Quand on dispose d’une résidence secondaire au 1er janvier 2023, on doit en principe payer la taxe d’habitation, que l’on soit propriétaire ou locataire. Toutes les explications.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est la taxe d’habitation qui subsiste en 2023 pour les locaux restant imposés, après la suppression de la taxe d’habitation sur l’habitation principale pour l’ensemble des foyers à compter de cette année.
On est en principe redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dès lors que l’on dispose au 1er janvier d’un logement meublé non affecté à l’habitation principale que l’on peut occuper à tout moment. Sont concernés les appartements secondaires ainsi que les maisons secondaires, ainsi que certains logements meublés mis en location saisonnière.
Il est obligatoire de la payer à la date indiquée sur l’avis d’imposition, le 15 décembre, même en cas de vente du logement après le 1er janvier. Elle est due pour toute résidence secondaire, quel que soit le niveau de revenus du foyer.
La THRS concerne les locaux meublés habitables, autres que la résidence principale, et non vacants. D’ailleurs, la taxe est dénommée « taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale » d’après l’article 1407 du Code général des impôts.
Cet impôt local revient pour l’essentiel aux communes et marginalement aux intercommunalités. Le taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est voté par le conseil municipal et/ou par le conseil communautaire/métropolitain.
En plus de la taxe d’habitation proprement dite, les résidences secondaires peuvent, dans certaines communes, être soumises à une surtaxe de 5% à 60%, aussi appelée majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Leur nombre va augmenter sensiblement en 2024.
En 2023, la taxation à la THRS est notamment déterminée par la déclaration d’occupation des biens immobiliers, effectuées au plus tard le 31 juillet dans l’espace particulier, sur Impots.gouv.fr.
Pour la dernière fois, en 2022, une minorité de propriétaires et locataires ont payé une taxe d’habitation sur la résidence principale. La taxe d’habitation sur les résidences principales (THRP ou THP) n’existe plus en 2023 : plus aucun propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit d’une résidence principale ne recevra d’avis d’imposition à ce titre cette année.
Cette exonération découle de la volonté d’Emmanuel Macron de supprimer cette taxe, qui a constitué l’une de principales mesures en faveur du pouvoir d’achat des ménages adoptées durant son premier quinquennat.
Tous les locaux meublés suffisamment pour permettre l’habitation sont soumis à la taxe, ainsi que leurs dépendances immédiates, comme les garages par exemple. Les dépendances doivent être situées à moins d’un kilomètre de l’habitation pour être imposées.
Il n’existe pas de définition fiscale de la résidence secondaire proprement dite dans les textes de loi : celle-ci est définie par défaut, l’administration considérant que tout logement non affecté à l’habitation principale est une résidence secondaire.
Cependant, la jurisprudence (les décisions des tribunaux) permet d’établir une distinction fine entre résidence principale et secondaire au titre de la taxe d’habitation, en tenant compte au 1er janvier de chaque année :
La caractérisation d’une résidence secondaire au regard de la taxe d’habitation ne tient pas compte :
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est à payer par les personnes ayant au 1er janvier 2023 la jouissance ou la disposition d’une habitation meublée, autre que la résidence principale. Est ainsi imposable :
Le montant de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire est calculé par l’administration fiscale. Il dépend de deux composantes principales :
THRS = base nette d’imposition x taux d’imposition
Peuvent s’y ajouter :
La base imposable de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire correspond à sa valeur locative cadastrale (VLC), qui est déterminée par les services fiscaux en fonction de nombreux critères (architecture, qualité de construction, distribution, équipements, impression d’ensemble) et un classement en différentes catégories (de 1 à 8). La base nette d’imposition est égale à la valeur locative brute.
En effet, la résidence secondaire ne bénéficie d’aucun abattement, contrairement à l’ancienne taxe d’habitation sur la résidence principale, où cette dernière bénéficiait de différents abattements qui diminuaient la base imposable (abattements obligatoires pour charges de famille en fonction du nombre d’enfants, abattements facultatifs, selon les revenus perçus ou une situation de handicap ou d’invalidité).
C’est ce qui explique pourquoi, pour un même bien (même surface, mêmes caractéristiques), la taxe d’habitation coûte plus cher pour une résidence secondaire que ce qu’elle pouvait coûter pour une résidence secondaire.
Une fois la base d’imposition déterminée, un taux d’imposition lui est appliqué pour calculer le montant de la cotisation d’impôt.
Un taux spécifique s’applique à chaque commune ou intercommunalités. Le taux est fixé librement par le Conseil municipal (pour la part communale de la taxe d’habitation) et par le Conseil communautaire ou le Conseil d’agglomération (pour la part de la taxe d’habitation revenant aux collectivités de communes).
