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Le calcul de l'IFI (ISF immobilier) ne nécessite pas d'être un as des mathématiques mais exige rigueur et précision. Explications, méthode et astuces pour calculer le montant de son IFI 2018 au plus juste.

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- Calcul de l'IFI : les grands principes

- Résidence principale et calcul de l'IFI

- Barème de calcul de l'IFI 2018

- La décote, calcul spécifique entre 1,3 et 1,4 M€

- Méthode de calcul simple

- Montant de l'IFI selon le patrimoine net taxable

Calcul de l'IFI : même principe que le calcul de l’ISF

Comme tout impôt, le calcul de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) repose sur l'application d'un taux d'imposition à une base imposable ou assiette. Dans le cas de l'IFI, cette assiette d'imposition est le patrimoine net taxable immobilier, comprenant l'ensemble des biens immobiliers détenus par le foyer fiscal (minoré de certains abattements et exonérations ainsi que de certains emprunts), à partir du moment où leur valeur totale est supérieure à 1,3 million d'euros. Parmi les principales exonérations d'IFI, on peut mentionner l’immobilier utilisé en tant que bien professionnel, sachant que le patrimoine mobilier et financier (cash, placements, actions, meubles...) est hors champ de l'IFI.

Comme l’était l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) qu’il remplace, l'IFI est un impôt annuel, calculé à partir d'une photographie de ce patrimoine (composition, évaluation) au 1er janvier de chaque année. Toute modification intervenant entre cette date et le dépôt de la déclaration n'a aucun impact sur la valeur du patrimoine.

Le taux d'imposition est quant à lui appliqué tranche de patrimoine par tranche de patrimoine immobilier, selon un barème progressif dont le fonctionnement est similaire à celui de l'impôt sur le revenu.

Important ! De 2013 à 2017, en cas de déclaration d'ISF complète (à partir de 2,57 millions d'euros de patrimoine net taxable), le contribuable devait calculer lui-même son ISF. Les modalités du futur IFI ne sont pas connues mail il est fort probable que l’administration se charge elle-même du calcul de l’impôt. Seule certitude : l’IFI ne nécessitera plus de déclaration spécifique, les obligations déclaratives étant prévues en complément de la déclaration de revenus.

Passé le 1er janvier, un contribuable assujetti à l'IFI peut encore agir de deux façons pour réduire le montant de son impôt : en utilisant un dispositif de réduction d'IFI au travers d’un don ou en appliquant le mécanisme de plafonnement de l'IFI au moment de remplir sa déclaration, si sa situation le permet. > Lire l'article Défiscalisation IFI : comment réduire son impôt sur la fortune 2018

La résidence principale dans le calcul de l'IFI

Principal actif détenu par les foyers auparavant soumis à l'ISF et plus encore dans le cadre de l’IFI, la résidence principale est un cas particulier dans la déclaration d'IFI et sa prise en compte dans le patrimoine net taxable.

On peut distinguer les particularités suivantes :

1. Le bien immobilier occupé en tant que résidence principale est le seul qui bénéficie d'un abattement fiscal spécifique prévu par la loi (futur article 973 du CGI). Il se monte à 30% de la valeur vénale du bien, qui est donc à déclarer au titre de l'ISF pour 70% de son prix de marché.

2. Cette exception n'est pas la seule. Sous réserve de ne pas dépasser un certain montant, l'emprunt bancaire ayant servi à financer l'acquisition de la résidence principale peut être déduit en totalité (on parle de passif déductible), soit pour 100% du capital restant dû au 1er janvier et non 70%.

Une entorse à ce principe a cependant été introduite dans le cadre de l’IFI : si la valorisation du patrimoine immobilier taxable excède 5 millions d’euros et si le montant total des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes au-delà du seuil de 60 % ne serait déductible qu’à hauteur de la moitié de l’excédent.

3. Enfin, lorsque la maison ou l'appartement familial a fait l'objet d'un démembrement propriété, seule la personne disposant de l'usufruit est tenue de déclarer le bien, pour sa valeur en pleine propriété.

IFI 2018 : barème de calcul du nouvel ISF

Le barème de l'IFI est un barème progressif, les taux s'appliquant chacun à une fraction du patrimoine net taxable. Ainsi, lorsqu'un contribuable déclare une base nette imposable de 4 millions d'euros, tout ce patrimoine n'est pas assujetti au taux de 1%. Seule la part comprise entre 2,57 et 4 millions d'euros est soumise à ce taux. Les fractions inférieures sont soumises au taux des tranches du barème correspondantes.

