Défiscalisation immobilière : plafonds de loyers et de revenus 2024

Par Thibault Fingonnet
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Chaque année, l’administration fiscale publie au BOFiP les nouveaux plafonds de loyer et de revenus des locataires à respecter pour une multitude de dispositifs de défiscalisation immobilière. Le point sur les valeurs à prendre en compte pour les baux signés en 2024 pour l’ensemble des régimes, du Pinel au Besson en passant par les Scellier, Borloo et Robien.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires en défiscalisation : conditions générales

Pour construire des logements abordables à la location, l’État a depuis longtemps recours à l’investissement privé qu’il subventionne via l’octroi d’avantages fiscaux. En contrepartie de la défiscalisation conférée par la loi, le législateur impose des plafonds de loyers et/ou des plafonds de ressources des locataires. Cet article récapitule les limites à ne pas dépasser en vigueur en 2024, dans les conditions suivantes :

  • Tous les plafonds de loyers cités correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives
  • Toutes les valeurs données ci-dessous sont valables uniquement pour les baux conclus ou renouvelés en 2023
  • Les revenus des locataires sont déterminés par le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer. Pour les baux signés ou renouvelés en 2024, il faut prendre en compte le RFR 2022 à consulter dans son avis d’imposition 2023
  • Le zonage géographique permet d’identifier les villes éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation et les différents paramètres applicables. Chaque dispositif connaît son propre zonage. Les références juridiques de ces zonages sont indiquées ci-dessous, la liste des villes pouvant être retrouvée en cliquant sur les liens menant vers les différents arrêtés.
  • La source commune de ces plafonds de loyers et de ressources des locataires est le BOFiP (BOI-BAREME-000017), actualisé le 11 mars 2024

Plafonds Loi Pinel et Duflot en métropole

Les dispositifs Duflot, en vigueur du 1er janvier 2013 au 1er septembre 2014, et Pinel, qui lui a succédé depuis (il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2024, date annoncée de son extinction – tout comme pour le Pinel + qui propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement devant respecter des critères plus élevés), sont soumis aux mêmes contraintes de loyers, de revenus des locataires et de zonage géographique.

Plafond de loyer en Loi Pinel

Au niveau national, les seuils de loyer mensuel (charges non comprises) à ne pas dépasser en 2024 sont les suivants :

  • 18,89 euros/m² en zone A bis (18,25 euros/m² en 2023)
  • 14,03 euros/m² en zone A (13,56 euros/m² en 2023)
  • 11,31 euros/m² en zone B1 (10,93 euros/m² en 2023)
  • 9,83 euros/m² en zone B2 et C (9,50 euros/m² en 2023)

Attention, dans certaines communes, la limite de loyer peut différer du plafond de loyer national, en raison d’une modulation locale possible à la baisse. Le simulateur mis en place par le ministère du Logement sur son site Internet permet de vérifier le plafond de loyer applicable dans chaque commune, et de repérer les villes qui n’utilisent pas les plafonds communs.

En outre, un coefficient multiplicateur doit être appliqué aux seuils de loyers, afin de prendre en compte la taille du logement. En fonction de la surface de l’appartement, le plafond de loyer est soit minoré (diminué), soit majoré (augmenté). Il est calculé selon la formule 0,7 + 19/surface et peut atteindre 1,2 au maximum. Au-delà de 63 mètres carrés de surface, ce coefficient devient inférieur à 1 et minore donc les plafonds de loyers à respecter.

Exemple : pour un 80 mètres carrés, il faut calculer, à partir de la formule de calcul, le coefficient de minoration suivant : 0,7 + 19/80 = 0,93. Pour un logement situé en zone B1 (11,31 euros/m2), cela donne un loyer mensuel maximum de 841,47 euros au lieu de 904,80 euros avec le plafond « commun » non minoré.

En louant un 25 mètres carrés, le coefficient devient 1,2, soit un loyer mensuel de 339,30 euros au lieu de 282,75 euros.

À NOTER : pour connaître la zone géographique dans laquelle est située une commune ou une ville, un simulateur propos par le site Service-Public.fr est disponible. Cliquer ici.

