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L'IFI, impôt sur la fortune immobilière, est une imposition du patrimoine immobilier des particuliers qui remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune), depuis le 1er janvier 2018. Tout savoir sur ce nouvel impôt : biens imposables, seuil et barème d'imposition, exonérations, calculs, modalités de déclaration...

- IFI : l'impôt sur la fortune immobilière, qu’est-ce que c’est ?
- IFI : seuil 2018 identique au seuil de l’ISF
- IFI, qui est concerné ?
- Le barème IFI 2018 (taux et tranches)
- Calcul de l’IFI
- IFI et résidence principale
- Patrimoine taxable à l’IFI
- IFI et assurance vie
- IFI et démembrement : cas particulier de l’usufruit légal
- IFI et SCI
- IFI et foncières cotées SIIC
- IFI : restriction des dettes déductibles
- IFI et déduction des dettes fiscales
- Réduction d’IFI
- Déclaration IFI : formulaires et dates limites
- Quand payer l’IFI ?

IFI, ISF immobilier voulu par Macron : qu’est-ce que c’est ?

L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière est un nouvel impôt sur le patrimoine immobilier détenu par des particuliers aisés. L’IFI est entré en application au 1er janvier 2018. Sa mise en place résulte de la suppression de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) voulue par Emmanuel Macron et de sa transformation en un impôt ne frappant que le patrimoine immobilier, détenu directement et indirectement. Objectif de cette réforme de la fiscalité du patrimoine, favoriser l’investissement privé dans les entreprises, les actifs financiers n’entrant plus dans le champ du nouvel impôt. Les titres de sociétés (sauf le poids relatif des biens immobiliers dans la valeur de la société), les comptes bancaires, l’épargne financière (dont OPCVM hors immobilier), l’or, les voitures de luxe, le vin et les œuvres d’art ne sont pas dans le champ de l’IFI.

L’IFI devrait rapporter à l’Etat environ 850 millions d’euros par an, soit 3,2 milliards d’euros de moins que l’ancien ISF, et ne concerner qu’environ 150.000 contribuables, contre 350.000 pour l’ISF.

L’IFI est un nouvel impôt prévu à l’article 964 du CGI (Code général des impôts) et aux articles suivants (jusqu’à l’article 983). La réforme a été jugée conforme à la constitution (à l’exception d’une disposition jugée anticonstitutionnelle). Les textes ont fait l’objet de commentaires tardifs de l’administration au BOFiP-Impôts (le 8 juin 2018) et les décrets d’application des articles 978 (réduction IFI dons) et 982 du CGI (obligations déclaratives) ont également été publiés tardivement au Journal Officiel, en pleine période de déclaration, respectivement les 30 et 26 mai 2018..

IFI : seuil 2018 identique au seuil de l’ISF

Le seuil de l’IFI est fixé par la loi. Selon l’article 964 du CGI, une personne est soumise à l’IFI lorsque son patrimoine immobilier détenu au 1er janvier 2018 est supérieur à 1,3 million d’euros. Ce patrimoine est pris en compte pour sa valeur nette (article 965 du CGI), c’est-à-dire nette de dettes déductibles. On parle aussi de valeur nette des actifs imposables ou de patrimoine net taxable.

Le seuil d’imposition à l’IFI est le même que celui en vigueur dans le cadre de l’ancien ISF.

La valeur du patrimoine prise en compte dans ce seuil d'imposition à l'IFI diffère entre un redevable ayant son domicile fiscal en France et un non-résident :
- pour un résident fiscal en France : patrimoine immobilier mondial, situé en France et/ou hors de France
- pour un résident fiscal hors de France : patrimoine immobilier situé en France uniquement.

L'administration fiscale (BOFiP : BOI-PAT-IFI-10 §30) précise qu'au titre de l'IFI, la localisation en France des biens et droits immobiliers vise « ceux situés en France métropolitaine et dans les départements et régions d'outre-mer ». Une définition qui exclut de facto les biens situés dans les collectivités d'outre-mer (COM, ex-TOM).

> En savoir plus Seuil de l’IFI 2018 : à partir de combien paye-t-on l’impôt sur la fortune immobilière ? 

IFI, qui est concerné, qui paye l'impôt ?

La définition du foyer fiscal au titre de l’IFI n’est pas la même que celle applicable en matière d’impôt sur le revenu. A noter : : par rapport à l'ISF, certaines règles applicables aux non-résidents ont été modifiées.

