Les propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier ou d’un terrain au 1er janvier 2026 doivent payer la taxe foncière sur le bâti ou le non bâti. Qui doit la payer et par quels moyens ? Comment est-elle calculée ? Quelles sont les exonérations possibles ?
On parle dans le langage courant de taxe foncière ou d’impôt foncier, mais en réalité il existe deux taxe foncières :
En plus des taxes foncières, l’avis d’imposition comporte des taxes annexes, à payer en même temps.
La première taxe foncière concerne les propriétés bâties (TFPB) pour lesquelles les propriétaires, usufruitiers (jouissant du bien sans en avoir la propriété) et fiduciaires (propriétaires temporaires) au 1er janvier doivent payer une contribution annuelle. « Les immeubles bâtis désignent les constructions et bâtiments élevés au-dessus du sol ou construits en sous-sol », précise l’administration sur son site internet. Les biens de particuliers concernés par les impôts fonciers sont essentiellement les locaux d’habitation et parkings.
Les biens immobiliers à caractère professionnel – bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels – sont également inclus dans le champ de la taxe foncière. Ces immeubles doivent répondre à certaines caractéristiques et notamment être fixés au sol et présenter le caractère de construction. Les immeubles qui ne doivent pas être démolis pour être déplacés n’entrent donc pas dans le champ de la contribution à l’instar des « caravanes et baraquements mobiles sauf s’ils sont fixés au sol par des attaches de maçonnerie ». Le produit de cette taxe est reversé en partie :
La part départementale de taxe foncière est réaffectée depuis 2021 aux communes, dans le cadre de la réforme de la fiscalité locale ; autrement dit, les départements ne touchent plus un euro de taxe foncière.
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) vise les terres agricoles et les terrains d’agrément. Depuis 2011 et la suppression de la part perçue par la Région et le Département, une taxe additionnelle a été créée sur les propriétés non bâties. Elle concerne « les carrières, ardoisières, sablières, tourbières, terrains à bâtir, rues privées, terrains d’agrément, parcs et jardins et pièces d’eau, chemins de fer, canaux de navigation et dépendances, les sols des propriétés bâties et des bâtiments ruraux, cours et dépendances », énumère ainsi l’administration.
Taxe foncière et taxe d’habitation sont les deux principaux impôts directs locaux à la charge des ménages.
Taxe foncière et taxe d’habitation ont de nombreux points communs : imposition basée sur la situation au 1er janvier, assiette basée sur la valeur locative cadastrale, taux voté par les collectivités territoriales, prélèvement effectué par l’État pour le compte de ces collectivités.
Quatre différences les distinguent :
N.B. : la comparaison est effectuée entre la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe d’habitation sur la résidence secondaire, la taxe d’habitation sur la résidence principale ayant été supprimée au 1er janvier 2023.
Les propriétaires peuvent le constater chaque année, la taxe foncière est plus chère que la taxe d’habitation dans la plupart des communes. Pourquoi ?
On peut énumérer les raisons suivantes :
Enfin, la taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus du tout depuis l’année 2023, après la suppression de cet impôt qui s’est appliquée par étapes, de 2018 à 2022. La taxe foncière n’a pas bénéficié de ce geste fiscal voulu par Emmanuel Macron.
La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie selon la situation au 1er janvier de l’année d’imposition, soit au 1er janvier 2026 pour le paiement de la taxe foncière 2026. Même si le propriétaire vend le bien en cours d’année, par exemple en mai, juin ou juillet 2026, il doit s’acquitter de la totalité de la contribution. Pour les mêmes raisons, les améliorations apportées au logement en cours d’année ne sont prises en compte que pour la taxe à payer l’année suivante.
Pour déterminer le montant de la TFPB, est pris en compte le revenu net cadastral, obtenu à partir de la valeur locative du bien au cadastre, qui correspond au loyer annuel théorique que le propriétaire aurait pu tirer du bien s’il avait été loué, à laquelle est appliqué un abattement de 50%. « Cet abattement forfaitaire couvre les frais et charges de gestion et d’entretien (assurance, amortissement, réparations, …) », précise le fisc.
Une fois le revenu net cadastral reconstitué, lui sont alors affectés les taux d’imposition définis par la Commune, le groupement de communes ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Le taux départemental est réaffecté aux communes depuis l’année 2021.
