Comment déclarer les revenus fonciers d’une location immobilière ?


La déclaration des revenus fonciers varie en fonction de la situation du contribuable. Dans le cadre d'une location nue ou non meublée, ces revenus sont imposés soit au régime micro-foncier forfaitaire, soit au régime réel.

Le guide de la déclaration des revenus fonciers

 

Important : quand on loue un logement meublé, on ne déclare pas de revenus fonciers. Pour savoir quelle déclaration remplir en fonction du type de location, lire notre dossier : Revenus fonciers, location meublée, comment déclarer les loyers

Autre point à prendre en considération : en 2019, les bailleurs doivent obligatoirement déclarer leurs revenus fonciers sur Internet via le site impots.gouv.fr. Pour en savoir plus, retrouvez notre article sur la déclaration des revenus fonciers en ligne, étape par étape.

Le régime micro-foncier

Régime micro-foncier, le principe

L’imposition des revenus fonciers au régime micro-foncier est assez simple à appréhender. Il correspond aux « petites » locations nues, qui engendrent 15.000 euros ou moins de revenus locatifs annuels. Avec le régime micro-foncier, les revenus locatifs bruts doivent être reportés sur le formulaire « classique » de déclaration des revenus (n°2042, case 4BE), avec l’adresse de la location.

Dans le cadre de ce régime, on peut citer deux avantages :
– la déclaration de revenus est simplifiée
– l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%.

Exemple : pour 10.000 euros déclarés au régime micro-foncier, seuls 7.000 euros sont imposables.

Cet abattement fiscal est calculé à partir du montant indiqué en case 4BE et détermine ainsi le revenu foncier imposable. Celui-ci est alors ajouté à votre revenu net imposable et taxé au barème de l’impôt sur le revenu.

A titre temporaire, dans le cadre de l’année blanche fiscale, le contribuable doit déclarer la part de recettes exceptionnelles dont l’impôt ne sera pas effacé, ligne 4XD intitulée « recettes exceptionnelles qui seront soumises à l’impôt ».

Les conditions du micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique pour les locations de logements ou locaux vides dont le contribuable-bailleur a retiré 15.000 euros ou moins de revenus fonciers bruts (loyers et recettes accessoires), en sachant que les charges ne sont pas incluses dans le calcul de ce montant.

Le seuil de 15.000 euros à ne pas dépasser ne varie pas en fonction de la durée de la location. Il est également valable aussi bien quelle que soit la nature du bien loué : logement, local, emplacement de parking… Les revenus tirés de la location de locaux industriels ou commerciaux ou encore d’emplacements de parking constituent également des revenus fonciers.

Les investissements en dispositif Pinel ne sont pas incompatibles avec l’application du régime micro-foncier.

Les interdictions

En revanche, tous les types de biens immobiliers ne permettent pas de bénéficier du régime micro-foncier. Les revenus tirés de biens acquis en nue-propriété mais aussi d’immeubles classés monuments historiques ainsi que ceux acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Malraux ne peuvent pas être imposés au régime micro-foncier.

Il en va de même pour les biens ouvrant droit à un dispositif de déduction au titre de l’amortissement. Ainsi les opérations effectuées sous régime fiscal Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré ou Borloo neuf ne permettent pas de bénéficier du régime micro-foncier.

Le contribuable a le choix

Les contribuables ont la possibilité de ne pas opter pour le régime micro-foncier, s’ils estiment que cela n’est pas dans leur intérêt. Ils peuvent ainsi décider de passer par le régime d’imposition réel pour déterminer leur revenu foncier imposable. Pour activer cette option, le contribuable doit alors remplir un formulaire de déclaration des revenus fonciers n°2044.

Attention, cette option reste en place pendant au minimum trois ans : ainsi, si le contribuable opte pour le régime d’imposition réel en 2019 (pour l’imposition des revenus fonciers touchés en 2018), il ne pourra pas revenir au régime micro-foncier l’année suivante. A l’issue de ces trois années, l’option pour le régime réel est renouvelée tacitement tous les ans, sauf indication contraire de la part du contribuable.

