Payer moins d’impôts grâce à l’immobilier ? Du dispositif Pinel aux SCPI fiscales en passant par la loi Malraux, panorama des investissements immobiliers pour baisser le montant de ses impôts 2025.
Improprement connu sous le terme de « loi Pinel », ce dispositif – dont la fin est fixée au 31 décembre 2024, avec l’ultime application de taux dégressifs – octroie une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un appartement neuf, le plus souvent.
POUR ALLER PLUS LOIN : L’investissement Pinel en dix étapes
Point fort de ce dispositif, l’investisseur est libre de choisir entre un engagement de location initial de six ou neuf ans et peut ensuite le renouveler pour une période de trois ans, jusqu’à douze ans maximum. L’avantage fiscal, calculé à partir du montant investi (300.000 euros et 5.500 euros/m² maximum), varie alors comme suit en 2024 :
Pour rappel, la réduction d’impôts 2023 était la suivante :
Dans tous les cas, la réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer fiscal.
Pour respecter son engagement, le bailleur doit veiller à ne pas dépasser les plafonds de loyers légaux (à voir ici) ainsi que les limites imposées quant aux ressources des locataires (à consulter ici). Dans le respect de ces seuils, il est toutefois autorisé de louer à un membre de sa famille (hors foyer fiscal).
IMPORTANT : il reste possible de profiter des avantages fiscaux à taux plein (12% de remise fiscale pour un engagement de six ans ; 18% pour un engagement de neuf ans ; 21% de remise fiscale pour douze ans) en optant pour le Pinel Plus (ou Super Pinel). Pour cela, des conditions supplémentaires vis-à-vis des performances énergétiques du logement doivent être respectées.
À SAVOIR : le régime Pinel permet aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition et la mise en location d’un logement ancien réhabilité et remis à neuf. Ce type d’investissement permet de combiner la réduction d’impôt Pinel et le mécanisme du déficit foncier.
Pour aller plus loin : L’investissement Pinel dans l’immobilier ancien
Le dispositif Denormandie, prolongé dans les mêmes termes jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2024, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 54.000 ou 63.000 euros (à répartir sur 9 ou 12 ans) en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier ancien à rénover ou à transformer en logement situé dans l’une des villes moyennes faisant l’objet de projet de revitalisation (ville moyenne labellisée « Cœur de ville » ou ayant conclu une opération de revitalisation du territoire – ORT). Les travaux de rénovation, dont la vocation unique est d’améliorer les performances énergétiques du bien, doivent représenter au moins 25% du prix total d’acquisition.
La base de calcul de la réduction d’impôt comprend les murs et les travaux de rénovation.
Pour êtres éligibles, les travaux engagés doivent obligatoirement être effectués par un artisan Reconnu garant de l’environnement (RGE). L’acquéreur réalisant lui-même les travaux de rénovation ne pourra pas prétendre à l’avantage fiscal.
La plupart des règles de la loi Denormandie sont les mêmes que celles applicables au Pinel (conditions de ressources des locataires, plafonds de loyers, location à sa famille…).
La loi Malraux, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 par le biais de l’article 14 de la loi de finances pour 2024, donne droit à une réduction d’impôt bien supérieure au régime Pinel. Celle-ci est accordée pour le financement de travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers (secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés ou présentant une forte concentration d’habitat ancien dégradé).
Le taux de la réduction d’impôt se situe à 22% ou 30% selon la localisation. L’avantage fiscal est calculé dans la limite de 400.000 euros de travaux par période de quatre années consécutives. Soit une économie d’impôt maximale de 120.000 euros sur 2, 3 ou 4 ans qui échappe entièrement au plafonnement des niches fiscales. Celle-ci est conditionnée à une mise en location du ou des logements rénovés pendant neuf années à l’issue des travaux.
Pour aller plus loin : Loi Malraux, la défiscalisation par l’investissement dans l’immobilier ancien
Pour limiter sa pression fiscale, un bailleur n’est pas contraint d’opter pour une loi de défiscalisation particulière. Il peut bénéficier d’un dispositif de droit commun appelé déficit foncier. Comment ça marche ? En louant un logement vide (mais pas un meublé), il peut déduire de nombreuses charges de ses revenus fonciers, lorsque les charges foncières déductibles sont supérieures au montant des revenus fonciers.
