IFI, ISF : le patrimoine net taxable, c’est quoi ?


Qu’est-ce que le patrimoine net taxable à l’IFI ? Remplaçant l’ISF depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier dont le contribuable est propriétaire au 1er janvier, dettes exclues. Mais la détermination de ce patrimoine immobilier net taxable (ou base nette imposable) à l'IFI n'est pas si simple. Explications sur les calculs à effectuer.

Patrimoine net taxable, c'est quoi ?

Patrimoine net taxable, définition

Le patrimoine net taxable correspond à la valeur totale des biens servant à calculer le montant de l’IFI. On parle aussi de base nette imposable ou d’assiette taxable puisque c’est à partir de ce montant (la base ou l’assiette) que l’on applique le barème de l’IFI. Le seuil d’imposition à l’IFI repose lui aussi sur cette notion de patrimoine immobilier net taxable : au-delà de 1,3 million au 1er janvier de chaque année, un contribuable doit payer l’IFI après avoir rempli une déclaration en même temps que sa déclaration de revenus.

On parle de valeur nette car le droit fiscal permet de déduire certains éléments contribuant à l’appauvrissement du contribuable (dettes, impôts) et de bénéficier d’un traitement particulier pour l’immobilier occupé en tant que résidence principale, au travers d’un abattement fiscal.

Dès lors, comment calculer son patrimoine net taxable ? On peut résumer la valeur nette taxable du patrimoine immobilier à l’IFI à une simple soustraction :
Patrimoine net taxable = valeur brute du patrimoineabattement sur la résidence principaledettes déductibles.

Pour procéder à la détermination du patrimoine net, il faut d’abord savoir qui sont les membres de la famille assujettis à l’IFI. Il est ensuite nécessaire de procéder à l’inventaire des biens imposables, puis à leur évaluation et enfin procéder à la déduction des dettes, aussi appelées passif déductible.

Pour l’IFI, une définition spécifique du foyer fiscal

L’IFI 2019 pèse sur le patrimoine de la famille, mais dans conditions un peu particulières : la composition du foyer fiscal n’est en effet pas la même au titre de l’IFI qu’au titre de l’impôt sur le revenu. Une différence qui existait déjà dans le cadre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) avant sa transformation en IFI en 2018.

En effet, dès lors qu’un enfant est âgé de 18 ans, le patrimoine immobilier qu’il possède n’a plus à être déclaré avec celui de ses parents. Il doit procéder à une déclaration d’IFI séparée s’il dépasse 1,3 million d’euros, en déposant le formulaire de déclaration 2042-IFI 2019.

Une obligation à laquelle un enfant majeur est également tenu s’il ne remplit pas de déclaration de revenus personnelle, en cas d’option pour le rattachement au foyer de ses parents. Une situation qui doit le conduire à remplir, en plus du formulaire 2042-IFI, l’imprimé 2042-IFI-COV (déclaration allégée sans revenu).  > Plus de détails : ISF 2019 : enfants mineurs ou majeurs, quelle influence dans la déclaration ?

Ainsi, dans le cas classique d’un couple avec enfants, le foyer fiscal pour l’ISF se compose du contribuable, de son conjoint et de ses enfants mineurs.

Biens taxables en 2019 et exonérations d’IFI

Biens échappant à l’IFI : les biens exonérés ou hors champ

L’essentiel du patrimoine immobilier d’un contribuable ou d’une famille étant taxable à l’IFI, il est plus commode de lister les biens exonérés ou qui n’entrent pas dans le champ de l’ISF.

Entrent dans cette catégorie de biens non visés par l’IFI (liste non exhaustive) :

– tout le patrimoine mobilier auparavant soumis à l’ISF (meubles meublants, épargne financière, actions et parts sociales…) ou déjà exonéré d’ISF (œuvres d’art, antiquités de plus de 100 ans, objets de collection par exemple)
– le patrimoine immobilier à usage professionnel, sous conditions
– la part d’immobilier logée dans le fonds euros des contrats d’assurance vie
– les parts d’OPC (Sicav et FCP) composés de moins de 20% d’immobilier (si le foyer fiscal possède moins de 10% des parts du fonds)
– les participations de moins de 5% dans les sociétés foncières ayant opté pour le statut SIIC (société d’investissement immobilier cotée)
– biens détenus à l’étranger pour les redevables de l’IFI non-résidents
– la nue-propriété d’un bien. En cas de division (on parle alors de démembrement) d’un bien entre le nu-propriétaire – qui dispose du droit de vendre le bien – et l’usufruitier – celui qui en perçoit les revenus -, seul ce dernier est en principe redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien

Toutefois, après une succession, l’usufruit légal du conjoint survivant (non issu d’un testament ou d’une donation entre époux au dernier vivant) doit être déclaré pour sa valeur en usufruit et non pour sa valeur en pleine-propriété.