Revenus maximum des locataires en loi Pinel

Le revenu fiscal de référence (RFR) des occupants ne doit pas dépasser les montants suivants :

Plafonds de revenus des locataires au 1er janvier 2024 (Pinel métropole)
Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zones B2 et C
Personne seule43.475 euros43.475 euros35.435 euros31.892 euros
Couple64.976 euros64.976 euros47.321 euros42.588 euros
Avec 1 personne à charge85.175 euros78.104 euros56.905 euros51.215 euros
Avec 2 personnes à charge101.693 euros93.556 euros68.699 euros61.830 euros
Avec 3 personnes à charge120.995 euros110.753 euros80.816 euros72.735 euros
Avec 4 personnes à charge136.151 euros124.630 euros91.078 euros81.971 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire+15.168 euros+13.886 euros+10.161 euros+ 9.142 euros
Source : BOFiP

 

Zonage géographique

En fonction de la date de départ de l’investissement locatif, le zonage à retenir n’est pas le même.

Pour les opérations actées entre le 1er janvier 2013 et le 30 septembre 2014, l’arrêté du 10 août 2006 recense les communes situées en zone A, B1 et B2, tandis que l’arrêté du 22 décembre 2010 définit la zone A bis.

Le zonage applicable depuis le 1er octobre 2014 figure quant à lui en annexe d’un arrêté paru le 1er août 2014 et modifié par un arrêté du 30 septembre 2014.

Un nouvel arrêté du 4 juillet 2019 a inclus les quatre communes suivantes en zone B1, rendant les programmes situés sur leurs territoires éligibles au dispositif Pinel :

  • Angers (Maine-et-Loire)
  • Poitiers (Vienne)
  • Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée)
  • Semoy (Loiret)

Attention : pour les acquisitions réalisées en 2023, un investissement dans un programme immobilier situé en zone B2 ou C n’est plus éligible à la défiscalisation Pinel.

Plafonds Loi Scellier en métropole

Il existe deux régimes Scellier à distinguer, à savoir le secteur libre et le secteur intermédiaire. Aucun plafond de revenus des locataires n’est à respecter en Scellier libre, contrairement à la variante intermédiaire. Cette dernière permet de bénéficier d’un abattement spécifique de 30% sur les loyers encaissés que n’offre pas la version libre.

De plus, les plafonds diffèrent en fonction de la date de l’investissement.

*** Investissements démarrés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010

Plafonds de loyers en loi Scellier

En secteur libre, il faut retenir les plafonds de loyer (hors charges) suivants :

  • 25,96 euros/m² en zone A (25,08 euros/m² en 2023)
  • 18,05 euros/m² en zone B1 (17,44 euros/m² en 2023)
  • 14,77 euros/m² en zone B2 (14,27 euros/m² en 2023)

Pour les appartements acquis en Scellier intermédiaire, les niveaux de loyers à ne pas dépasser se situent :

  • à 20,77 euros/m² en zone A (20,06 euros/m² en 2023)
  • à 14,44 euros/m² en zone B1 (13,95 euros/m² en 2023)
  • et à 11,82 euros/m² en zone B2 (11,42 euros/m² en 2023)

Revenus maximum des locataires

Si des plafonds de loyers s’appliquent aux contrats de bail conclus dans le cadre du Scellier classique, aucune limitation des revenus des locataires n’est prévu.

Ce n’est pas le cas en Scellier intermédiaire, où l’avantage fiscal supplémentaire (déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers) est subordonné à l’application de plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds correspondent aux seuils de RFR suivants :

Dispositif Scellier intermédiaire en métropole - Plafonds 2024 de revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule55.042 euros40.886 euros37.478 euros37.223 euros
Couple82.261 euros60.040 euros55.037 euros50.031 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge98.881 euros71.875 euros65.888 euros59.897 euros
Avec 2 personnes à charge118.443 euros86.984 euros79.739 euros72.490 euros
Avec 3 personnes à charge140.217 euros102.094 euros93.589 euros85.077 euros
Avec 4 personnes à charge157.780 euros115.164 euros105.567 euros95.969 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 17.587 euros+ 13.081 euros+ 11.992 euros+ 10.901 euros

 

Zonage géographique

Si l’investissement en Scellier, intermédiaire ou libre, a été réalisé entre le 1er janvier et le 3 mai 2009, il faut se référer à l’arrêté du 10 août 2006, dans sa version en vigueur jusqu’au 4 mai 2009.

Passée cette date, le zonage à retenir relève du même texte réglementaire, dans sa version en vigueur jusqu’au 7 août 2014.

