Défiscalisation immobilière : plafonds de loyers et de revenus 2023

Plafonds de loyers et de ressources des locataires en défiscalisation : conditions générales

Pour construire des logements abordables à la location, l’État a depuis longtemps recours à l’investissement privé qu’il subventionne via l’octroi d’avantages fiscaux. En contrepartie de la défiscalisation conférée par la loi, le législateur impose des plafonds de loyers et/ou des plafonds de ressources des locataires. Cet article récapitule les limites à ne pas dépasser en vigueur en 2023, dans les conditions suivantes :

• Tous les plafonds de loyers cités correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives
• Toutes les valeurs données ci-dessous sont valables uniquement pour les baux conclus ou renouvelés en 2023
• Les revenus des locataires sont déterminés par le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer. Pour les baux signés ou renouvelés en 2023, il faut prendre en compte le RFR 2021 à consulter dans son avis d’imposition 2022
• Le zonage géographique permet d’identifier les villes éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation et les différents paramètres applicables. Chaque dispositif connaît son propre zonage. Les références juridiques de ces zonages sont indiquées ci-dessous, la liste des villes pouvant être retrouvée en cliquant sur les liens menant vers les différents arrêtés.
• La source commune de ces plafonds de loyers et de ressources des locataires est le BOFiP (BOI-BAREME-000017), actualisé le 8 juin 2023

Plafonds Loi Pinel et Duflot en métropole

Les dispositifs Duflot, en vigueur du 1er janvier 2013 au 1er septembre 2014, et Pinel, qui lui a succédé depuis (il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2024, date annoncée de son extinction – tout comme pour le Pinel + qui propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement devant respecter des critères plus élevés), sont soumis aux mêmes contraintes de loyers, de revenus des locataires et de zonage géographique.

Plafond de loyer en Loi Pinel

Au niveau national, les seuils à ne pas dépasser sont les suivants :

• 18,25 euros/m² en zone A bis
• 13,56 euros/m² en zone A
• 10,93 euros/m² en zone B1
• 9,50 euros/m² en zone B2 et C

Attention, dans certaines communes, la limite de loyer peut différer du plafond de loyer national, en raison d’une modulation locale possible à la baisse. Le simulateur mis en place par le ministère du Logement sur son site Internet permet de vérifier le plafond de loyer applicable dans chaque commune, et de repérer les villes qui n’utilisent pas les plafonds communs.

En outre, un coefficient multiplicateur doit être appliqué aux seuils de loyers, afin de prendre en compte la taille du logement. En fonction de la surface de l’appartement, le plafond de loyer est soit minoré (diminué), soit majoré (augmenté). Il est calculé selon la formule 0,7 + 19/surface et peut atteindre 1,2 au maximum. Au-delà de 63 mètres carrés de surface, ce coefficient devient inférieur à 1 et minore donc les plafonds de loyers à respecter.

Exemple : pour un 80 mètres carrés, il faut calculer, à partir de la formule de calcul, le coefficient de minoration suivant : 0,7 + 19/80 = 0,93. Pour un logement situé en zone B1 (10,93 euros/m2), cela donne un loyer mensuel maximum de 813,19 euros au lieu de 874,40 euros avec le plafond « commun » non minoré.

En louant un 25 mètres carrés, le coefficient devient 1,2, soit un loyer mensuel de 327,90 euros au lieu de 273,25 euros.

Revenus maximum des locataires en loi Pinel

Le revenu fiscal de référence (RFR) des occupants ne doit pas dépasser les montants suivants :

 

Zonage géographique

En fonction de la date de départ de l’investissement locatif, le zonage à retenir n’est pas le même.

Pour les opérations actées entre le 1er janvier 2013 et le 30 septembre 2014, l’arrêté du 10 août 2006 recense les communes situées en zone A, B1 et B2, tandis que l’arrêté du 22 décembre 2010 définit la zone A bis.

Le zonage applicable depuis le 1er octobre 2014 figure quant à lui en annexe d’un arrêté paru le 1er août 2014 et modifié par un arrêté du 30 septembre 2014.