L’État perçoit pour sa part 3% de la cotisation de taxe foncière payée par les contribuables.
Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties suit la même logique :
Exemple de calcul de la taxe foncière 2026 pour un foyer fiscal composé d’un couple avec 3 enfants à charge, disposant de deux places de parking privatives en sous-sol d’un immeuble récent situé en grande couronne de Paris (taxe sur le foncier bâti uniquement) :
Valeur locative brute totale des locaux = 5 838 euros
Base nette d’imposition : 2 919 euros
Taux d’imposition de la commune : 37,94%
Montant de la taxe foncière revenant à la commune : 1 107 euros (2 919 euros x 37,94% arrondi à l’euro le plus proche)
Ancien taux d’imposition du département (réaffecté à la commune) : 16,37%
Montant de la taxe foncière revenant à la commune : 478 euros (2 919 euros x 16,37% arrondi à l’euro le plus proche)
Montant total de la taxe foncière 2026 : 1 585 euros
A cette somme s’ajoutent :
Certaines propriétés sont exonérées de TFPB, comme « les bâtiments ruraux affectés de manière exclusive et permanente à un usage agricole (granges, écuries, greniers, caves, celliers, pressoirs…), précise l’administration fiscale. Les bâtiments ne servant plus à une exploitation rurale et qui ne sont pas affectés à un autre usage sont exonérés même s’ils sont destinés à l’exercice d’une activité de production d’électricité d’origine photovoltaïque ».
Des exonérations temporaires de taxe foncière sur le bâti existent également. Ainsi, les constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction sont exonérées de taxe foncière pendant les 2 années qui suivent leur achèvement, à partir du 1er janvier qui suit la fin de ces constructions. Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit déposer à son centre des finances publiques une déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction ou la modification du bien concerné par des travaux.
Cette exonération est totale si l’immeuble est destiné au logement, et partielle s’il est affecté à un usage autre. Toutefois, concernant les immeubles affectés à l’habitation, la commune ou l’intercommunalité peuvent, par voie de délibération, supprimer l’exonération de la part perçue à leur profit. Elles peuvent aussi la restreindre aux seuls logements financés par un prêt conventionné ou par un prêt aidé par l’État, à hauteur de moins de 50% de leur coût.
Les logements achevés depuis plus de dix ans et rénovés sur le plan énergétique peuvent être exonérés de taxe foncière pendant 3 ans, sur délibération de la commune ou de l’intercommunalité, sous condition d’un montant minimum de travaux.
Les logements neufs dont la performance énergétique dépasse le niveau imposé par la réglementation bénéficient d’une exonération d’au moins 5 ans, elle aussi sur délibération
➡️ Plus de détails dans cet article sur les exonérations de taxe foncière
Parallèlement, des dégrèvements sur la TFPB sont possibles. Ainsi, les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier bénéficient d’un dégrèvement d’office de 100 euros sur la taxe foncière de leur habitation principale. La loi de finances pour 2023 a supprimé la condition de cohabitation qui s’appliquait auparavant.
Leur revenu fiscal de référence ne doit pas excéder un certain montant, actualisé chaque année. Pour la taxe foncière 2026, les limites de revenus 2025 (RFR figurant sur l’avis d’impôt sur les revenus reçu en 2026) sont les suivantes pour une personne seule disposant d’une seule part fiscale :
Sources : BOFiP (BOI-BAREME-000006)
Des majorations de seuils sont prévues selon le nombre de demi-parts ou de quarts de parts fiscales du foyer. En savoir plus : calculer son nombre de parts fiscales
Autres bénéficiaires de cette franchise, les personnes « âgées ou nécessitant des soins de longue durée hébergées dans certains établissements » qui doivent respecter les mêmes conditions de ressources.
D’autres motifs de dégrèvement peuvent être invoqués par le propriétaire. Dans le cas d’un bailleur, ce dernier peut demander à bénéficier de ce dispositif si une maison destinée à la location est vacante ou lorsqu’un immeuble à usage commercial ou industriel n’est pas exploité. Ces deux cas doivent alors être indépendants de la volonté du propriétaire et être effectifs depuis au moins 3 mois.
