La location meublée non professionnelle (LMNP) engendre, certaines modalités spécifiques à connaître pour un investisseur, au moment de sa déclaration de revenus. Quel régime pour les revenus 2023, après les changements législatifs ? Quelle déclaration effectuer par un loueur meublé non professionnel ? Au réel ou au micro-BIC ? Suivez le guide…
La loi de finances pour 2024, adoptée selon la procédure dite 49-3, a introduit plusieurs modifications législatives pour l’imposition des locations meublées, des mesures passées « par erreur » :
Toutefois, d’après des commentaires de l’administration parus au BOFiP, une tolérance est prévue, selon laquelle l’application des anciennes règles de l’article 50-0 du Code général des impôts, aux revenus de 2023 est possible, sur option du contribuable. Soit le maintien d’un seuil maximum de recettes de 77.700 euros sur l’année civile 2023 et un abattement de 50%. En attendant un jugement au fond du Conseil d’État, ce dernier n’a pas jugé nécessaire de suspendre l’application de cette tolérance, dans une décision rendue le 18 mars dernier.
Pour les revenus perçus à compter de l’année 2024, le régime fiscal n’est pas encore connu. Il fait l’objet de nouveaux changements dans le cadre du projet de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue. Les dispositions adoptées en première lecture à l’Assemblée nationale prévoient (version provisoire du texte) :
Les sommes d’argent gagnées grâce à une activité de location meublée non professionnelle font partie des revenus entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les obligations déclaratives et comptables associées varient selon le régime fiscal applicable aux revenus locatifs correspondants.
L’imposition des revenus d’une location meublée non professionnelle au régime micro-BIC présente plusieurs avantages :
Sur le plan fiscal, les recettes tirées de la location doivent être déclarés uniquement au moyen d’une déclaration annexe à la déclaration de revenus, le formulaire 2042 C PRO.
> Pour la déclaration en ligne sur Impots.gouv.fr, il faut cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques.
> Pour la déclaration avec la feuille d’impôt papier, il faut utiliser le formulaire Cerfa no 11222*26.
En un mot, l’avantage de ce régime réside dans sa simplicité.
En cas d’option pour le régime réel, le contribuable est imposé sur le résultat dégagé par son activité de loueur meublé non professionnel. Ce résultat peut être un bénéfice ou un déficit, en fonction du niveau de revenus et des frais et charges. Des cases sont d’ailleurs prévues à cet effet dans la déclaration de revenus. C’est ce mode d’imposition qui permet de bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du meublé, donc de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.
Contrepartie de cet avantage, des obligations comptables et fiscales plus lourdes que le régime micro-BIC. Il est possible de s’en occuper soi-même. Mais la plupart des spécialistes de la gestion de patrimoine recommandent de faire appel à l’aide d’un expert comptable pour s’y conformer.
La plupart des loueurs en meublé non professionnels sont soumis au régime simplifié d’imposition. Dans ce cas il faut remplir une déclaration de résultat au moyen du formulaire 2031 et de ses annexes (déclarations 2033-A à 2033-E) auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Cette démarche s’effectue obligatoirement en ligne, en passant par un logiciel de télédéclaration ou par un expert-comptable.
Le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables doivent être reportés dans la déclaration de revenus 2042 C PRO.
Outre la déclaration spéciale no 2031, il faut remplir plusieurs annexes :
En plus de ces obligations fiscales, il faut tenir une comptabilité (livre journal des recettes et dépenses) et conserver ses justificatifs d’achats et ses factures.
Les contribuables soumis au régime réel normal doivent, en plus de la déclaration 2031, adresser au fisc un bilan comptable complet au moyen des formulaires annexes 2050 et suivants.
Au sein d’un couple, le fisc exige que le formulaire 2031 soit rempli par le conjoint qui exerce personnellement l’activité soumise à la fiscalité BIC (article 172-3 du CGI).
Les revenus locatifs d’un investisseur en LMNP sont à déclarer non pas dans la déclaration des revenus fonciers 2044, mais via formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO et consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées. Dans tous les cas, le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » est à remplir obligatoirement en page 1 de la feuille d’impôt.
Les locations meublées non professionnelles peuvent être soumises à deux régimes fiscaux différents, en fonction du montant des revenus locatifs :
Le régime micro-BIC est le régime fiscal applicable de plein droit (par défaut) lorsque les recettes brutes tirées de la location meublée sont inférieures à un certain seuil. Ce régime est synonyme de formalités administratives allégées pour le contribuable : celui-ci bénéficie alors d’une dispense de dépôt de déclaration de résultats avec le formulaire 2031 et ses annexes.
