Taxe d’habitation sur la résidence secondaire 2024 : calcul, paiement, exonérations, ce qu’il faut savoir

Par Thibault Fingonnet
SEO & traffic strategist : Camille Radicchi

Quand on dispose d’une résidence secondaire au 1er janvier 2024, on doit en principe encore payer la taxe d’habitation, que l’on soit propriétaire ou locataire. Toutes les explications sur le maintien de la taxe et la hausse du montant à payer.

Taxe d’habitation sur la résidence secondaire 2024 : explications et principes

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est la taxe d’habitation qui subsiste en 2024 pour les locaux restant imposés, après la suppression de la taxe d’habitation sur l’habitation principale pour l’ensemble des foyers depuis l’année 2023.

On est en principe redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dès lors que l’on dispose au 1er janvier d’un logement meublé non affecté à l’habitation principale que l’on peut occuper à tout moment. Sont concernés les appartements secondaires ainsi que les maisons secondaires, ainsi que certains logements meublés mis en location saisonnière.

Il est obligatoire de la payer à la date indiquée sur l’avis d’imposition, le 15 décembre, même en cas de vente du logement après le 1er janvier. Elle est due pour toute résidence secondaire, quel que soit le niveau de revenus du foyer.

La THRS concerne les locaux meublés habitables, autres que la résidence principale, et non vacants. D’ailleurs, la taxe est dénommée « taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale » d’après l’article 1407 du Code général des impôts.

Cet impôt local revient pour l’essentiel aux communes et marginalement aux intercommunalités. Le taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est voté par le conseil municipal et/ou par le conseil communautaire/métropolitain.

En plus de la taxe d’habitation proprement dite, les résidences secondaires peuvent, dans certaines communes, être soumises à une surtaxe de 5% à 60%, aussi appelée majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Leur nombre va augmenter sensiblement en 2024.

En 2024, la taxation à la THRS est notamment déterminée par la déclaration d’occupation des biens immobiliers, effectuée dans l’espace particulier, sur Impots.gouv.fr.

Fin de la taxe d’habitation sur la résidence principale

Pour la dernière fois, en 2022, une minorité de propriétaires et locataires ont payé une taxe d’habitation sur la résidence principale. La taxe d’habitation sur les résidences principales (THRP ou THP) n’existe plus en 2024 : plus aucun propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit d’une résidence principale ne recevra d’avis d’imposition à ce titre cette année.

Cette exonération découle de la volonté d’Emmanuel Macron de supprimer cette taxe, qui a constitué l’une de principales mesures en faveur du pouvoir d’achat des ménages adoptées durant son premier quinquennat.

Tous les locaux meublés suffisamment pour permettre l’habitation sont soumis à la taxe, ainsi que leurs dépendances immédiates, comme les garages par exemple. Les dépendances doivent être situées à moins d’un kilomètre de l’habitation pour être imposées.

Définition fiscale de la résidence secondaire

Il n’existe pas de définition fiscale de la résidence secondaire proprement dite dans les textes de loi : celle-ci est définie par défaut, l’administration considérant que tout logement non affecté à l’habitation principale est une résidence secondaire.

Cependant, la jurisprudence (les décisions des tribunaux) permet d’établir une distinction fine entre résidence principale et secondaire au titre de la taxe d’habitation, en tenant compte au 1er janvier de chaque année :

  • de la résidence habituelle et effective du contribuable avec sa famille
  • du lieu de résidence permanente de la famille lorsque le contribuable est amené à effectuer de nombreux déplacements pour motifs professionnels
  • du lieu de résidence ordinaire de la famille lorsque le contribuable disposer par ailleurs d’un logement de fonction

La caractérisation d’une résidence secondaire au regard de la taxe d’habitation ne tient pas compte :

  • ni de la durée de détention
  • ni de la production d’éventuels revenus locatifs

Qui paye la taxe d’habitation sur la résidence secondaire ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est à payer par les personnes ayant au 1er janvier 2023 la jouissance ou la disposition d’une habitation meublée, autre que la résidence principale. Est ainsi imposable :

  • le propriétaire d’une résidence secondaire qui a le loisir de l’occuper
  • l’expatrié qui a élu temporairement domicile à l’étranger mais qui dispose en France d’une habitation
    meublée qu’il peut occuper à tout moment
  • le locataire d’une résidence secondaire à l’année
  • l’occupant à titre gratuit d’une résidence secondaire à l’année

Calcul de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire

Le montant de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire est calculé par l’administration fiscale. Il dépend de deux composantes principales :

  • l’assiette, aussi appelée base imposable, base d’imposition, ou base taxable
  • le taux d’imposition

THRS = base nette d’imposition x taux d’imposition

Peuvent s’y ajouter :

  • des taxes additionnelles comme la taxe Gemapi
  • une majoration pour les résidences secondaires
  • et systématiquement des frais de gestion de la fiscalité directe locale, perçus par l’État français

Base imposable à la taxe d’habitation

La base imposable de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire correspond à sa valeur locative cadastrale (VLC), qui est déterminée par les services fiscaux en fonction de nombreux critères (architecture, qualité de construction, distribution, équipements, impression d’ensemble) et un classement en différentes catégories (de 1 à 8). La base nette d’imposition est égale à la valeur locative brute.

