Impôts : comment déclarer les revenus d’un LMNP ?


Pour un investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP), certaines modalités spécifiques sont à connaître pour la déclaration de revenus, avec ou sans avantage de la réduction d'impôt Censi Bouvard. Quelle déclaration effectuer par un loueur meublé non professionnel ? Au réel ou au micro-BIC ? Suivez le guide...

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) régit spécifiquement les activités et la fiscalité des particuliers qui s’engagent dans l’immobilier locatif au travers de la location d’une maison ou d’un appartement meublé, sans pour autant en faire une activité principale.

A noter : l’article ci-dessous n’appréhende pas les situations spécifiques où l’activité de location meublée s’exerce au travers d’une SARL de famille.

LMNP : fiscalité des BIC

Depuis le 1er janvier 2017, le loueur meublé non professionnel est forcément imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que la location du meublé soit occasionnelle ou récurrente (Article 35 du CGI, alinea I, 5° bis). A la différence d’une location vide ou nue, les revenus tirés d’une location meublée ne peuvent donc avoir la qualification de revenus fonciers et ne sont donc pas imposables comme tels.

Cette activité de location meublée non professionnelle, qui est donc considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale, permet, selon les situations et les options choisies :

  • soit de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% représentatif des charges dans le cadre du régime micro-BIC
  • soit de bénéficier d’un amortissement comptable du prix d’acquisition ce qui permet de diminuer la base imposable dans le cadre d’une déclaration au réel (régime réel simplifié d’imposition ou régime réel normal)
  • soit de bénéficier de la loi de défiscalisation Censi Bouvard, qui procure une réduction d’impôt de 11% (pour un investissement réalisé depuis 2013) calculée dans la limite de 300.000 euros d’investissement. Cette option est partiellement compatible avec la possibilité d’amortir le prix d’acquisition (déduction des amortissements possible au-delà de 300.000 euros) d’après nos recoupements.

Statut LMNP : plafond et conditions du loueur meublé non professionnel

Certaines conditions doivent être remplies pour jouir du statut LMNP :

  • les recettes locatives ne doivent pas dépasser la limite de 23.000 euros par an
  • en cas de dépassement du seuil, elles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Si ces deux conditions (plus de 23.000 euros de recettes annuelles et plus de la moitié des revenus du foyer fiscal) sont réunies, le contribuable investisseur sera soumis au régime de la location meublée professionnelle (LMP). Si une seule des conditions est remplie, le louer est considéré comme non professionnel.

Suite à une décision du Conseil constitutionnel rendue le 8 février 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus prise en compte comme critère pour établir la qualification d’un contribuable comme loueur professionnel sur le plan fiscal.

Gite, mobil-home, résidence principale… les biens sous statut de loueur meublé

Un loueur d’appartement meublé mis en location sur une plateforme de type Airbnb, Abritel ou Booking.com, qui exerce cette activité à titre accessoire entre dans la catégorie du loueur meublé non professionnel s’il respecte les conditions ci-dessus.

D’autres loueurs sont considérés comme tels :

  • loueur de chambres d’hôtes
  • loueur de meublé de tourisme
  • loueur de gîte rural

Ainsi que sur un terrain de camping ou d’hôtellerie de plein air (HPA) :

  • loueur de caravane
  • loueur de mobil-home
  • loueur d’habitation légère de loisir (HLL) de type chalet ou bungalow

Ces trois derniers types de biens sont assimilés « à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes », précise l’administration fiscale.

S’agissant de l’activité de location au sein de la résidence pricipale, cliquer ici pour voir plus bas dans l’article

Déclaration de début d’activité en LMNP : formulaire Cerfa P0i

Lorsqu’il commence à louer un bien équipé de meubles, un loueur meublé non professionnel doit remplir un formulaire de déclaration de début d’activité non salariée au moyen de l’imprimé P0i (formulaire Cerfa n°11921*05).

Cette formalité administrative est obligatoire quelle que soit l’option fiscale choisie (imposition au réel ou au régime micro-BIC). Elle doit être effectuée dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité de loueur en meublé.

