Les infos pratiques sur l’encadrement des loyers à Lille


Depuis le 1er mars 2020, les prix à la location sont de nouveau plafonnés à Lille et dans sa banlieue (Hellemmes, Lomme) sur le même modèle que l'encadrement des loyers en vigueur à Paris. Loyers de référence, propriétaires et locataires concernés... Les informations pratiques sur l'encadrement des loyers à Lille qui avait été remis en cause par le tribunal administratif de Lille le 17 octobre 2017.

Tout savoir sur l'encadrement des loyers à Lille

Lille : retour de l’encadrement des loyers le 1er mars 2020

Après plus de deux ans d’interruption, du fait de son annulation par la justice administrative en octobre 2017 (voir plus bas), l’encadrement des loyers est de nouveau appliqué à Lille et dans une partie de son agglomération. Le retour de ce dispositif – issu, à la base, de la loi Alur sur le logement de mars 2014 – a été permis grâce à la la loi Élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018, qui a remis à jour cette mesure (comme cela a été le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019).

C’est par un décret publié au Journal Officiel du 24 janvier 2020 que le gouvernement a accédé à la demande que la mairie de Lille avait déposée en avril 2019 pour obtenir à nouveau la mise en place de l’encadrement des loyers. Conformément au texte, l’expérimentation a démarré le 1er mars 2020 dans la capitale des Flandres, mais également dans les communes voisines de Lomme et Hellemmes. Elle s’achèvera en novembre 2023.

Pour rappel : la loi Elan autorise les grandes agglomérations qui le souhaitent à tester l’encadrement des loyers pendant cinq ans, à compter de sa promulgation. Celle-ci ayant eu lieu en novembre 2018, toute expérimentation (en cours ou à venir) est appelée à prendre fin en novembre 2023.

L’encadrement des loyers à Lille : fonctionnement

Depuis le 1er mars, les loyers sont de nouveau encadrés à Lille. Concrètement, ce dispositif ne décide pas arbitrairement du montant du loyer d’une location. Il fixe en revanche des limites autour d’un loyer médian de référence propre au logement et déterminé en fonction des quatre critères suivants :

  • l’emplacement de l’appartement (ou de la maison)
  • le type de location (meublée ou vide)
  • le nombre de pièces
  • la date de construction de l’immeuble

Le propriétaire bailleur doit ainsi se conformer à un loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian augmenté de 20%. Il ne peut pas le dépasser, sauf si son logement présente des caractéristiques particulières bénéficiant au locataire qui ne sont pas intégrées dans le prix du loyer : celles-ci peuvent lui permettre d’appliquer un complément de loyer pour fixer le prix de la location à un niveau plus élevé que le loyer de référence majoré.

À l’inverse, les bailleurs qui pratiquent des loyers inférieurs de plus de 30% à la médiane (loyer de référence minoré) sont autorisés à augmenter plus sensiblement le montant demandé chaque mois au locataire.

À lire ici : le fonctionnement détaillé de l’encadrement des loyers

Locataires et propriétaires concernés dans l’agglomération lilloise

Comme lors de sa première application en 2017, l’encadrement des loyers à Lille appliqué depuis le 1er mars 2020 ne concerne pas toutes les locations. Le dispositif n’inclut pas, par exemple, les logements sociaux ou les loyers dans les résidences étudiantes. D’autres critères sont également à prendre en considération.

Emplacement du logement

L’encadrement des loyers dans l’agglomération lilloise impacte uniquement les locations situées dans Lille intramuros, à Hellemmes et à Lomme (comme c’était le cas lors de la première période d’expérimentation, annulée par la justice administrative en octobre 2017). Aucune autre ville située en banlieue de Lille (Marcq-en-Barœul, Lambersart, Roubaix, Tourcoing…) n’est concernée pour le moment.

Date de signature du bail

Seuls les contrats de location signés depuis le 1er mars 2020 sont soumis à l’encadrement des loyers. Cela signifie que les locataires déjà en place ne vont pas en bénéficier immédiatement : les baux en cours (signés en 2019, par exemple) n’ont pas à se conformer à cette réglementation immédiatement. Un locataire lillois peut ainsi payer un loyer plus élevé que les plafonds si son bail a été signé avant le 1er mars 2020, et ce en toute légalité.

Les locataires dans cette situation ne bénéficieront de l’encadrement des loyers qu’après un déménagement (nouvelle location et donc nouveau contrat de location) ou à la suite du renouvellement du bail, qui permet d’engager une action en diminution (ou augmentation) de loyer.

En revanche, la reconduction tacite d’un bail ne le permet pas : dans ce cas, le loyer est seulement revalorisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) calculé par l’Insee.

Les loyers de référence de Lille

Les loyers de référence (médians, majorés et minorés) du dispositif lillois sont déclinés selon les critères évoqués plus haut (emplacement, type de location, nombre de pièces, date de construction). Ils sont précisés dans un arrêté préfectoral daté du 30 janvier 2020 (voir la grille des loyers de référence ici).

Cette grille distingue quatre zones géographiques dans l’agglomération lilloise, identifiées dans la carte ci-dessous.

Le zonage de l'encadrement des loyers à Lille

Simulation pour le calcul du montant du loyer à Lille

En cas de doute sur le zonage ou les loyers de référence applicables à une adresse donnée, bailleurs et locataires doivent se connecter au simulateur officiel encadrementdesloyers.gouv.fr. En indiquant les caractéristiques et l’emplacement de la location, ils pourront connaître en quelques clics les seuils à respecter pour les aider à calculer le loyer.

