Défiscalisation immobilière 2017 : liste et comparatif des dispositifs pour réduire son impôt 2018

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Vous souhaitez payer moins d'impôts grâce à l'immobilier ? Du dispositif Pinel aux SCPI fiscales en passant par la loi Malraux, panorama des investissements immobiliers pour baisser le montant de ses impôts.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière pour payer moins d'impôts
 

Sommaire

Le dispositif Pinel
Le Censi Bouvard
La loi Malraux
Le déficit foncier
La loi Cosse
Les monuments historiques
Les SCPI fiscales
La nue-propriété
Tableau récapitulatif

Les réductions d'impôt

Le dispositif Pinel, une réduction d'impôt à la carte

Improprement connu sous le terme de « loi Pinel », ce dispositif octroie une réduction d'impôt en contrepartie de l'achat et de la mise en location d'un appartement neuf, le plus souvent.

Pour aller plus loin : L'investissement Pinel en dix étapes


Point fort de ce dispositif, l'investisseur est libre de choisir entre un engagement de location initial de six ou neuf ans et peut ensuite le renouveler pour une période de trois ans, jusqu'à douze ans maximum. L'avantage fiscal, calculé à partir du montant investi (300.000 euros et 5.500 euros/m² maximum), varie alors comme suit :

- 12% pour six ans de location (réduction d'impôt maximale : 6.000 euros/an)
- 18% pour un engagement de neuf ans (idem) ;
- 21% pour douze années de location (6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières).

Dans tous les cas, la réduction d'impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer fiscal.

Pour respecter son engagement, le bailleur doit veiller à ne pas dépasser les plafonds de loyers légaux (à voir ici) ainsi que les limites imposées quant aux ressources des locataires (à consulter ici). Dans le respect de ces seuils, il est toutefois autorisé de louer à un membre de sa famille (hors foyer fiscal).

A savoir : Le régime Pinel permet aussi de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'acquisition et la mise en location d'un logement ancien réhabilité et remis à neuf. Ce type d'investissement permet de combiner la réduction d'impôt Pinel et le mécanisme du déficit foncier.

Pour aller plus loin : L'investissement Pinel dans l'immobilier ancien


Défiscalisation dans les Ehpad et résidences de services : le Censi Bouvard

Un contribuable préférant investir dans l'immobilier sans locataire à gérer au quotidien peut s'intéresser à l'achat d'un logement meublé dans une résidence de services, généralement dans le cadre de programmes neufs. Il a alors le choix entre deux mécanismes lui conférant un avantage fiscal.

Il peut opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et diminuer le montant de ses revenus locatifs soumis au barème de l'impôt sur le revenu grâce au mécanisme de l'amortissement. Dans ce cadre, la logique est davantage de percevoir un revenu complémentaire peu ou pas imposable que d'obtenir une défiscalisation proprement dite.

Autre possibilité, bénéficier du dispositif Censi Bouvard qui offre une réduction d'impôt égale à 11% du montant investi (300.000 euros maximum), en échange d'un engagement de location de neuf ans (3.666 euros/an maximum). Cet avantage fiscal est compris dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros.

Les résidences de services éligibles au Censi Bouvard sont :

- Les établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes (Ehpad) ;
- Les résidences de tourisme classées ;
- Les résidences étudiantes ;
- Les résidences senior ;
- Les résidences d'affaires.

Il est recommandé de faire des simulations afin de choisir entre LMNP et Censi Bouvard, de façon à sélectionner le régime fiscal le plus intéressant selon la situation de l'investisseur. Le LMNP présente la particularité de pouvoir investir sur le marché secondaire, donc dans l'ancien.

A savoir : une modification visant les résidences de tourisme est entrée en vigueur en 2017. Désormais, l'achat d'un appartement neuf ne donne plus droit à l'avantage fiscal et seuls les contribuables qui investissent dans la rénovation d'un bien de plus de 15 ans peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 4.400 euros/an maximum en contrepartie d'un engagement de location de cinq ans.