Un nouvel arrêté du 4 juillet 2019 a inclus les quatre communes suivantes en zone B1, rendant les programmes situés sur leurs territoires éligibles au dispositif Pinel :

• Angers (Maine-et-Loire)
• Poitiers (Vienne)
• Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée)
• Semoy (Loiret)

Attention : pour les acquisitions réalisées en 2023, un investissement dans un programme immobilier situé en zone B2 ou C n’est plus éligible à la défiscalisation Pinel.

Plafonds Loi Scellier en métropole

Il existe deux régimes Scellier à distinguer, à savoir le secteur libre et le secteur intermédiaire. Aucun plafond de revenus des locataires n’est à respecter en Scellier libre, contrairement à la variante intermédiaire. Cette dernière permet de bénéficier d’un abattement spécifique de 30% sur les loyers encaissés que n’offre pas la version libre.

De plus, les plafonds diffèrent en fonction de la date de l’investissement.

*** Investissements démarrés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010

Plafonds de loyers en loi Scellier

En secteur libre, il faut retenir les plafonds suivants :

• 25,08 euros/m² en zone A
• 17,44 euros/m² en zone B1
• 14,27 euros/m² en zone B2

Pour les appartements acquis en Scellier intermédiaire, les niveaux de loyers à ne pas dépasser se situent :

• à 20,06 euros/m² en zone A
• à 13,95 euros/m² en zone B1
• et à 11,42 euros/m² en zone B2

Revenus maximum des locataires

Si des plafonds de loyers s’appliquent aux contrats de bail conclus dans le cadre du Scellier classique, aucune limitation des revenus des locataires n’est prévu.

Ce n’est pas le cas en Scellier intermédiaire, où l’avantage fiscal supplémentaire (déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers) est subordonné à l’application de plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds correspondent aux seuils de RFR suivants :

 

Zonage géographique

Si l’investissement en Scellier, intermédiaire ou libre, a été réalisé entre le 1er janvier et le 3 mai 2009, il faut se référer à l’arrêté du 10 août 2006, dans sa version en vigueur jusqu’au 4 mai 2009.

Passée cette date, le zonage à retenir relève du même texte réglementaire, dans sa version en vigueur jusqu’au 7 août 2014.

 

*** Investissements réalisés après le 1er janvier 2011

Plafonds de loyers

Les limites de loyers suivantes sont à respecter pour les Scellier en secteur libre :

• Zone A bis : 24,94 euros/m²
• Zone A : 18,49 euros/m²
• Zone B1 : 14,91 euros/m²
• Zone B2 : 12,17 euros/m²
• Zone C : 8,46 euros/m²

Pour le dispositif Scellier en secteur intermédiaire, il faut s’en tenir aux plafonds de loyers ci-dessous :

• Zone A bis : 19,95 euros/m²
• Zone A : 14,79 euros/m²
• Zone B1 : 11,93 euros/m²
• Zone B2 : 9,74 euros/m²
• Zone C : 6,77 euros/m²

Revenus des locataires à ne pas dépasser

Les mêmes plafonds de revenus des locataires s’appliquent en Scellier intermédiaire, quelle que soit la date de l’investissement.

 

Zonage géographique

Les communes figurant en zone A bis sont répertoriées dans l’arrêté du 22 décembre 2010. Pour les autres zones, il faut consulter l’arrêté du 10 août 2006.

Plafonds Loi Borloo neuf

Le régime d’amortissement Borloo neuf vaut pour les investissements locatifs dans des logements neufs ou à réhabiliter actés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

Plafonds de loyers

Dans le cadre du dispositif Borloo neuf, les limites de loyer à ne pas dépasser par mètre carré sont fixées à :

• 20,06 euros/m² en zone A
• 13,95 euros/m² en zone B1
• 11,42 euros/m² en zone B2
• 8,35 euros/m² en zone C

Seuils de revenus des locataires

Les plafonds de revenus applicables au Borloo neuf sont les mêmes que ceux retenus en Scellier intermédiaire. Les limites sont les suivantes :

 

Zonage géographique

Le zonage à retenir est le même que celui des investissements Scellier réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.

