Efficace pour alléger des revenus imposables élevés, la défiscalisation par l’investissement immobilier dans un monument historique peut aussi être employée pour bénéficier du mécanisme de plafonnement de l’ISF. L’imposition du patrimoine peut ainsi diminuer drastiquement. Explications.
L’achat d’un bien immobilier classé monument historique (MH) est souvent présenté comme l’un des moyens les plus efficaces d’effacer l’impôt sur le revenu (IR) pour les contribuables à hauts revenus ou ceux désireux de limiter l’impact fiscal d’une plus-value. Le principe ? Afin de préserver le patrimoine monumental et architectural français, l’Etat a mis en place une incitation fiscale destinée à favoriser la rénovation et la réhabilitation de monuments anciens.
En contrepartie des travaux de restauration réalisés sous la surveillance des architectes des Bâtiments de France et d’une obligation de conservation de l’immeuble pendant au moins 15 ans, le montant des travaux engagés est déductible du revenu global, sans limitation de montant spécifique ni plafonnement global des niches fiscales. Les biens les moins chers sont accessibles à partir de 200.000 euros (achat des murs et coût des travaux inclus).
Assimilables à des déficits, les travaux sont imputables sur le revenu global au fur et à mesure de leur avancement, sur production de factures dûment payées. Bien menée et en fonction de votre niveau de revenus, l’opération de réhabilitation dans le cadre du régime des monuments historiques peut être étalée sur trois exercices fiscaux. Soit autant d’années où votre base imposable à l’IR est minimisée.
Mieux, l’opération peut se révéler d’un intérêt redoutable pour les redevables de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). L’idée consiste à écraser les revenus pour bénéficier du plafonnement de l’ISF de l’année N à 75% des revenus de l’année N-1. En principe, le total de votre ISF additionné à votre impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ne peut excéder 75% de vos revenus mondiaux de l’année écoulée.
L’impact du plafonnement de l’ISF est mécanique : plus vos revenus sont faibles, plus votre ISF est plafonné. Et en l’absence de revenu, point d’ISF à payer ! L’économie d’impôt induite par l’effet du régime MH peut vite atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros par an.
Problème, à la livraison de l’immeuble rénové au terme des opérations de travaux, le mécanisme de limitation (du revenu imposable comme de l’ISF) ne joue plus et le redevable doit de surcroît assumer l’ISF causé par l’entrée de son bien acquis sous le régime MH dans son patrimoine taxable. Conséquence : une vive remontée de la pression fiscale à l’IR et à l’ISF… qu’il est possible de contrecarrer.
« L’économie d’impôt sur le revenu et d’ISF réalisée durant la phase de travaux peut être capitalisée sur un contrat d’assurance vie, le capital ainsi constitué pouvant servir de garantie pour réaliser une nouvelle acquisition avec un prêt in fine par exemple », résume Mathieu Mars, conseil en gestion de patrimoine à l’Institut du Patrimoine.
Autre solution, passer le bien acquis en MH sous le régime de la location meublée. Sous réserve de respecter des critères stricts de revenus, le statut du loueur meublé professionnel (LMP) permet d’être exonéré d’ISF au titre des biens loués en meublé. Pour cela, il faut avoir « loué le bien en location nue pendant au minimum trois ans après le dernier déficit imputé sur le revenu global », précise Mathieu Mars.
Séduisante sur le papier, la mise en œuvre de la défiscalisation en monuments historiques n’est cependant pas sans embûches. Première difficulté, la rareté de l’offre disponible. Chaque année, seules quelques centaines de lots situés dans des immeubles d’exception sont mis sur un marché tenu par une poignée de promoteurs spécialisés. Surtout, l’administration fiscale se montre extrêmement pointilleuse dans le suivi des opérations. D’où la nécessité d’être accompagné par des professionnels aguerris pour mener l’investissement à bien.
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