Pour inciter les propriétaires à mettre leur bien en location à un prix raisonnable, le dispositif « Louer abordable » (ou dispositif Cosse) propose d’importantes déductions fiscales sur les revenus fonciers. En contrepartie, les bailleurs doivent s’engager avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et pratiquer des loyers limités. Les explications sur le dispositif Cosse ancien en vigueur depuis le 1er février 2017.
Le dispositif « Louer abordable », ou dispositif Cosse d’après le nom de la ministre du Logement, fonctionne sur un principe bien connu des investisseurs dans l’immobilier : bénéficier d’une économie d’impôt, en l’occurrence une déduction fiscale sur les revenus fonciers, en échange d’un loyer modéré. Entré en vigueur le 1er février 2017, le dispositif également connu sous l’appellation « Cosse ancien », propose un investissement à la carte. Selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué, l’abattement fiscal est plus ou moins conséquent. Le dispositif, qui devait initialement s’éteindre au 31 décembre 2019, est finalement applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2022.
Particularité de ce régime de défiscalisation immobilière qui remplace les dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien », les investisseurs doivent s’engager auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) en signant une convention. Le conventionnement Anah s’étale sur six ans, voire neuf ans pour les conventions Anah avec travaux.
Pour en savoir plus, notre article dédié au conventionnement avec l’Anah
C’est en démarchant l’agence en premier lieu que les propriétaires pourront ensuite bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Cosse. Il est donc impossible d’obtenir une des déductions fiscales ci-dessous sans faire appel à l’Anah.
Le zonage du dispositif Cosse : pour bien comprendre le fonctionnement du Cosse ancien, il faut connaître son zonage. Il est similaire à celui employé pour l’investissement Pinel.
Il se décline comme suit :
Le zonage immobilier est détaillé ville par ville dans l’arrêté du 30 octobre 2014. Le site du ministère du Logement propose également un outil pour retrouver le zonage d’une ville (à voir ici).
La localisation du logement et le niveau du loyer influence directement le montant de l’avantage fiscal. Les investisseurs doivent choisir entre quatre options : loyer intermédiaire, social, très social ou recours à l’intermédiation locative.
Parmi les quatre options, le loyer intermédiaire permet de pratiquer les loyers les plus hauts (voir plus bas). En revanche, les déductions fiscales sont les plus limitées : elles s’élèvent à 15% pour les investissements en zone A, A bis et B1 et 30% pour une location située en zone B2. En revanche, les logements en zone C ne permettent pas de bénéficier d’une déduction fiscale, à moins d’être placés sous le régime de l’intermédiation locative.
Dans les deux cas, les investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux. La déduction fiscale s’élève à 50% pour les logements mis en location conventionnée en zone B2 et grimpe à 70% dans les zones A bis, A et B1. Les investissements en zone C (hors intermédiation locative) ne donnent droit à aucune économie d’impôt.
Avec l’intermédiation locative, le propriétaire confie son bien à un organisme spécialisé (en vue d’une sous-location) ou à une agence immobilière à vocation sociale par exemple. L’intermédiaire loue ensuite le bien et assure la perception des loyers. Ceux-ci sont nécessairement limités, l’intermédiation locative ayant vocation à faciliter l’accès au logement des personnes en difficulté.
Pour en savoir plus, notre article sur l’intermédiation locative
Quel que soit l’emplacement du logement loué, le recours à l’intermédiation locative ouvre droit à une déduction fiscale maximale de 85% (zone C comprise).
ATTENTION : la signature d’une convention Anah reste indispensable pour bénéficier des déductions fiscales Cosse, même en ayant recours à l’intermédiation locative.
Les limites de loyers ci-dessous sont exprimées en prix du loyer hors charges par mètre carré.
A noter : ces plafonds de loyer sont identiques à ceux imposés aux investisseurs en Pinel.
Il n’existe pas de plafonds de loyers propres à l’intermédiation locative. Dans la mesure où les propriétaires sont contraints de signer une convention Anah pour profiter de la déduction fiscale Cosse, ils doivent veiller à respecter les plafonds applicables à leur conventionnement.