En effet, la résidence secondaire ne bénéficie d’aucun abattement, contrairement à l’ancienne taxe d’habitation sur la résidence principale, où cette dernière bénéficiait de différents abattements qui diminuaient la base imposable (abattements obligatoires pour charges de famille en fonction du nombre d’enfants, abattements facultatifs, selon les revenus perçus ou une situation de handicap ou d’invalidité).

C’est ce qui explique pourquoi, pour un même bien (même surface, mêmes caractéristiques), la taxe d’habitation coûte plus cher pour une résidence secondaire que ce qu’elle pouvait coûter pour une résidence secondaire.

Taux de taxe d’habitation fixé par la commune et/ou l’intercommunalité

Une fois la base d’imposition déterminée, un taux d’imposition lui est appliqué pour calculer le montant de la cotisation d’impôt.

Un taux spécifique s’applique à chaque commune ou intercommunalités. Le taux est fixé librement par le Conseil municipal (pour la part communale de la taxe d’habitation) et par le Conseil communautaire ou le Conseil d’agglomération (pour la part de la taxe d’habitation revenant aux collectivités de communes).

Des exceptions sont prévues pour les taxes additionnelles (taxes spéciales d’équipement, taxe Gemapi). Dans ces cas de figure, c’est l’administration fiscale qui détermine le taux d’imposition, à partir du montant total de la taxe à percevoir voté par l’intercommunalité.

Hausse de taxe d’habitation résidence secondaire 2023-2024

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires connaît une nouvelle augmentation en 2024. Les explications sont les suivantes, sachant que plusieurs phénomènes peuvent se cumuler :

  • indexation de la base de calcul sur l’inflation, à hauteur de 3,9%
  • hausse du taux d’imposition voté par certaines communes
  • instauration d’une surtaxe de 5% à 60% possible dans environ 2.500 communes supplémentaires, dont plus de 2.200 dans des zones touristiques, comportant une forte proportion de résidences secondaires et de locations meublées de tourisme.
  • durcissement de la surtaxe dans certaines communes qui l’avaient déjà mise en place

Cette hausse à prévoir est consécutive à une augmentation générale des bases imposables de 7,1% intervenue en 2023, liée à l’indexation sur l’inflation, qui s’est cumulée à une volonté croissante des communes de surtaxer les résidences secondaires et meublés touristiques.

Montant de la THRS : prix moyen en France

AnnéeMontant moyenMontant moyen appartement secondaireMontant moyen maison secondaire
Source : DGFiP Statistiques n°4, 9 et 16
2022712 €941 €772 €
2021690 €894 €737 €
2020707 €915 €756 €
2019699 €907 €743 €

Le montant de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire est en moyenne plus élevé pour les appartements que pour les maisons, d’après les chiffres figurant dans le tableau ci-dessus. L’administration fiscale l’explique par la localisation des biens. « Les appartements secondaires, se trouvent plus souvent dans des lieux fortement touristiques ou denses, où la taxe d’habitation est souvent élevée, alors que les maisons secondaires se trouvent dans des zones plus rurales, avec une taxe d’habitation plus faible », explique la DGFiP, dans sa note publiée en mai 2023 sur les impôts locaux des particuliers en 2022.

Paiement taxe d’habitation 2024 : dates, moyens de paiement en ligne et traditionnels

Il n’y a pas de déclaration à remplir pour payer la taxe d’habitation, qui est mise en recouvrement par le fisc en fin d’année. A compter de 2023, l’avis de taxe d’habitation porte uniquement sur la résidence secondaire proprement dite. L’avis de contribution à l’audiovisuel public, l’ancienne redevance TV, qui était attaché à l’avis de taxe d’habitation, n’existe plus, en raison de la suppression de cet impôt intervenue en 2022.

