Pour inciter les propriétaires à mettre leur bien en location à un prix raisonnable, le dispositif « Louer abordable » (ou dispositif Cosse) propose d'importantes déductions fiscales sur les revenus fonciers. En contrepartie, les bailleurs doivent s'engager avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et pratiquer des loyers limités. Les explications sur le dispositif Cosse ancien en vigueur depuis le 1er février 2017.
Sommaire
Principe et fonctionnement
Les déductions fiscales du dispositif Cosse
Les plafonds de loyers 2017
Les plafonds de ressources 2017 des locataires
La démarche du propriétaire
Le dispositif « Louer abordable », ou dispositif Cosse d'après le nom de la ministre du Logement, fonctionne sur un principe bien connu des investisseurs dans l'immobilier : bénéficier d'une économie d'impôt, en l'occurrence une déduction fiscale sur les revenus fonciers, en échange d'un loyer modéré. Entré en vigueur le 1er février 2017, le dispositif également connu sous l'appellation « Cosse ancien » propose un investissement à la carte. Selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué, l'abattement fiscal est plus ou moins conséquent.
Particularité de ce régime de défiscalisation immobilière qui remplace les dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien », les investisseurs doivent s'engager auprès de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) en signant une convention. Le conventionnement Anah s'étale sur six ans, voire neuf ans pour les conventions Anah avec travaux.
Pour en savoir plus, notre article dédié au conventionnement avec l'Anah
C'est en démarchant l'agence en premier lieu que les propriétaires pourront ensuite bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Cosse. Il est donc impossible d'obtenir une des déductions fiscales ci-dessous sans faire appel à l'Anah.
Le zonage du dispositif Cosse : pour bien comprendre le fonctionnement du Cosse ancien, il faut connaître son zonage. Il est similaire à celui employé pour l'investissement Pinel.
Il se décline comme suit :
- Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
- Zone A : proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice.
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse.
- Zone B2 : autres communes de plus de 50.000 habitants.
- Zone C : reste du territoire (communes et agglomérations de moins de 50.000 habitants).
Le zonage immobilier est détaillé ville par ville dans l'arrêté du 30 octobre 2014. Le site du ministère du Logement propose également un outil pour retrouver le zonage d'une ville (à voir ici).
La localisation du logement et le niveau du loyer influence directement le montant de l'avantage fiscal. Les investisseurs doivent choisir entre quatre options : loyer intermédiaire, social, très social ou recours à l'intermédiation locative.
Parmi les quatre options, le loyer intermédiaire permet de pratiquer les loyers les plus hauts (voir plus bas). En revanche, les déductions fiscales sont les plus limitées : elles s'élèvent à 15% pour les investissements en zone A, A bis et B1 et 30% pour une location située en zone B2. En revanche, les logements en zone C ne permettent pas de bénéficier d'une déduction fiscale, à moins d'être placés sous le régime de l'intermédiation locative.
Dans les deux cas, les investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux. La déduction fiscale s'élève à 50% pour les logements mis en location conventionnée en zone B2 et grimpe à 70% dans les zones A bis, A et B1. Les investissements en zone C (hors intermédiation locative) ne donnent droit à aucune économie d'impôt.
Avec l'intermédiation locative, le propriétaire confie son bien à un organisme spécialisé (en vue d'une sous-location) ou à une agence immobilière à vocation sociale par exemple. L'intermédiaire loue ensuite le bien et assure la perception des loyers. Ceux-ci sont nécessairement limités, l'intermédiation locative ayant vocation à faciliter l'accès au logement des personnes en difficulté.
Pour en savoir plus, notre article sur l'intermédiation locative
Quel que soit l'emplacement du logement loué, le recours à l'intermédiation locative ouvre droit à une déduction fiscale maximale de 85% (zone C comprise).
Attention : la signature d'une convention Anah reste indispensable pour bénéficier des déductions fiscales Cosse, même en ayant recours à l'intermédiation locative.
Les limites de loyers ci-dessous sont exprimées en prix du loyer hors charges par mètre carré.
- Zone A bis : 16,83 euros
- Zone A : 12,50 euros
- Zone B1 : 10,07 euros
- Zone B2 et C : 8,75 euros
A noter : ces plafonds de loyer sont identiques à ceux imposés aux investisseurs en Pinel.