Il est conseillé d’opter pour le régime réel d’imposition au lieu du micro-foncier uniquement si les charges supportées par le contribuable-investisseur dépassent 30% de ces revenus fonciers. Sous ce seuil, l’abattement forfaitaire est plus avantageux. 

Le régime réel

Dans le cadre de l’année blanche fiscale, il faut renseigner plusieurs cases spécifiques :
– ligne 4XA : recettes foncières non exceptionnelles
– case 4XB : recettes foncières totales 
– ligne 4XC : majorations et régularisations qui seront soumises à l’impôt

Seules les recettes foncières non exceptionnelles bénéficient du mécanisme du CIMR (effacement de l’impôt sur les revenus non exceptionnels de 2018.

Régime réel d’imposition, le principe

Sous le régime d’imposition réel, le contribuable calcule son revenu foncier imposable, en soustrayant au revenu foncier brut les charges locatives qu’il a supportées durant l’année. Les revenus bruts ainsi que les différentes charges doivent être reportées sur le formulaire n°2044 de déclaration des revenus fonciers.

Le formulaire n°2044 permet de reporter les revenus tirés et charges supportées pour 8 immeubles. Si le contribuable détient plus de 8 biens immobiliers, il doit alors renseigner les informations relatives aux 9 (et plus) biens immobiliers qu’il possède sur papier libre.

Quels frais et charges peuvent être déduits ?

La répartition des différents frais et charges déductibles des revenus fonciers bruts est clairement affichée sur le formulaire de déclaration n°2044. Les contribuables doivent pouvoir attester de la véracité de ces dépenses en cas de demande de l’administration fiscale. Il est donc nécessaire de conserver les factures ainsi que les états de répartition des charges établis par les syndics ou gérants de copropriété. Les frais et charges se répartissent comme suit :

Frais d’administration et de gestion

Cette catégorie intègre les rémunérations des gardes et concierges, à savoir les rémunérations versées auxquelles s’ajoutent les charges fiscales et sociales payées par le bailleur et les avantages fournis en nature, comme l’accès à l’électricité, à l’eau courante, au chauffage, etc. Pour les immeubles en copropriété, ces frais sont censés être pris en compte dans les provisions pour charges de copropriété.

Les frais d’administration et de gestion comprennent également les rémunérations, honoraires et commissions versés à tiers. Cette appellation correspond aux rémunérations des gérants d’immeubles ou administrateurs de biens, à la rémunération d’un tiers chargé de la comptabilité des immeubles et de diverses tâches administratives, aux commissions versées à une agence de location, aux honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales et aux cotisations versées aux chambres syndicales de propriétaires ou copropriétaires.

Enfin, les frais de procédure doivent être ajoutés au total des frais d’administration et de gestion. Les frais de procédure englobent les honoraires versés à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert. De même, ils intègrent les frais supportés dans le cadre du règlement d’un contentieux avec un locataire, un entrepreneur ou un prestataire. En revanche, les frais d’acquisition supportés lors de l’achat du bien immobilier ne doivent pas être reportés comme frais d’administration et de gestion.

Autres frais de gestion

Les frais de correspondance postale, de téléphonie et de déplacement physique ainsi que les dépenses liées à l’achat de matériels, d’outillages ou encore de mobilier de bureau sont à reporter à cet endroit. Il en va de même pour les frais d’enregistrement des baux et actes de location. Ces autres frais sont plafonnés à 20 euros par bien immobilier mis en location.