Exonérations partielles d’IFI et biens immobiliers mixtes

Certains biens ne sont pris en compte que pour une partie de leur valeur. On parle alors d’exonération partielle d’IFI. Ainsi, un actif bénéficiant d’une exonération de 75% n’entre dans le patrimoine taxable à l’IFI que pour 25% de sa valeur.

Les cas d’exonération partielle d’IFI s’inscrivent dans le prolongement de ceux déjà applicables par le passé au titre de l’IFI. L’exonération partielle vise notamment les bois et forêts, les parts de groupements forestiers, ainsi que les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou viticoles (GFV) .

Biens imposables en totalité

Pour le reste, tout le patrimoine immobilier et mobilier doit être pris en compte, incluant les éléments dans le tableau ci-dessous (liste non exhaustive) :

Les biens pour calculer le patrimoine brut
immobilier direct (bâti ou non bâti) biens détenus indirectement droits immobiliers
– résidence principale (maison, appartement…)
– résidence secondaire,
– immobilier locatif (appartement dans un immeuble collectif ou immeuble entier),
– immeuble en cours de construction,
– monument historique,
– autres immeubles à caractère exceptionnel (hôtel particulier, château, manoir, moulin…)
– terrain à bâtir,
– terrain nu
– terres agricoles (hors biens ruraux loués à long terme)
– friche
– terrain hors de l’actif professionnel
– local professionnel non exonéré (murs de boutique, immobilier de bureau, hangar…)
– actions et droits sociaux : fraction de l’immobilier imposable
– Sicav et FCP : fraction de l’immobilier si celle-ci est supérieur à 20% de l’actif du fonds
– participations d’au moins 5% au capital de sociétés foncières cotées (SIIC)
– parts de SCI
– parts d’OPCI
– parts de SCPI
– biens ou droits grevés immobiliers d’un usufruit
– biens et droits immobiliers placés dans un trust

 

S’agissant spécifiquement des biens immobiliers non bâtis, le fisc précise au BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-10 §40) que l’IFI vise les terrains « de toute nature et quelle que soit leur affectation ». L’administration souligne que sont ainsi visés « tous les terrains, qu’ils soient productifs de revenus ou non, cultivés ou non, cadastrés ou non, loués ou non, mis à disposition ou non » tels que les « terrains à bâtir, terres agricoles, landes, pâtures, bois et forêts, étangs, mines ».

Pour un résident fiscal français, son patrimoine immobilier mondial (immobilier localisé en France et biens situés à l’étranger) est inclus dans le patrimoine taxable à l’IFI. En revanche, le patrimoine immobilier net taxable à l’IFI d’un non-résident ne porte que sur les biens situés en France (immobilier étranger exclu).

Pour déterminer la valeur brute du patrimoine, aussi appelée actif brut, il faut additionner la valeur des biens imposables détenus au 1er janvier, et la quote-part taxable des actifs bénéficiant d’une exonération partielle.

Dettes déductibles : le passif dans la déclaration d’IFI

Au titre de l’IFI, des éléments de la situation financière du foyer fiscal ont une valeur négative. C’est ce que l’on appelle le passif. Il s’agit en général des dettes qui sont à déduire de l’actif brut pour déterminer la valeur nette taxable du patrimoine.

Par rapport à l’ancien ISF, la définition des dettes déductibles est plus restrictive au titre de l’IFI, le législateur ayant eu le souci de juguler des comportements d’optimisation fiscale. Par exemple, un dispositif de plafonnement des dettes déductibles est en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Dettes immobilières et autres dettes déductibles

La déduction de certaines dettes est plus évidente que d’autres, et fait rarement l’objet d’oublis. On peut citer notamment le crédit immobilier. Il faut prendre en compte le capital restant dû au 1er janvier 2019, et y ajouter la charge d’intérêt dont le contribuable est redevable jusqu’à la dernière échéance.

Dans le cas particulier de la résidence principale qui bénéficie d’un abattement fiscal de 30%, la dette immobilière ayant servi à financer le bien (ou la dette résultant d’un rachat de prêt) n’est déductible que dans la limite de la valeur imposable de la résidence principale, soit 70% de sa valeur de marché. Ainsi, pour un appartement à Paris valorisé 1 million d’euros au 1er janvier 2019, la dette associée n’est déductible que dans la limite de 700.000 euros (70% de 1 million d’euros).

Toutefois, déduire certains passifs ne coule pas de source. Parmi ces dettes déductibles moins connues, on peut citer :
– certains impôts de l’année en cours (afférents à la propriété immobilière) : taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères), IFI 2019 lui-même (appelé IFI théorique),
– les dettes de travaux envers des prestataires de services ou des entrepreneurs du bâtiment (factures non payées au 1er janvier).