Le formulaire doit p0i être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent (localisation du bien prise en compte). Cette déclaration permet d’être inscrit au répertoire Sirene et d’obtenir un numéro Siret, mais il ne s’agit pas d’une immatriculation proprement dire au RCS.

Dans certains départements, il ne faut pas s’adresser au greffe du Tribunal de commerce mais directement à l’administration fiscale, via le service des impôts des entreprises (SIE). Cela concerne les départements suivants :

  • Alsace-Moselle : Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68), Moselle (57)
  • départements et régions d’outre-mer : Guadeloupe (971), Martinique (972), Guyane (973), La Réunion (974).

Cette déclaration de début d’activité est une formalité gratuite.

Au réel simplifié ou normal, micro-BIC, quelle déclaration pour un LMNP ?

Les sommes d’argent gagnées grâce à une activité de location meublée non professionnelle font partie des revenus entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les obligations déclaratives et comptables associées varient selon le régime fiscal applicable aux revenus locatifs correspondants.

Imposition du LMNP au micro-BIC : déclaration 2042 C PRO

L’imposition des revenus d’une location meublée non professionnelle au régime micro-BIC présente plusieurs avantages :

  • absence de déclaration de résultat n°2031
  • absence d’obligation de tenue d’une comptabilité
  • déclaration fiscale limitée à la déclaration de revenus
  • application automatique d’un abattement fiscal représentatif des frais et charges de 50% ou 71% selon le type de location. Cet abattement forfaitaire se monte à 305 euros minimum

Sur le plan fiscal, les recettes tirées de la location doivent être déclarés uniquement au moyen d’une déclaration annexe à la déclaration de revenus, le formulaire 2042 C PRO. Pour la déclaration avec la feuille d’impôt, il faut utiliser le formulaire Cerfa no 11222*22. Pour la déclaration en ligne sur Impots.gouv.fr, il faut cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques.

En un mot, l’avantage de ce régime réside dans sa simplicité.

LMNP au réel : déclaration 2042 C PRO, déclaration BIC 2031 et 2033

En cas d’option pour le régime réel, le contribuable est imposé sur le résultat dégagé par son activité de loueur meublé non professionnel. Ce résultat peut être un bénéfice ou un déficit, en fonction du niveau de revenus et des frais et charges. Des cases sont d’ailleurs prévues à cet effet dans la déclaration de revenus. C’est ce mode d’imposition qui permet de bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du meublé, donc de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.

Contrepartie de cet avantage, des obligations comptables et fiscales plus lourdes que le régime micro-BIC. Il est possible de s’en occuper soi-même. Mais la plupart des spécialistes de la gestion de patrimoine recommandent de faire appel à l’aide d’un expert comptable pour s’y conformer.

La plupart des loueurs en meublé non professionnels sont soumis au régime simplifié d’imposition. Dans ce cas il faut remplir une déclaration de résultat au moyen du formulaire 2031 et de ses annexes (déclarations 2033-A à 2033-E) auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Cette démarche s’effectue obligatoirement en ligne, en passant par un logiciel de télédéclaration ou par un expert-comptable.

Le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables doivent être reportés dans la déclaration de revenus 2042 C PRO.

Outre la déclaration spéciale no 2031, il faut remplir plusieurs annexes :

  • déclaration 2033-A : bilan simplifié
  • déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié
  • déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values
  • déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissement dérogatoires et déficits reportables
  • déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée

En plus de ces obligations fiscales, il faut tenir une comptabilité (livre journal des recettes et dépenses) et conserver ses justificatifs d’achats et ses factures.

Les contribuables soumis au régime réel normal doivent, en plus de la déclaration 2031, adresser au fisc un bilan comptable complet au moyen des formulaires annexes 2050 et suivants.

Au sein d’un couple, le fisc exige que le formulaire 2031 soit rempli par le conjoint qui exerce personnellement l’activité soumise à la fiscalité BIC (article 172-3 du CGI).

Déclaration des revenus locatifs : formulaire 2042 C PRO

Les revenus locatifs d’un investisseur en LMNP sont à déclarer non pas dans la déclaration des revenus fonciers 2044, mais via formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO et consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées. Dans tous les cas, le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » est à remplir obligatoirement en page 1 de la feuille d’impôt.