Loi Borloo ancien (bail conventionné Anah)

Le Borloo ancien, ouvert à tous les logements décents (anciens et neufs), permet de bénéficier d’abattements importants (30, 45, 60 ou 70%) sur les loyers encaissés. En contrepartie, le bailleur doit obtenir le conventionnement de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Celui-ci est accordé aux propriétaires qui acceptent de se conformer à différents plafonds de loyer : plus l’avantage fiscal est important, plus les loyers sont contraints.

Nouveauté depuis 2017 : les propriétaires qui signent une convention avec l’Anah après le 1er février 2017 peuvent bénéficier des nouvelles déductions fiscales Cosse (de 15 à 85% selon les cas), remplacé depuis 2022 par la réduction d’impôts Loc’Avantages. Les plafonds de loyer et de revenus applicables sont précisés dans notre article dédié au dispositif Cosse.

À SAVOIR : « Si les loyers exigés pour le bénéfice de l’avantage fiscal ne doivent pas être supérieurs aux plafonds mentionnés ci-dessus, il est rappelé que l’Anah peut prévoir des loyers inférieurs à ces plafonds pour la conclusion d’une convention. En conséquence, le contribuable doit se renseigner auprès des délégations de l’Anah pour connaître le loyer applicable à la convention », souligne l’administration fiscale.

Investissements donnant droit à l’abattement de 30% (secteur intermédiaire)

Si la convention avec l’Anah a été conclue avant le 1er janvier 2015, les plafonds de loyers et de ressources des locataires à retenir sont ceux du dispositif Besson ancien. Le zonage en vigueur est précisé par l’arrêté du 10 août 2006.

Les bailleurs qui ont obtenu le conventionnement à partir de 2015 doivent quant à eux se référer aux plafonds du dispositif Pinel en métropole. De même, le zonage géographique relève de l’arrêté du 1er août 2014, qui prévaut également pour le Pinel. « Pour les logements situés en zone C, les plafonds de loyer applicables sont identiques à ceux de la zone B2 », précise l’administration fiscale.

Investissements en secteur social (abattement de 45 ou de 60%)

Que ce soit en secteur social ou très social, la déduction fiscale varie selon la date du conventionnement avec l’Anah : s’il a été conclu avant le 27 mars 2009, l’investissement en Borloo ancien donne droit à un abattement de 45%. Après cette date, la déduction atteint 60%.

Plafond de loyers Anah 2023

Lorsque le logement loué a été conventionné avant le 1er janvier 2012, le bailleur ne peut pas dépasser les loyers maximum suivants :

• 7,24 euros/m² en zone A
• 6,58 euros/m² en zone B1
• 6,58 euros/m² en zone B2
• 5,92 euros/m² en zone C

Pour les conventionnements ultérieurs (à compter du 1er janvier 2012), les valeurs à retenir se situent à :

• 7,19 euros/m² en zone A
• 7,19 euros/m² en zone A bis
• 6,54 euros/m² en zone B1
• 6,54 euros/m² en zone B2
• 5,85 euros/m² en zone C

Plafonds de loyers dérogatoires

Le dispositif permet à certains propriétaires de pratiquer des loyers plus élevés que ceux évoqués ci-dessus, afin de « tenir compte du coût élevé du prix à la location des logements situés dans les zones où le marché est particulièrement tendu », indique l’administration fiscale. Les conditions à remplir pour obtenir une dérogation sont indiquées dans une instruction de l’Anah datée du 31 décembre 2007.

Si la convention Anah a été conclue avant le 1er janvier 2012, les plafonds de loyers dérogatoires se fixent à :

• 10,84 euros/m² en zone A
• 8,95 euros/m² en zone B1
• 8,95 euros/m² en zone B2
• 6,99 euros/m² en zone C

Si la convention Anah a été signée plus tardivement (depuis le 1er janvier 2012), les seuils de loyers à ne pas dépasser s’établissent à :

• 10,74 euros/m² en zone A
• 10,74 euros/m² en zone A bis
• 8,90 euros/m² en zone B1
• 8,90 euros/m² en zone B2
• 6,93 euros/m² en zone C

Revenus des locataires : quelles limites

Le RFR des occupants doit se conformer aux seuils ci-dessous. « Le jeune ménage s’entend des personnes mariées, pacsées ou vivant en concubinage dont la somme des âges révolus est au plus égale à cinquante-cinq ans », rappelle l’administration fiscale.

