Bailleur et locataire peuvent rédiger eux-mêmes un contrat de location, sans passer par un professionnel. Pour que le bail soit valide, il doit être conforme au modèle légal et comporter plusieurs informations indispensables. Attention, les règles diffèrent entre location vide et location d’un meublé.
Sommaire
– Modèle et durée du bail
– Informations obligatoires
o Sur le propriétaire et le locataire
o Sur le logement
o Sur le loyer
o Sur le dépôt de garantie
– Annexes à joindre au contrat de bail
– Informations complémentaires et clauses abusives
o Les clauses abusives
– Renouvellement et résiliation du bail
Le bail de location d’une maison ou d’un appartement doit obligatoirement être écrit et signé par le propriétaire et le locataire à l’entrée de ce dernier dans le logement. Toutes les parties prenantes doivent en recevoir une copie, soit le bailleur et le locataire (ou les colocataires) mais également les cautions personnes physiques.
Depuis le 1er août 2015, chaque contrat de bail doit respecter un modèle fixé dans la loi (à voir ici), appelé improprement contrat de bail type. Plus précisément, les baux de location doivent comporter un certain nombre d’informations indispensables sur les parties prenantes et le logement loué. Il n’existe donc pas de modèle ou de formulaire type à proprement parler.
En location vide, la durée du bail est normalement de trois ans minimum. Elle est portée à six ans minimum si le loueur est une personne morale, comme une société civile immobilière (SCI).
Il existe toutefois une dérogation permettant à un propriétaire de signer un bail d’une durée plus courte (un an minimum). Pour cela, il doit justifier d’une raison particulière de récupérer son logement, comme un départ à la retraite, un retour de l’étranger ou le besoin de loger un membre de sa famille. L’événement invoqué doit être indiqué précisément dans le contrat de bail. Il devra être confirmé deux mois avant l’échéance au locataire.
La durée d’un contrat de location d’un meublé se limite à un an. La loi prévoit une exception si le locataire est étudiant, le bail étant ramené à neuf mois.
Le contrat de location doit obligatoirement indiquer :
– Le nom et l’adresse du bailleur. Si un professionnel gère la location, le nom et l’adresse du gestionnaire sont précisés également ;
– Les noms du ou des locataires ;
– La date de mise à disposition du logement et la durée du bail.
A savoir : Si un professionnel se charge de la mise en location, le bail doit obligatoirement comporter la mention des dispositions légales applicables (copie des trois premiers paragraphes de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs) et la part des honoraires d’agence à la charge du locataire. Ceux-ci sont plafonnés et ne peuvent pas excéder les honoraires à la charge du bailleur.
Les informations suivantes doivent figurer sur le bail :
– La surface habitable ;
– La description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces), des équipements privatifs ou communs et des annexes (cave, garage, jardin…) ;
– L’énumération des parties communes ;
– La destination du bien (bail d’habitation, bail mixte…) ;
– La nature et le montant des travaux effectués depuis le départ du dernier locataire ;
– La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
A savoir : Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5% à celle renseignée sur le bail, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
Bien entendu, un bail de location doit indiquer le montant du loyer exigé du locataire ainsi que les modes de règlement acceptés (chèque, prélèvement automatique…). Le bailleur doit prendre soin de préciser les conditions de révision, afin de pouvoir réévaluer le loyer chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
En outre, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire doit être inscrit sur le contrat, avec la date du paiement. Cette information est requise uniquement si le précédent occupant a quitté les lieux au cours des 18 derniers mois.
Des précisions sur l’encadrement des loyers : Si la location est soumise à l’encadrement des loyers, le bail doit faire mention des loyers de référence (médian et majoré) applicables au logement loué. Le cas échéant, le contrat de location doit comporter une justification à l’application d’un complément de loyer permettant de dépasser les limites du dispositif.
Pour aller plus loin : L’encadrement des loyers à Paris, comment ça marche ?
Si le versement d’un dépôt de garantie est prévu, son montant doit figurer sur le contrat de bail. Il se limite à un mois de loyer en location vide et deux mois en location meublée.
Pour aller plus loin : Dépôt de garantie : montant, restitution, ce qu’il faut savoir
Plusieurs documents complémentaires doivent être joints au bail de location :
– L’état des lieux d’entrée ;
– L’attestation d’assurance habitation du locataire ;
– Le dossier de diagnostics techniques (DDT) ;
– La notice informative exigée par la loi.