Les locations meublées non professionnelles peuvent être soumises à deux régimes fiscaux différents, en fonction du montant des revenus locatifs :

  1. le régime micro-BIC
  2. le régime réel d’imposition et l’une de ses deux déclinaisons, la plus fréquente étant le réel simplifié (l’autre étant le régime réel normal)

LMNP au micro-BIC 2019 : déclaration sous le régime de la micro-entreprise

Le régime micro-BIC est le régime fiscal applicable de plein droit (par défaut) lorsque les recettes brutes tirées de la location meublée sont inférieures à un certain seuil. Ce régime est synonyme de formalités administratives allégées pour le contribuable : celui-ci bénéficie alors d’une dispense de dépôt de déclaration de résultats avec le formulaire 2031 et ses annexes.

Ce régime d’imposition micro-BIC s’applique aux locations rapportant jusqu’à 70.000 euros par an par an. Le contribuable investisseur doit reporter le montant des revenus locatifs (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) dans les cases 5ND à 5PD, dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

Dans le cadre du régime micro-BIC (pour bénéfices industriels et commerciaux), un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale sur ces revenus, au titre des charges et frais supportés par le contribuable.

Cet abattement fiscal de 50% est calculé par l’administration, ce n’est pas au contribuable d’opérer la déduction : il faut déclarer un revenu brut. Cela signifie que le revenu imposable est inférieur de moitié au revenu déclaré.

A noter : pour un loueur de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés, le régime micro s’applique dès lors que les recettes brutes n’ont pas dépassé une limite fixée à 170.000 euros (recettes de l’année 2017 ou de l’année 2018). Dans ce cas, l’abattement fiscal se monte à 71%. Pour ce type de biens, il faut saisir les recettes perçues en 20197 case 5NG, 5OG ou 5PG.

Il n’est pas possible de déclarer un déficit au titre des locations meublées non professionnelles dans le cadre du régime fiscal micro-BIC. Cette possibilité de constater un déficit est réservée à la déclaration au réel.

Enfin, si les revenus locatifs excèdent le seuil de 70.000 euros annuels pour une maison ou un appartement meublé (ou 170.000 euros pour un meublé touristique ou une chambre d’hôtes), ils seront imposés au régime réel et pas au micro-BIC. De ce fait, l’abattement forfaitaire de 50 ou 71% est remplacé par la déduction des frais et charges réellement supportés par le loueur.

LMNP : revenus BIC au réel simplifié ou au réel normal d’imposition

Revenus de location meublée non professionnelle préremplis

Les revenus des locations meublées non professionnelles (LMNP) sont préremplies par l’administration fiscales depuis la déclaration 2020 des revenus perçus en 2019. C’est l’une des nouveautés de la déclaration 2020.

Le report automatique des revenus de LMNP dans la déclaration de revenus concerne (conditions cumulatives) :

  • les déclarations des LMNP au régime réel
  • les déclarants ayant préalablement rempli leur déclaration de résultats BIC personnellement ou par l’intermédiaire d’un expert-comptable

Le report du résultat BIC intervient de façon automatique depuis le lundi 25 mai 2020.

Déclaration au réel simplifié d’un LMNP

Le régime réel simplifié d’imposition s’applique d’office aux locations non professionnelles qui rapportent plus de 70.000 euros et jusqu’à 238.000 euros par an HT (hors taxes).
Les limites se montent à plus de 170.000 euros HT pour le minimum et à 789.000 euros HT maximum pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes.

Pour la prise en compte des limites applicable à l’exercice clos le 31 décembre 2019, il faut considérer soit le chiffre d’affaires de l’année 2017, soit celui de l’année 2018.

Les investisseurs ayant perçu moins de 70.000 euros de recettes locatives peuvent cependant opter pour ce régime s’ils le souhaitent. Dans ce cas, ils doivent s’assurer que les frais et charges qu’ils ont supportés au titre de l’année d’imposition excèdent :

  • 50% de leurs revenus locatifs
  • ou 71% pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Cette vérification s’impose afin que l’option du régime réel leur soit plus profitable que l’abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés).