S’il parvient à réduire ses revenus locatifs imposables à 0, et qu’un solde de charges n’a pas pu être imputé sur les revenus fonciers, il peut retirer les charges restantes (hors intérêts d’emprunt) de son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros. Ce plafond est momentanément doublé (21.400 euros), sous conditions, pour les bailleurs effectuant des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements locatifs avant le 31 décembre 2025.
Outre l’absence d’imposition sur les revenus fonciers (ceux-ci étant en déficit) et le déficit foncier constaté, le mécanisme du déficit foncier génère ainsi une économie d’impôt maximale de 4.815 euros pour un contribuable imposé à la tranche marginale d’imposition (TMI) à 45% en cas d’imputation de ce déficit sur le revenu global, par exemple
Si l’investisseur n’a pas pu déduire toutes ses charges au cours d’une année, le surplus est reportable sur les revenus fonciers de l’année suivante. En revanche, il ne pourra pas être mobilisé pour réduire le revenu imposable global.
Il existe des programmes immobiliers spécifiquement éligibles au déficit foncier, comportant des appartements à rénover.
Pour aller plus loin : Calcul, imputation et report du déficit foncier
La loi Cosse, connue sous le nom de dispositif « Louer abordable », a fait ses débuts le 31 janvier 2017. En 2022, la loi Cosse a de nouveau été révisée, et et sa seconde dénomination a été réintitulée transformée « Loc’Avantages ». Elle a été prorogée jusqu’en 2024, avec des changements en faveur des propriétaires bailleurs.
Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus fonciers s’ils proposent à leurs locataires des loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. Les taux de réduction d’impôt (allant de 20% à 65%) varient selon la décote de loyer effective et si le propriétaire fait appel à un intermédiaire ou non. Les taux s’appliquent uniformément sur le territoire (plus question d’appliquer de zonage). Par ailleurs, les plafonds de loyers sont fixés à l’échelle communale, et la durée des conventions est fixée à six ans. Enfin, la sortie de conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est facilitée.
Le dispositif Louer abordable proposait aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une déduction fiscale (et non d’une réduction d’impôt) sur les revenus locatifs. La loi Cosse s’applique toujours aux conventions déposées avant le 1er mars 2022. Pour les conventions signées jusqu’au 28 février 2022, cela se traduit toujours par un abattement sur les revenus fonciers. Il se matérialise par une déduction fiscale forfaitaire maximum de 85% sur les revenus fonciers à hauteur de 15%, 30%, 50%, 70% voire 85% (pour l’intermédiation locative).
L’investissement dans les monuments historiques (MH) donne droit à une déduction fiscale particulièrement puissante pour l’achat et de la conservation d’un bâtiment classé(*) ou labélisé par la Fondation du Patrimoine. Atout maître du dispositif MH, le déficit foncier généré par les travaux de rénovation est imputable sur le revenu imposable de l’investisseur sans aucune limite. Il s’agit du seul dispositif de défiscalisation immobilière complètement déplafonné. L’investisseur peut ainsi générer d’importantes économies d’impôt sur trois, voire quatre années consécutives, en contrepartie de la mise en location du bien pendant trois ans suite à l’achèvement des travaux.
À SAVOIR : depuis le 1er janvier 2016, les programmes de rénovation en copropriété ou via une société civile immobilière (SCI) sont éligibles à la défiscalisation en monuments historiques.
D’autres conditions doivent aussi être respectées en MH. Par exemple, le bien doit être détenu au moins 15 ans par son propriétaire pour éviter une requalification de l’avantage fiscal. De plus, les investissements en MH présentent des problématiques particulières, comme la question de l’ouverture du monument au public ou l’implication du ministère de la Culture et des architectes des Bâtiments de France.
(*)Immeubles classés qui présentent un intérêt historique national ou immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
Certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont conçues essentiellement dans le but de conférer une défiscalisation à leurs souscripteurs. Un épargnant peut ainsi acquérir des parts de SCPI et bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel ou Malraux ou des déduction fiscales du déficit foncier ou en monuments historiques.