IFI pour les personnes seules ou en couple

Qui paye l’IFI en 2018 et en 2019 ? Cet impôt vise le patrimoine net taxable des personnes physiques membres du foyer fiscal au titre de l’IFI, dont la définition est identique à celle auparavant en vigueur pour l’ISF. Est ainsi taxable :
- une personne seule célibataire, veuve, divorcée ou séparée
- un couple marié quel que soit le régime matrimonial (imposition commune à l’IFI)
- un couple uni par un Pacs (imposition commune à l’IFI)
- un couple en concubinage notoire (imposition commune à l’IFI)

Enfant mineur ou majeur et IFI

Les enfants ne sont pas considérés de la même façon selon leur âge. A ce titre, les règles en vigueur pour la prise en compte des enfants dans l’ISF ont été transposées dans l’IFI.

L’enfant mineur à charge dont on a l'administration légale est inclus dans le foyer fiscal au sens de l’IFI. Il faut ainsi inclure dans la déclaration d’IFI le patrimoine immobilier qu’il détient. Cela concerne ses propres enfants âgés de moins de 18 ans au 1er janvier, mais aussi, pour un couple non marié ou dans le cas d’une famille recomposée, ceux du conjoint.

Suite à un divorce ou à une séparation des parents, s’ils exercent une autorité parentale conjointe (si aucun parent ne s’est vu retirer ses droits), chacun peut déclarer les biens des enfants mineurs pour la moitié de leur valeur.

L’enfant majeur sort du foyer fiscal, que ce soit en l’absence ou en présence d’un rattachement au foyer fiscal des parents au titre de l’impôt sur le revenu. Il est donc personnellement taxable à l’IFI si son patrimoine net taxable à l’IFI est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2018.

Cas particulier d’imposition séparée à l’IFI

Dans certaines situations, le patrimoine du conjoint n’est pas à prendre en compte. Ainsi, chaque époux peut faire une déclaration séparée de son patrimoine (incluant celui des enfants mineurs dont il a l'administration légale) dans les cas suivants :
- couple sous le régime matrimonial de la séparation de biens, à condition de ne pas vivre sous le même toit
- couple en instance de divorce
- couple en instance de séparation de corps (en attente de décision du juge aux affaires familiales).
Pour les deux dernières situations, les époux doivent avoir été autorisés par le juge à vivre dans des résidences séparées.

Imposition des résidents en France et des non-résidents

Comme l’ISF, l’IFI frappe les redevables dont la résidence fiscale se situe en France, au titre de l’ensemble de leurs biens immobiliers, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger (on parle alors d’obligation fiscale illimitée).

Pour les personnes dont le domicile fiscal se trouve à l’étranger, seuls les biens situés en France sont imposables. Cependant, pour ces derniers, certaines règles favorables qui préexistaient dans l’ISF n’ont pas été reprises dans l’IFI, notamment l’article qui exonérait les placements financiers des non-résidents (disposition abrogée). Résultat, les non-résidents sont soumis à l’IFI, pour leurs actifs immobiliers situés en France, dans les mêmes conditions que les résidents fiscaux français pour leur patrimoine mondial.

Précisément, et en raison de la suppression dans les nouveaux textes de la notion de société à prépondérance immobilière (SPI ou SAPI, société dont l’actif était principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers sur le territoire français), le poids relatif de l’immobilier situé en France dans la valeur de l’actif d’une société est imposable à l’IFI, même si cette quote-part est inférieure à 50% de la valeur totale des titres.

A noter : un contribuable non-résident établi hors de l’Espace Economique Européen (EEE) reste soumis à l’obligation de désigner un représentant fiscal en France.

IFI et régime des impatriés

Destiné à favoriser l’attractivité de la France vis-à-vis des dirigeants et cadres d’entreprises internationaux, le régime des impatriés qui prévalait dans l’ISF a fait l’objet d’une transposition dans l’IFI.

Ainsi, pour les personnes qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des 5 années civiles précédant celle de leur installation dans l’Hexagone, la règle prévoit une base d’imposition spécifique (et réduite) par rapport à un contribuable lambda : les impatriés ne sont imposables que sur leurs actifs immobiliers situés en France, pendant plus de 5 ans (jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert de la résidence fiscale en France). En d’autres termes, durant la période d’impatriation, leurs biens immobiliers détenus ailleurs dans le monde, dont leur pays d’origine, ne sont pas taxables à l’IFI.

Ainsi, pour un Français de retour en France ou un cadre supérieur étranger expatrié dans notre pays à partie de 2018 n'est imposable que sur son patrimoine immobilier sis en France jusqu'au 31 décembre 2023.

Barème IFI 2018 : taux et tranches d’imposition

Le barème de l’IFI 2018 est en tous points identique à celui applicable pour l’ISF. Seule la base imposable à ce barème change.

Le barème de l’IFI demeure un barème progressif. Le patrimoine net taxable est donc taxé par tranches, sachant que le barème en comporte 6, de 0% pour la part de patrimoine entre 0 et 800.000 euros à 1,5% pour la tranche supérieure (aussi appelée tranche marginale) au-delà de 10 millions d’euros.

