Payer moins d’impôts grâce à l’immobilier ? Du dispositif Denormandie aux SCPI fiscales en passant par le nouveau mécanisme Jeanbrun et la loi Malraux, panorama des investissements immobiliers pour baisser le montant de ses impôts 2027.
| Tableau récapitulatif de la défiscalisation immobilière | ||||
|---|---|---|---|---|
| Régime d'investissement | Type d'immobilier | Avantage fiscal | Engagement de location | Ticket d'entrée |
| Pinel ATTENTION : le dispositif Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 | Neuf en général, ancien également | Réduction d'impôt | Oui, six ans minimum | Un peu moins de 200 000 euros pour un T2/T3 |
| Denormandie | Ancien | Réduction d'impôt | Oui, six ans minimum | À partir de 30 000 euros |
| Malraux | Ancien | Réduction d'impôt | Oui, neuf ans | À partir de 150 000 euros, travaux compris |
| Déficit foncier | Ancien | Déduction fiscale | Non | À partir de 80 000 euros hors travaux (Prix du marché, variables selon la localisation,la taille du logement, etc.) |
| Loc'Avantages | Ancien | Réduction fiscale (pour les conventions déposées après le 28 février 2022) | Oui (conventionnement Anah obligatoire) | Similaire à l'investissement en déficit foncier |
| Monuments historiques | Ancien | Déduction fiscale | Oui, trois ans à l'issue des travaux | À partir de 300 000 euros, travaux compris |
| SCPI fiscales | Neuf ou ancien | Réduction d'impôt ou déduction fiscale | Non pertinent | Quelques milliers d'euros (variable selon les SCPI) |
| Nue-propriété | Neuf ou ancien | Déduction fiscale (intérêts d'emprunt uniquement), exonération d'impôts locaux | Non | À partir de 60 000 euros |
Quel dispositif pour quel profil ?
Dispositif Pour qui c’est pertinent Type de gain fiscal Contraintes réglementaires Risque principal Horizon / sortie
Pinel (fermé) Non accessible aux nouveaux investisseurs Réduction d’impôt étalée Plafonds de loyers et de ressources Revente à prix décoté 6 à 12 ans
Jeanbrun (non disponible) TMI élevée, loyer abordable accepté Déduction via amortissement Règles et barèmes en attente de publication Cadre réglementaire non défini ≥ 9 ans
Denormandie Acheteur d’ancien avec travaux Réduction d’impôt Zonage éligible limité + travaux ≥ 25% Dérive du budget travaux 6 à 12 ans
Malraux Contribuable très imposé, patrimonial Forte réduction hors niches Règles strictes, zonage limité Dépassement de travaux 9 ans après travaux
Déficit foncier Bailleur en location nue Baisse du revenu imposable Trois ans de location sans interruption Requalification fiscale Court terme + report
Loc’avantages Bailleur acceptant loyer décoté Réduction d’impôt Convention Anah obligatoire Contrainte sur les loyers 6 ans en général
Monuments historiques Hauts patrimoines, recherche d’actifs rares Déduction déplafonnée Contraintes architecturales Immobilisation longue, requalification ≥ 15 ans
SCPI fiscales Investisseurs sans gestion locative Réduction ou déduction mutualisée Durée de détention Immobilisation plus longue qu’en direct ≥ 15 ans
Nue-propriété Stratégie patrimoniale / IFI Avantage patrimonial indirect Convention de démembrement Capital immobilisé ≥ 15 ans
Le dispositif Pinel est fermé aux nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025. Les contribuables ayant investi avant le 31 décembre 2024 continuent toutefois de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat et de la location nue (non meublé) d’un logement neuf.
L’avantage fiscal est étalé sur 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300.000 euros d’investissement et de 5.500 euros par mètre carré, pour un gain maximum pouvant atteindre 63.000 euros par foyer fiscal.
À SAVOIR : le Pinel s’applique également à l’acquisition d’un logement ancien réhabilité (sous conditions strictes).
Pour aller plus loin : L’investissement Pinel dans l’immobilier ancien
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien à rénover situé dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville » ou engagée dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Condition clé : les travaux doivent obligatoirement comporter un volet dédié à l’amélioration énergétique et représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Le dispositif s’applique également aux travaux de création d’une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse ou garage, par exemple).
La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300.000 euros par foyer fiscal (dans la limite de 5.500 m2 de surface habitable).
Les règles fiscales (plafonds de loyers, ressources des locataires, durée d’engagement) sont proches de celles du Pinel, pour un avantage fiscal pouvant atteindre 54.000 ou 63.000 euros.