Loi Malraux : défiscalisation immobilière pour grosses fortunes

La loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt bien supérieure aux régimes Pinel et Censi Bouvard. Celle-ci est accordée pour le financement de travaux de restauration d'un immeuble classé situé dans certains quartiers (secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés ou présentant une forte concentration d'habitat ancien dégradé).

Le taux de la réduction d'impôt se situe à 22 ou 30% selon la localisation. L'avantage fiscal est calculé dans la limite de 100.000 euros de travaux par an pendant quatre années consécutives. Soit une économie d'impôt maximale de 30.000 euros par an qui échappe entièrement au plafonnement des niches fiscales. Celle-ci est conditionnée à une mise en location du ou des logements rénovés pendant neuf années à l'issue des travaux.

Pour aller plus loin : Loi Malraux, la défiscalisation par l'investissement dans l'immobilier ancien


Les déductions fiscales

Le déficit foncier pour diminuer les revenus imposables

Pour limiter sa pression fiscale, un bailleur n'est pas contraint d'opter pour une loi de défiscalisation particulière. Il peut bénéficier d'un dispositif de droit commun appelé déficit foncier. Comment ça marche ? En louant un logement vide (mais pas un meublé), il peut déduire de nombreuses charges de ses revenus fonciers. S'il parvient à réduire ses revenus locatifs imposables à 0, il peut retirer les charges restantes (hors intérêts d'emprunt) de son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros. En plus de l'annulation de ses revenus fonciers imposables, le mécanisme du déficit foncier génère ainsi une économie d'impôt maximale de 4.815 euros pour un contribuable imposé à la tranche marginale d'imposition (TMI) à 45%.

Si l'investisseur n'a pas pu déduire toutes ses charges au cours d'une année, le surplus est reportable sur les revenus fonciers de l'année suivante. En revanche, il ne pourra pas être mobilisé pour réduire le revenu imposable global.

Il existe des programmes immobiliers spécifiquement éligibles au déficit foncier, comportant des appartements à rénover.

Pour aller plus loin : Calcul, imputation et report du déficit foncier


La loi Cosse pour une déduction fiscale maximale

Un nouveau dispositif, dit loi Cosse, fait ses débuts à partir du 31 janvier 2017. Il permet aux investisseurs de bénéficier de puissantes déductions fiscales sur leurs revenus fonciers. En contrepartie, les propriétaires doivent s'engager à pratiquer des loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. De plus, ils doivent signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

L'avantage fiscal varie de 15 à 70% selon le niveau de loyer et la localisation du bien. A noter que pour obtenir une déduction fiscale maximale de 85%, les investisseurs doivent avoir recours à l'intermédiation locative.

Pour aller plus loin, notre article sur les déductions fiscales Cosse


Monuments historiques, la seule défiscalisation immobilière sans plafond

L'investissement dans les monuments historiques (MH) donne droit à une déduction fiscale particulièrement puissante pour l'achat et de la conservation d'un bâtiment classé* ou labélisé par la Fondation du Patrimoine. Atout maître du dispositif MH, le déficit foncier généré par les travaux de rénovation est imputable sur le revenu imposable de l'investisseur sans aucune limite. Il s'agit du seul dispositif de défiscalisation immobilière complètement déplafonné. L'investisseur peut ainsi générer d'importantes économies d'impôt sur trois, voire quatre années consécutives, en contrepartie de la mise en location du bien pendant trois ans suite à l'achèvement des travaux.

A savoir : Depuis le 1er janvier 2016, les programmes de rénovation en copropriété ou via une société civile immobilière (SCI) sont éligibles à la défiscalisation en monuments historiques.


D'autres conditions doivent aussi être respectées en MH. Par exemple, le bien doit être détenu au moins 15 ans par son propriétaire pour éviter une requalification de l'avantage fiscal. De plus, les investissements en MH présentent des problématiques particulières, comme la question de l'ouverture du monument au public ou l'implication du ministère de la Culture et des architectes des Bâtiments de France.