Le barème de l'IFI s’applique comme suit (source : tarif fixé à l’article 977 du CGI) :
- patrimoine net taxable de 0 à 0,8 million d'euros : taux d’IFI de 0%
- de plus de 0,8 million d'euros à 1,3 million d'euros : 0,50%
- de plus de 1,3 million d'euros à 2,57 millions d'euros : 0,70%
- de plus de 2,57 millions d'euros à 5 millions d'euros : 1,00%
- de plus de 5 millions d'euros à 10 millions d'euros : 1,25%
- au-delà de 10 millions d'euros : 1,50%.

> Plus de détails Barème IFI 2018 : seuil, taux et calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

Calcul de l’IFI 2018

Calcul de l’IFI par le service des impôts

Auparavant, dans le cadre de l’ISF et pour les contribuables propriétaires d’un patrimoine supérieur à 2,57 millions d’euros, il fallait calculer soi-même son impôt puis adresser son paiement en même temps que l’envoi de la déclaration (on parlait alors d’auto-liquidation ou d’impôt auto-liquidé).

Désormais et pour tous les redevables, le montant de l’IFI est calculé par l'administration fiscale selon les éléments portés à sa connaissance dans la déclaration.

Cela dit, rien n’empêche de calculer soi-même son IFI, c’est même recommandé :
- pour calculer son IFI théorique, déductible en tant que dette fiscale et servant, pour les quelques contribuables concernés, au calcul du plafonnement de l’IFI ;
- pour connaître à l’avance le montant de l’impôt à payer et faire les provisions nécessaires.

Calcul de l’IFI étape par étape

Pour calculer son IFI, il faut procéder en plusieurs étapes :
1. Recenser le patrimoine imposable (notamment l’immobilier détenu indirectement via des sociétés, filiales ou sous-filiales, ou via des contrats d’assurance vie ou au travers de fonds )

2. Procéder à l’évaluation des biens taxables (valeur brute du patrimoine) à valeur vénale réelle, correspondant à leur valeur de marché au 1er janvier 2018

3. Effectuer le calcul du passif (impôts et dettes déductibles)

4. Déterminer le patrimoine net taxable ou actif net imposable (valeur brute du patrimoine - passif)

5. Appliquer le barème de l’IFI au patrimoine
Deux cas de figure se présentent, selon la valeur nette du patrimoine taxable.

> Si le patrimoine net taxable est au moins égal à 1,4 million d’euros, le barème de l’IFI s’applique pleinement.

> Si le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, le contribuable bénéficie d’un calcul dérogatoire de son IFI. Après l’application du barème, une réduction d’impôt appelée décote est appliquée automatiquement par le fisc. > En savoir plus : La décote, un calcul spécifique entre 1,3 et 1,4 M€ de patrimoine net taxable

6. Déduire les réductions d’IFI (réduction ISF PME effectuées le 31 décembre 2017 au plus tard et réduction IFI dons), pour calculer l’IFI après réductions

7. Utiliser le plafonnement de l’IFI : si le total des impositions sur les revenus 2017 (impôt sur le revenus + prélèvements sociaux + contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) et de l’IFI 2018 est supérieur à 75% des revenus 2017, la différence vient en déduction de l’IFI.

8. Déduire le montant de l’impôt sur la fortune payé à l’étranger

Impôt sur la fortune immobilière et résidence principale

Abattement de 30% sur l’habitation principale

Dans le cadre de l’ISF, la résidence principale bénéficiait d’un traitement de faveur depuis 1999, sa valeur n’étant pas prise en compte en totalité, au travers d’abattement fiscal initialement fixé à 20% (soit une déclaration à 80% de sa valeur). Cet abattement applicable à l’habitation principale, porté à 30% depuis 2008 a été retranscrit dans l’IFI, conformément à un engagement pris oralement par Emmanuel Macron pendant sa campagne présidentielle.

En effet, la rédaction de la loi (à l’article 973 du CGI) reprend mot pour mot la rédaction de l’ancien texte en vigueur pour l’ISF, selon lequel « un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». En principe, la détention via une SCI ne permet pas de pratiquer cet abattement.

Par ailleurs, dans les cas d’imposition commune à l’IFI (en particulier au titre du concubinage), une seule résidence principale du couple peut prétendre à l’abattement précité.

Sort de la dette attachée à la résidence principale

S’agissant de la dette ayant permis de financer l’acquisition de la résidence principale, le crédit immobilier n'est plus forcément déductible à 100% comme c'était le cas dans l'ISF.