IFI : les dettes non déductibles

En revanche, certaines dettes ne peuvent être déduites. Parmi ces dettes non déductibles au titre de l’IFI, on peut citer :
– des emprunts ayant servir à acquérir un bien exonéré (comme une œuvre d’art ou une voiture de collection)
– des dettes afférentes à des biens non taxables à l’IFI (la nue-propriété d’un bien)
– des prêts intrafamiliaux (contractés auprès d’un membre du foyer fiscal, prêt à soi-même y compris via une société que l’on possède). Cette exclusion des dettes admises en déduction s’applique y compris pour les dettes contractées en vue de l’acquisition de titres de sociétés immobilières, de SCI notamment (exclusion entrée en vigueur au 1er janvier 2019).

Les crédits contractés pour l’acquisition d’un bien exonéré partiellement ne sont à prendre en compte au passif qu’à raison de la part taxable du bien (par exemple 25% de la dette d’acquisition de parts d’un groupement forestier, ce bien n’étant taxable que pour un quart de sa valeur).

Déductibilité spécifique pour les prêts in fine et les prêts sans terme

Le législateur a souhaité limiter les possibilités de déduction de certains crédits immobilier portant sur des actifs imposables. On parle alors de « dettes à imputation spéciale ». Cette limitation vise les prêts in fine (prêts où le remboursement du capital intervient au terme du contrat) ainsi que les prêts ne prévoyant pas de terme.

Dans ce cadre, il faut procéder à un retraitement des dettes en question dans la déclaration d’IFI. En effet, dans ces situations, l’emprunt existant au 1er janvier 2019 n’est pas déductible en totalité.

Pour les prêts in fine, l’emprunt est pris en compte comme s’il s’agissait d’un prêt amortissable. A l’origine (lors de la création de l’IFI au 1er janvier 2018), cette restriction ne visait que emprunts contractés directement par le redevable de l’IFI. Depuis le 1er janvier 2019, ce retraitement est à effectuer y compris lorsque prêt in fine a été souscrit par l’intermédiaire d’une personne morale (via une SCI par exemple).

Pour les prêts sans échéance, l’emprunt est pris en compte comme s’il s’agissait d’un prêt amortissable sur 20 ans de façon linéaire.

Patrimoine immobilier net taxable à l’IFI : exemple de calcul

Exemple de calcul du patrimoine immobilier net taxable à l’IFI pour une famille résidant en banlieue parisienne, détenant le patrimoine suivant au 1er janvier 2019 :
– Résidence principale financée à crédit : valeur 1.000.000 euros
– Résidence secondaire en bord de mer : valeur 500.000 euros
– Résidence secondaire à la montagne : valeur 400.000 euros
– Appartement locatif (2 pièces) : 150.000 euros
– Parts de foncières cotées en Bourse (en tant que petit porteur) : 55.000 euros
– Fonds euros immobilier Sécurité Pierre Euro de Primonial : 50.000 euros
– Parts de SCPI financées à crédit : 400.000 euros
– Dette d’acquisition de la résidence principale au 1er janvier 2019 (capital + intérêts) : 800.000 euros
– Dette d’acquisition des parts de SCPI au 1er janvier 2019 (capital + intérêts) : 20.000 euros

Calcul de la valeur brute du patrimoine ou actif brut :
1.000.000 + 500.000 + 400.000 + 150.000 + 400.000 = 2.450.000 euros
Commentaires :
Les parts de foncières cotées ne sont pas prises en compte, le contribuable détenant moins de 5% du capital. Le fonds euros ne doit pas non plus être déclaré (seule la quote-part immobilière des supports en unités de compte des contrats d’assurance vie rachetables doit être déclarée).

Abattement sur la résidence principale :
30% de 1.000.000 euros = 300.000 euros
La valeur nette imposable de la résidence principale atteint donc 700.000 euros (1.000.000 – 300.000).

Dettes déductibles :
Dette d’acquisition de la résidence principale déductible : 700.000 euros
Dette d’acquisition des parts de SCPI déductible : 20.000 euros
Taxe foncière : 10.000 euros
IFI 2019 théorique : 3.340 euros
Total des dettes déductibles : 700.000 + 20.000 + 10.000 + 3.340 = 733.340 euros
Commentaires :
L’emprunt ayant servi à financer la résidence principale n’est pris en compte que pour 700.000 euros (valeur nette imposable de la résidence principale) et non pour le montant restant dû. La différence entre la part taxable de la résidence principale et le montant de l’emprunt (100.000 euros) n’est pas déductible des autres biens imposables.

Patrimoine immobilier net taxable :
Total de l’actif brut : 2.450.000 euros
Abattement sur la résidence principale : 300.000 euros
Total de l’actif pris en compte : 2.150.000 euros
Total du passif déductible : 733.340 euros
Patrimoine immobilier net taxable = 1.416.660 euros (2.150.000 – 733.340)