Primes d’assurance

Les primes des contrats d’assurance conclus pour protéger le ou les biens immobiliers en question peuvent être déduites des recettes locatives brutes. Les risques suivants rentrent dans ce cadre :

– Incendie
– Dégâts des eaux
– Bris de glace
– Dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige
– Dégâts causés par le vol et le vandalisme
– Catastrophe naturelle
– Responsabilité civile du propriétaire-bailleur

Les primes d’assurance couvrant le matériel ou le mobilier ne peuvent pas être déduites.

Dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration

Les dépenses liées à la réparation, l’entretien et l’amélioration du ou des biens immobiliers sont à reporter parmi les frais déductibles. Elles doivent concerner uniquement les locaux affectés à l’habitation. Dans ce cas, le contribuable doit détailler le paiement des travaux sur la page 4 du formulaire n°2044, dans la rubrique « Descriptif des frais ».

 Attention : Les dépenses liées à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de la surface habitable ne doivent pas être reportées. Les travaux intrinsèquement liés à un agrandissement, comme la réfection d’une toiture après la construction d’un étage supplémentaire, ne doivent pas non plus être indiqués.


Les dépenses de réparation et d’entretien
visent à remettre ou maintenir le bien immobilier en état, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Ces dépenses peuvent concerner par exemple :

– La recherche et l’analyse de l’amiante
– La réalisation de diagnostics obligatoires (exemple : Diagnostic de performance énergétique ou DPE, risque d’exposition au plomb, risques naturels et technologiques majeurs…)
– La remise en l’état du système de chauffage central ainsi que le remplacement de la chaudière centrale
– Les travaux de remise en l’état de la toiture
– La mise aux normes ou à l’installation d’un nouvel ascenseur
– Le remplacement d’équipements électroménagers

Les dépenses d’amélioration consistent en l’achat d’un objet, équipement ou élément de confort nouveau, sans modifier la structure du bien immobilier. A titre d’exemple, voici des dépenses d’amélioration qu’il est possible de déduire :

– L’installation ou le remplacement d’un chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, d’un ascenseur ou encore d’une antenne collective de télévision
L’agrandissement de fenêtres et la pose de persiennes
– La réparation de la toiture d’un bâtiment (remplacement d’une partie de la charpente, ravalement de façade…)
– L’installation d’une porte automatique d’ascenseur
– La pose d’équipements sanitaires

Charges récupérables non récupérées auprès du locataire

Ces charges, déductibles, correspondent aux dépenses avancées par le bailleur alors qu’elles incombaient initialement au locataire et qui n’ont pas été remboursées par ce dernier suite à son départ. Ce cas de figure peut se manifester lorsque le dépôt de garantie du locataire ne suffit pas à couvrir les dépenses non remboursées.

Indemnités d’éviction et frais de relogement

L’indemnité d’éviction est déductible, du moment que l’éviction a pour objectif de libérer les lieux en vue d’une relocation dans de meilleures conditions, notamment après des travaux. Elle n’est pas déductible si l’éviction vise un gain financier pour le bailleur (éviction pour revente) ou en cas de reprise pour usage personnel.

Les frais de relogement sont déductibles lorsque le relogement du locataire est lié à la réalisation de travaux rendant son maintien sur place impossible.

Taxes foncières et taxes annexes

Les taxes supportées par le propriétaire, comme la taxe foncière et les taxes spéciales d’équipement, sont déductibles des revenus fonciers. Les taxes sont déductibles du moment qu’elles ont été acquittées au cours de l’année d’imposition. En revanche, les taxes qui sont reportées sur le locataire, comme la taxe d’habitation ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ne sont pas déductibles.

 • Frais déductibles spécifiques aux immeubles en copropriété

Le montant total des provisions pour charges de copropriété versées lors de l’année d’imposition au syndic de copropriété doit être indiqué. Les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs sont à reporter, de même que les travaux qui n’étaient pas inscrits au budget prévisionnel.

Il est obligatoire de déduire le montant intégral des provisions pour charges, quand bien même la répartition des dépenses entre dépenses déductibles, dépenses non déductibles et charges récupérables auprès du locataire serait déjà connue.