Modalités et moyens de paiement de la taxe d’habitation 2024

Chacun dispose de plusieurs options pour payer la taxe d’habitation, qui concernent à la fois la périodicité du paiement, les modalités du paiement et le moyen de paiement utilisé :

  • La mensualisation ;
  • Le prélèvement à l’échéance ;
  • Le paiement direct en ligne dans son espace personnel sur impots.gouv.fr ou sur smartphone avec l’application Impots.gouv. Le paiement en ligne permet de bénéficier d’un délai supplémentaire de cinq jours par rapport à la date limite indiquée sur l’avis d’imposition  ;
  • Le TIP (titre interbancaire de paiement) Sepa à envoyer à l’adresse est indiquée sur l’imprimé envoyé par le fisc. Ce moyen de paiement est à proscrire si vous souhaitez régler un montant différent de celui indiqué sur l’avis d’imposition ;
  • Le virement bancaire, autorisé dans la limite de 300 euros en 2023
  • Le chèque, dans la limite de 300 euros ;
  • Le paiement en espèces dans la limite de 300 euros. Il n’est pas possible de faire plusieurs paiements en espèces pour régler un montant supérieur à 300 euros.
  • Depuis 2020 : paiement chez un débitant de tabac pour les avis disposant de la mention « payable auprès d’un buraliste » en espèces ou par carte bancaire (CB), dans la limite de 300 euros

A savoir : Au-delà de 300 euros, les contribuables doivent s’acquitter de leur taxe d’habitation par prélèvement mensuel, prélèvement à l’échéance ou paiement en ligne. Dans le cas contraire, le fisc impose une pénalité égale à 0,2% des sommes versées.

Dates de paiement de la taxe d’habitation 2023-2024

Le calendrier de paiement pour 2024 n’est pas encore connu. Retrouvez ci-dessous les

La date de paiement de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire et autres locaux meublés imposables dépend de la modalité de paiement choisie.

Pour les personnes qui n’ont pas opté pour la mensualisation, le calendrier de paiement est le suivant :

  • 15 décembre 2023 : pour les moyens de paiement traditionnels après réception de l’avis d’imposition
  • 20 décembre 2023 : paiement en ligne sur PC, tablette tactile ou smartphone
  • 27 décembre 2023 : prélèvement sur le compte bancaire en cas de paiement en ligne, prélèvement à l’échéance

Calendrier 2024 des échéances fiscales en cas de mensualisation

Mensualisation de taxe habitation, sur combien de mois ?

Il est possible d’opter pour le paiement mensuel de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, en signant un contrat de prélèvements mensuels avec la DGFiP. Dans ce cas, le prélèvement mensuel intervient 11 mois sur 12, de janvier à novembre.

Pour connaître les dates, il faut consulter l’échéancier de mensualisation, mis à disposition en début d’année (le prélèvement automatique intervient généralement le 15 du mois sauf s’il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié).

Mensualisation de taxe d’habitation : 2024

Ainsi, pour un contribuable mensualisé, les échéances sont les suivantes (source : avis d’échéances 2024) :

  • 15 janvier 2024
  • 15 février 2024
  • 15 mars 2024
  • 15 avril 2024
  • 15 mai 2024
  • 17 juin 2024
  • 15 juillet 2024
  • 16 août 2024
  • 16 septembre 2024
  • 15 octobre 2024
  • 15 novembre 2024 : prélèvement du solde éventuel
  • 16 décembre 2024 : prélèvement du solde éventuel

Paiement en ligne de la taxe d’habitation 2024

Il est possible de procéder au paiement en ligne de sa taxe d’habitation 2024, sans carte bancaire. C’est même un mode de paiement encouragé par l’administration fiscale.

Comment ça marche ? Il existe plusieurs possibilités de paiement de la taxe d’habitation :

  1. Payer sur internet via un PC ou une tablette tactile, soit en se connectant sur son espace personnel sur le site Impots.gouv.fr (il faut ensuite se rendre dans la rubrique « Payer en ligne mes impôts »), soit en accédant directement au site de télépaiement de l’impôt (il faut alors se munir de son numéro fiscal et de la référence de l’avis d’impôt).
  2. Payer par smartphone ou tablette via l’application Impots.gouv à télécharger gratuitement sur Google Play (Android 5.0 ou version ultérieure), l’App Store (iOS 10.3 ou une version ultérieure, compatible iPhone, iPad et iPod touch).

Dans les deux cas, il faut renseigner ses coordonnées bancaires, en cas d’utilisation de ce service pour la première fois.