Des exceptions sont prévues pour les taxes additionnelles (taxes spéciales d’équipement, taxe Gemapi). Dans ces cas de figure, c’est l’administration fiscale qui détermine le taux d’imposition, à partir du montant total de la taxe à percevoir voté par l’intercommunalité.
| Année | Montant moyen | Montant moyen appartement secondaire | Montant moyen maison secondaire |
|---|---|---|---|
| Source : DGFiP Statistiques n°4, 9 et 16 | |||
| 2022 | 712 € | 941 € | 772 € |
| 2021 | 690 € | 894 € | 737 € |
| 2020 | 707 € | 915 € | 756 € |
| 2019 | 699 € | 907 € | 743 € |
Le montant de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire est en moyenne plus élevé pour les appartements que pour les maisons, d’après les chiffres figurant dans le tableau ci-dessus. L’administration fiscale l’explique par la localisation des biens. « Les appartements secondaires, se trouvent plus souventdans des lieux fortement touristiques ou denses, où la taxe d’habitation est souvent élevée, alors que les maisons secondaires se trouvent dans des zones plus rurales, avec une taxe d’habitation plus faible », explique la DGFiP, dans sa note publiée en mai 2023 sur les impôts locaux des particuliers en 2022.
Il n’y a pas de déclaration à remplir pour payer la taxe d’habitation, qui est mise en recouvrement par le fisc en fin d’année. A compter de 2023, l’avis de taxe d’habitation porte uniquement sur la résidence secondaire proprement dite. L’avis de contribution à l’audiovisuel public, l’ancienne redevance TV, qui était attaché à l’avis de taxe d’habitation, n’existe plus, en raison de la suppression de cet impôt intervenue en 2022.
Chacun dispose de plusieurs options pour payer la taxe d’habitation, qui concernent à la fois la périodicité du paiement, les modalités du paiement et le moyen de paiement utilisé :
A savoir : Au-delà de 300 euros, les contribuables doivent s’acquitter de leur taxe d’habitation par prélèvement mensuel, prélèvement à l’échéance ou paiement en ligne. Dans le cas contraire, le fisc impose une pénalité égale à 0,2% des sommes versées.
La date de paiement de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire et autres locaux meublés imposables dépend de la modalité de paiement choisie.
Pour les personnes qui n’ont pas opté pour la mensualisation, le calendrier de paiement est le suivant :
Il est possible d’opter pour le paiement mensuel de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, en signant un contrat de prélèvements mensuels avec la DGFiP. Dans ce cas, le prélèvement mensuel intervient 11 mois sur 12, de janvier à novembre.
Pour connaître les dates, il faut consulter l’échéancier de mensualisation, mis à disposition en début d’année (le prélèvement automatique intervient généralement le 15 du mois sauf s’il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié).
Ainsi, pour un contribuable mensualisé, les échéances sont les suivantes :
Par ailleurs, l’échéancier 2024 sera connu à l’automne 2023 (dans l’avis d’échéances 2024).
Il est possible de procéder au paiement en ligne de sa taxe d’habitation 2023, sans carte bancaire. C’est même un mode de paiement encouragé par l’administration fiscale.
Comment ça marche ? Il existe plusieurs possibilités de paiement de la taxe d’habitation :
Dans les deux cas, il faut renseigner ses coordonnées bancaires, en cas d’utilisation de ce service pour la première fois.
Le paiement en ligne de la taxe d’habitation présente plusieurs avantages :
Comme pour la taxe foncière, tout contribuable peut demander à adhérer au prélèvement mensuel pour le paiement de sa taxe d’habitation. Le paiement par tiers avec deux acomptes provisionnels et règlement du solde après réception de l’avis d’imposition n’est en revanche pas possible, contrairement aux possibilités offertes pour le paiement de l’impôt sur le revenu avant l’entrée en vigueur du prélèvement à la source en 2019.
La mensualisation consiste à étaler les règlements par mois, en 11 mensualités de janvier à novembre, au lieu de payer la taxe d’habitation d’un seul coup au mois de décembre 2023. Avantage : la formule s’adapte bien au fonctionnement des familles qui gèrent leurs finances avec un budget mensuel, elle consiste à répartir cette dépense tout au long de l’année, ce qui permet d’éviter d’être à sec lors des fêtes de Noël. Inconvénient : la mensualisation revient à faire une avance de trésorerie aux administrations.
La demande de paiement par mois de la taxe d’habitation consiste à souscrire un contrat de mensualisation, qui peut porter au choix sur un seul ou plusieurs impôts (taxe d’habitation, taxe foncière sur le bâti et le non-bâti et taxes assimilées).
Dans certaines circonstances bien particulières, on peut, après réception de l’avis d’imposition, effectuer une demande de paiement en plusieurs fois de la taxe d’habitation, quand on éprouve des difficultés à payer son impôt, par exemple en cas d’une forte baisse des revenus.
