnement de l’évolution par l’IRL ne doit pas être confondu avec l’encadrement du niveau des loyers issu de la loi Élan, appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019. Ce second dispositif, qui fixe un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, s’est depuis étendu à d’autres territoires : Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays basque et plusieurs communes de Seine-Saint-Denis.

À la relocation comme au renouvellement, le bailleur concerné doit respecter à la fois ce plafond et l’indexation sur l’IRL. Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Paris en 2026 précise les loyers de référence et les sanctions encourues.

Les cas où le bailleur peut dépasser l’IRL

Travaux d’amélioration en cours de bail

Un propriétaire peut relever le loyer au-delà de l’IRL après des travaux d’amélioration, qu’ils portent sur le logement ou sur les parties communes. La majoration doit être prévue par une clause du bail ou faire l’objet d’un avenant signé par le locataire. Elle reste interdite dans les logements classés F ou G.

Travaux réalisés entre deux locataires

En zone d’encadrement des loyers, un bailleur peut s’affranchir de la règle s’il réalise des travaux moins de six mois avant l’entrée du nouveau locataire, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Il peut alors augmenter le loyer annuel à hauteur de 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Loyer sous-évalué au renouvellement du bail

Quand le loyer est manifestement inférieur au marché, le bailleur peut proposer une hausse supérieure à l’IRL au renouvellement. Il doit notifier sa proposition au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par remise en main propre contre récépissé. La notification reprend intégralement l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de nullité. Elle s’appuie sur des références de loyers du voisinage : six dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, trois ailleurs.

La hausse s’étale ensuite dans le temps. En dessous de 10% du loyer initial, elle se répartit jusqu’à l’expiration du nouveau bail ; au-delà, elle se lisse sur six ans.

Exemple : une hausse de 9% sur un bail de trois ans se traduit par une augmentation d’environ 3% par an.

À savoir : le bailleur qui engage cette procédure ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du bail (article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989).

Loyer sous-évalué à Paris

À Paris, et dans les autres communes soumises à encadrement de loyer, le mécanisme repose sur la loi Élan, et non sur l’article 17-2 de la loi de 1989. Lorsque le loyer de base se situe sous le loyer de référence minoré, le loyer de référence médian diminué de 30%, le bailleur peut engager une action en réévaluation au renouvellement du bail.

Le nouveau loyer proposé doit rester inférieur ou égal à ce loyer de référence minoré en vigueur à la date de la proposition. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018. Là encore, le bailleur qui engage cette démarche ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance, et le logement doit être classé entre A et E.

FAQ sur l’IRL

Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer sans clause dans le bail ?

Non. Sans clause d’indexation sur l’IRL inscrite au contrat, aucune révision annuelle n’est possible. Le loyer reste alors fixe jusqu’au terme du bail.

Que faire si le bailleur a oublié de réviser le loyer l’an dernier ?

Il ne peut pas rattraper la hausse non appliquée. Au-delà du délai d’un an suivant la date de révision, il est réputé avoir renoncé à la revalorisation pour l’année écoulée.

Un loyer peut-il être révisé dans un logement classé G ?

Non. La révision et la majoration sont interdites dans les logements classés F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole.

Le loyer peut-il baisser quand l’IRL diminue ?

La clause d’indexation joue dans les deux sens. Si l’IRL recule sur un an, le loyer indexé peut être ajusté à la baisse ; une clause qui empêcherait toute baisse est réputée non écrite.