 

Zonage géographique

Le zonage à retenir pour les plafonds de loyers relève de l’arrêté du 10 août 2006. Pour la zone A bis, il faut se référer à l’arrêté du 22 décembre 2010. Il diffère de celui à prendre en compte pour les seuils de ressources des locataires.

Investissements en secteur très social (abattement de 45 ou 60%)

Plafonds de loyer Anah

Les bailleurs conventionnés par l’Anah avant le 1er janvier 2012 doivent se limiter aux plafonds de loyers suivants :

• 6,85 euros/m² en zone A
• 6,38 euros/m² en zones B1 et B2
• 5,70 euros/m² en zone C

Si la convention a été signée après cette date, les limites à ne pas dépasser sont :

• 6,81 euros/m² en zones A et A bis
• 6,34 euros/m² en zones B1 et B2
• 5,66 euros/m² en zone C

Plafonds de loyer dérogatoires

Les loyers dérogatoires en secteur très social des Borloo anciens conventionnés avant le 1er janvier 2012 ne doivent pas dépasser :

• 9,87 euros/m² en zone A
• 7,65 euros/m² en zones B1 et B2
• 6,31 euros/m² en zone C

Lorsque le conventionnement a été acté après le 1er janvier 2012, les limites suivantes s’appliquent :

• 9,81 euros/m² en zones A et A bis
• 7,59 euros/m² en zones B1 et B2
• 6,27 euros/m² en zone C

Revenus maximum des locataires

Les plafonds de revenus du Borloo ancien en secteur très social sont significativement plus bas que ceux des autres dispositifs de défiscalisation. Le tableau ci-dessous récapitule les seuils de revenu fiscal de référence (RFR) à ne pas dépasser.

 

Zonage géographique

Le zonage en secteur très social est le même qu’en secteur social.

Investissements donnant droit à l’abattement de 70%

La déduction fiscale monte jusqu’à 70% lorsque le bien est loué à un organisme (public ou privé) en vue d’héberger ou de sous-louer à des personnes en difficulté « ou dont la situation nécessite une solution de transition », précise l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil). C’est ce que l’on appelle l’intermédiation locative.

Les investissements relevant du secteur intermédiaire comme ceux respectant les contraintes des secteurs social et très social peuvent donner droit à cet abattement de 70%.

Plafonds Loi Robien

Le régime d’amortissement Robien se décline en deux versions. Les investissements réalisés entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 relèvent du Robien classique, tandis que ceux actés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 sont soumis aux contraintes du Robien recentré.

Dans les deux cas, aucune condition n’est imposée quant aux revenus des locataires.

À SAVOIR : l’amortissement du Robien recentré peut être complété par celui du régime Borloo neuf. Le bailleur doit alors respecter les contraintes du Borloo neuf, en matière de loyers et de revenus du locataire.

Plafond De Robien classique

Les plafonds de loyers en De Robien Classique sont fixés à :

• 25,08 euros/m² en zone A
• 17,44 euros/m² en zone B
• 12,57 euros/m² en zone C

Le zonage géographique du Robien classique est déterminé par l’arrêté du 19 décembre 2003.

Plafond De Robien classique recentré

Les plafonds de loyers à respecter en De Robien recentré s’établissent à :

• 25,08 euros/m² en zone A
• 17,44 euros/m² en zone B1
• 14,27 euros/m² en zone B2
• 10,44 euros/m² en zone C

Le zonage géographique change selon la date de départ de l’investissement. Si elle se situe entre le 1er septembre 2006 et le 3 mai 2009, les différentes zones sont déterminées par l’arrêté du 10 août 2006. Les investissements démarrés entre le 4 mai et le 31 décembre 2009 relèvent quant à eux de l’arrêté du 29 avril 2009.

Besson neuf et ancien

Successeur du Perissol, le dispositif d’amortissement Besson neuf concerne les investissements locatifs dans des logements neufs ou à réhabiliter réalisés entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Son pendant dans l’immobilier ancien, qui offre un abattement forfaitaire majoré sur les revenus fonciers, concerne pour sa part les baux signés entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 2006 et renouvelés ou reconduits depuis. Il a été remplacé depuis par le Borloo ancien.