*Immeubles classés qui présentent un intérêt historique national ou immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.


Les alternatives à l'investissement « classique »

SCPI fiscales, la défiscalisation à l'euro près

Certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont conçues dans le but unique de conférer une défiscalisation à leurs souscripteurs. Un épargnant peut ainsi acquérir des parts de SCPI et bénéficier d'une réduction d'impôt Pinel ou Malraux ou des déduction fiscales du déficit foncier ou en monuments historiques. En procédant de la sorte, les investisseurs n'ont pas à se préoccuper de la gestion locative, prise en charge par la société de gestion de la SCPI. Surtout, ils peuvent investir quelques milliers d'euros seulement plutôt que d'acheter un logement et adapter ainsi leur placement en fonction de leur besoin. Cela s'avère particulièrement utile pour les contribuables qui approchent le plafond des niches fiscales à 10.000 euros.

L'achat de parts de SCPI fiscales engage toutefois les épargnants sur le long terme. Fin 2015, l'Autorité des marchés financiers (AMF) avait d'ailleurs jugé nécessaire de rappeler quelques précautions aux investisseurs intéressés par les SCPI Malraux et déficit foncier, citant notamment la durée d'engagement et les faibles perspectives de revente des parts. Autre inconvénient, une durée de détention plus longue que l'investissement direct.

Pour aller plus loin : SCPI fiscales, réduire son impôt avec un investissement limité


Nue-propriété, démembrement : des économies sur l'ISF et les impôts locaux

Les contribuables peuvent accroître leur patrimoine immobilier sans pour autant en subir les conséquences fiscales. L'acquisition de la nue-propriété d'un bien permet ainsi d'acheter de l'immobilier à prix décoté sans augmenter son patrimoine net taxable à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), à condition de financer l'achat sans recourir à l'emprunt. Les investisseurs qui touchent des revenus fonciers peuvent également déduire les intérêts de l'emprunt souscrit pour financer l'achat. Enfin, les nu-propriétaires échappent aux impôts locaux.

Les propriétaires qui optent pour le démembrement immobilier, c'est-à-dire la séparation de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien qu'ils possèdent déjà, bénéficient des mêmes avantages. Pendant la durée du démembrement (quinze ans le plus souvent), le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien ou le mettre en location. En contrepartie, il échappe à la fiscalité liée au bien, dont les taxes foncières et la taxe d'habitation ainsi que l'impôt sur les revenus locatifs le cas échéant. A l'issue de la période de démembrement, la pleine propriété lui revient.

A savoir : La stratégie de démembrement immobilier se décline dans le logement social avec l'usufruit locatif social (ULS).

 

Tableau récapitulatif de la défiscalisation immobilière
Régime d'investissement Type d'immobilier Avantage fiscal Engagement de location Ticket d'entrée
Pinel Neuf en général, ancien également Réduction d'impôt Oui, six ans minimum Un peu moins de 200.000 euros pour un T2/T3
Censi Bouvard Neuf Réduction d'impôt Oui, neuf ans 80.000 à 200.000 euros selon les résidences
Malraux Ancien Réduction d'impôt Oui, neuf ans A partir de 150.000 euros, travaux compris

Déficit foncier

Ancien Déduction fiscale Non A partir de 80.000 euros hors travaux (Prix du marché, variables selon la localisation,la taille du logement, etc.)

Loi Cosse

Ancien Déduction fiscale Oui (conventionnement Anah obligatoire) Similaire à l'investissement en déficit foncier
Monuments historiques Ancien Déduction fiscale Oui, trois ans à l'issue des travaux A partir de 300.000 euros, travaux compris
SCPI fiscales Neuf ou ancien Réduction d'impôt ou déduction fiscale Non pertinent Quelques milliers d'euros (variable selon les SCPI)
Nue-propriété Neuf ou ancien Déduction fiscale (intérêts d'emprunt uniquement), exonération d'impôts locaux Non A partir de 60.000 euros


 

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