Pour vérifier que le loyer qu’ils appliquent ou qu’ils paient sont conformes aux loyers de référence, les propriétaires-bailleurs et les locataires de Lille, Hellemmes et Lomme peuvent utiliser le simulateur mis en place par la municipalité de Lille.

À lire ici : comment utiliser le simulateur de l’encadrement des loyers à Lille ?

Les recours des locataires pour faire baisser le loyer

En théorie, tous les baux de location signés à Hellemmes, Lille et Lomme depuis le 1er mars 2020 doivent respecter l’encadrement des loyers. Ceci étant, en pratique, un locataire peut se retrouver dans une situation où il s’acquitte d’un loyer supérieur au loyer de référence majoré applicable à son logement. Il doit alors agir pour que le loyer soit ramené à un niveau acceptable et conforme à la loi.

Pour rappel : en cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le préfet peut exiger du bailleur une diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu au locataire. En cas de refus du bailleur, celui-ci s’expose à une amende administrative dont le montant peut atteindre 5.000 euros (pour un particulier) ou 10.000 euros (pour une personne morale, comme une agence immobilière, une SCPI ou une plateforme de location).

Après la signature d’un nouveau bail

Un locataire qui accepte un loyer supérieur aux limites légales, par crainte de perdre sa location par exemple, dispose d’un mois à compter de la signature du bail pour mettre en demeure le propriétaire de baisser le loyer. Si le bailleur ne s’exécute pas, l’occupant peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal d’instance.

Après le renouvellement d’un bail

Si le locataire déjà en place réalise que son loyer dépasse les seuils du dispositif avant le renouvellement du contrat de location, il doit prendre contact (par lettre recommandé de préférence) avec son bailleur au moins cinq mois avant l’échéance du bail appelé à être renouvelé pour engager une action en diminution de loyer. Le propriétaire ainsi informé devra alors proposer un loyer conforme à la loi dans le bail renouvelé.

Si cette démarche n’aboutit pas, le locataire peut s’adresser à la CDC du Nord ou au tribunal d’instance avant l’échéance du bail.

Pour aller plus loin : comment contester un loyer trop élevé

Le complément de loyer

Les locataires peuvent également dénoncer le complément de loyer proposé par le propriétaire s’il le juge abusif. Le contrat de location doit en effet préciser les caractéristiques qui permettent, selon le propriétaire, d’appliquer ce complément. Pour contester la proposition du bailleur, un locataire doit saisir la CDC dans les trois mois suivant la signature du contrat de bail. Après quoi, il pourra saisir le tribunal d’instance en cas d’échec de la conciliation.

Pour aller plus loin : comment contester le complément de loyer

L’encadrement des loyers à Lille annulé en 2017

Une décision du tribunal administratif

Le tribunal administratif de Lille avait annulé, le 17 octobre 2017, l’arrêté du préfet du Nord qui a mis en place, depuis le 1er février 2017, l’encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme.

Cette décision faisait suite à la demande d’annulation émise par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Nord, l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) Nord de France – chambre régionale de la propriété immobilière Nord Pas-de-Calais Somme. Ces organismes contestaient notamment le fait que le dispositif étaient seulement mis en place à Lille, Hellemmes et Lomme et non sur l’ensemble de l’agglomération.

Sur le fond, le tribunal a estimé que « le dispositif de plafonnement des loyers ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille ». Il ajoutait que l’encadrement des loyers ne pouvait pas se limiter aux seules communes qui se portent volontaires et qu’il devait être mis en œuvre dans l’ensemble de l’agglomération lilloise. Le tribunal administratif a considéré que l’agglomération lilloise comprenant 59 communes était un territoire qui devait être regardé dans son ensemble comme constituant une « zone tendue ». À ses yeux, le dispositif d’encadrement des loyers devait donc s’appliquer à l’ensemble de ces communes. « Cette décision est exécutoire, avait précisé Géraud Delvolvé, délégué général de l’Unis. Elle s’applique pour tous les baux signés à compter du 17 octobre 2017».

La question se posait pour les baux signés entre le 1er février et le 17 octobre. « Ces propriétaires qui ont suivi la réglementation sont coincés, avait constaté Geraud Delvolvé. Comme il s’agit d’un contrat, il n’est pas possible de le modifier. Les effets peuvent durer très longtemps puisque, même s’ils changent de locataire, ils n’auront pas le droit d’effectuer une hausse trop conséquente sauf s’ils réalisent d’importants travaux ». Pour ces derniers, aucune solution n’avait encore été envisagée.

L’État avait fait appel contre la décision du tribunal administratif

Interviewé dans la matinale de la chaîne d’informations CNews le jeudi 19 octobre 2017, Julien Denormandie, secrétaire d’Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires, avait annoncé que l’État faisait appel contre cette décision. Il avait précisé : « Je ne sais pas si le dispositif est très performant ou pas totalement mais qu’il faut aller jusqu’au bout de l’expérimentation. Après cette phase de test, nous déciderons si nous généraliserons l’encadrement des loyers à l’ensemble du territoire ». Cet appel n’étant pas suspensif, l’encadrement des loyers était à ce moment-là arrêté. Concrètement, cette décision du gouvernement n’empêchait pas les propriétaires lillois de pratiquer les loyers qu’ils souhaitaient.