 

*** Investissements réalisés après le 1er janvier 2011

Plafonds de loyers

Les limites de loyers suivantes sont à respecter pour les Scellier en secteur libre :

  • Zone A bis : 25,81 euros/m² (24,94 euros/m² en 2023)
  • Zone A : 19,14 euros/m² (18,49 euros/m² en 2023)
  • Zone B1 : 15,43 euros/m² (14,91 euros/m² en 2023)
  • Zone B2 : 12,60 euros/m² (12,17 euros/m² en 2023)
  • Zone C : 8,76 euros/m² (8,46 euros/m² en 2023)

Pour le dispositif Scellier en secteur intermédiaire, il faut s’en tenir aux plafonds de loyers ci-dessous :

  • Zone A bis : 20,65 euros/m² (19,95 euros/m² en 2023)
  • Zone A : 15,31 euros/m² (14,79 euros/m² en 2023)
  • Zone B1 : 12,34 euros/m² (11,93 euros/m² en 2023)
  • Zone B2 : 10,08 euros/m² (9,74 euros/m² en 2023)
  • Zone C : 7,01 euros/m² (6,77 euros/m² en 2023)

Revenus des locataires à ne pas dépasser

Les mêmes plafonds de revenus des locataires s’appliquent en Scellier intermédiaire, quelle que soit la date de l’investissement.

Dispositif Scellier intermédiaire en métropole - Plafonds 2024 de revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule55.042 euros40.886 euros37.478 euros37.223 euros
Couple82.261 euros60.040 euros55.037 euros50.031 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge98.881 euros71.875 euros65.888 euros59.897 euros
Avec 2 personnes à charge118.443 euros86.984 euros79.739 euros72.490 euros
Avec 3 personnes à charge140.217 euros102.094 euros93.589 euros85.077 euros
Avec 4 personnes à charge157.780 euros115.164 euros105.567 euros95.969 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 17.587 euros+ 13.081 euros+ 11.992 euros+ 10.901 euros

 

Zonage géographique

Les communes figurant en zone A bis sont répertoriées dans l’arrêté du 22 décembre 2010. Pour les autres zones, il faut consulter l’arrêté du 10 août 2006.

Plafonds Loi Borloo neuf

Le régime d’amortissement Borloo neuf vaut pour les investissements locatifs dans des logements neufs ou à réhabiliter actés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

Plafonds de loyers

Dans le cadre du dispositif Borloo neuf, les limites de loyer à ne pas dépasser par mètre carré sont fixées à :

  • 20,77 euros/m² en zone A (20,06 euros/m² en 2023)
  • 14,44 euros/m² en zone B1 (13,95 euros/m² en 2023)
  • 11,82 euros/m² en zone B2 (11,42 euros/m² en 2023)
  • 8,65 euros/m² en zone C (8,35 euros/m² en 2023)

Seuils de revenus des locataires

Les plafonds de revenus applicables au Borloo neuf sont les mêmes que ceux retenus en Scellier intermédiaire. Les limites sont les suivantes :

Dispositif Scellier intermédiaire en métropole - Plafonds 2024 de revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule55.042 euros40.886 euros37.478 euros37.223 euros
Couple82.261 euros60.040 euros55.037 euros50.031 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge98.881 euros71.875 euros65.888 euros59.897 euros
Avec 2 personnes à charge118.443 euros86.984 euros79.739 euros72.490 euros
Avec 3 personnes à charge140.217 euros102.094 euros93.589 euros85.077 euros
Avec 4 personnes à charge157.780 euros115.164 euros105.567 euros95.969 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 17.587 euros+ 13.081 euros+ 11.992 euros+ 10.901 euros

 

Zonage géographique

Le zonage à retenir est le même que celui des investissements Scellier réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.

Loi Borloo ancien (bail conventionné Anah)

Le Borloo ancien, ouvert à tous les logements décents (anciens et neufs), a été abrogé par le biais de la loi de finances pour 2024. Il permettait de bénéficier d’abattements importants (30, 45, 60 ou 70%) sur les loyers encaissés. En contrepartie, le bailleur devait obtenir le conventionnement de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Celui-ci est accordé aux propriétaires qui acceptent de se conformer à différents plafonds de loyer : plus l’avantage fiscal est important, plus les loyers sont contraints.