Les organismes HLM ou sociétés d’économie mixte bénéficient également du dégrèvement équivalent au quart des dépenses effectuées dans l’optique de réaliser des économies d’énergie. Les dépenses engagées par les organismes HLM pour adapter un logement aux personnes handicapées sont pour leur part déductibles de la taxe foncière.
Les propriétaires peuvent également jouir d’exonérations et de dégrèvements pour le paiement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Ainsi, sont totalement exonérées de taxe foncière les propriétés publiques affectées au service public ou d’utilité générale ne produisant pas de revenus, à l’exception des forêts. Sont concernés les terrains de certaines associations et des organismes de jardins familiaux, les sols et terrains passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties formant les dépendances immédiates des constructions, comme les cours et emplacements de parking, ainsi que les propriétés agricoles situées en Corse. Les propriétés agricoles situées hors de Corse sont exonérées à hauteur de 30% des parts communale et intercommunale depuis le 1er janvier 2025, contre 20% auparavant.
Des exonérations temporaires existent également en fonction de la localisation géographique de la propriété, de la nature du terrain, du classement en parcs nationaux ou naturels ou encore des cultures réalisées ou des arbres plantés sur les terres agricoles. La loi de finances pour 2026 supprime en revanche celle dont bénéficiaient les propriétés situées en zones humides.
Des dégrèvements sont aussi possibles pour les jeunes agriculteurs. Ils obtiennent de plein droit un dégrèvement de 50% pendant les cinq années qui suivent celle de leur installation, que la commune et l’intercommunalité peuvent porter à 100% sur délibération. Les propriétaires de terres comprises « dans le périmètre d’une association foncière pastorale » sont également concernés par le dégrèvement, tout comme les propriétaires ayant subi des pertes extraordinaires (parcelle, de récolte sur pied ou de bétail par suite d’épizootie).
La taxe foncière et les taxes annexes sont prélevées par l’État français via la Direction générale des finances publiques (DGFiP) pour le compte des collectivités locales, ce qui implique d’établir les avis d’imposition puis de traiter les règlements et les réclamations. Tout cela a un coût. Les dépenses de personnel que la DGFiP consacre au recouvrement, tous impôts confondus et non pour la seule taxe foncière, sont évaluées à 1,93 milliard d’euros dans le projet de loi de finances pour 2026.
En outre, l’État prend à sa charge les dégrèvements et une partie des exonérations fiscales accordés aux contribuables.
En contrepartie, l’État prélève des frais ; ils se trouvent à la ligne « Frais de gestion de la fiscalité directe locale », dans le cadre situé juste au-dessus de la case « Montant de votre impôt ». Leur somme est égale à 3% de la cotisation de taxe foncière quelle que soit la nature de la collectivité (commune, intercommunalité), dont :
En plus des frais prélevés sur la cotisation de taxe foncière, le calcul de ces « Frais de gestion de la fiscalité directe locale » versés à l’État inclut également les frais liés aux taxes annexes à payer en même temps que la taxe foncière (la liste suivante est établie pour la taxe sur le foncier bâti) :
Le total des « Frais de gestion de la fiscalité directe locale » correspond donc au total de ces différents prélèvements.
Comme ces frais sont calculés en pourcentage, plus la cotisation de taxe foncière et des taxes annexes augmente, plus le total de ces frais coûte cher aux contribuables.
Comment sont calculés les frais de gestion de la fiscalité directe locale ? Ils correspondent à l’addition des frais de chaque taxe figurant sur l’avis de taxe foncière. Le total est arrondi à l’euro le plus proche.
Exemple de calcul, dans le tableau ci-dessous, pour une taxe foncière d’un montant total de 1 065 euros en 2026, correspondant à une maison de 90 m² en région :
| Cotisation (montant de la taxe) | Taux | Frais | |
|---|---|---|---|
| Total | 1 065 € | 40,38 €, arrondis à 40 € | |
| Taxe foncière (commune) | 884 € | 3% | 26,52 € |
| Taxe foncière (intercommunalité) | 5 € | 3% | 0,15 € |
| Taxes spéciales | 3 € | 9% | 0,27 € |
| Taxe ordures ménagères | 165 € | 8% | 13,2 € |
| Taxe Gemapi | 8 € | 3% | 0,24 € |
Source : calculs TSMF
Ci-dessus, les frais de gestion de la fiscalité directe locale prélevés par l’État représentent 40 euros, soit l’équivalent de 3,8% du total à payer. Les frais relatifs à la seule taxe foncière proprement dire correspondent à 26,52 euros (au taux de 3%).