Ce régime d’imposition micro-BIC s’applique aux locations rapportant jusqu’à 77.700 euros par an (droit au régime micro-BIC en 2023, si les recettes 2021 ou 2022 ont été inférieures ou égales à ce seuil). Le contribuable investisseur doit reporter le montant des revenus locatifs (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) dans les cases 5ND à 5PD, dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
Dans le cadre du régime micro-BIC (pour bénéfices industriels et commerciaux), un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale sur ces revenus, au titre des charges et frais supportés par le contribuable.
Cet abattement fiscal de 50% est calculé par l’administration, ce n’est pas au contribuable d’opérer la déduction : il faut déclarer un revenu brut. Cela signifie que le revenu imposable est inférieur de moitié au revenu déclaré.
A noter : pour un loueur de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés, le régime micro s’applique dès lors que les recettes brutes n’ont pas dépassé une limite fixée à 188.700 euros (recettes de l’année 2021 ou de l’année 2022 prise en compte pour le droit au régime micro en 2023). Dans ce cas, l’abattement fiscal se monte à 71%. Pour ce type de biens, il faut saisir les recettes perçues en 2023 case 5NG, 5OG ou 5PG. La possibilité d’appliquer ce régime a été confirmée par l’administration fiscale (publication au BOFiP du 14 février 2024).
Il n’est pas possible de déclarer un déficit au titre des locations meublées non professionnelles dans le cadre du régime fiscal micro-BIC. Cette possibilité de constater un déficit est réservée à la déclaration au réel.
Enfin, si les revenus locatifs excèdent le seuil de 77.700 euros annuels pour une maison ou un appartement meublé (ou 188.700 euros pour un meublé touristique ou une chambre d’hôtes), ils seront imposés au régime réel et pas au micro-BIC. De ce fait, l’abattement forfaitaire de 50% ou 71% est remplacé par la déduction des frais et charges réellement supportés par le loueur.
Les revenus des locations meublées non professionnelles (LMNP) sont en principe préremplies par l’administration fiscales.
Le report automatique des revenus de LMNP dans la déclaration de revenus concerne (conditions cumulatives) :
Le régime réel simplifié d’imposition s’applique d’office aux locations non professionnelles qui rapportent plus de 77.700 euros et jusqu’à 254.000 euros par an HT (hors taxes).
Les limites se montent à plus de 188.700 euros HT pour le minimum et à 840.000 euros HT maximum pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes.
Pour la prise en compte des limites applicable à l’exercice clos le 31 décembre 2023, il faut considérer soit le chiffre d’affaires de l’année 2021, soit celui de l’année 2022.
Les investisseurs ayant perçu moins de 77.700 euros de recettes locatives peuvent cependant opter pour ce régime s’ils le souhaitent. Dans ce cas, ils doivent s’assurer que les frais et charges qu’ils ont supportés au titre de l’année d’imposition excèdent :
Cette vérification s’impose afin que l’option du régime réel leur soit plus profitable que l’abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés).
Les cases à remplir sont les suivantes :
Les déficits liés à l’activité de location meublée non professionnelle peuvent uniquement être imputés sur les bénéfices tirés de cette même activité, sachant qu’ils sont reportables sur les dix ans suivants s’ils ne peuvent l’être sur ceux de l’année 2023. Autrement dit, en cas de déficit, celui-ci n’est pas déductible du revenu net global du foyer fiscal (il ne peut pas venir en déduction de revenus autres que ceux tirés de l’activité de location meublée non professionnelle).
A savoir : l’administration fiscale met à la disposition des contribuables le formulaire 2041 GM afin d’expliciter les modalités déclaratives des locations meublées non professionnelles.
Lorsque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle se situent au-delà des seuils du régime réel simplifié d’imposition (plus de 254.000 euros pour les meublés classiques, plus de 840.000 euros pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes), le régime fiscal applicable est le régime réel normal d’imposition.
Par exemple, un loueur en meublé non professionnel louant des biens non classés réalisant 255.000 euros de recettes et déclarant d’autres revenus (salaires par exemple) pour un montant de 260.000 euros relève du régime réel normal d’imposition.
Les modalités de déclaration sont identiques à celles du régime réel simplifié d’imposition, s’agissant de la déclaration de revenus 2042 et 2042 C PRO. En revanche, la déclaration est plus lourde s’agissant de la déclaration de résultats 2031 (aussi appelée liasse fiscale) qu’il convient de réaliser en parallèle auprès du SIE.
Dans certains cas (dépassement des seuils), le régime réel s’applique de plein droit, sans possibilité d’y déroger. Mais pour les personnes qui se trouvent sous les seuils du régime micro-BIC, l’imposition au réel est une option qu’il faut activer auprès du fisc.