Nouveauté depuis 2017 : les propriétaires qui signaient une convention avec l’Anah après le 1er février 2017 pouvaient bénéficier des nouvelles déductions fiscales Cosse (de 15 à 85% selon les cas), remplacé depuis 2022 par la réduction d’impôts Loc’Avantages. Les plafonds de loyer et de revenus applicables sont précisés dans notre article dédié au dispositif Cosse.

À SAVOIR : « Si les loyers exigés pour le bénéfice de l’avantage fiscal ne doivent pas être supérieurs aux plafonds mentionnés ci-dessus, il est rappelé que l’Anah peut prévoir des loyers inférieurs à ces plafonds pour la conclusion d’une convention. En conséquence, le contribuable doit se renseigner auprès des délégations de l’Anah pour connaître le loyer applicable à la convention », souligne l’administration fiscale.

Investissements donnant droit à l’abattement de 30% (secteur intermédiaire)

Si la convention avec l’Anah a été conclue avant le 1er janvier 2015, les plafonds de loyers et de ressources des locataires à retenir étaient ceux du dispositif Besson ancien. Le zonage en vigueur était précisé par l’arrêté du 10 août 2006.

Les bailleurs qui ont obtenu le conventionnement à partir de 2015 devaient quant à eux se référer aux plafonds du dispositif Pinel en métropole. De même, le zonage géographique relevait de l’arrêté du 1er août 2014, qui prévaut également pour le Pinel. « Pour les logements situés en zone C, les plafonds de loyer applicables sont identiques à ceux de la zone B2 », précisait l’administration fiscale.

Investissements en secteur social (abattement de 45 ou de 60%)

Que ce soit en secteur social ou très social, la déduction fiscale variait selon la date du conventionnement avec l’Anah : s’il avait été conclu avant le 27 mars 2009, l’investissement en Borloo ancien donnait droit à un abattement de 45%. Après cette date, la déduction atteignait 60%.

Plafond de loyers Anah 2023

Lorsque le logement loué avait été conventionné avant le 1er janvier 2012, le bailleur ne pouvait pas dépasser certains loyers maximum. Pour l’année 2023 (dernière année d’application du Besson ancien), ils étaient les suivants :

  • 7,49 euros/m² en zone A
  • 6,81 euros/m² en zone B1
  • 6,81 euros/m² en zone B2
  • 6,13 euros/m² en zone C

Pour les conventionnements ultérieurs (à compter du 1er janvier 2012), les valeurs à retenir se situaient pour 2023 à :

  • 7,44 euros/m² en zone A
  • 7,44 euros/m² en zone A bis
  • 6,77 euros/m² en zone B1
  • 6,77 euros/m² en zone B2
  • 6,05 euros/m² en zone C

Plafonds de loyers dérogatoires

Le dispositif permettait à certains propriétaires de pratiquer des loyers plus élevés que ceux évoqués ci-dessus, afin de « tenir compte du coût élevé du prix à la location des logements situés dans les zones où le marché est particulièrement tendu », indiquait l’administration fiscale. Les conditions à remplir pour obtenir une dérogation étaient indiquées dans une instruction de l’Anah datée du 31 décembre 2007.

Si la convention Anah avaient été conclue avant le 1er janvier 2012, les plafonds de loyers dérogatoires étaient fixés pour 2023 (dernière année d’application du dispositif Besson ancien) à :

  • 11,22 euros/m² en zone A
  • 9,26 euros/m² en zone B1
  • 9,26 euros/m² en zone B2
  • 7,23 euros/m² en zone C

Si la convention Anah avait été signée plus tardivement (depuis le 1er janvier 2012), les seuils de loyers à ne pas dépasser s’établissaient pour 2023 à :

  • 11,12 euros/m² en zone A
  • 11,12 euros/m² en zone A bis
  • 9,21 euros/m² en zone B1
  • 9,21 euros/m² en zone B2
  • 7,17 euros/m² en zone C

Revenus des locataires : quelles limites

Le RFR des occupants devaient se conformer aux seuils ci-dessous. « Le jeune ménage s’entend des personnes mariées, pacsées ou vivant en concubinage dont la somme des âges révolus est au plus égale à cinquante-cinq ans », rappelait l’administration fiscale.