Les premiers éléments communiqués par le fisc (dossier de presse, notice des formulaires de déclaration) pouvaient laisser croire que la dette afférente à la résidence principale n'était déductible que pour 70% de son montant. En effet, l’administration a précisé, en marge de la présentation de la déclaration de revenus 2017, que la dette afférente à un bien partiellement imposable n'est que partiellement déductible. Une règle qui concerne « non seulement les biens partiellement ou totalement exonérés, mais également ceux qui bénéficient d'un abattement légal ».

Finalement, les commentaires administratifs de la loi publiés au Bofip (BOFiP : BOI-PAT-IFI-20-40-10 §160) sont plus souples que ce que l'on pouvait craindre initialement : la dette peut être déduite en totalité, à condition de ne pas dépasser la valeur taxable du logement (c'est-à-dire après application de l’abattement). En effet, le fisc indique que les dettes afférentes à la résidence principale (crédit immobilier, mais aussi taxe foncière) sont « déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle) ».

 

Patrimoine taxable à l’IFI

Biens imposables à l’IFI

L’assiette de l’IFI est par définition plus restreinte que celle de l’ISF, qui taxait l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier, en dehors des cas d’exonérations. Seuls les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (immobilier compris dans les titres de sociétés que l’on détient) relèvent de l’impôt sur la fortune immobilière. Cela dit, le champ de l’immobilier taxable à déclarer à l’IFI est bien plus large que ne l’était celui imposable à l’ISF.

Figurent ainsi parmi les biens imposables à l’IFI (sur la base d’une détention et d’une valorisation au 1er janvier) :
- les biens immobiliers en détention directe par l’un des membres du foyer fiscal, sauf exonération partielle ou totale
- les biens immobiliers détenus indirectement quelle que soit leur forme juridique ou leur localisation (en France comme à l’international), par le biais d’une société (à prépondérance immobilière ou non, y compris tout en bas d’une chaîne de participations) ou d’un contrat d’assurance vie ou d’un contrat de capitalisation

Plus précisément, la base imposable à l’IFI comporte :
- les parts de sociétés ou d’organismes, à hauteur de la fraction représentative de l’immobilier non affecté à une activité opérationnelle
- les unités de compte des contrats de capitalisation et d’assurance vie, pour la fraction de leur valeur de rachat représentative d’actifs immobiliers
- les parts de SCPI et d’OPCI détenues directement ou au travers de contrats d’assurance vie à hauteur de la quote-part d’immobilier (liquidités et autres actifs financiers non pris en compte)
- les actifs immobiliers faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail ou d’un contrat de location-accession à la propriété, même si, juridiquement, ils n’appartiennent pas au titulaire du contrat (les loyers/redevances restant dus jusqu’à l’expiration du bail sont déductibles).
- les biens ou droits grevés d’un usufruit pour leur valeur en pleine propriété
- les biens et droits immobiliers transférés en fiducie, inclus dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette
- les biens et droits immobiliers placés dans un trust, pris en compte dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette

Valeur des parts et actions : calcul de la fraction d’immobilier imposable

En cas de détention indirecte, le redevable de l’IFI va devoir déclarer la fraction de la valeur des parts ou actions représentative des immeubles bâtis ou non bâtis dans son formulaire 2042 IFI et l’annexe 3 de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (biens détenus indirectement).

Pour déterminer cette fraction imposable en vue de savoir quoi déclarer, il faut effectuer plusieurs calculs et évaluations :
1. Déterminer la valeur vénale des biens immobiliers taxables au 1er janvier
2. Déterminer la valeur vénale de l’ensemble de la société
3. Calculer le ratio immobilier (aussi appelé coefficient d’immobilier ou prorata immobilier), correspondant au poids que représente l’immobilier taxable dans la valeur de la société = valeurs des biens immobiliers/valeur de la société (en %)
4. Appliquer le ratio immobilier à la valeur de la société
5. Appliquer le taux de participation du redevable dans la société (% du capital)
Cette méthode de calcul peut poser des problèmes pratiques d’application, en particulier dans le cas d’une chaîne de participations (en présence de plusieurs niveaux d’interposition = société-mère, filiales, sous-filiales). Sous réserve que le redevable soit de bonne foi, la loi prévoit que l’administration fiscale n’applique aucune pénalité si le redevable « démontre qu'il n'était pas en mesure de disposer des informations nécessaires » à l'estimation de la part d’immobilier taxable en cas de détention indirecte.

