Les nouvelles déductions fiscales du dispositif Cosse ancien

Par Thibault Fingonnet
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Pour inciter les propriétaires à mettre leur bien en location à un prix raisonnable, le dispositif « Louer abordable » (ou dispositif Cosse) propose d’importantes déductions fiscales sur les revenus fonciers. En contrepartie, les bailleurs doivent s’engager avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et pratiquer des loyers limités. Les explications sur le dispositif Cosse ancien en vigueur depuis le 1er février 2017.

Dispositif Cosse ancien : principe et fonctionnement

Le dispositif « Louer abordable », ou dispositif Cosse d’après le nom de la ministre du Logement, fonctionne sur un principe bien connu des investisseurs dans l’immobilier : bénéficier d’une économie d’impôt, en l’occurrence une déduction fiscale sur les revenus fonciers, en échange d’un loyer modéré. Entré en vigueur le 1er février 2017, le dispositif également connu sous l’appellation « Cosse ancien », propose un investissement à la carte. Selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué, l’abattement fiscal est plus ou moins conséquent. Le dispositif, qui devait initialement s’éteindre au 31 décembre 2019, est finalement applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2022.

Particularité de ce régime de défiscalisation immobilière qui remplace les dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien », les investisseurs doivent s’engager auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) en signant une convention. Le conventionnement Anah s’étale sur six ans, voire neuf ans pour les conventions Anah avec travaux.

Pour en savoir plus, notre article dédié au conventionnement avec l’Anah

C’est en démarchant l’agence en premier lieu que les propriétaires pourront ensuite bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Cosse. Il est donc impossible d’obtenir une des déductions fiscales ci-dessous sans faire appel à l’Anah.

Le zonage du dispositif Cosse : pour bien comprendre le fonctionnement du Cosse ancien, il faut connaître son zonage. Il est similaire à celui employé pour l’investissement Pinel.

Il se décline comme suit :

  • zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
  • zone A : proche banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice
  • zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse
  • zone B2 : autres communes de plus de 50.000 habitants
  • zone C : reste du territoire (communes et agglomérations de moins de 50.000 habitants).

Le zonage immobilier est détaillé ville par ville dans l’arrêté du 30 octobre 2014. Le site du ministère du Logement propose également un outil pour retrouver le zonage d’une ville (à voir ici).

Les déductions fiscales du Cosse ancien

La localisation du logement et le niveau du loyer influence directement le montant de l’avantage fiscal. Les investisseurs doivent choisir entre quatre options : loyer intermédiaire, social, très social ou recours à l’intermédiation locative.

Investissement à loyer intermédiaire

Parmi les quatre options, le loyer intermédiaire permet de pratiquer les loyers les plus hauts (voir plus bas). En revanche, les déductions fiscales sont les plus limitées : elles s’élèvent à 15% pour les investissements en zone A, A bis et B1 et 30% pour une location située en zone B2. En revanche, les logements en zone C ne permettent pas de bénéficier d’une déduction fiscale, à moins d’être placés sous le régime de l’intermédiation locative.

Investissement à loyer social ou très social

Dans les deux cas, les investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux. La déduction fiscale s’élève à 50% pour les logements mis en location conventionnée en zone B2 et grimpe à 70% dans les zones A bis, A et B1. Les investissements en zone C (hors intermédiation locative) ne donnent droit à aucune économie d’impôt.

Investissement avec recours à l’intermédiation locative

Avec l’intermédiation locative, le propriétaire confie son bien à un organisme spécialisé (en vue d’une sous-location) ou à une agence immobilière à vocation sociale par exemple. L’intermédiaire loue ensuite le bien et assure la perception des loyers. Ceux-ci sont nécessairement limités, l’intermédiation locative ayant vocation à faciliter l’accès au logement des personnes en difficulté.

Pour en savoir plus, notre article sur l’intermédiation locative

Quel que soit l’emplacement du logement loué, le recours à l’intermédiation locative ouvre droit à une déduction fiscale maximale de 85% (zone C comprise).

ATTENTION : la signature d’une convention Anah reste indispensable pour bénéficier des déductions fiscales Cosse, même en ayant recours à l’intermédiation locative.

Les plafonds de loyers 2021

Les limites de loyers ci-dessous sont exprimées en prix du loyer hors charges par mètre carré.

Loyer intermédiaire

  • zone A bis : 17,55 euros
  • zone A : 13,04 euros
  • zone B1 : 10,51 euros
  • zone B2 et C : 9,13 euros

A noter : ces plafonds de loyer sont identiques à ceux imposés aux investisseurs en Pinel.