Dans la majorité des cas, les loueurs en meublé on intérêt à opter pour la déclaration de leurs revenus au réel même si c’est plus fastidieux sur le plan administratif : cela permet en effet de bénéficier du mécanisme de l’amortissement du bien.
Cette option peut s’activer jusqu’à la date limite de dépôt en cas de première déclaration de résultats avec le formulaire 2031, soit en mai 2024, sachant que la télédéclaration est obligatoire
La durée de validité de l’option est fixée à 1 an pour le réel simplifié et à 2 ans pour le régime réel normal, et reconduite tacitement Autrement dit, une fois choisie, l’option s’applique tous les ans tant que le contribuable :
La loi Censi Bouvard nécessite d’accomplir une autre démarche pour percevoir l’avantage fiscal. Sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle Censi Bouvard », l’investisseur doit inscrire :
Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d’impôt dont ils n’ont pu bénéficier lors des années précédentes.
Le même plafonnement des niches fiscales est appliqué en Censi Bouvard et dans le cadre des dispositif Pinel ou Denormandie. Ainsi, le plafond global en vigueur en 2023 est fixé à 10.000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les acquisitions initiés sur la période 2009 à 2012, c’est l’ancien plafond qui s’applique.
Les plafonds en question s’établissent ainsi :
Pour un meublé de tourisme, un gîte rural ou une chambre d’hôte que l’on met en location, le propriétaire bénéficie d’un abattement sur les revenus locatifs de 71% qui s’applique du moment que les revenus locatifs n’excèdent pas 188.700 euros. Les revenus locatifs sont alors à renseigner, pour leur montant brut (sans déduire l’abattement qui sera pratiqué par le fisc) dans les cases 5NG, 5OG ou 5PG du cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles » de la 2042 C PRO.
Depuis le 1er janvier 2017, un gîte rural est soumis à une condition spécifique pour bénéficier du régime micro-BIC (et de l’abattement de 71% correspondant) en plus de la limite de chiffre d’affaires annuel brut de 188.700 euros : il doit être classé meublé de tourisme.
Nouveau en 2024 ! Pour les locations de meublés touristiques classés effectuées en zone rurale (précisément : situés en zone B2 ou C) et dont le chiffre d’affaires annuel a été inférieur à 15.000 euros en 2023, le loueur bénéficie d’un abattement fiscal supplémentaire de 21%, soit un abattement total de 92%, avec un montant minimum de 305 euros. Dans ce cas, les revenus correspondants sont à déclarer :
Les contribuables qui louent une pièce ou plusieurs pièces de leur habitation principale peuvent bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les revenus qu’ils en tirent. Ils doivent cependant respecter plusieurs conditions :
Autre cas de figure où le fisc accorde une exonération d’impôt sur le revenu (IR), la location d’une ou plusieurs pièce de la résidence principale à la journée, à la semaine ou au mois sans condition particulière autre que le respect d’un plafond. A ce titre, le montant annuel des sommes perçues doit demeurer inférieur ou égal à 760 euros TTC, prestations complémentaires incluses (petit-déjeuner, consommation d’eau, appels téléphoniques…) pour être non imposable.
En cas de fin d’une location meublée non professionnelle au terme du bail ou consécutivement à une vente du bien, il faut prévenir l’administration fiscale. Dans le cas contraire, le Trésor public continuera de prélever des acomptes d’impôt, qui ne devraient plus l’être, en l’absence de perception de revenus correspondants.
Pour avertir l’administration fiscale, il y a deux démarches à effectuer :
En principe et indépendamment du régime fiscal choisi (régime réel ou micro BIC), les revenus perçus par un loueur meublé non professionnel sont soumis :
En outre, des loueurs auparavant considérés comme loueurs en meublé non professionnels sont automatiquement considérés comme loueurs en meublé professionnel (LMP) lorsqu’ils réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles et que ces 23.000 euros sont supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Par ailleurs, les loueurs de chambres d’hôtes générant au titre de cette activité un revenu imposable supérieur à 5.719 euros sur l’année (soit 13% du Plafond annuel de la sécurité sociale) sont également soumis aux cotisations sociales.
Pour les personnes relevant du régime LMNP, aucune déclaration spécifique n’est requise à ce titre ; en particulier, il n’est pas nécessaire de mentionner les revenus correspondants dans le cadre « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » page 4 du formulaire de déclaration 2042 C PRO ou sur l’écran dédié de la déclaration en ligne.