Pour cela, il faut contacter le fisc selon l’une des modalités suivantes :
Dans les deux cas, pour être traité, le dossier de demande doit comporter les éléments suivants :
Attention, l’échelonnement du paiement n’est pas accordé systématiquement. « Cette acceptation de délais reste l’exception, les contribuables devant considérer que des paiements échelonnés ne constituent, en aucune façon, le mode ordinaire de règlement d’une dette fiscale », indique le fisc au Bofip (référence : BOI-REC-PREA-20-10-10-20150506), le recueil de l’interprétation de la loi fiscale par l’administration.
La plupart des cas d’exonération de taxe d’habitation, qui prévalaient au titre de la taxe d’habitation sur la résidence principale, n’existent plus dans le cadre de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
En 2023, les cas d’exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires concernant les particuliers portent :
A ainsi disparu l’exonération tenant compte de la situation du contribuable et de son revenu fiscal de référence (RFR), accordée aux personnes (conditions cumulatives) :
La plupart des autres exonérations de taxe d’habitation dites catégorielles ont supprimées depuis 2021.
Jusqu’en 2019, les contribuables aux revenus limités pouvaient bénéficier d’un plafonnement de leur taxe d’habitation. Compte tenu de la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale, ce dispositif a été supprimé (abrogation de l’article 1414 A du Code général des impôts par l’article 5 de la loi de finances n°2017-1837 du 30 décembre 2017).
Leur revenu fiscal de référence (RFR) devait se situer sous les seuils suivants :
| Les limites de revenus pour être éligible à un plafonnement de la taxe d'habitation en 2019 |
||||
|---|---|---|---|---|
| Source : article 1417 du Code général des impôts (CGI) | ||||
| Nombre de parts fiscales | En métropole | Martinique, Guadeloupe, La Réunion | Guyane | Mayotte |
| 1 | 25.839 euros | 31.277 euros | 34.221 euros | 37.606 euros |
| 1,25 | 28.858 euros | 34.539 euros | 37.533 euros | 41.246 euros |
| 1,5 | 31.876 euros | 37.851 euros | 40.845 euros | 44.886 euros |
| 1,75 | 34.252 euros | 41.009 euros | 44.157 euros | 48.526 euros |
| 2 | 36.628 euros | 44.167 euros | 47.469 euros | 52.166 euros |
| 2,25 | 39.004 euros | 46.543 euros | 50.289 euros | 55.265 euros |
| 2,5 | 41.380 euros | 48.919 euros | 53.109 euros | 58.364 euros |
| 2,75 | 43.756 euros | 51.295 euros | 55.485 euros | 60. 975 euros |
| 3 | 46.132 euros | 53.671 euros | 57.861 euros | 63.585 euros |
| Pour chaque demi-part supplémentaire | + 4.752 euros | + 4.752 euros | + 4.752 euros | + 5.221 euros |
| Pour chaque quart de part supplémentaire | + 2.376 euros | + 2.376 euros | + 2.376 euros | + 2.610 euros |
Dans certaines villes en zone tendue, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est majorée jusqu’à 60% maximum comme à Paris. Des dérogations permettant d’échapper à cette surtaxe de la taxe d’habitation existent dans trois cas :
Par ailleurs, l’administration fiscale précise dans une note publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) que « le produit du taux de taxe d’habitation de la commune par le coefficient de majoration – compris dès lors entre 1,05 et 1,6 – ne peut toutefois excéder le taux plafond de taxe d’habitation prévu à l’article 1636 B septies du CGI », soit deux fois et demie le taux moyen constaté pour l’année précédente.
Pour aller plus loin > Tout savoir à propos de la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et meublés
En plus de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires proprement dite, un contribuable peut être redevable d’autres impôts locaux. Ainsi, deux impôts complémentaires à la TH existent :
Généralement, le montant de ces taxes additionnelles, qui apparaît dans des colonnes spécifiques de l’avis d’imposition, se monte à quelques euros.
La nature de l’imposition d’un logement loué meublé qui ne constitue pas la résidence principale du contribuable dépend de plusieurs facteurs : le fait de pouvoir en disposer librement ou non, entièrement ou non, une partie de l’année ou non.
Il en résulte les cas de figure suivants :
Une réforme en profondeur de la taxe d’habitation a été adoptée à l’article 16 de la loi de finances pour 2020, dont la disposition phare a abouti à la suppression de la taxe d’habitation sur l’habitation principale ou THRP. Ce second volet de la réforme s’inscrit dans le prolongement de la première étape ayant abouti à la suppression de la THRP pour 80% des ménages en application de l’une des promesses de campagne d’Emmanuel Macron en 2020.
Les principales mesures du second volet de la réforme de la taxe d’habitation sont les suivantes :
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