Exceptions : les biens exclus de la base imposable à l’IFI

Les textes du Code général des impôts (articles 965 et 975 du CGI) prévoient plusieurs exclusions de la base imposable à l’IFI :
1. Toute participation dans une société opérationnelle qui possèderait un immeuble, dont le redevable détient avec son foyer fiscal moins de 10% du capital et des droits de vote (sauf application des dispositions d’un dispositif anti-abus)
2. Valeur des immeubles affectés à l’exploitation d’une société dans laquelle le redevable détient des titres (sous conditions)
3. Actifs immobiliers affectés à la société dans laquelle le redevable exerce son activité principale (sous conditions) : application des règles d’exonération au titre des biens professionnels
4. Parts d’OPC (Sicav et FCP) composés directement ou indirectement de moins de 20% d’actifs immobiliers, dès lors que le contribuable détient seul ou avec les membres de son foyer fiscal moins de 10% de parts du fonds
5. Actions de sociétés foncières sous statut SIIC (société d'investissement immobilier cotée) si le redevable détient seul ou avec les membres de son foyer fiscal moins de 5% du capital ou des droits de vote

IFI et assurance vie

L’assurance vie est en principe en dehors du champ d’application de l’IFI. Cependant, la détention de biens immobiliers au travers d’un contrat d’assurance vie ne fait pas obstacle à leur taxation pour le souscripteur, l’IFI frappant tout l’immobilier, même détenu indirectement.

L’assurance vie se trouve donc dans l’assiette de l’IFI, mais uniquement à hauteur de la quote-part d’actifs immobiliers détenus via des supports en unités de compte (source : article 972 du CGI), qu’il s’agisse de SCPI ou d’OPCI, de fonds dédiés, de Sicav et FCP. L’information sera communiquée au souscripteur du ou des contrats par les compagnies d’assurance.

L’immobilier logé dans les fonds euros, y compris dans les fonds euros immobiliers (type Sécurité Pierre Euros du contrat Sérénipierre) n’est pas compris dans la base taxable à l’IFI.

IFI et démembrement : cas particulier de l’usufruit légal

Démembrement de propriété : nouveauté dans l’assiette de l’IFI

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, une large partie des dispositions jusque-là en vigueur dans l’ISF ont été transposées dans l’IFI, à une différence notable près.

Ainsi, le principe en vertu duquel l’usufruitier est seul redevable de l’IFI sur les biens pour leur valeur en pleine propriété est maintenu (source : article 968 du CGI). Le détenteur de la nue-propriété (ou nu-propriétaire) de biens immobiliers est donc exonéré d’IFI comme il était exonéré d’ISF.

Cependant, dans le cas où, suite à un décès, le conjoint survivant détient un usufruit légal, il y a répartition de l’imposition (situation qui n’existait pas dans l’ISF) : usufruitier et nu-propriétaire sont chacun imposables pour leur quote-part, l’usufruitier pour la valeur de son usufruit et le nu-propriétaire pour la valeur de sa nue-propriété selon le barème de l’article 669 du CGI (en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier : plus ce dernier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante).

La situation visée est celle où l’origine du démembrement correspond à la dévolution légale (application de l'article 757 du code civil) : la succession se règle en l’absence de testament à l’époux établi par le défunt ou de donation au dernier vivant, en présence de descendants, accordant au conjoint survivant l’usufruit de la totalité des biens figurant dans la succession. Toutes les successions sont visées, quelle que soit la date du décès.

Usufruit légal, nue-propriété, que déclarer à l’IFI ?

Les conséquences pratiques de ces dispositions au titre de l’IFI sont les suivantes :
- de nombreux nus-propriétaires (les enfants) vont devoir inclure la valeur de leur nue-propriété dans leur déclaration d’IFI, alors qu’ils n’étaient pas soumis à l’ISF au même titre
- les conjoints survivants tenant leur usufruit d’une dévolution légale, jusque-là habitués à déclarer les biens figurant dans la succession de leur conjoint décédé pour leur valeur en pleine propriété, n’auront à déclarer à l’IFI que la valeur de l’usufruit des immeubles correspondants.

IFI et SCI

Le principe : SCI dans l’assiette de l’IFI

La SCI (société civile immobilière) intervient dans la structuration du patrimoine de nombreux contribuables, par exemple dans la situation, relativement fréquente, de l’immobilier professionnel détenu par un chef d’entreprise au travers d’une SCI, loué à une société industrielle ou commerciale dont il est actionnaire.

En principe, la SCI est taxable à l’IFI, à raison de la quote-part de la valeur des parts représentative d’actifs immobiliers (trésorerie exclue).
Il est toutefois possible de bénéficier de certains cas d’exonération, qui sont conditionnés par plusieurs paramètres :
- organigramme juridique (présence ou non d’une holding interposée, détention de la SCI en direct ou via la holding…)
- activité de la société-mère (société opérationnelle ou passive)
- affectation de l’immobilier à une activité opérationnelle ou non
- taux de participation dans la société opérationnelle
- contrôle de la société opérationnelle
- origine de la rémunération (holding ou société opérationnelle)

Prêt familial de type compte-courant contracté par la SCI

Les dettes logées dans les SCI sont-elles systématiquement déductibles ? Pas forcément. Une restriction de la déductibilité des dettes est susceptible de s’appliquer lorsqu’un financement en compte-courant a été consenti à une société civile directement ou indirectement par le redevable de l’IFI, un membre de son foyer fiscal, un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur.

