Investir dans la location meublée est intéressant à plus d’un titre, notamment pour maîtriser l’impôt sur le revenu sur les loyers, tout en se constituant un patrimoine immobilier. Reste que pour profiter des avantages de la location meublée, certaines règles sont à respecter. Décryptage.
La location meublée est constitue une alternative à la location nue, pour des raisons fiscales (pas d’imposition aux revenus fonciers), mais pas uniquement. Les différents dispositifs à connaître.
L’investissement dans une location meublée peut se décliner de deux façons : la location d’une maison meublée ou d’un appartement meublé classique, ou celle d’une chambre située dans une résidence gérée avec services. Et les règles sont bien différentes de l’un à l’autre… En particulier, la location meublée classique se fait en direct : le bailleur doit donc s’occuper de la relation avec son ou ses locataires au quotidien. A l’inverse, en investissant en résidence de services, le bailleur confie la gestion locative à un exploitant professionnel.
La location meublée hors résidences de services présente quelques spécificités par rapport à la location nue. Par exemple, le bail civil ne peut dépasser un an – avec reconduction tacite -, contre trois ans en location nue. Si le locataire est un étudiant, la durée du bail est limitée à neuf mois, sans reconduction tacite.
Par ailleurs, la loi Alur sur le logement impose aux bailleurs en meublé de spécifier sur les baux les informations suivantes :
De plus, les documents suivants doivent obligatoirement être annexés au bail :
Les différentes résidences de service : En s’engageant dans la location meublée en résidence de services, l’investisseur doit choisir parmi un panel d’options bien distinctes. On peut noter cinq types de résidences de service :
Selon le type de résidence choisi, le coût de l’investissement, ses contraintes et les perspectives de rentabilité varient fortement.
Pour un investissement en résidence de services, il est nécessaire de conclure un bail commercial et non un bail civil. Celui-ci, d’une durée minimale de neuf ans, va servir à fixer la relation entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence chargé de collecter les loyers et de les reverser.
Le bail commercial va également déterminer la répartition des charges entre le bailleur et le gestionnaire : ce point est très important pour éviter de futurs litiges.
Enfin, le bail commercial va décider de l’indexation des loyers. Celle-ci est établie librement entre les parties.
La rédaction du bail commercial est donc cruciale. Elle est souvent à la charge du gestionnaire, d’où la nécessité d’étudier précisément le contrat pour éviter les déconvenues à l’avenir.
Récupération de la TVA : L’investisseur en résidence de service bénéficie du remboursement de la TVA à 20% sur le prix d’acquisition. Cet avantage peut être remis en cause par le fisc en cas de revente durant les vingt premières années de détention. Il est cependant possible d’éviter cet écueil tant que le bien reste exploité sous l’égide d’un bail commercial. Dans le cas contraire, la TVA est rendue au fisc au prorata temporis : pour une revente après 15 ans de détention, il faut rembourser un quart (5/20ème) de la TVA.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) correspond au régime « de base » de l’investisseur en location meublée. Il est accordé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23.000 euros par an ou la moitié de leur revenu global. Pour une activité démarrée en cours d’année, ce seuil est recalculé au prorata temporis.
Le LMNP permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce au mécanisme de l’amortissement : les charges supportées par le bailleur sont déduites des revenus locatifs, ces derniers pouvant intégralement échapper à l’impôt sur le revenu. Si une fraction des revenus locatifs reste taxable, elle est alors soumise à l’impôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut LMNP présente deux régimes fiscaux distincts, applicables ou non en fonction du profil de l’investissement.
Micro-BIC
Le régime forfaitaire, dit micro-BIC, permet à l’investisseur d’effacer la moitié de ses recettes locatives de son revenu imposable en appliquant un abattement de 50%. Ce dernier ne peut cependant pas être utilisé si les recettes locatives dépassent le seuil de 72.600 euros (seuil en vigueur en 2021 au titre des revenus 2020) : dans ce cas de figure, l’investisseur doit obligatoirement opter pour le régime réel.
Régime réel
Le régime d’imposition réel permet au bailleur de déduire l’intégralité des charges supportées durant l’année pour leur montant réel. Il devient la norme au-delà de 72.600 euros de revenus locatifs mais est également disponible en option sous ce montant.
