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Pour défiscaliser son IFI 2018, un contribuable soumis à l'impôt sur la fortune immobilière dispose d'un choix important. Panorama des solutions de défiscalisation ISF / IFI à utiliser pour réduire la valeur de son patrimoine net taxable, diminuer le montant de son IFI ou bénéficier du mécanisme de plafonnement.

Defiscalisation ISF IFI 2018

- Défiscaliser avec l'ISF PME : terminé depuis le 31 décembre 2017

- Donner à une œuvre d'intérêt général : l'IFI don (ex ISF don)

- Réduire son patrimoine net taxable à l'IFI

- Utiliser le plafonnement de l'IFI

- Les dates limites pour défiscaliser son IFI 2018

Comment réduire son IFI 2018 ? Même avec la suppression de l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) et son remplacement par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière ou ISF immobilier) qui ne taxe pas le patrimoine financier, la tentation est grande de vouloir payer encore moins d’impôt.

Dans un contexte de taux bas, l'IFI reste difficile à supporter : pour ne pas appauvrir son propriétaire, un patrimoine immobilier doit générer un rendement de 5 à 6% par an. Compliqué, lorsque le rendement de l’immobilier ancien dans certaines grandes villes est à peine supérieur à 2% brut. La défiscalisation IFI peut avoir sens, à condition d'être menée sans précipitation, en connaissance de cause et en cohérence avec son âge, sa situation familiale, son appétence ou son aversion au risque.

Pour défiscaliser l’ISF immobilier, plusieurs moyens :
- des opérations patrimoniales impliquant des proches ou un organisme non lucratif,
- des investissements immobiliers ou fonciers,
- des arbitrages par cession d'actifs immobiliers

En revanche, les placements financiers dans des PME ou des start-up n'ouvrent plus droit à réduction d'IFI (depuis le 1er janvier 2018) avec l'extinction du dispositif ISF PME.

Les différents outils de défiscalisation IFI peuvent être mis en œuvre dans le cadre de trois stratégies :
- réduire son IFI à payer en 2018 (dons, investissements PME),
- réduire son assiette de l'IFI (son patrimoine net taxable à l'IFI),
- utiliser le plafonnement de l'IFI.

Défiscalisation ISF PME : investissements PME éligibles à la loi Tepa

Le dispositif ISF PME a disparu en même temps que l’ISF et la création de l’impôt sur la fortune immobilière. A titre transitoire et selon les dispositions prévues par la loi de finances 2018, les souscriptions de parts de FIP, FCPI, au capital de PME ou d’Esus (entreprise solidaire d’utilité sociale) effectuées jusqu’au 31 décembre 2017 ouvraient droit à une réduction de l’IFI 2018 dans les mêmes conditions que pour l’ISF 2017 (soit 45.000 euros maximum dont 18.000 euros de réduction maximum pour l’achat de parts de FIP - FCPI).

Au-delà de cette date, un investissement dans des PME n’ouvre droit à aucune réduction d’IFI.

ISF PME : investissement direct dans les PME et start-up

L'investissement direct dans une PME ouvrait droit, sous conditions, à une défiscalisation IFI issue de la loi Tepa de 2007 : 50% de réduction d'impôt plafonnée à 45.000 euros par an, en contrepartie de la souscription d'actions dans le cadre d'une levée de fonds réalisée par une jeune entreprise de moins de 7 ans ou une start-up. Une limite d'âge étaitr applicable à tout investissement réalisé depuis le 1er janvier 2016 pour qu'il puisse ouvrir droit à réduction d'IFI.

L'investissement direct dans les PME était en principe plutôt réservé à des personnes avisées et/ou disposant des moyens financiers et du temps pour suivre les entreprises qu'elles financent dans la durée (participation aux AG, participation à des tours de table ultérieurs...). Sachant que la loi exige une conservation des titres pendant plus de 5 ans. En pratique, certains opérateurs ont monté des mandats de gestion permettant d'investir simultanément dans des paniers de 3 à 6 PME éligibles à la loi Tepa. Autre possibilité, investir dans des PME et des start-up était très facile sur les plateformes de financement participatif en capital (ou equity crowdfunding), dont certaines dès 100 euros de souscription. Avec un retour sur investissement aléatoire, certaines start-up ne parvenant pas à survivre après quelques mois ou quelques années.