Le cas échéant, les annexes suivantes peuvent être requises :
– Une copie du règlement de copropriété (location d’un appartement dans un immeuble de copropriété) ;
– Une copie de la convention Anah ou APL (location d’un logement conventionné) ;
– Une copie de la grille de vétusté utilisée pour mesurer la détérioration du logement (si les deux parties se sont entendues pour utiliser une grille donnée).
L’inventaire de l’équipement dans un meublé : Le propriétaire d’une location meublée doit également joindre un inventaire détaillé du mobilier présent dans le logement. L’état des équipements doit être relaté précisément. Pour rappel, les bailleurs de meublés doivent proposer un équipement minimal au locataire pour obtenir cette qualification.
Au-delà des renseignements à inscrire dans tous les baux de location, propriétaires et locataires peuvent se mettre d’accord pour inclure des clauses supplémentaires.
Les parties prenantes peuvent ainsi s’entendre pour fixer une durée de location plus longue que le minimum légal. Autre exemple, elles peuvent décider de prévoir une augmentation de loyer après la réalisation de travaux d’amélioration dans le logement. Une telle hausse de loyer doit être écrite dans le bail ou dans un avenant au contrat de location.
Certaines clauses ne peuvent pas figurer dans un bail de location. Il s’agit des clauses abusives ou « non écrites » : au regard de la loi, elles sont considérées comme ne faisant pas partie du contrat et ne peuvent donc pas être imposées au locataire.
La loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989 précise, dans son article 4, la liste suivante des clauses abusives :
– Imposer des visites pour vente ou location de plus de deux heures les jours ouvrables ou pendant les jours fériés ;
– Contraindre le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
– Imposer le prélèvement automatique du loyer ;
– Demander le prélèvement du loyer sur le salaire du locataire ;
– Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun (notamment dans le cadre d’une colocation) ;
– Engager le locataire à l’avance à des remboursements au titre des réparations locatives sur la base d’une estimation réalisée par le seul bailleur ;
– Prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance pour risques locatifs ou la constatation par le juge de troubles du voisinage ;
– Diminuer ou supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat ;
– Autoriser le bailleur à percevoir un dédommagement en cas d’infraction au bail ou au règlement de copropriété ;
– Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou religieuse au locataire ;
– Facturer l’état des lieux de sortie au locataire, sauf en cas de recours à un huissier de justice ;
– Prévoir un renouvellement tacite du contrat pour une durée inférieure à trois ans ;
– Exonérer le propriétaire de toute responsabilité ;
– Interdire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement sur place ;
– Demander au locataire le versement d’autres sommes à l’entrée dans le logement que celles prévues (dépôt de garantie, frais d’agence, état des lieux) ;
– Imposer des frais de relance ou d’expédition de la quittance ;
– Rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
– Interdire au locataire de demander une indemnisation pour des travaux de plus de 21 jours ;
– Permettre la résiliation du bail au moyen d’une ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester ;
– Obliger à souscrire un contrat distinct pour la location d’équipements.
Lorsque le bail touche à sa fin, il peut être renouvelé si le bailleur et le locataire ne souhaitent pas mettre un terme à la location. Concrètement, si personne ne se signale, le bail est simplement reconduit automatiquement (reconduction tacite) dans les mêmes conditions pour une durée de trois ans en location vide, voire six ans si le loueur est une personne morale.
En location meublée, les contrats d’un an sont reconduits pour une durée identique. En revanche, les baux de neuf mois signés par les étudiants ne peuvent pas être renouvelés ou reconduits : il est donc nécessaire de rédiger un nouveau bail pour poursuivre la location.
Le propriétaire peut également proposer, six mois avant l’échéance du contrat initial, de renouveler le bail en prévoyant une augmentation de loyer. Cette proposition doit être soutenue à l’aide de références de loyers pour des logements similaires dans le voisinage, afin de démontrer que le loyer préalablement fixé est sous-évalué (la marche à suivre ici).
Le locataire doit approuver par écrit cette hausse. Dans le cas contraire, l’une des deux parties doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord. En cas d’échec, le propriétaire peut alors saisir le tribunal d’instance pour obtenir gain de cause.
Si la mésentente persiste jusqu’à l’expiration du bail initial et que le juge n’a pas été saisi, le contrat de location est reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.
Le bail peut prendre fin de deux façons. Le locataire peut donner son préavis de départ à tout moment, en respectant les délais légaux (dépôt un ou trois mois avant le départ).
Le bailleur peut également donner congé au locataire s’il souhaite vendre ou habiter le logement ou pour un motif « légitime et sérieux ». Ce congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail.
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