Pour la première année d’application de l’IFI en 2018, le barème de l'impôt sur la fortune immobilière s'applique comme suit, de la même façon que le barème de l'ISF en 2017 :

Barème ISF 2018
Seuil d'imposition
1,3 M€
 Tranches de patrimoine net taxable   Taux d'imposition 
 0 à 0,8 M€ inclus exonération
 Au-delà de 0,8 à 1,3 M€ inclus 0,50%
 Au-delà de 1,3 à 2,57 M€ inclus 0,70%
 Au-delà de 2,57 à 5 M€ inclus 1,00%
 Au-delà de 5 à 10 M€ inclus 1,25%
 Au-delà de 10 M€ 1,50%
Source : PLF 2018, futur article 977 du CGI



La décote, un calcul spécifique entre 1,3 et 1,4 M€ de patrimoine net taxable

Pour éviter un passage trop abrupt de l'exonération à l'imposition à l'IFI, la loi prévoit une taxation « en douceur » pour les contribuables se situant tout juste au-dessus du palier de 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable.

Ce lissage du montant de l'impôt s'applique entre 1,3 et 1,4 million d'euros de patrimoine immobilier au travers d'un mécanisme de décote.

Le montant de la décote est déterminé par l'application de la formule de calcul suivante :

17.500 euros - 1,25% du patrimoine net taxable. La réduction d'IFI induite (par rapport à la stricte application du barème sans décote) se monte à 1.250 euros maximum.
Ces modalités d’application de la décote IFI sont exactement les mêmes que celles concernant la décote ISF de 2013 à 2017.

Exemple de calcul de la décote pour l'IFI 2018

Patrimoine net taxable au 1er janvier 2018 : 1,33 million d'euros

IFI théorique brut = 2.710 euros

Décote IFI applicable = 17.500 euros - (1,33 million d'euros x 1,25%) = 875 euros

Montant d'IFI après décote = 2.710 euros - 875 euros = 1.835 euros

Calcul de la réduction d'IFI induite par la décote

Grâce à l'application de la décote, un contribuable peut bénéficier des réductions d'IFI suivantes :

Calcul de la décote (montants en €)
Valeur nette du patrimoine Montant de la décote
1 300 001 1 250
1 310 000 1 125
1 320 000 1 000
1 330 000 875
1 340 000 750
1 350 000 625
1 360 000 500
1 370 000 375
1 380 000 250
1 390 000 125
1 400 000 0
Source Toutsurmesfinances.com


Le déclarant n'a aucun calcul à effectuer : la décote est appliquée automatiquement par les services fiscaux.

Une méthode de calcul de l'IFI simple à utiliser

Il existe une technique simple pour calculer son IFI à tout moment, sans simulateur, qui s’appliquait auparavant à l’ISF. Il suffit d'appliquer une formule de calcul qui fonctionne dès lors que le patrimoine net taxable est d'une valeur supérieure ou égale à 1,4 million d'euros.

Pour l'utiliser, il suffit de connaître deux chiffres, le montant de son patrimoine immobilier imposable et le taux maximum qui lui est applicable. Ensuite, la formule de calcul s'emploie de la façon suivante :
- De 1,4 à 2,57 millions d'euros inclus : (patrimoine x 0,70%) - 6.600 euros
- De 2,57 à 5 millions d'euros inclus : (patrimoine x 1%) - 14.310 euros
- De 5 à 10 millions d'euros inclus : (patrimoine x 1,25%) - 26.810 euros
- Au-delà de 10 millions d'euros : (patrimoine x 1,50%) - 51.810 euros

Cette méthode est un bon moyen pour calculer son IFI théorique, servant soit à déduire l'IFI du patrimoine taxable au titre des passifs déductibles (dont les dettes fiscales), soit à calculer l'IFI à prendre en compte pour procéder au calcul du plafonnement de l'IFI.

Deux inconvénients à ce type de calcul : il n'inclut ni les potentielles réductions d'impôt sur la fortune immobilière ni l'éventuel impact du plafonnement de l'ISF.

Montant de l'IFI selon le patrimoine net taxable

Toutsurmesfinances.com a procédé de façon fictive au calcul de l'IFI pour donner quelques montants repères aux contribuables. Ces calculs intègrent l'application de la décote pour les patrimoines d'une valeur nette taxable comprise entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

Calculs de l'IFI
 Assiette IFI
au 1er janvier 2018
Montant d’IFI 2018
1,3 M€ 1 250 €
1,35 M€ 2 225 €
1,4 M€ 3 200 €
1,5 M€ 3 900 €
2 M€ 7 400 €
2,5 M€ 10 900 €
5 M€ 35 690 €
10 M€ 98 190 €
100 M€ 1 448 190 €
Calculs : Toutsurmesfinances.com