- Zone A bis : 11,77 euros
- Zone A : 9,06 euros
- Zone B1 : 7,80 euros
- Zone B2 : 7,49 euros
- Zone C : 6,95 euros
- Zone A bis : 9,16 euros
- Zone A : 7,05 euros
- Zone B1 : 6,07 euros
- Zone B2 : 5,82 euros
- Zone C : 5,40 euros
Il n'existe pas de plafonds de loyers propres à l'intermédiation locative. Dans la mesure où les propriétaires sont contraints de signer une convention Anah pour profiter de la déduction fiscale Cosse, ils doivent veiller à respecter les plafonds applicables à leur conventionnement.
Les limites à respecter varient selon la localisation de la location et la composition du foyer.
Attention : les plafonds de ressources des investissements en loyer social ou très social ne relèvent pas du même zonage que celui détaillé plus haut.
| Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer intermédiaire | |||||
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Célibataire | 37.126 euros | 37.126 euros | 30.260 euros | 27.234 euros | 27.234 euros |
| Couple sans enfant | 55.486 euros | 55.486 euros | 40.410 euros | 36.368 euros | 36.368 euros |
| Couple ou célibataire avec 1 personne à charge | 72.737 euros | 66.699 euros | 48.596 euros | 43.737 euros | 43.737 euros |
| Avec 2 personnes à charge | 86.843 euros | 79.893 euros | 58.666 euros | 52.800 euros | 52.800 euros |
| Avec 3 personnes à charge | 103.326 euros | 94.579 euros | 69.014 euros | 62.113 euros | 62.113 euros |
| Avec 4 personnes à charge | 116.268 euros | 106.431 euros | 77.778 euros | 69.749 euros | 70.000 euros |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 12.954 euros | + 11.859 euros | + 8.677 euros | + 7.808 euros | + 7.808 euros |
A noter que ces plafonds de ressources des locataires sont identiques à ceux retenus pour le dispositif Pinel.
| Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer social | |||
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes (Zone A bis) | Ile-de-France (hors zone A bis) | Autres régions |
| Célibataire | 23.146 euros | 23.146 euros | 20.123 euros |
| Couple sans enfant | 34.593 euros | 34.593 euros | 26.872 euros |
| Célibataire ou couple avec 1 personne à charge, jeune couple* | 45.347 euros | 41.583 euros | 32.316 euros |
| Célibataire ou couple avec 2 personnes à charge | 54.141 euros | 49.809 euros | 39.013 euros |
| Avec 3 personnes à charge | 64.417 euros | 58.964 euros | 45.895 euros |
| Avec 4 personnes à charge | 72.486 euros | 66.353 euros | 51.723 euros |
| Par personne supplémentaire | + 8.077 euros | + 7.393 euros | + 5.769 euros |
*Un jeune couple est un couple dont l'âge cumulé ne dépasse pas 55 ans.
| Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer très social | |||
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes (Zone A bis) | Ile-de-France (hors zone A bis) | Autres régions |
| Célibataire | 12.733 euros | 12.733 euros | 11.067 euros |
| Couple sans enfant | 20.756 euros | 20.756 euros | 16.125 euros |
| Célibataire ou couple avec 1 personne à charge, jeune couple | 27.207 euros | 24.949 euros | 19.390 euros |
| Célibataire ou couple avec 2 personnes à charge | 29.781 euros | 27.394 euros | 21.575 euros |
| Avec 3 personnes à charge | 35.427 euros | 32.432 euros | 25.243 euros |
| Avec 4 personnes à charge | 39.868 euros | 36.495 euros | 28.448 euros |
| Par personne supplémentaire | + 4.442 euros | + 4.065 euros | + 3.173 euros |
Il n'existe pas de plafonds de ressources spécifiques à l'intermédiation locative. Cependant, en ayant recours à l'intermédiation locative, le propriétaire n'est pas libre de choisir son locataire.
Sur son site internet, le ministère du Logement recommande aux propriétaires intéressés par ce dispositif de contacter en premier lieu leur agence départementale d'information sur le logement (Adil) pour parler de leur projet. Si celui-ci correspond aux critères requis, ils seront mis en relation avec l'antenne locale de l'Anah pour déterminer les détails du conventionnement. Les propriétaires constituent et transmettent leur dossier à l'Anah avant de signer la convention et de mettre le logement en location.