Loyer social

  • zone A bis : 12,27 euros
  • zone A : 9,44 euros
  • zone B1 : 8,13 euros
  • zone B2 : 7,81 euros
  • zone C : 7,25 euros

Loyer très social

  • zone A bis : 9,55 euros
  • zone A : 7,35 euros
  • zone B1 : 6,33 euros
  • zone B2 : 6,06 euros
  • zone C : 5,63 euros

Intermédiation locative

Il n’existe pas de plafonds de loyers propres à l’intermédiation locative. Dans la mesure où les propriétaires sont contraints de signer une convention Anah pour profiter de la déduction fiscale Cosse, ils doivent veiller à respecter les plafonds applicables à leur conventionnement.

Les plafonds de ressources 2021 des locataires

Les limites à respecter varient selon la localisation de la location et la composition du foyer.

ATTENTION : les plafonds de ressources des investissements en loyer social ou très social ne relèvent pas du même zonage que celui détaillé plus haut.

Loyer intermédiaire

Plafonds 2021 de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer intermédiaire
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 8 avril 2021
Composition du foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Célibataire38.377 euros38.377 euros31.280 euros28.152 euros28.152 euros
Couple sans enfant55.357 euros57.357 euros41.772 euros37.594 euros37.594 euros
Couple ou célibataire avec 1 personne à charge75.188 euros68.946 euros50.233 euros45.210 euros45.210 euros
Avec 2 personnes à charge89.769 euros82.586 euros60.643 euros54.579 euros54.579 euros
Avec 3 personnes à charge106.807 euros97.766 euros71.340 euros64.206 euros64.206 euros
Avec 4 personnes à charge120.186 euros110.017 euros80.399 euros72.359 euros72.359 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13.390 euros+ 11.859 euros+ 8.969 euros+ 8.070 euros+ 8.070 euros

À noter que ces plafonds de ressources des locataires sont identiques à ceux retenus pour le dispositif Pinel.

Loyer social

Plafonds de ressources 2021 des locataires pour les investissements Cosse avec loyer social
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 8 avril 2021
Composition du foyerParis et communes limitrophes (Zone A bis)Ile-de-France (hors zone A bis)Autres régions
Célibataire24.116 euros24.116 euros20.966 euros
Couple sans enfant36.042 euros36.042 euros27.998 euros
Célibataire ou couple avec 1 personne à charge, jeune couple(*)47.247 euros43.325 euros33.670 euros
Célibataire ou couple avec 2 personnes à charge56.410 euros51.897 euros40.648 euros
Avec 3 personnes à charge67.116 euros61.435 euros47.818 euros
Avec 4 personnes à charge75.523 euros69.134 euros53.891 euros
Par personne supplémentaire + 8.416 euros+ 7.703 euros+ 6.011 euros
(*)Un jeune couple est un couple dont l’âge cumulé ne dépasse pas 55 ans

Loyer très social

Plafonds de ressources 2021 des locataires pour les investissements Cosse avec loyer très social
Composition du foyerParis et communes limitrophes (Zone A bis)Ile-de-France (hors zone A bis)Autres régions
Célibataire13.268 euros13.268 euros11.531 euros
Couple sans enfant21.626 euros21.626 euros16.800 euros
Célibataire ou couple avec 1 personne à charge, jeune couple28.348 euros25.995 euros20.203 euros
Célibataire ou couple avec 2 personnes à charge31.029 euros28.543 euros22.479 euros
Avec 3 personnes à charge36.912 euros33.792 euros26.300 euros
Avec 4 personnes à charge41.539 euros38.024 euros29.641 euros
Par personne supplémentaire + 4.628 euros+ 4.235 euros+ 3.306 euros
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 8 avril 2021

Intermédiation locative

Il n’existe pas de plafonds de ressources spécifiques à l’intermédiation locative. Cependant, en ayant recours à l’intermédiation locative, le propriétaire n’est pas libre de choisir son locataire.

La démarche du propriétaire

Sur son site Internet, le ministère du Logement recommande aux propriétaires intéressés par ce dispositif de contacter en premier lieu leur agence départementale d’information sur le logement (Adil) pour parler de leur projet. Si celui-ci correspond aux critères requis, ils seront mis en relation avec l’antenne locale de l’Anah pour déterminer les détails du conventionnement. Les propriétaires constituent et transmettent leur dossier à l’Anah avant de signer la convention et de mettre le logement en location.

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