La taxe foncière sur une résidence secondaire est calculée dans les mêmes conditions que sur une résidence principale :
La principale différence entre résidence secondaire et principale au titre de la taxe foncière porte sur les dispositifs d’exonération en faveur des personnes de condition modeste.
La résidence secondaire ne bénéficie pas de l’exonération accordée :
Pour l’exonération en faveur des personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier, la résidence secondaire est également dans le champ de l’exonération, mais celle-ci n’est pas accordée d’office contrairement à la résidence principale (il faut la demander).
La taxe foncière est normalement due par le propriétaire d’un bien immobilier, y compris pour un local commercial. Cependant, en présence d’un bail commercial, afin d’éviter les contentieux entre les contractants d’un bail commercial, le gouvernement a pris des dispositions législatives afin de clarifier la répartition des charges et taxes entre le bailleur et le preneur à bail (le locataire) dans le cadre de la loi Pinel du 18 juin 2014. Ainsi, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, impose d’inclure dans le contrat de location un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail ».
S’agissant précisément de la taxe foncière, l’article R145-35 du Code du commerce indique que « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ». En d’autres termes, la réglementation laisse toute sa place à la liberté contractuelle, en laissant la possibilité au propriétaire de récupérer la taxe foncière auprès de son locataire. Ce n’est pas pour autant une obligation.
En pratique, le contrat de bail peut comporter :
En complément de la taxe foncière proprement dite, un contribuable peut être soumis à d’autres impôts. Ainsi, jusqu’à quatre taxes additionnelles à la TF peuvent s’appliquer :
Le montant de chacune de ces taxes additionnelles à la taxe foncière est précisé dans l’avis d’imposition.
Les propriétaires sont intégralement exonérés de taxe foncière sur leur habitation principale lorsqu’ils sont titulaires de l’ASI ou de l’ASPA. Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier et les bénéficiaires de l‘allocation aux adultes handicapés (AAH) le sont également, à condition que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas une limite.
Les plafonds de ressources en vigueur pour la taxe foncière 2026 sont basés sur le revenu fiscal de référence 2025, visible dans l’avis d’impôt 2026. La limite de revenus à ne pas dépasser pour avoir droit à cette exonération est la suivante (voir tableau ci-dessous) :
| Seuil de revenu fiscal de référence à ne pas dépasser pour être exonéré en 2026 | |
|---|---|
| Par quart de part supplémentaire | 1 708 € |
| Nombre de parts fiscales | Limite en métropole |
| 1 part | 12 793 € |
| 1,25 part | 14 501 € |
| 1,5 part | 16 209 € |
| 1,75 part | 17 917 € |
| 2 parts | 19 625 € |
| 2,25 parts | 21 333 € |
| 2,5 parts | 23 041 € |
| 2,75 parts | 24 749 € |
| 3 parts | 26 457 € |
| 3,25 parts | 28 165 € |
| 3,5 parts | 29 873 € |
| 3,75 parts | 31 581 € |
| 4 parts | 33 289 € |
| Par demi-part supplémentaire | 3 416 € |
Sources : Légifrance : article 1417 du CGI, BOFiP : BOI-BAREME-000006
La date limite de paiement de la taxe foncière 2026 dépend du moyen utilisé :
➡️ Ces dates valent pour les deux taxes foncières, sur le bâti comme sur le non bâti.
Le contribuable peut régler son avis par prélèvement mensuel, par prélèvement à l’échéance, en ligne sur impots.gouv.fr, par titre interbancaire de paiement (TIP Sepa), par chèque, en espèces ou par carte bancaire chez un buraliste ou partenaire agréé.
Le montant figurant sur l’avis détermine le choix des moyens de paiement : au-delà de 300 euros, l’impôt doit être payé par un moyen dématérialisé, c’est-à-dire en ligne, par prélèvement à l’échéance ou par prélèvement mensuel. En deçà de ce seuil, les autres moyens restent ouverts. Un règlement effectué après la date limite entraîne une majoration de 10%.
📌 Le titre interbancaire de paiement Sepa ne sera plus proposé pour régler la taxe foncière à compter de 2027.
➡️ Plus de détails dans cet article sur le paiement de la taxe foncière