FIP FCPI ISF-IFI : diversification vs frais de gestion

Avec un IFI de quelques milliers d'euros, la solution la plus simple pour réduire son impôt était de souscrire des parts d'un FIP (fonds d'investissement de proximité) ou d'un FCPI (fonds communs de placement dans l'innovation) ouvrant droit à une réduction d'IFI. On les appelait communément FIP ISF et FCPI ISF (ou FIP IFI et FCPI IFI). Ces produits ne seront plus proposés à l'avenir dans le cadre de l'IFI, au-delà du 31 décembre 2017.

Les avantages des FCPI FIP étaient les suivants : une défiscalisation immédiate, un placement financier accessible (dès 500 ou 1.000 euros selon les fonds), diversifié sur 10 à 20 start-up ou PME et dont la gestion est déléguée à un professionnel de l'investissement dans le non coté. Inconvénients, des performances aléatoires d'un millésime de fonds à l'autre, des frais de gestion élevés et une durée de blocage des fonds investis de 6 à 10 ans. Autre limite, une réduction d'impôt plafonnée à 18.000 euros par an.

Don IFI : don à des œuvres via une fondation

Les personnes redevables de l'IFI en 2018 ayant une aversion au risque induit par l'investissement dans une entreprise, ou celles préférant donner du sens à l'utilisation de leur argent, peuvent effectuer un don au profit d'une œuvre d'intérêt général, généralement une fondation reconnue d'utilité publique. Un geste qui permet d'allier générosité et économie d'impôt : la réduction est égale à 75% du montant du don, jusqu'à 50.000 euros par an. On peut aussi décider de créer sa propre fondation.

Ces dispositions, qui existaient dans l’ISF, sont reconduites dans le cadre de l’IFI.

Pour la première année d'application de l'IFI, le plafond de l'avantage fiscal tombait à 45.000 euros annuels lorsque figurent dans une même déclaration un don IFI et un investissement dans une ou plusieurs PME éligibles à la réduction ISF PME (plafond spécifique qui disparaîtra de facto pour l'IFI 2019). > Lire l'article : Plafonds de l'IFI : seuils et limites de l’impôt de solidarité sur la fortune

Réduction du patrimoine net taxable à l'IFI

La suppression de l’ISF change radicalement la donne. L’assiette de l’IFI étant réduite par rapport à celle de l’ISF, les possibilités de diminution du patrimoine taxable sont elles aussi théoriquement réduites. Mais le fait de pouvoir procéder à des arbitrages entre patrimoine immobilier et financier est susceptible de changer les comportements et les vieux réflexes.

Vendre son patrimoine immobilier

Pour diminuer son patrimoine taxable à l’IFI, la solution la plus simple est peut-être de vendre son patrimoine immobilier. Mais pas n’importe lequel ni n’importe commun : il n’est pas question de se déposséder de la maison familiale et des souvenirs qui s’y rapportent juste pour éviter de payer l’IFI ou en payer moins.

L’instauration de l’IFI peut plutôt être considérée comme un motif de réflexion sur la composition de son patrimoine immobilier et de son intérêt dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale censée :
- pour une résidence secondaire : mon bien est-il vraiment utile ou est-ce que je préfère changer de destination pendant les vacances ou le week-end ?
- pour de l’immobilier locatif : quel est le rendement brut de mon bien (loyer annuel brut ramené au prix d’achat net) ? Quel est mon rendement net de toute charge ? Cette performance est-elle suffisante pour créer de la valeur ?
- pour tout type de bien immobilier physique : quels sont les frais associés à sa détention (taxe foncière, taxe d’habitation, éventuels frais d’agence, dépenses d’entretien) ? Pourrai-je vendre dans les temps, avant le 31 décembre ? Comment réinvestir le produit de cession et sur quels supports ? Quels sont mes projets en matière de transmission du patrimoine, sachant que l’immobilier n’est pas l’actif le plus simple à appréhender pour les futurs héritiers (détention en indivision, fiscalité, charges…) ?
- pour de l’immobilier papier (SCPI, OPCI, SCI) au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titres : le montant de l’arbitrage permet-t-il une économie d’impôt substantielle ? Ai-je des alternatives pour réinvestir dans les mêmes conditions (couple rendement-risque équivalent) ? Cette solution présente l’avantage d’être la plus facile et rapide à mettre en œuvre d’ici le 31 décembre.

Profiter de l'avantage fiscal de l'investissement dans la forêt

La forêt bénéficie d'avantages fiscaux pour encourager l'entretien et la valorisation des massifs forestier, compenser la faible rentabilité d'un investissement forestier et l'engagement à long terme consenti par le propriétaire. A ce titre, les bois et forêts bénéficient d'une exonération partielle 75% de leur valeur au 1er janvier, en détention directe ou par l'intermédiaire d'un groupement forestier, sous condition de gestion de la forêt pendant au moins 30 ans.