En effet, en présence d’un prêt familial, la dette correspondante ne peut pas être prise en compte comme passif déductible pour valoriser les parts de la SCI. Ce qui a pour conséquence mécanique d’augmenter la valeur des parts à déclarer.

Cependant, il est possible d’éviter l’application de cette restriction si le redevable « justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements » (article 974 du CGI).

SCI et abattement de 30% sur la résidence principale

L’abattement fiscal de 30% pratiqué sur la résidence principale trouve à s’appliquer en cas d’occupation à titre de résidence principale « par son propriétaire ». Une rédaction du texte de loi qui vise explicitement la détention directe de la maison ou de l’appartement par le redevable, sans exclure non plus catégoriquement la détention de l’habitation principale via une SCI pour l’exercice du droit à l’abattement.

Toutefois, le texte en vigueur au titre de l’ISF ayant été transposé à l’IFI, l’abattement de 30% sur la résidence principale ne pourra pas s’appliquer en cas de détention du bien via une SCI dans la plupart des cas (sous réserve de la publication des commentaires de l’administration au BOFiP).

Foncières cotées SIIC : pas forcément dans l’assiette de l’IFI

Pour un résident français, tous les biens immobiliers sont en principe soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, y compris en cas de détention indirecte. Toutefois, une exception est prévue pour les petits actionnaires de foncières cotées en bourse sous statut SIIC (société d'investissement immobilier cotée).

En effet et contrairement à la rédaction initiale du texte présenté dans le projet de loi de finances pour 2018, le texte prévoit (article 972 ter du CGI) de ne pas retenir parmi les biens imposables à l’IFI les actions de SIIC si le redevable détient directement ou indirectement moins de 5% du capital ou des droits de vote d’une ou plusieurs foncières cotées, seul ou avec les membres de son foyer fiscal.

En pratique, seuls les actionnaires privés importants de SIIC, dont le pourcentage de détention est d’au moins 5% du capital ou des droits de vote d’une SIIC au 1er janvier, doivent inclure leur participation dans leur patrimoine taxable à l’IFI.

IFI : restriction des dettes déductibles

Passif déductible à l’IFI, le principe

C’est l’un des principaux changements intervenus à l’occasion de la suppression de l’ISF et de la création de l’IFI : la prise en compte des dettes comme passif déductible (pour déterminer le patrimoine net taxable) est moins favorable dans le nouvel impôt.
Le principe selon lequel les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition sont déductibles, ce qui permet de diminuer la valeur nette du patrimoine taxable, reste applicable dans l’IFI (article 974 du CGI relatif au passif déductible).

Sont ainsi prises en compte au passif (liste fixée par la loi) :
- les dettes ayant servi à l’acquisition de biens ou droits immobiliers
- pour un propriétaire bailleur, les dettes « afférentes à des dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire »
- les dettes correspondant à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement de biens immobiliers taxables (= gros travaux)
- les impôts relatifs aux propriétés immobilières
- les dettes ayant servi au financement d’acquisition de parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables.

On peut cependant observer que la déductibilité des dettes est restreinte :
- puisque devant être afférentes à des actifs imposables
- à proportion de la fraction de la valeur imposable des actifs taxables à l’IFI
- par une liste limitative d’objets des dettes pouvant être déduites
- pour les emprunts in fine
- par un encadrement des dettes familiales
- par un plafonnement global des dettes déductibles

Prise en compte du prêt in fine dans l’IFI

Souvent utilisé à des fins d’optimisation fiscale, le prêt in fine est pris en compte de façon restreinte comme passif déductible au titre de l’IFI.

Le mécanisme du prêt in fine prévoit uniquement le versement mensuel des intérêts à l’établissement prêteur, le remboursement du capital n’intervenant qu’en une fois au terme prévu au contrat de prêt (contrairement à un prêt amortissable classique où le capital est remboursé petit à petit à chaque échéance).

Au titre de l’IFI, un prêt in fine souscrit pour l’acquisition d’un bien imposable ne permet pas de déduire le capital restant dû (dont le montant est constant pendant la durée du prêt) en totalité.

En effet, pour sa prise en compte dans l’IFI, le prêt in fine doit être amorti linéairement de façon fictive, de sorte que le passif déductible soit égal au total des annuités théoriques restant dues au 1er janvier de l’année d’imposition.

Exemple de calcul d'un prêt in fine au passif

pour un bien imposable acquis début 2017 grâce à un prêt in fine d’un montant de 300.000 euros sur 15 ans (soit 20.000 euros d’amortissement annuel théorique), le montant déductible dans la déclaration d’IFI en 2018 sera de 280.000 euros, seule une année étant amortie fictivement au bout d’un an.