En procédant de la sorte, le souscripteur investit dans un panier composé de lots situés dans différents programmés immobiliers répartis dans différentes villes et les investisseurs n’ont pas à se préoccuper de la gestion locative, prise en charge par la société de gestion de la SCPI. Surtout, ils peuvent investir quelques milliers d’euros seulement plutôt que d’acheter un logement et adapter ainsi leur placement en fonction de leur besoin. Cela s’avère particulièrement utile pour les contribuables qui approchent le plafond des niches fiscales à 10.000 euros et qui veulent défiscaliser quasiment à l’euro près.
L’achat de parts de SCPI fiscales engage toutefois les épargnants sur le long terme. Fin 2015, l’Autorité des marchés financiers (AMF) avait d’ailleurs jugé nécessaire de rappeler quelques précautions aux investisseurs intéressés par les SCPI Malraux et déficit foncier, citant notamment la durée d’engagement et les faibles perspectives de revente des parts. En effet, entre autres inconvénients, une durée de détention plus longue que l’investissement direct, la récupération de l’investissement de départ étant conditionnée à la revente par la SCPI de tous les lots de copropriété, avant sa liquidation.
Pour aller plus loin : SCPI fiscales, réduire son impôt avec un investissement limité
Les contribuables peuvent accroître leur patrimoine immobilier sans pour autant en subir les conséquences fiscales. L’acquisition de la nue-propriété d’un bien permet ainsi d’acheter de l’immobilier à prix décoté sans augmenter son patrimoine net taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à condition de financer l’achat sans recourir à l’emprunt. Les investisseurs qui touchent des revenus fonciers peuvent également déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’achat. Enfin, les nus-propriétaires échappent aux impôts locaux pendant la durée du démembrement de propriété.
Les propriétaires qui optent pour le démembrement immobilier, c’est-à-dire la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien ne confère pas qu’un avantage fiscal, loin de là. Pendant la durée du démembrement (quinze ans le plus souvent), le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien ou le mettre en location. En contrepartie, il échappe à la fiscalité liée au bien, dont les taxes foncières et la taxe d’habitation ainsi que l’impôt sur les revenus locatifs le cas échéant. A l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété lui revient.
À SAVOIR : la stratégie de démembrement immobilier se décline dans le logement social avec l’usufruit locatif social (ULS).
| Tableau récapitulatif de la défiscalisation immobilière | ||||
|---|---|---|---|---|
| Régime d'investissement | Type d'immobilier | Avantage fiscal | Engagement de location | Ticket d'entrée |
| Pinel | Neuf en général, ancien également | Réduction d'impôt | Oui, six ans minimum | Un peu moins de 200.000 euros pour un T2/T3 |
| Denormandie | Ancien | Réduction d'impôt | Oui, six ans minimum | À partir de 30.000 euros |
| Censi Bouvard | ÉTEINT | ÉTEINT | ÉTEINT | ÉTEINT |
| Malraux | Ancien | Réduction d'impôt | Oui, neuf ans | A partir de 150.000 euros, travaux compris |
| Déficit foncier | Ancien | Déduction fiscale | Non | A partir de 80.000 euros hors travaux (Prix du marché, variables selon la localisation,la taille du logement, etc.) |
| Louer abordable Loi Cosse | Ancien | Déduction fiscale (uniquement pour les conventions déposées avant le 28 février 2022) | Oui (conventionnement Anah obligatoire) | Similaire à l'investissement en déficit foncier |
| Loc'Avantages | Ancien | Réduction fiscale (pour les conventions déposées après le 28 février 2022) | Oui (conventionnement Anah obligatoire) | Similaire à l'investissement en déficit foncier |
| Monuments historiques | Ancien | Déduction fiscale | Oui, trois ans à l'issue des travaux | A partir de 300.000 euros, travaux compris |
| SCPI fiscales | Neuf ou ancien | Réduction d'impôt ou déduction fiscale | Non pertinent | Quelques milliers d'euros (variable selon les SCPI) |
| Nue-propriété | Neuf ou ancien | Déduction fiscale (intérêts d'emprunt uniquement), exonération d'impôts locaux | Non | A partir de 60.000 euros |
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