L’investissement dans un appartement en loi Malraux est un placement immobilier conférant un avantage fiscal en contrepartie d’une rénovation ou d’une réhabilitation complète d’immeubles. La réduction d’impôt est accessible via des programmes immobiliers ou des parts de SCPI Malraux.
L’investissement dans une opération immobilière en loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt au titre des dépenses de travaux de réhabilitation complète d’un immeuble situé dans un centre-ville ou un quartier ancien délimité par la loi.
Les opérations de défiscalisation en loi Malraux permettent de participer à la rénovation d’immeubles remarquables. Celles-ci sont la plupart du temps menées par quelques opérateurs spécialisés dans la restructuration de bâtiments anciens tels que Histoire et Patrimoine (groupe Cogedim), Groupe CIR, Buildinvest, Groupe François 1er et Angelys Group.
Ces programmes sont ensuite à vendre à la découpe par lots (appartements) dans un programme en loi Malraux.
Ce type de défiscalisation est réservé aux contribuables fortement imposés (tranches d’imposition à 41% ou 45%) et disposant d’une surface financière importante.
L’avantage fiscal est accordé en contrepartie d’un engagement de location sur plusieurs années, comme c’est le cas dans le cadre de la défiscalisation Pinel dans le neuf ou dans l’ancien. Pour augmenter les chances de rentabiliser l’opération, il faut privilégier les programmes situés dans des villes où le marché locatif est profond (ville touristique, bassin d’emploi dynamique…).
En vigueur depuis 1976, le dispositif est issu de la loi Malraux du 4 août 1962 sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France. Ses modalités d’application reposent à la fois :
Instabilité juridique et fiscale
Le dispositif loi Malraux a subi de nombreuses modifications, en particulier ces dernières années. La dernière réforme est intervenue au 1er janvier 2017 avec une prise d’effet partielle à compter du 9 juillet 2016. Une instabilité fiscale et juridique que le contribuable doit prendre en compte avant d’investir, tout comme les procédures et conditions d’éligibilité assez strictes à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Une fois les travaux de restauration achevés et après livraison de l’appartement, les principales conditions exigées pour bénéficier du dispositif sont :
Plusieurs régimes coexistent actuellement :
Dans tous les cas, le dispositif est accessible par l’acquisition en direct d’un appartement dans le cadre d’un programme immobilier ou par la souscription de parts de SCPI Malraux.
Suite à la réforme entrée en vigueur en 2017, le dispositif est globalement plus incitatif que précédemment. Les principaux changements introduits ont été :
Réservé aux personnes dont la résidence fiscale se situe en France, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu calculée à partir du montant des travaux engagés en vue de la restauration d’un immeuble.
Le taux de la réduction d’impôt est soit de 22%, soit de 30%, selon la localisation du bien. En fonction de la date de dépôt de la demande de permis de construire de déclaration préalable de travaux, les modalités de calcul de la réduction d’impôt diffèrent :
La loi prévoit désormais que la base de calcul de la réduction d’impôt correspond à un plafond de dépenses de travaux de 400.000 euros sur une période pluriannuelle globale de 4 ans.
Exemple de calcul :
Dans le cadre de la restauration d’un bien, le budget de travaux s’établit à 300.000 euros, réparti équitablement sur 2 ans, soit 150.000 euros par an. Le contribuable bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 45.000 euros par an (30% de 150.000 euros).
La loi fixe un plafond de dépenses de travaux de 100.000 euros par année sur 4 ans maximum. La réduction d’impôt est donc plafonnée à 120.000 euros sur 4 ans, à raison d’une limite de 30.000 euros par an (réduction de 30% calculée sur une base de 100.000 euros).
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux ne sont pas cumulables avec la réduction d’impôt Pinel, ni déductibles des revenus fonciers : bénéficier d’un double avantage fiscal à partir du même fait générateur n’est pas possible.
Cela n’interdit pas d’acquérir un bien ancien avec travaux dans le cadre du dispositif Malraux et un autre neuf éligible à la loi Pinel.
Que se passe-t-il si la réduction d’impôt excède le montant de l’impôt dû ? Tout dépend de la date de lancement du projet de restauration : les règles de report ou de non-report du solde de l’avantage fiscal non imputé sur le montant de l’impôt sur le revenu sont différentes avant et depuis 2017.