Les cases à remplir sont les suivantes :

  • recettes locatives : case 5NA ou 5NK pour le déclarant 1, 5OA ou 5OK pour le déclarant 2, 5PA ou à 5PK pour la 1ère personne à charge
  • déficits de l’année précédente : case 5NY ou 5NZ pour le déclarant 1, 5OY ou 5OZ pour le déclarant 2, 5PY ou à 5PZ pour la 1ère personne à charge
  • déficits non imputés au titre des 10 années précédentes : cases 5GA à 5GJ

Les déficits liés à l’activité de location meublée non professionnelle peuvent uniquement être imputés sur les bénéfices tirés de cette même activité, sachant qu’ils sont reportables sur les dix ans suivants s’ils ne peuvent l’être sur ceux de l’année 2019. Autrement dit, en cas de déficit, celui-ci n’est pas déductible du revenu net global du foyer fiscal (il ne peut pas venir en déduction de revenus autres que ceux tirés de l’activité de location meublée non professionnelle).

A savoir : l’administration fiscale met à la disposition des contribuables le formulaire 2041 GM afin d’expliciter les modalités déclaratives des locations meublées non professionnelles.

Régime réel normal d’imposition au-delà d’une certaine limite

Lorsque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle se situent au-delà des seuils du régime réel simplifié d’imposition (plus de 247.000 euros pour les meublés classiques, plus de 818.000 euros pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes), c’est le régime fiscal applicable est le régime réel normal d’imposition.

Par exemple, un loueur en meublé non professionnel réalisant 240.000 euros de recettes et déclarant d’autres revenus (salaires par exemple) pour un montant de 260.000 euros relève du régime réel normal d’imposition.

Les modalités de déclaration sont identiques à celles du régime réel simplifié d’imposition, s’agissant de la déclaration de revenus 2042 et 2042 C PRO. En revanche, la déclaration est plus lourde s’agissant de la déclaration de résultats 2031 (aussi appelée liasse fiscale) qu’il convient de réaliser en parallèle auprès du SIE.

Option régime réel et LMNP avec le formulaire 2031 ou par lettre

Dans certains cas (dépassement des seuils), le régime réel s’applique de plein droit, sans possibilité d’y déroger. Mais pour les personnes qui se trouvent sous les seuils du régime micro-BIC, l’imposition au réel est une option qu’il faut activer auprès du fisc.

Dans la majorité des cas, les loueurs en meublé on intérêt à opter pour la déclaration de leurs revenus au réel même si c’est plus fastidieux sur le plan administratif : cela permet en effet de bénéficier du mécanisme de l’amortissement du bien.

Cette option peut s’activer de deux manières :

  • soit avant le 1er février par lettre adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont le contribuable dépend
  • soit jusqu’à la date limite de dépôt en cas de première déclaration de résultats avec le formulaire 2031, soit le 30 juin 2020, sachant que la télédéclaration est obligatoire depuis le mois de mai 2015

La durée de validité de l’option est fixée à 1 an pour le réel simplifié et à 2 ans pour le régime réel normal, et reconduite tacitement Autrement dit, une fois choisie, l’option s’applique tous les ans tant que le contribuable :

  • reste éligible au régime micro-BIC pour l’application du régime réel simplifié
  • reste éligible au régime réel simplifié pour l’application du régime réel normal d’imposition

Loi Censi Bouvard : formulaire 2042 C

La loi Censi Bouvard nécessite d’accomplir une autre démarche pour percevoir l’avantage fiscal. Sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle Censi Bouvard », l’investisseur doit inscrire :

  • les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans (date de prise d’effet du bail)
  • adresse du logement, nom et type d’établissement dans lequel se situe le bien
  • date d’achèvement du logement pour les logements achetés sur plans (vente en l’état futur d’achèvement ou Vefa)

Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d’impôt dont ils n’ont pu bénéficier lors des années précédentes.

Le même plafonnement des niches fiscales est appliqué en Censi Bouvard et dans le cadre des dispositif Pinel ou Denormandie. Ainsi, le plafond global en vigueur en 2019 et 2020 est fixé à 10.000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les acquisitions initiés sur la période 2009 à 2012, c’est l’ancien plafond qui s’applique.