Le dispositif Loc’Avantages (ex-loi Cosse) permet aux bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus fonciers s’ils proposent à leurs locataires des loyers réglementés inférieurs aux prix du marché, via une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
L’avantage fiscal, compris entre 20% et 65%, dépend du niveau de décote de loyer effective et du recours ou non à une intermédiation locative.
Le dispositif s’applique sur tout le territoire (pas de zonage) pour les conventions déposées jusqu’au 31 décembre 2027 (source : article 88 de la loi de finances pour 2025).
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs fortement imposés souhaitant financer la restauration d’un immeuble ancien situé en secteur sauvegardé ou en quartier ancien dégradé.
Elle ouvre droit à une réduction d’impôt de 22% ou 30% sur le montant des travaux, dans la limite de 400.000 euros sur quatre ans, sans être soumise au plafonnement des niches fiscales. En contrepartie, le bien doit être mis en location pendant neuf ans à l’issue des travaux.
Le déficit foncier permet aux propriétaires de logements loués nus (vides) de déduire leurs charges (travaux, taxes, intérêts d’emprunt) de leurs revenus fonciers.
Lorsque ces charges excèdent les loyers perçus, le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an, voire 21.400 euros sous conditions de rénovation énergétique jusqu’en 2027. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers futurs.
Le dispositif Jeanbrun, appelé « Relance logement » par le gouvernement, est un cadre fiscal institué par la loi de finances pour 2026. Il vise à prendre le relais du Pinel pour soutenir l’investissement locatif privé.
Le Jeanbrun ne propose pas sur une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix du bien. Il repose sur un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers, en contrepartie d’un encadrement renforcé des conditions de location. L’investisseur peut ainsi déduire chaque année entre 3,5% et 5,5% de la valeur du logement, selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), en contrepartie d’une location nue à loyer abordable pendant au moins neuf ans (source : loi de finances pour 2026, article 47). Les barèmes de loyers et de plafonds de ressources des locataires ne sont pas disponibles à ce jour.
Le dispositif Jeanbrun cible en priorité les contribuables fortement imposés (tranche marginale supérieure à 30%), pour qui l’effet de levier fiscal est le plus significatif.
L’investissement dans les monuments historiques (MH) est le seul dispositif de défiscalisation immobilière entièrement déplafonné. En achetant un immeuble classé (*) ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques, ou labellisé par la Fondation du Patrimoine, l’investisseur peut imputer l’intégralité du déficit foncier généré par les travaux de restauration sur son revenu imposable, sans aucune limite de montant.
À la clé : des économies d’impôt potentiellement très importantes, étalées sur trois à quatre ans, en contrepartie d’une mise en location du bien pendant au moins trois ans après l’achèvement des travaux.
(*) Immeubles classés qui présentent un intérêt historique national ou immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fiscales permettent d’accéder aux avantages des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière sans acheter un bien en direct.
En achetant des parts de SCPI, l’investisseur mutualise les risques, délègue la gestion et peut ajuster précisément le montant investi, parfois dès quelques milliers d’euros. Cela s’avère particulièrement utile pour les contribuables qui approchent le plafond des niches fiscales à 10.000 euros et qui veulent défiscaliser quasiment à l’euro près.
En contrepartie, ces placements impliquent une durée de détention longue et une liquidité limitée.
L’acquisition de la nue-propriété d’un bien permet ainsi d’acheter de l’immobilier à prix décoté sans augmenter son patrimoine net taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à condition de financer l’achat sans recourir à l’emprunt.
Pendant la durée du démembrement de propriété (généralement 15 ans), le nu-propriétaire n’encaisse pas de loyers et n’est pas imposé ni sur des revenus locatifs, ni au titre des impôts locaux (taxe foncière, de taxe d’habitation sur les résidences secondaires). À l’échéance, il récupère la pleine propriété du bien.
Cette section recense les principaux textes législatifs, leur interprétation par l’administration fiscale ainsi que les ressources institutionnelles de référence.
L’administration fiscale explique en détail comment elle applique la loi. Ces commentaires administratifs (publiés au BOFiP) sont la référence à suivre pour investir et remplir sa déclaration conformément à l’interprétation officielle qu’en fait la DGFiP.
À propos de l'auteur
Loïc Farge est journaliste spécialisé en immobilier. Il travaille chez ToutSurMesFinances.com depuis près de 10 ans. Il couvre l’ensemble des thématiques liées à l’immobilier : marché, financement, réglementation, fiscalité et investissement locatif.