Acheter des parts de GFV (groupement foncier viticole)

Un contribuable assujetti à l'IFI amateur de grands vins peut joindre l'utile à l'agréable en souscrivant des parts d'un groupement foncier viticole (GVF), qui est une forme de groupement forestier agricole (GFA) non-exploitant. Cette une formule d'investissement revient à détenir les parts d'une société civile détentrice de biens fonciers viticoles dont l'exploitation revient / est confiée à un viticulteur par bail à long terme (généralement 25 ans). En contrepartie de son investissement, le porteur de parts obtient une rémunération sous forme de dividendes, mais il peut aussi opter pour un paiement en bouteilles (attribution à prix préférentiel).

L'investissement dans un GFV ouvre droit à une exonération d'IFI de 75% dans la limite d'une valeur des parts de 101.897 euros (précisément c'est la valeur des terres louées qui est prise en compte, mais pas la trésorerie logée dans le groupement). Au-delà de ce seuil, la réduction d'assiette est limitée à 50% de la valeur des parts. Pour en bénéficier, il faut détenir ses parts depuis 2 ans minimum au 1er janvier de chaque année, soit avant le 1er janvier 2017 pour l'ISF 2019. Un investissement fin 2018 fera donc l'objet d'une exonération d'IFI en 2021.

Cette exonération partielle d’IFI est calquée sur l’exonération d’ISF antérieure.

Acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier ou parts de SCPI

Comme auparavant dans le cadre de l’ISF, les contribuables assujettis à l'IFI peuvent se constituer un patrimoine immobilier sans en subir les conséquences fiscales. C'est ce que permet l'achat de la nue-propriété d'un bien, en profitant du mécanisme de démembrement de propriété : la propriété est séparée entre l'usufruit, taxable à l'IFI, et la nue-propriété, qui ne l'est pas. Avantage, le prix d'acquisition fait l'objet d'une décote par rapport à sa valeur en pleine propriété, généralement de 40% pour un démembrement sur 15 ans. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante.

Ce principe s'applique en pratique à deux principaux types d'actifs :
- appartements acquis dans le cadre d'un programme immobilier en usufruit locatif social (l'usufruit revient à un bailleur social) dans une commune ou un quartier huppé
- parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) démembrées, sur des durées plus courtes (5, 7 ou 10 ans)

Placements et biens exonérés d'ISF hors du champ de l’IFI

Certains actifs permettant de réduire l’ISF ou vendus comme tels par le passé sont sans effet sur l’IFI puisqu’ils sont hors du champ de cet impôt immobilier, au même titre que l’ensemble des placements financiers.

Acquérir des biens exonérés d'ISF : œuvres d'art, voitures de collection

Pour diminuer son assiette taxable en vue de payer moins d'ISF, les œuvres d'art étaient jusqu'en 2017 une valeur sûre, en tout cas sur le plan fiscal. Depuis la création de l'impôt sur les grandes fortunes (IGF) en 1982 et sa restauration sous le nom d'ISF en 1989, les œuvres d'art ont toujours bénéficié d'une exonération d'ISF, malgré quelques tentatives de taxation. Elles n'entraient donc pas dans le patrimoine taxable et n'avaient pas à être mentionnées chaque année dans la déclaration d'ISF. Un avantage dont ont profité bon nombre de grandes fortunes françaises, que quelques conseillers en gestion de patrimoine et banques privées spécialisés ont proposé à leurs clients. Attention cependant, la définition fiscale d'une œuvre d'art est assez stricte et le marché de l'art est soumis à des modes qui peuvent influer significativement sur la valeur des œuvres.

Dans le même esprit, les véhicules et voitures de collection étaient également exonérés d'ISF, sous conditions, tout comme les objets de collection (timbres-poste notamment) et les antiquités.

Désormais, au titre de l’IFI, les œuvres d’art et objets de collection sont placés sur le même plan que tous les autres biens mobiliers (actifs financiers, liquidités, meubles, voitures ordinaires, etc.) : ils ne sont pas taxables.

Tontine, Perp, Madelin, RMC : placements exonérés d'ISF

La plupart des placements financiers faisaient partie du patrimoine taxable à l'ISF, tels que l'assurance vie, les actions détenues via un compte-titres ou PEA, les Sicav et FCP. Mais il existait quelques produits non compris dans l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : les contrats d'assurance vie non rachetables ou assimilés, autrement dit ceux dont l'épargne n'est pas disponible pour le titulaire.