Les plafonds en question s’établissent ainsi :

  • 2009 : 25.000 euros et 10% du revenu imposable
  • 2010 : 20.000 euros et 8% du revenu imposable
  • 2011 : 18.000 euros et 6% du revenu imposable
  • 2012 : 18.000 euros et 4% du revenu imposable
  • Depuis 2013 : 10.000 euros (toujours en vigueur en 2019-2020)

Location d’un meublé de tourisme, d’un gîte rural ou d’une chambre d’hôte

Pour un meublé de tourisme, un gîte rural ou une chambre d’hôte que l’on met en location, il existe un abattement spécifique sur les revenus locatifs de 71% qui s’applique du moment que les revenus locatifs n’excèdent pas 170.000 euros. Les revenus locatifs sont alors à renseigner, pour leur montant brut (sans déduire l’abattement qui sera pratiqué par le fisc) dans les cases 5NG, 5OG ou 5PG du cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles » de la 2042 C PRO.

Depuis le 1er janvier 2017, un gîte rural est soumis à une condition spécifique pour bénéficier du régime micro-BIC (et de l’abattement de 71% correspondant) en plus de la limite de chiffre d’affaires annuel brut de 170.000 euros : il doit être classé meublé de tourisme.

Location meublée d’une pièce de la résidence principale

Les contribuables qui louent une pièce ou plusieurs pièces de leur habitation principale peuvent bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les revenus qu’ils en tirent. Ils doivent cependant respecter plusieurs conditions :

  • la pièce louée doit constituer la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il s’agit d’une personne salariée titulaire d’un contrat saisonnier), ce qui exclut les locations touristiques passant par des plateformes de type Airbnb
  • le loyer annuel par mètre carré ne doit pas excéder 187 euros en Ile-de-France et 138 euros dans le reste du pays (seuils de loyers 2019 pour la déclaration 2020)
  • l’entrée de la résidence principale doit être la même pour le locataire et le propriétaire

Autre cas de figure où le fisc accorde une exonération d’impôt sur le revenu (IR), la location d’une ou plusieurs pièce de la résidence principale à la journée, à la semaine ou au mois sans condition particulière autre que le respect d’un plafond. A ce titre, le montant annuel des sommes perçues doit demeurer inférieur ou égal à 760 euros TTC, prestations complémentaires incluses (petit-déjeuner, consommation d’eau, appels téléphoniques…) pour être non imposable.

Déclaration des cotisations sociales d’un LMNP

En principe, les revenus perçus par un loueur meublé non professionnel sont soumis de façon automatique aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, soit 17,2%, quel que soit le régime fiscal choisi (régime réel ou micro BIC). Aucune déclaration spécifique n’est requise à ce titre ; en particulier, il n’est pas nécessaire de mentionner les revenus correspondants dans le cadre « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » page 4 du formulaire de déclaration 2042 C PRO.

En revanche, pour éviter d’être prélevé deux fois, il convient de déclarer les revenus déjà soumis aux contributions sociales par les organismes de Sécurité sociale (Urssaf, MSA notamment). Cette situation concerne :

  • la location de meublés de tourisme touristique dont les recettes sont supérieures à une limite fixée à 23.000 euros par an
  • la location de chambres d’hôtes dont le revenu imposable est supérieur au seuil de 5.268 euros annuels en 2019
  • la location de meublés liés à l’activité agricole des agriculteurs qui relèvent du régime réel d’imposition.

Dans ces situations, les cases à remplir au titre des locations déjà soumises aux contributions sociales sont les suivantes :

Au régime micro BIC :

  • locations meublées : cases 5NW, 5OW et/ou 5PW
  • chambres d’hôtes et meublés de tourisme : cases 5NJ, 5OJ et/ou 5PJ

Au régime du bénéfice réel (revenus soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale) :

  • Cases 5NM ou 5KM : déclarant 1
  • Cases 5OM ou 5LM : déclarant 2
  • Cases 5PM ou 5MM : personne à charge

Grâce à cette action, les revenus locatifs en question ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par le Trésor public.
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