En revanche, pour éviter d’être prélevé deux fois, il convient de déclarer les revenus déjà soumis aux contributions sociales par les organismes de Sécurité sociale (Urssaf, MSA notamment). Cette situation concerne :
Dans ces situations, les cases à remplir au titre des locations déjà soumises aux contributions sociales sont les suivantes :
Au régime micro BIC :
Au régime du bénéfice réel (revenus soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale) :
Grâce à cette action, les revenus locatifs en question ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par le Trésor public.
Une déclaration spécifique au titre du volet social de la déclaration de revenus des travailleurs indépendants (2042 DRITI) doit être effectuée par certains loueurs meublés soumis au régime fiscal LMNP.
Cela concerne en particulier les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP) tenus de s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), le régime général de Sécurité sociale des travailleurs indépendants :
Dans ce cas, les revenus déclarés dans les cases suivantes sont transmis aux organismes de sécurité sociale et entrent dans le calcul des cotisations sociales et des contributions sociales (CSG-CRDS) :
En présence de déficits pour les contribuables relevant du régime réel d’imposition, les montants déclarés dans les cases suivantes sont déduits de l’assiette de calcul des cotisations et contributions sociales :
La transmission de ces informations à l’Urssaf ou à la CGSS (pour les départements d’Outre-mer) s’effectue en cochant la case « Vos revenus sont soumis à cotisations sociales au titre du régime général des travailleurs indépendants » :
Ces cases se trouvent au début de la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » et ne sont pas disponibles dans la déclaration 2042 C PRO papier, cette démarche s’effectuant nécessairement via la télédéclaration dans votre espace particulier sur Impots.gouv.fr. Il n’est pas nécessaire de sélectionner la rubrique « Données complémentaires de la déclaration de revenus des indépendants ».
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Comment déclarer les revenus fonciers tirés d’une location non meublée ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) régit spécifiquement les activités et la fiscalité des particuliers qui s’engagent dans l’immobilier locatif au travers de la location d’une maison ou d’un appartement meublé, sans pour autant en faire une activité principale.
A noter : l’article ci-dessous n’aborde pas les situations spécifiques où l’activité de location meublée s’exerce au travers d’une SARL de famille.
Le loueur meublé non professionnel est forcément imposé, depuis le 1er janvier 2017, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que la location du meublé soit occasionnelle ou récurrente (Article 35 du CGI, alinea I, 5° bis). À la différence d’une location vide ou nue, les revenus tirés d’une location meublée ne peuvent donc avoir la qualification de revenus fonciers ; ils ne sont donc pas imposables comme tels.
Cette activité de location meublée non professionnelle, qui est donc considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale, permet, selon les situations et les options choisies :
La réduction d’impôt Censi Bouvard n’a pas été reconduite en 2023. L’investissement ouvrant droit à cet avantage fiscal doit avoir été réalisé au plus tard jusqu’au 31 décembre 2022.
Certaines conditions doivent être remplies pour jouir du statut LMNP :
Si ces deux conditions (plus de 23.000 euros de recettes annuelles et plus de la moitié des revenus du foyer fiscal) sont réunies, le contribuable investisseur sera soumis au régime de la location meublée professionnelle (LMP). Si une seule des conditions est remplie, le louer est considéré comme non professionnel.
Suite à une décision du Conseil constitutionnel rendue le 8 février 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus prise en compte comme critère pour établir la qualification d’un contribuable comme loueur professionnel sur le plan fiscal.
Un loueur d’appartement meublé mis en location sur une plateforme de type Airbnb, Abritel ou Booking.com, qui exerce cette activité à titre accessoire entre dans la catégorie du loueur meublé non professionnel s’il respecte les conditions ci-dessus.
D’autres loueurs sont considérés comme tels :
Ainsi que sur un terrain de camping ou d’hôtellerie de plein air (HPA) :
Ces trois derniers types de biens sont assimilés « à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes », précise l’administration fiscale.
S’agissant de l’activité de location au sein de la résidence principale, cliquer ici pour voir plus bas dans l’article
Lorsqu’il commence à louer un bien équipé de meubles, un loueur meublé non professionnel doit remplir un formulaire de déclaration de début d’activité non salariée. Cette déclaration s’effectue depuis le 1er janvier sur le guichet des formalités des entreprises (GFE), via le portail e-procédures (procedures.inpi.fr).
Cette formalité administrative remplace celle effectuée au moyen de l’imprimé P0i (formulaire Cerfa n°11921*07), qui demeure accessible en téléchargement au format PDF sur le site Service-public.fr.
Cette formalité administrative est obligatoire quelle que soit l’option fiscale choisie (imposition au réel ou au régime micro-BIC). Elle doit être effectuée dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité de loueur en meublé.
Cette déclaration permet d’être inscrit au répertoire Sirene et d’obtenir un numéro Siret.
Cette déclaration de début d’activité est une formalité gratuite.