Le tableau ci-dessous fixe les seuils pour l’année 2023, dernière année d’application du dispositif Besson ancien (abrogé par la loi de finances pour 2024) :

Dispositif Borloo ancien secteur social - Plafonds 2024 de revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerParis et communes limitrophesReste de l'Ile-de-FranceAutres régions
Personne seule26.044 euros26.044 euros22.642 euros
Couple (à l'exclusion des jeunes ménages)38.925 euros38.925 euros30.238 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge (ou jeune ménage sans personne à charge)51.025 euros46.789 euros36.362 euros
Avec 2 personnes à charge60.921 euros56.046 euros43.899 euros
Avec 3 personnes à charge72.482 euros66.347 euros51.641 euros
Avec 4 personnes à charge81.562 euros74.662 euros58.200 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 9.089 euros+ 8.319 euros+ 6.492 euros

 

Zonage géographique

Le zonage à retenir pour les plafonds de loyers du dispositif Besson ancien relevait de l’arrêté du 10 août 2006. Pour la zone A bis, il fallait se référer à l’arrêté du 22 décembre 2010. Il différait de celui à prendre en compte pour les seuils de ressources des locataires.

Investissements en secteur très social (abattement de 45 ou 60%)

Plafonds de loyer Anah

Les bailleurs conventionnés par l’Anah avant le 1er janvier 2012 devaient se limiter aux plafonds de loyers suivants pour l’année 2023 :

  • 7,09 euros/m² en zone A
  • 6,60 euros/m² en zones B1 et B2
  • 5,90 euros/m² en zone C

Si la convention avait été signée après cette date, les limites à ne pas dépasser en 2023 étaient :

  • 7,05 euros/m² en zones A et A bis
  • 6,56 euros/m² en zones B1 et B2
  • 5,86 euros/m² en zone C

Plafonds de loyer dérogatoires

Les loyers dérogatoires en secteur très social des Borloo anciens conventionnés avant le 1er janvier 2012 ne devaient pas dépasser en 2023 :

  • 10,22 euros/m² en zone A
  • 7,92 euros/m² en zones B1 et B2
  • 6,53 euros/m² en zone C

Lorsque le conventionnement a été acté après le 1er janvier 2012, les limites suivantes s’appliquaient en 2023 :

  • 10,15 euros/m² en zones A et A bis
  • 7,86 euros/m² en zones B1 et B2
  • 6,49 euros/m² en zone C

Revenus maximum des locataires

Les plafonds de revenus du Borloo ancien en secteur très social étaient significativement plus bas que ceux des autres dispositifs de défiscalisation. Le tableau ci-dessous récapitule les seuils de revenu fiscal de référence (RFR) qu’il ne fallait pas dépasser en 2023, dernière année d’application du dispositif.

Dispositif Borloo ancien secteur très social - Plafonds 2024 de revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerParis et communes limitrophesReste de l'Ile-de-FranceAutres régions
Personne seule14.329 euros14.329 euros12.452 euros
Couple (à l'exclusion des jeunes ménages)23.355 euros23.355 euros18.143 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge (ou jeune ménage sans personne à charge)30.614 euros28.074 euros21.818 euros
Avec 2 personnes à charge33.511 euros30.824 euros24.276 euros
Avec 3 personnes à charge39.863 euros36.493 euros28.404 euros
Avec 4 personnes à charge44.861 euros41.064 euros32.010 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 4.998 euros+ 4.573 euros+ 3.569 euros

 

Zonage géographique

Le zonage en secteur très social était le même qu’en secteur social.

Investissements donnant droit à l’abattement de 70%

La déduction fiscale montait jusqu’à 70% lorsque le bien est loué à un organisme (public ou privé) en vue d’héberger ou de sous-louer à des personnes en difficulté « ou dont la situation nécessite une solution de transition », précisait l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil). C’est ce que l’on appelle l’intermédiation locative.

Les investissements relevant du secteur intermédiaire comme ceux respectant les contraintes des secteurs social et très social pouvaient donner droit à cet abattement de 70%.

Plafonds Loi Robien

Le régime d’amortissement Robien se décline en deux versions. Les investissements réalisés entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 relèvent du Robien classique, tandis que ceux actés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 sont soumis aux contraintes du Robien recentré.

Dans les deux cas, aucune condition n’est imposée quant aux revenus des locataires.

À SAVOIR : l’amortissement du Robien recentré peut être complété par celui du régime Borloo neuf. Le bailleur doit alors respecter les contraintes du Borloo neuf, en matière de loyers et de revenus du locataire.

