Impayés de loyers : trois ans de délai de paiement pour les baux en cours


La Cour de cassation a rendu un avis sur son interprétation d'une mesure de la loi Alur relative aux impayés de loyers. Les délais de paiement d'une durée maximale de trois ans peuvent être accordés à un locataire dont le bail avait déjà débuté à l'entrée en vigueur de la loi.  

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Malgré l’abandon de la garantie universelle des loyers, la loi Alur sur le logement a modifié le traitement des impayés de loyers. Le texte porté par l’ancienne ministre du Logement Cécile Duflot a notamment allongé de deux à trois ans la durée maximale des délais de paiement accordés par un juge à un locataire en difficulté de paiement mais « en situation de régler sa dette locative ». Une mesure particulièrement favorable aux locataires puisque la clause résolutoire d’un bail ne peut pas être exécutée tant que les délais de paiement n’ont pas expiré. Or cette clause, inscrite dans la plupart des contrats de location, permet la résiliation automatique du bail et donc l’expulsion de l’occupant.

La Cour de cassation a été saisie pour avis à ce sujet par le tribunal d’instance de Paris (XVIIe arrondissement) pour déterminer si cette mesure en vigueur depuis la publication de la loi Alur au Journal Officiel le 26 mars 2014 est également applicable aux baux déjà commencés avant le vote de la loi. Dans la note explicative jointe à son avis, la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire français a retenu que « la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ». Autrement dit, l’allongement des délais de paiement s’applique aux contrats signés avant l’entrée en vigueur de la loi.

De plus, la Cour estime que « l’augmentation du délai de paiement accordé au locataire visé par une clause résolutoire s’inscrit dans une certaine urgence sociale liée à la crise du logement ». Dès lors, ne pas appliquer la nouvelle loi aux baux déjà engagés « lui aurait fait perdre son efficacité et aurait abouti à la coexistence, pendant plusieurs années, de deux régimes distincts de clause résolutoire, ce qui aurait entraîné une inégalité de traitement des locataires selon la date de signature de leur bail ».

Les autres mesures de la loi Alur applicables aux baux en cours

D’autres mesures de la loi Alur sont valables pour tous les baux de location nue. C’est notamment le cas de l’article 17-1 qui limite les révisions de loyers annuelles à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) établie par l’Insee. Il en va de même pour l’interdiction de facturer des quittances au locataire. De plus, le projet de loi Macron prévoit de rendre immédiatement applicables d’autres nouveautés de la loi Alur, comme les règles encadrant la restitution du dépôt de garantie ou l’indemnisation du locataire en cas de travaux supérieurs à 21 jours.

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