La liste des travaux éligibles est publiée au Journal officiel du 4 juin 2004, en application du décret n°2004-479. Sont concernés :

– Les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que la maintenance
– Les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance
– Les travaux d’amélioration (aménagement ou création de locaux destinés à un usage commun, transformation d’équipements existants, surélévation de bâtiments…)
– Les études techniques (diagnostics et consultations)
– « D’une manière générale », les travaux qui ne visent pas la maintenance et l’administration des parties communes ou la maintenance et le fonctionnement des équipements communs

Il est également demandé de régulariser les provisions pour charges déduites au titre de l’année qui précède l’année d’imposition car ces provisions englobent indistinctement les dépenses déductibles des revenus fonciers, les dépenses non déductibles (dépenses de construction ou d’agrandissement par exemple) et les charges récupérables auprès des locataires.

Pour procéder à cette régularisation, le contribuable doit réintégrer à son revenu imposable la partie des provisions déduites l’année précédente au titre des dépenses non déductibles et des charges récupérables auprès des locataires. Il faut également ajouter l’éventuel solde positif donné par la différence entre le montant global des provisions pour charges indiqué lors de la précédente année d’imposition et le montant véritable des dépenses déductibles, des dépenses non déductibles et des charges récupérables auprès du locataire. Si ce solde est négatif, il peut être déduit pour l’année d’imposition en cours.

Les intérêts d’emprunt

Une fois le total des frais et charges établi, le contribuable peut y ajouter les intérêts d’emprunt qu’il supporte au titre de crédits immobiliers contractés pour la conservation, l’achat, la construction ou reconstruction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers qu’il loue. Les frais d’emprunt sont également déductibles, soit :

– Les frais de dossier
– Les frais d’inscription hypothécaire
– Les sommes versées à un organisme de cautionnement
– Les agios ou commissions de banques
– Les frais de mainlevée
– Les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt

En cas de renégociation de crédit immobilier : si le contribuable a contracté un nouvel emprunt en remplacement d’un emprunt initial dont il déduisait les intérêts, il peut continuer à les déduire, à condition qu’il s’agisse d’un emprunt visant à rembourser ou remplacer l’emprunt initial. Les intérêts déduits seront ceux du nouvel emprunt, sauf s’ils excèdent les intérêts de l’emprunt initial.


Déductions spécifiques et réintégration du supplément de déduction

Ces dispositions concernent spécifiquement des investissements immobiliers sous des régimes de type Besson ancien, Borloo ancien dans le secteur intermédiaire ou social ou Lienemann.

Calcul du résultat foncier et répartition du déficit

Le résultat foncier peut être positif, en cas de bénéfice, ou négatif, d’où un déficit qu’il est possible d’imputer au revenu global de l’année d’imposition et de reporter sur les revenus fonciers des années suivantes. Le bénéfice doit être reporté sur le formulaire « classique » de déclaration n°2042. Il est imposé au barème de l’impôt sur le revenu.

Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la limite de 10.700 euros du revenu global de l’année d’imposition en cours. La partie des déficits au-dessus de ce seuil peut être reportée et déduite des revenus fonciers des dix prochaines années.

L’imputation des déficits fonciers au revenu global de l’année d’imposition en cours n’est pas une option et s’applique automatiquement. Elle peut être remise en cause si le contribuable cesse de louer le ou les biens avant le 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation, à moins que l’abandon de location ne soit lié à un accident de la vie (décès du conjoint, invalidité, licenciement) ou en cas d’expropriation.

Enfin, il est nécessaire de mentionner les déficits fonciers non imputés lors des dix années précédentes, pour chaque année concernée. En cas de bénéfice, il faut l’imputer sur les déficits les plus anciens, jusqu’à ce que les déficits soient complètement compensés. S’ils ne peuvent être intégralement compensés, le contribuable doit reporter les déficits imputables restants pour les futures années d’imposition.