Le paiement en ligne de la taxe d’habitation présente plusieurs avantages :

  • le contribuable est libre d’utiliser ou non ce mode de paiement chaque année
  • l’ordre de paiement peut être émis à tout moment une fois l’avis d’imposition reçu (avant la date limite)
  • et ce paiement dématérialisé bénéficie de délais supplémentaires par rapport aux moyens de paiement traditionnel (par chèques, espèces et TIP SEPA). En effet, l’ordre de paiement peut être émis jusqu’à 5 jours après la date limite de paiement figurant sur l’avis et le prélèvement de la somme sur le compte bancaire intervient au moins 10 jours après cette même date limite.

Taxe d’habitation : paiement en plusieurs fois possible

Paiement mensuel de la taxe d’habitation : la mensualisation

Comme pour la taxe foncière, tout contribuable peut demander à adhérer au prélèvement mensuel pour le paiement de sa taxe d’habitation. Le paiement par tiers avec deux acomptes provisionnels et règlement du solde après réception de l’avis d’imposition n’est en revanche pas possible, contrairement aux possibilités offertes pour le paiement de l’impôt sur le revenu avant l’entrée en vigueur du prélèvement à la source en 2019.

La mensualisation consiste à étaler les règlements par mois, en 11 mensualités de janvier à novembre, au lieu de payer la taxe d’habitation d’un seul coup au mois de décembre 2024. Avantage : la formule s’adapte bien au fonctionnement des familles qui gèrent leurs finances avec un budget mensuel, elle consiste à répartir cette dépense tout au long de l’année, ce qui permet d’éviter d’être à sec lors des fêtes de Noël. Inconvénient : la mensualisation revient à faire une avance de trésorerie aux administrations.

La demande de paiement par mois de la taxe d’habitation consiste à souscrire un contrat de mensualisation, qui peut porter au choix sur un seul ou plusieurs impôts (taxe d’habitation, taxe foncière sur le bâti et le non-bâti et taxes assimilées).

Demande de paiement en plusieurs fois : délais accordés sous conditions

Dans certaines circonstances bien particulières, on peut, après réception de l’avis d’imposition, effectuer une demande de paiement en plusieurs fois de la taxe d’habitation, quand on éprouve des difficultés à payer son impôt, par exemple en cas d’une forte baisse des revenus.

Pour cela, il faut contacter le fisc selon l’une des modalités suivantes :

  • Faire une demande de délai de paiement en ligne dans la messagerie sécurisée de son espace personnel sur le site impots.gouv.fr et sélectionner « Écrire à l’administration / J’ai un problème concernant le paiement de mon impôt / J’ai des difficultés pour payer ».
  • Demander directement à son service des impôts des particuliers (SIP) ou à son centre des finances publiques un paiement de la taxe d’habitation en plusieurs fois.

Dans les deux cas, pour être traité, le dossier de demande doit comporter les éléments suivants :

  • l’imprimé « difficultés de paiement » 4805-SD (formulaire Cerfa n° 15507*01)
  • l’avis d’imposition à la taxe d’habitation
  • un RIB (relevé d’identité bancaire)
  • des pièces justificatives permettant de démontrer que les difficultés financières sont avérées (feuille de paie, quittances de loyer, factures de charges…).

Attention, l’échelonnement du paiement n’est pas accordé systématiquement. « Cette acceptation de délais reste l’exception, les contribuables devant considérer que des paiements échelonnés ne constituent, en aucune façon, le mode ordinaire de règlement d’une dette fiscale », indique le fisc au Bofip (référence : BOI-REC-PREA-20-10-10-20150506), le recueil de l’interprétation de la loi fiscale par l’administration.

Exonération de taxe d’habitation

La plupart des cas d’exonération de taxe d’habitation, qui prévalaient au titre de la taxe d’habitation sur la résidence principale, n’existent plus dans le cadre de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

En 2024, les cas d’exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires concernant les particuliers portent :

  • sur les personnes physiques reconnues indigentes par la commission communale des impôts directs
  • sur les logements qui ne font pas partie de l’habitation personnelle du contribuable et qui sont soumis à la cotisation
    foncière des entreprises (CFE)
  • en zone de revitalisation rurale (ZRR), sur les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, sur délibération de la commune

A ainsi disparu l’exonération tenant compte de la situation du contribuable et de son revenu fiscal de référence (RFR), accordée aux personnes (conditions cumulatives) :

  • Âgées de plus de 60 ans ;
  • OU veufs/veuves, quel que soit leur âge ;
  • non imposables à l’impôt sur la fortune immobilière  ;
  • ne dépassant pas certains seuils de revenus ;
  • occupant leur logement avec leur(s) enfant(s) majeur(s) inscrits au chômage et disposant de faibles ressources (limites fixées au IV de l’article 1414 du Code général des impôts)

La plupart des autres exonérations de taxe d’habitation dites catégorielles ont supprimées depuis 2021.