Plafond De Robien classique

Les plafonds de loyers (hors charges) en De Robien Classique sont fixés à :

  • 25,96 euros/m² en zone A (25,08 euros/m² en 2023)
  • 18,05 euros/m² en zone B (17,44 euros/m² en 2023)
  • 13,01 euros/m² en zone C (12,57 euros/m² en 2023)

Le zonage géographique du Robien classique est déterminé par l’arrêté du 19 décembre 2003.

Plafond De Robien classique recentré

Les plafonds de loyers à respecter en De Robien recentré s’établissent à :

  • 25,96 euros/m² en zone A (25,08 euros/m² en 2023)
  • 18,05 euros/m² en zone B1 (17,44 euros/m² en 2023)
  • 14,77 euros/m² en zone B2 (14,27 euros/m² en 2023)
  • 10,81 euros/m² en zone C (10,44 euros/m² en 2023)

Le zonage géographique change selon la date de départ de l’investissement. Si elle se situe entre le 1er septembre 2006 et le 3 mai 2009, les différentes zones sont déterminées par l’arrêté du 10 août 2006. Les investissements démarrés entre le 4 mai et le 31 décembre 2009 relèvent quant à eux de l’arrêté du 29 avril 2009.

Besson neuf

Successeur du Perissol, le dispositif d’amortissement Besson neuf concerne les investissements locatifs dans des logements neufs ou à réhabiliter réalisés entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Son pendant dans l’immobilier ancien, qui offrait un abattement forfaitaire majoré sur les revenus fonciers, concernait pour sa part les baux signés entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 2006 et renouvelés ou reconduits depuis. Le Besson ancien, qui a été abrogé dans le cadre de la loi de finances pour 2024, avait été remplacé entretemps par le Borloo ancien.

Plafonds de loyer en loi Besson

Les seuils de loyer à respecter en Besson neuf se fixent à :

  • 18,59 euros/m² en zone I bis (17,96 euros/m² en 2023)
  • 16,46 euros/m² en zone I (15,90 euros/m² en 2023)
  • 12,72 euros/m² en zone II (12,29 euros/m² en 2023)
  • 12,01 euros/m² en zone III (11,60 euros/m² en 2023)

Dans le cadre de l’application de la loi de finances pour 2024, le dispositif Besson ancien a été abrogé. Les plafonds de loyers auxquels les bailleurs en Besson ancien devaient se conformer ne sont plus publiés. Pour l’année 2023, ces plafonds s’établissaient à :

  • 20,06 euros/m² en zone A
  • 13,11 euros/m² en zone B
  • 9,51 euros/² en zone C

Revenus maximum des locataires en dispositif Besson

Les plafonds de ressources sont fixés de la même façon pour les deux variantes du Besson.

Dispositifs Besson neuf et ancien - Plafonds 2023 de revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 8 juin 2023
Composition du foyerZone AZones B1 et B2Zone C
Personne seule52.991 euros40.954 euros35.836 euros
Couple79.196 euros54.690 euros48.167 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge95.197 euros65.766 euros57.665 euros
Avec 2 personnes à charge114.030 euros79.391 euros69.789 euros
Avec 3 personnes à charge134.993 euros93.393 euros81.907 euros
Avec 4 personnes à charge151.901 euros105.252 euros92.393 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 16.932 euros+ 11.738 euros+ 10.495 euros

 

Zonage géographique

En Besson neuf, deux zonages distincts s’appliquent, l’un pour les plafonds de loyers, l’autre pour les revenus des locataires. Le premier zonage est récapitulé dans une annexe du Bulletin Officiel des Finances Publiques. Le second figure en annexe de l’arrêté du 19 décembre 2003.

Le Besson ancien a été abrogé par la loi de finances 2024. Ce dispositif distinguait les contrats de location conclus avant et après le 2 avril 2003. Le zonage applicable avant cette date était détaillé dans l’annexe du BOFiP citée au paragraphe précédent. Pour les investissements démarrés après le 2 avril 2003, il fallait se référer à l’arrêté du 19 décembre 2003.

Pinel Outre-mer et Duflot Outre-mer : plafonds de loyers et de ressources

Les dispositifs Pinel et Duflot proposent chacun une déclinaison spécifique de leur régime pour les investissements dans les départements et collectivités d’Outre-mer ou DOM-COM (anciennement DOM-TOM). A la clé, une réduction d’impôt plus importante (23 à 32%) qui n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros. mais à 18.000 euros.

En contrepartie, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont plus bas, en phase avec les spécificités de ces marchés par rapport à la France métropolitaine.