A ce titre, le Perp (plan d'épargne retraite populaire), le contrat Madelin et la retraite mutualiste du combattant (RMC) n'étaient pas taxables durant la phase de constitution de l'épargne. C'était également le cas de la Tontine, une forme de contrat d'assurance vie souscrite dans le cadre d'une association, dont le capital est redistribué aux épargnants survivants au bout de 10 à 25 ans.

La souscription de ces produits ne présente plus d’intérêt fiscal spécifique au titre de l’IFI mais peut garder son sens dans le cadre de la constitution d’une rente ou d’un capital pour la retraite.

Plafonnement IFI sur le modèle du plafonnement ISF

Même possédant un patrimoine de plusieurs dizaines ou centaines de millions d'euros, il était possible ne pas payer un seul euro d'ISF grâce au mécanisme du plafonnement. C'est ce qu'a clairement démontré le Canard Enchaîné qui a publié le 8 juin 2016 une liste de 50 grandes fortunes et le montant de leur ISF, avant et après effet du plafonnement. Le principe ? Minorer son revenu en les capitalisant au travers de contrats d'assurance vie ou de holdings patrimoniales, puisqu'en appliquant la formule de calcul du plafonnement, l'absence de revenus entraîne une absence d'imposition sur la fortune.

Une pratique d'optimisation contre laquelle le gouvernement veut lutter : Bercy a instauré dans le cadre de la loi de finances pour 2017 un mécanisme anti-abus afin de dissuader les contribuables d'effectuer des montages dont la motivation est « principalement » d'éluder l'ISF.

Outre l'assurance vie et l'encapsulation des revenus dans une holding, un redevable peut investir dans un monument historique afin de minimiser ses revenus.

Le principe du plafonnement, ainsi que ses modalités législatives (y compris le mécanisme anti-abus) ont été transposés dans le cadre de l’IFI.

Défiscalisation IFI 2018 : quelle date limite ?

Les délais d'investissement à respecter dépendent de la technique utilisée. Pour diminuer son assiette imposable à l'IFI (notamment en réalisant des arbitrages au sein de son patrimoine immobilier), il faut agir avant le 1er janvier 2018, date à laquelle la photographie du patrimoine net taxable est faite pour procéder plus tard au calcul de l'IFI dans le cadre de la déclaration réalisée au printemps.

Pour bénéficier d'une réduction du montant de son IFI, le calendrier de défiscalisation change par rapport aux années précédentes.

Comme la réduction ISF PME a disparu au 1er janvier, l’ensemble des souscriptions devaient être réalisées au plus tard le 31 décembre 2017.

Autre paramètre à prendre en compte, le dispositif utilisé. L'investissement direct dans des PME, via une plateforme de crowdfunding ou un mandat de gestion nécessite un bouclage de l'augmentation de capital avant la date limite de déclaration de sorte que les fonds levés soient bel et bien à la disposition de l’entreprise financée. Sans cela, la réduction d'IFI ne s'appliquera pas. L'utilisation des fonds de type FIP et FCPI ISF est plus souple : la souscription peut être recueillie jusqu'au dernier jour du calendrier, à la Saint-Sylvestre.

Pour les dons, le délai à respecter dépend de la date limite de déclaration d'IFI. Le fait de donner avant le 31 décembre 2018 ne permet plus de diminuer sa base imposable, le cash étant désormais hors du champ du nouvel ISF immobilier.

 

Enfin, pour profiter des effets du plafonnement de l'IFI, il faut agir sur les revenus 2018, donc tout au long de l'année et au plus tard le 31 décembre.

Tableau comparatif des dispositifs de défiscalisation IFI
Outil de défiscalisation  IFI Réduction IFI Exonération IFI Plafonnement IFI
Achat de nue-propriété   X  
Monuments historiques     X
FIP *
   
FCPI *
   
PME (en direct, via holding) *
  X  
Perp, Madelin, Préfon, Retraite mutualiste du combattant **
  X  
Tontine **
  X  
Forêt X X (75%)  
GFV   X (75%)  
Œuvres d’art **
  X  
Don Tepa IFI X (50 000 € max.)    
 * Réduction d'impôt en vigueur pour l'IFI jusqu'au 31/12/2017
** plus d'avantage spécifique vs d'autres actifs financiers dans l'IFI