Plafonds de loyer en loi Besson

Les seuils de loyer à respecter en Besson neuf se fixent à :

• 17,96 euros/m² en zone I bis
• 15,90 euros/m² en zone I
• 12,29 euros/m² en zone II
• 11,60 euros/m² en zone III

Les bailleurs en Besson ancien doivent quant à eux se conformer aux plafonds de loyers suivants :

• 20,06 euros/m² en zone A
• 13,11 euros/m² en zone B
• 9,51 euros/² en zone C

Revenus maximum des locataires en dispositif Besson

Les plafonds de ressources sont fixés de la même façon pour les deux variantes du Besson.

 

Zonage géographique

En Besson neuf, deux zonages distincts s’appliquent, l’un pour les plafonds de loyers, l’autre pour les revenus des locataires. Le premier zonage est récapitulé dans une annexe du Bulletin Officiel des Finances Publiques. Le second figure en annexe de l’arrêté du 19 décembre 2003.

Le Besson ancien distingue quant à lui les contrats de location conclus avant et après le 2 avril 2003. Le zonage applicable avant cette date est détaillé dans l’annexe du BOFiP citée au paragraphe précédent. Pour les investissements démarrés après le 2 avril 2003, il faut se référer à l’arrêté du 19 décembre 2003.

Pinel Outre-mer et Duflot Outre-mer : plafonds de loyers et de ressources

Les dispositifs Pinel et Duflot proposent chacun une déclinaison spécifique de leur régime pour les investissements dans les départements et collectivités d’Outre-mer ou DOM-COM (anciennement DOM-TOM). A la clé, une réduction d’impôt plus importante (23 à 32%) qui n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros. mais à 18.000 euros.

En contrepartie, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont plus bas, en phase avec les spécificités de ces marchés par rapport à la France métropolitaine.

Loyers à ne pas dépasser en Pinel Outre-mer

Les bailleurs doivent se limiter à un loyer maximum :

• de 11,19 euros/m² dans les départements d’Outre-mer (DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion), à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon
• de 13,56 euros/m² dans les autres collectivités d’Outre-mer : en Polynésie française ainsi qu’en Nouvelle-Calédonie et dans les îles Wallis et Futuna

Comme pour les investissements Pinel et Duflot en métropole, ces plafonds sont soumis à un coefficient multiplicateur variable selon la surface du logement loué (voir l’explication en cliquant sur ce lien).

Revenus des locataires

 

Scellier Outre-mer

À l’instar de sa déclinaison métropolitaine, le Scellier Outre-mer permet d’investir en secteur libre (sans condition de revenus des locataires) ou en secteur intermédiaire. De même, des plafonds différents sont à retenir selon la date de l’investissement.

Investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 26 mai 2009

Plafonds de loyers en loi Scellier Outre-mer

Si l’investissement en Scellier Outre-mer a démarré à cette période, il faut s’en tenir aux conditions de loyers et de ressources des locataires applicables à la zone B1 en métropole.

Les limites de loyers sont ainsi fixées à :

• 17,44 euros/m² en secteur libre
• 13,95 euros/m² en secteur intermédiaire

Les plafonds de revenus du Scellier Outre-mer en secteur intermédiaire sont les mêmes que pour Scellier en métropole.

 

Investissements réalisés après le 27 mai 2009

Plafond des loyers en Scellier Outre-mer

Lorsque le logement se trouve dans un DOM, à Saint-Martin ou à Saint-Barthélémy, le seuil de loyer à ne pas dépasser se situe :

• à 14,39 euros/m² en secteur libre
• et à 11,65 euros/m² en secteur intermédiaire

Si la location se déroule en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou dans les îles Wallis et Futuna, les plafonds à prendre en compte sont arrêtés à :

• 17,99 euros/m² en secteur libre
• et à 15 euros/m² en secteur intermédiaire

Revenus des locataires

En secteur intermédiaire, le bénéfice de avantages fiscaux est soumis au respect de plafonds de ressources des locataires. Est pris en compte le revenu fiscal de référence (RFR) des occupants qui peut atteindre au maximum les limites suivantes :