Loyers à ne pas dépasser en Pinel Outre-mer

Les bailleurs doivent se limiter à un loyer maximum :

  • de 11,65 euros/m² dans les départements d’Outre-mer (DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion), à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon (11,19 euros/m² en 2023)
  • de 14,18 euros/m² dans les autres collectivités d’Outre-mer : en Polynésie française ainsi qu’en Nouvelle-Calédonie et dans les îles Wallis et Futuna (13,56 euros/m² en 2023)

Comme pour les investissements Pinel et Duflot en métropole, ces plafonds sont soumis à un coefficient multiplicateur variable selon la surface du logement loué (voir l’explication en cliquant sur ce lien).

Revenus des locataires

Dispositifs Pinel et Duflot Outre-mer - Plafonds 2024 des revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerDOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-MiquelonPolynésie française, Nouvelle-Calédonie et îles Wallis et Futuna
Personne seule31.589 euros34.369 euros
Couple42.186 euros45.896 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge50.731 euros55.192 euros
Avec 2 personnes à charge61.243 euros66.630 euros
Avec 3 personnes à charge72.044 euros78.380 euros
Avec 4 personnes à charge81.192 euros88.333 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 9.063 euros+ 9.859 euros

 

Scellier Outre-mer

À l’instar de sa déclinaison métropolitaine, le Scellier Outre-mer permet d’investir en secteur libre (sans condition de revenus des locataires) ou en secteur intermédiaire. De même, des plafonds différents sont à retenir selon la date de l’investissement.

Investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 26 mai 2009

Plafonds de loyers en loi Scellier Outre-mer

Si l’investissement en Scellier Outre-mer a démarré à cette période, il faut s’en tenir aux conditions de loyers et de ressources des locataires applicables à la zone B1 en métropole.

Les limites de loyers sont ainsi fixées à :

  • 18,05 euros/m² en secteur libr
  • 14,44 euros/m² en secteur intermédiaire

Les plafonds de revenus du Scellier Outre-mer en secteur intermédiaire sont les mêmes que pour Scellier en métropole.

Dispositif Scellier intermédiaire en métropole - Plafonds 2024 de revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule55.042 euros40.886 euros37.478 euros37.223 euros
Couple82.261 euros60.040 euros55.037 euros50.031 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge98.881 euros71.875 euros65.888 euros59.897 euros
Avec 2 personnes à charge118.443 euros86.984 euros79.739 euros72.490 euros
Avec 3 personnes à charge140.217 euros102.094 euros93.589 euros85.077 euros
Avec 4 personnes à charge157.780 euros115.164 euros105.567 euros95.969 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 17.587 euros+ 13.081 euros+ 11.992 euros+ 10.901 euros

 

Investissements réalisés après le 27 mai 2009

Plafond des loyers en Scellier Outre-mer

Lorsque le logement se trouve dans un DOM, à Saint-Martin ou à Saint-Barthélémy, le seuil de loyer à ne pas dépasser se situe :

  • à 14,98 euros/m² en secteur libre (14,39 euros/m² en 2023)
  • et à 12,13 euros/m² en secteur intermédiaire (11,65 euros/m² en 2023)

Si la location se déroule en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou dans les îles Wallis et Futuna, les plafonds à prendre en compte sont arrêtés à :

  • 18,81 euros/m² en secteur libre (17,99 euros/m² en 2023)
  • et à 15,68 euros/m² en secteur intermédiaire (15 euros/m² en 2023)

Revenus des locataires

En secteur intermédiaire, le bénéfice de avantages fiscaux est soumis au respect de plafonds de ressources des locataires. Est pris en compte le revenu fiscal de référence (RFR) des occupants qui peut atteindre au maximum les limites suivantes :

Dispositif Scellier Outre-mer intermédiaire - Plafonds 2024 des revenus des locataires
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024
Composition du foyerDOM, Saint-Martin et Saint-BarthélemyPolynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon et îles Wallis et Futuna
Personne seule32.665 euros28.070 euros
Couple43.619 euros51.908 euros
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge52.455 euros54.908 euros
Avec 2 personnes à charge63.317 euros57.910 euros
Avec 3 personnes à charge74.489 euros61.922 euros
Avec 4 personnes à charge83.947 euros65.936 euros
Par personne à charge supplémentaire+ 9.371 euros+ 4.217 euros

 

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