Plafonnement de la taxe d’habitation

Jusqu’en 2019, les contribuables aux revenus limités pouvaient bénéficier d’un plafonnement de leur taxe d’habitation. Compte tenu de la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale, ce dispositif a été supprimé (abrogation de l’article 1414 A du Code général des impôts par l’article 5 de la loi de finances n°2017-1837 du 30 décembre 2017).

Leur revenu fiscal de référence (RFR) devait se situer sous certains  seuils.

Taxe d’habitation et surtaxe sur la résidence secondaire

Dans certaines villes en zone tendue, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est majorée jusqu’à 60% maximum comme à Paris. Des dérogations permettant d’échapper à cette surtaxe de la taxe d’habitation existent dans trois cas :

  • Le contribuable est contraint de se loger dans un lieu différent de sa résidence principale pour son travail ;
  • Il conserve la jouissance exclusive de l’habitation qui était sa résidence principale après avoir été placé dans un établissement de soins (type Ehpad) ;
  • Le logement n’est plus sa résidence principale pour une cause étrangère à sa volonté.

Par ailleurs, l’administration fiscale précise dans une note publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) que « le produit du taux de taxe d’habitation de la commune par le coefficient de majoration – compris dès lors entre 1,05 et 1,6 – ne peut toutefois excéder le taux plafond de taxe d’habitation prévu à l’article 1636 B septies du CGI », soit deux fois et demie le taux moyen constaté pour l’année précédente.

Pour aller plus loin > Tout savoir à propos de la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et meublés

Taxes additionnelles : TSE et taxe Gemapi

En plus de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires proprement dite, un contribuable peut être redevable d’autres impôts locaux. Ainsi, deux impôts complémentaires à la TH existent :

  • les taxes spéciales d’équipement (TSE) destinées à financer les acquisitions foncières et immobilières des établissements publics fonciers (ou, dans le cadre particulier du Grand Paris, de financer l’élaboration et la réalisation des projets d’infrastructures de transport public)
  • la taxe Gemapi (pour gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), qui sert à financer les dépenses des intercommunalités (communauté de communes, communautés d’agglomération et métropoles) correspondant à cette compétence qui leur a été transférée de façon obligatoire en 2018.

Généralement, le montant de ces taxes additionnelles, qui apparaît dans des colonnes spécifiques de l’avis d’imposition, se monte à quelques euros.

Location meublée : taxe d’habitation ou CFE à payer ?

La nature de l’imposition d’un logement loué meublé qui ne constitue pas la résidence principale du contribuable dépend de plusieurs facteurs : le fait de pouvoir en disposer librement ou non, entièrement ou non, une partie de l’année ou non.

Il en résulte les cas de figure suivants :

  • s’il s’agit d’un bien non habité par le propriétaire (il ne peut pas l’occuper) : imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et pas à la taxe d’habitation
  • s’il s’agit d’une partie de la résidence secondaire du contribuable : imposition à la taxe d’habitation et pas à la cotisation foncière des entreprises (CFE)
  • s’il s’agit d’une résidence secondaire entièrement louée une partie de l’année et occupée par le propriétaire une autre partie de l’année : imposition à la taxe d’habitation ET à la cotisation foncière des entreprises (CFE)

Réforme de la taxe d’habitation

Une réforme en profondeur de la taxe d’habitation a été adoptée à l’article 16 de la loi de finances pour 2020, dont la disposition phare a abouti à la suppression de la taxe d’habitation sur l’habitation principale ou THRP. Ce second volet de la réforme s’inscrit dans le prolongement de la première étape ayant abouti à la suppression de la THRP pour 80% des ménages en application de l’une des promesses de campagne d’Emmanuel Macron en 2020.

Les principales mesures du second volet de la réforme de la taxe d’habitation sont les suivantes :

  • suppression totale de la taxe d’habitation pour 80% des ménages depuis 2020
  • suppression définitive depuis 2023 de la taxe d’habitation sur les résidences principales, par étapes, pour les 20% des ménages qui la payaient encore en 2020 (exonération de 30 % en 2021, baisse de 65% en 2022 et exonération de 100% depuis 2023)
  • taxe d’habitation sur les résidences principales perçue par l’État en 2021 et 2022 (et non plus par les communes et groupements de communes à fiscalité propre)
  • transfert de la part départementale de taxe foncière sur les propriétés bâties aux communes depuis 2021
  • en 2024, seule subsiste une taxe d’habitation intitulée « taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale ».

Nos offres sélectionnées pour vous :

ARTICLES CONNEXES
Menu