Dans l’hypothèse où aucune échéance n’aurait été prévue avec l’établissement de crédit, la loi prévoit une règle de calcul de l’amortissement fictif en fixant par défaut une durée du prêt de 20 ans, soit 5% du montant total de l’emprunt à amortir par an.

Prêt ou compte courant d’associé familial non-déductible

La loi prévoit, pour la détermination du passif déductible, un encadrement strict des dettes familiales (certains spécialistes parlent de dispositifs anti-abus). Sont ainsi énumérés trois types de prêts conclus dans le cercle familial ne pouvant être déduits :
1. Les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal au sens de l’IFI.
2. Les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un membre du groupe familial autre qu’un membre du foyer fiscal (ascendants, descendants majeurs, frères et sœurs du redevable ou de son conjoint).
3. Les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée directement ou indirectement par le redevable ou par son groupe familial.

En pratique, ces exclusions visent les prêts familiaux, dont ceux conclus à titre de compte-courant d’associé souscrit par une SCI familiale auprès d’un membre de ladite famille dans les conditions définies ci-dessus.

Dans les cas 2. et 3., le fait de consentir un prêt présentant toutes les caractéristiques d’un prêt bancaire (« caractère normal des conditions du prêt » selon le CGI : échéancier d’amortissement, montant et caractère effectif des remboursements) permet d’échapper à ces restrictions et de déduire les dettes en question.

De même, l'absence d'objectif principalement fiscal du compte-courant permet de s'affranchir des cas de non-déductibilité.

Le BOFiP apporte une définition de l’objectif principalement fiscal :
- son champ est délimité à l'IFI (les économies réalisées sur d'autres impôts tels que les droits de succession ou l'impôt sur le revenu ne sont pas prises en compte)
- les comptes courants déjà en place avant la date de création de l’IFI (1er janvier 2018) ou longtemps avant que le foyer fiscal ne soit devenu redevable de l’IFI peuvent être admis en déduction à 100%.

Plafonnement du passif déductible : mécanisme et calculs

Autre nouveauté allant dans le sens d’une limitation de la déductibilité des dettes, l’article 974 IV instaure un plafonnement des dettes déductibles qui n’existait pas dans l’ancien ISF.
Ce mécanisme s’applique sous deux conditions cumulatives.

Première condition, la valeur du patrimoine taxable doit être supérieure à 5 millions d’euros au 1er janvier, ce qui limite de fait l’application de cette disposition aux seuls patrimoines immobiliers les plus importants.

Seconde condition, le montant des dettes admises en déduction doit excéder 60% de cette valeur d’actifs d’au moins 5 millions. Si ces conditions sont réunies, la dette n’est pas déductible en totalité : au-delà de ce seuil, la déduction ne s’opère qu’à hauteur de 50%.

Exemple 1 : passif déductible en totalité

Le redevable possède un immeuble taxable évalué à 4,8 millions d’euros, financé par une dette du même montant.
Dans ce cas, l’assiette imposable à l’IFI est nulle.
En effet, l’actif étant inférieur à 5 millions d’euros, le mécanisme de plafonnement ne s’applique pas. Le crédit affecté à l’acquisition de l’immeuble est déductible en totalité.

Exemple 2 : application du plafonnement du passif déductible

Le redevable possède des biens immobiliers évalués à 14 millions d’euros, financés par une dette de 12 millions d’euros. Le mécanisme de plafonnement s’applique puisque la valeur de son patrimoine est supérieure au seuil de 5 millions d’euros et que la dette représente plus de 60% de son patrimoine immobilier (plus de 60% de 14 millions d’euros, soit plus de 8,4 millions d’euros).

La dette excédant cette limite, soit 3,6 millions d’euros (12 - 8,4), n’est déductible que pour moitié soit 1,8 million d’euros (50% de 3,6 millions). Au total, la dette déductible est de 10,2 millions d’euros (8,4 + 1,8).

Le patrimoine net taxable se monte donc à 3,8 millions d’euros (14 - 10,2).

En l’absence de mécanisme de plafonnement, la dette aurait été déductible en totalité, soit un patrimoine net taxable de 2 millions d’euros (14 - 12).

Montant de l’IFI correspondant avec plafonnement des dettes déductibles : 23.690 euros
Montant de l’IFI en l’absence de plafonnement des dettes déductibles : 7.400 euros

Ce plafonnement représente donc une majoration induite de 16.290 euros d'impôt.