Dès lors que les charges représentent plus de 50% des revenus locatifs, le bailleur en meublé à tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition, puisque la déduction au réel devient plus conséquente que la déduction forfaitaire. De plus, il faut également faire jouer l’amortissement du bien, c’est-à-dire la déduction d’une partie du prix d’achat du bien (hors terrain) pendant plusieurs années. L’amortissement s’étale le plus souvent sur une trentaine d’années mais est variable en fonction du logement. En revanche, la déclaration des revenus locatifs est plus fastidieuse, puisqu’il faut identifier précisément les montants. En savoir plus > Impôts : comment déclarer les revenus d’un LMNP ?
Contrairement au micro-BIC, le régime réel permet, en fonction des caractéristiques de l’investissement, de générer des revenus locatifs entièrement défiscalisés sur plusieurs années, du moment que les charges et l’amortissement excèdent ceux-ci. Si les charges et l’amortissement sont supérieurs aux revenus locatifs générés, le surplus peut être reporté sur les dix années fiscales suivantes si nécessaire. En revanche, il ne peut servir à diminuer le revenu imposable global, contrairement au statut LMP (voir plus loin).
A savoir : Le choix entre le régime forfaitaire et la déduction des charges au réel engage le bailleur durant deux ans. Il n’est donc pas possible de changer de régime d’une année sur l’autre. De plus, l’administration fiscale retient par défaut le micro-BIC pour la première déclaration des revenus locatifs, sauf indication contraire du contribuable. Cette dernière doit être signalée avant le 1er février de l’année de génération des revenus : pour choisir le régime réel pour l’imposition des revenus générés en 2020, déclarés en 2021, il faut donc lever l’option avant le 1er février 2021.
Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), l’investisseur doit remplir plusieurs conditions cumulatives. Il doit générer plus de 23.000 euros de recettes locatives par an, et celles-ci doivent représenter plus de la moitié de son revenu global. L’inscription au Registre des commerces et des sociétés (RCS) n’est plus requise depuis une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 (n° 2017-689 QPC : RJF 4/18 n° 417), reprise par l’administration fiscale au BOFiP le 20 mars 2019. L’obligation d’inscription au RCS a été légalement levée par la loi de finances pour 2020 (article 49).
Comme le LMNP, la force du LMP est la faculté à produire des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à la déduction des charges et de l’amortissement. Sur ce point, les avantages sont identiques entre les deux statuts, à une différence près : le LMP permet de déduire le déficit restant, une fois la totalité des revenus locatifs sortis de l’impôt, du revenu global du ménage. Mais cet atout est moins intéressant qu’il n’y paraît, car seules les charges (intérêts d’emprunts compris) sont déductibles, au contraire de l’amortissement.
Le régime fiscal du LMP est identique à celui du LMNP, avec l’existence de deux régimes fiscaux, le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs) et le régime de déduction des charges pour leur montant réel.
IFI et plus-values immobilières
Le statut LMP permet de bénéficier d’autres avantages fiscaux. Les loueurs assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent ainsi sortir le logement de leur patrimoine taxable, car il est assimilé à un bien professionnel, à condition que le résultat généré soit positif et que les revenus locatifs soient supérieurs aux autres revenus d’activité du ménage.
Autre avantage non négligeable, la plus-value immobilière réalisée à la vente du bien est exonérée d’impôt sous conditions. Le bailleur doit avoir loué pendant plus de cinq ans pour profiter de ce régime des plus-values professionnelles. Si les revenus locatifs n’excèdent pas 90.000 euros, l’exonération est totale. Entre 90.000 et 126.000 euros, elle ne sera que partielle. Au-delà de ce seuil, l’exonération n’est plus applicable.
Un statut complexe à maîtriser
Les contraintes du LMP ne sont à prendre à la légère. Les règles fiscales et sociales sont complexes et fluctuantes. De plus, les investisseurs peuvent être soumis à affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI, ex-RSI), ce qui entraîne le paiement de cotisations sociales non négligeables.
Pas de plafonnement des niches fiscales en LMNP/LMPLes avantages fiscaux des statuts LMNP/LMP ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer. Ils sont donc « neutres » à cet égard et ne posent aucun problème de cumul des niches fiscales, comme cela peut être le cas pour un investissement en dispositif Pinel par exemple. |
Le Censi-Bouvard est un statut particulier de loueur en meublé. En investissant dans une résidence de services avec cette option, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du montant investi (300.000 euros maximum) en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans. Cet avantage fiscal est cependant soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.
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