Les limites à respecter varient selon la localisation de la location et la composition du foyer.
ATTENTION : les plafonds de ressources des investissements en loyer social ou très social ne relèvent pas du même zonage que celui détaillé plus haut.
| Plafonds 2021 de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer intermédiaire | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 8 avril 2021 | |||||
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Célibataire | 38.377 euros | 38.377 euros | 31.280 euros | 28.152 euros | 28.152 euros |
| Couple sans enfant | 55.357 euros | 57.357 euros | 41.772 euros | 37.594 euros | 37.594 euros |
| Couple ou célibataire avec 1 personne à charge | 75.188 euros | 68.946 euros | 50.233 euros | 45.210 euros | 45.210 euros |
| Avec 2 personnes à charge | 89.769 euros | 82.586 euros | 60.643 euros | 54.579 euros | 54.579 euros |
| Avec 3 personnes à charge | 106.807 euros | 97.766 euros | 71.340 euros | 64.206 euros | 64.206 euros |
| Avec 4 personnes à charge | 120.186 euros | 110.017 euros | 80.399 euros | 72.359 euros | 72.359 euros |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13.390 euros | + 11.859 euros | + 8.969 euros | + 8.070 euros | + 8.070 euros |
À noter que ces plafonds de ressources des locataires sont identiques à ceux retenus pour le dispositif Pinel.
| Plafonds de ressources 2021 des locataires pour les investissements Cosse avec loyer social | |||
|---|---|---|---|
| Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 8 avril 2021 | |||
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes (Zone A bis) | Ile-de-France (hors zone A bis) | Autres régions |
| Célibataire | 24.116 euros | 24.116 euros | 20.966 euros |
| Couple sans enfant | 36.042 euros | 36.042 euros | 27.998 euros |
| Célibataire ou couple avec 1 personne à charge, jeune couple(*) | 47.247 euros | 43.325 euros | 33.670 euros |
| Célibataire ou couple avec 2 personnes à charge | 56.410 euros | 51.897 euros | 40.648 euros |
| Avec 3 personnes à charge | 67.116 euros | 61.435 euros | 47.818 euros |
| Avec 4 personnes à charge | 75.523 euros | 69.134 euros | 53.891 euros |
| Par personne supplémentaire | + 8.416 euros | + 7.703 euros | + 6.011 euros |
| (*)Un jeune couple est un couple dont l’âge cumulé ne dépasse pas 55 ans | |||
| Plafonds de ressources 2021 des locataires pour les investissements Cosse avec loyer très social | |||
|---|---|---|---|
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes (Zone A bis) | Ile-de-France (hors zone A bis) | Autres régions |
| Célibataire | 13.268 euros | 13.268 euros | 11.531 euros |
| Couple sans enfant | 21.626 euros | 21.626 euros | 16.800 euros |
| Célibataire ou couple avec 1 personne à charge, jeune couple | 28.348 euros | 25.995 euros | 20.203 euros |
| Célibataire ou couple avec 2 personnes à charge | 31.029 euros | 28.543 euros | 22.479 euros |
| Avec 3 personnes à charge | 36.912 euros | 33.792 euros | 26.300 euros |
| Avec 4 personnes à charge | 41.539 euros | 38.024 euros | 29.641 euros |
| Par personne supplémentaire | + 4.628 euros | + 4.235 euros | + 3.306 euros |
| Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 8 avril 2021 | |||
Il n’existe pas de plafonds de ressources spécifiques à l’intermédiation locative. Cependant, en ayant recours à l’intermédiation locative, le propriétaire n’est pas libre de choisir son locataire.
Sur son site Internet, le ministère du Logement recommande aux propriétaires intéressés par ce dispositif de contacter en premier lieu leur agence départementale d’information sur le logement (Adil) pour parler de leur projet. Si celui-ci correspond aux critères requis, ils seront mis en relation avec l’antenne locale de l’Anah pour déterminer les détails du conventionnement. Les propriétaires constituent et transmettent leur dossier à l’Anah avant de signer la convention et de mettre le logement en location.