IFI et déduction des dettes fiscales

Dans le cadre de l’ISF, la totalité des dettes fiscales étaient déductibles :
- impôt sur le revenu
- contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR)
- taxe d'habitation
- contribution à l’audiovisuel public (ex-redevance TV)
- taxe foncière
- prélèvements sociaux
- ISF

Dans le cadre de l’IFI, la liste (qui n’est pas nominativement fixée par la loi) s’est réduite aux impôts dus par le propriétaire de biens immobiliers, soit :
- l’IFI lui-même
- la taxe foncière sur les propriétés bâties
- la taxe foncière sur les propriétés non bâties

La rédaction du texte exclut clairement la possibilité de déduire les impôts sur les revenus générés par les actifs immobiliers (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers par exemple) et les impôts « incombant normalement à l'occupant » soit la taxe d’habitation et la redevance télé.

Réduction d’IFI limitée aux dons

Avec l’extinction de la réduction ISF PME au 31 décembre 2017, le seul moyen de réduire son IFI est le dispositif IFI dons, applicable dans les mêmes conditions que l’ancien dispositif ISF dons.

Un redevable peut ainsi, pour diminuer le montant de son impôt, faire un don à une fondation reconnue d’utilité publique (y compris les fondations abritées sous la Fondation de France ou d’autres fondations abritantes) ou à tout autre organisme d’intérêt général éligible jusqu’à la date limite de déclaration.

La réduction d’impôt, égale à 75% des versements, est soumise à un plafond de 50.000 euros entre deux déclarations d'IFI. Ce qui correspond à un don ou à un cumul de dons d’un montant maximum de 66.666 euros.

Déclaration IFI 2018 : comment et quand déclarer avec le formulaire 2042 IFI ou Impots.gouv.fr

IFI, impôt sur le revenu, déclaration commune

L’instauration de l’IFI marque la fin des déclarations spécifiques à renvoyer au fisc au plus tard le 15 juin, accompagnées d’un paiement immédiat. A partir du mois d’avril 2018, la déclaration d’IFI s’effectuera dans un formulaire à remplir en même temps et en complément de la déclaration de revenus, au même titre que la déclaration 2042 C (gains d’actions gratuites et de levées de stock-options, plus-value sur clôture anticipée de PEA, défiscalisation immobilière ou dans les PME) ou la déclaration 2042 RICI (réductions et crédits d’impôt).

Déclaration sur Impots.gouv.fr ou avec l’imprimé 2042 IFI

Le formulaire à utiliser est l’imprimé 2042 IFI (pour les utilisateurs d’une feuille d’impôt) et ses annexes ou la rubrique impôt sur la fortune immobilière en cas de déclaration en ligne sur le site Impots.gouv.fr.

Tout redevable peut ainsi remplir sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière en ligne.

Date limite de déclaration d’IFI 2018 : report

Selon les dispositions prévues à l'origine, la déclaration d’IFI étant désormais commune à la déclaration de revenus, le même calendrier de dépôt aurait dû s’appliquer, soit les dates limites de déclaration suivantes :
> Pour la feuille d’impôt (formulaire 2042 + formulaire 2042 IFI), le 17 mai 2018
> Pour la déclaration en ligne
- mardi 22 mai 2018 dans les départements 1 à 19
- mardi 29 mai 2018 dans les départements 2A à 49
- mardi 5 juin 2018 dans les départements 50 à 95 et dans les DOM

Finalement, le fisc a décidé d'accorder pour tous les contribuables concernés un délai supplémentaire, la nouvelle date limite étant fixée au 15 juin 2018 (y compris pour la déclaration IR des redevables de l'IFI concernés).

Il est possible d'effectuer une déclaration rectificative d'IFI, pour les personnes ayant effectué leur déclaration en ligne, du 31 juillet au 18 décembre 2018, notamment pour prendre en compte les précisions apportées par les commentaires administratifs parus le 8 juin 2018 au BOFiP. La prise en compte des corrections donnera lieu à l'émission d'un nouvel imposition.

Plus de détails > IFI 2018 : le calendrier de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière

Quand payer l’IFI ?

Les redevables de l’ISF les plus fortunés encore redevables de l’IFI vont, en plus de leur éventuelle économie d’impôt induite par la création de l’IFI, bénéficier d’un délai supplémentaire pour payer leur impôt.

Dans le cadre de l’ISF, les propriétaires d’un patrimoine supérieur à 2,57 millions d’euros devaient payer leur impôt le 15 juin au plus tard, en même temps que le dépôt de leurs formulaires. L'impôt sur la fortune immobilière étant soumis aux mêmes conditions de recouvrement que l’impôt sur le revenu, la date-limite de paiement est désormais fixée à mi-septembre pour tous les redevables.

Le 15 septembre 2018 tombant un samedi, le dernier délai est fixé pour cette année au 17 septembre pour un paiement en espèces (dans la limite de 300 euros) par chèque ou virement (dans la limite de 1000 euros) ou au 22 septembre en cas de paiement en ligne.