Un loyer doit pouvoir varier à la hausse comme à la baisse


Un contrat de bail ne peut pas prévoir d'indexer le loyer en indiquant que ce dernier ne peut jamais varier à la baisse. Pour la Cour de cassation, il s'agit d'une clause réputée non écrite, ou abusive, et ce, quel que soit le type de location.

Le bail ne peut pas empêcher le loyer de baisser

Un loyer qui peut seulement augmenter et ne jamais baisser n’est pas légal. Dans une décision rendue le 14 janvier 2016, la Cour de cassation rappelle que toute clause d’indexation du loyer stipulant que celui-ci ne peut pas varier à la baisse s’apparente à une clause réputée non écrite. Autrement dit, il s’agit d’une disposition illégale, qui n’a pas lieu de s’appliquer.

L’affaire traitée opposait un bailleur à la société Tahiti au sujet d’un local commercial, dont le loyer devait varier en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction. Le bail signé par les deux parties précisait que « la clause d’échelle mobile [ou d’indexation du loyer, Ndlr] ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ». La cour d’appel de Paris avait alors donné raison à la société, en déclarant cette disposition nulle et en condamnant le bailleur « à restituer une certaine somme [53.264,31 euros, Ndlr] au titre d’un trop perçu de loyers ».

La Cour de cassation a validé cette interprétation, affirmant que la cour d’appel « a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation ».

Clause illégale, quelle que soit la location

Si l’affaire jugée porte sur un local commercial, cette décision vaut également pour les baux de location résidentielle. Comme indiqué à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

Autrement dit, un bailleur n’a pas le droit d’ignorer la révision annuelle du loyer et de reporter la revalorisation à plus tard, tous types de locations confondus. Une bonne nouvelle pour les locataires puisque l’indice de référence des loyers vient tout juste de tomber en négatif, ouvrant la voie à des révisions à la baisse.

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