Depuis le 1er janvier 2017
Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable au titre de l’année d’imposition, l’excédent est reportable, chose jusque-là impossible dans le régime antérieur. Ce surplus non consommé peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
Jusqu’au 31 décembre 2016
Les sommes engagées excédant les plafonds (plafond annuel de 100.000 euros) de dépenses de travaux ne sont ni déductibles des revenus fonciers, ni reportables au-delà de la période de 4 ans.
Pour les projets lancés depuis 2013 (date prise en compte : dépôt de la demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux), le dispositif n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an. Une exception qui a relancé l’intérêt des investisseurs pour la loi Malraux.
Lors de la phase de réalisation des travaux (pendant 2, 3 ou 4 ans), les dépenses payées doivent être inscrites chaque année dans la déclaration des réductions et crédits d’impôt (2042 RICI, page 11).
Pour les dépenses payées en 2021, correspondant à une demande de permis de construire ou déclaration de travaux déposée depuis le 1er janvier 2017, les cases à remplir sont les suivantes :
Les cases suivantes servent à déclarer le report du solde de réduction d’impôt non encore imputé, lorsque l’année précédente ou l’avant-dernière année, l’impôt à payer était insuffisant pour absorber la réduction d’impôt dans sa totalité :
Le contribuable doit joindre tous les ans un certain nombre de justificatifs parmi lesquels l’adresse de l’immeuble, l’engagement de location, une copie des factures de travaux, la date de prise d’effet du bail avec le locataire. Soit en tout, un maximum de 14 pièces justificatives !
La réduction d’impôt Malraux est obtenue uniquement dans le cadre d’opérations de restauration complète d’un immeuble situé dans des secteurs fixés par la loi. Le zonage ayant été redéfini par la loi LCAP du 7 juillet 2016, l’éligibilité des zones diffère selon la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux.
On dénombrait alors quatre types de territoires éligibles :
Dans deux zones (QAD et quartiers à forte concentration de logements anciens dégradés), seules les dépenses réalisées au plus tard le 31 décembre 2017 sont éligibles à la réduction d’impôt en loi Malraux. La réduction d’impôt est plus faible (22%, soit une limite de 22.000 euros par an) pour les programmes de restauration situés en zones ZPPAUP ou Avap. Dans tous les autres secteurs éligibles, la réduction d’impôt est fixée à 30% du montant des travaux.
Désormais, la loi prévoit un zonage un peu différent. On peut distinguer 3 types de zones éligibles :
Les conditions applicables à ces deux dernières zones (QAD et NPNRU) sont similaires au régime antérieur.
Les dépenses suivantes servent à déterminer les dépenses de travaux servant de base de calcul à la réduction d’impôt :
Il est possible de percevoir des aides ou des subventions accordées pour le financement des travaux, notamment par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dont le montant peut être très important (jusqu’à 1.000 euros par mètre carré). Dans un tel cas, les sommes perçues au titre des aides doivent être déduites ; ces aides n’entrent donc pas dans le calcul des dépenses éligibles.
La période d’éligibilité des dépenses court sur quatre années, à partir de la date de délivrance du permis de construire (ou de la date d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable de travaux), et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le point de départ.
En cas de financement de l’investissement par un crédit immobilier, les charges d’intérêts d’emprunt n’entrent pas dans le calcul des dépenses ouvrant à la réduction d’impôt. Toutefois, elles sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus par ailleurs par le contribuable.
Les investissements en loi Malraux et en monuments historiques (MH) relèvent d’une même logique visant à faire financer par des investisseurs privés la restauration d’immeubles anciens ayant une valeur historique, esthétique reconnue par les pouvoirs publics. Pour le contribuable, les dispositifs Malraux et MH présentent également un autre point commun : la non prise en compte de l’avantage fiscal dans le plafonnement des niches fiscales.
En revanche, on peut observer plusieurs différences notables :
Deux dispositifs coexistent puisque le dispositif Malraux ancien est encore en vigueur au titre des demandes de permis de construire ou des déclarations de travaux effectuées avant le 1er janvier 2009.
Plus intéressant que le dispositif actuel, il repose sur un mécanisme de diminution de la base imposable : les dépenses de travaux et annexes sont déductibles des revenus fonciers et imputables sur le revenu global en cas de déficit foncier (si les charges déductibles excèdent les revenus locatifs) sans limitation.
Les dépenses de restauration immobilière éligibles à ce régime continuent à produire leurs effets à condition qu’elles soient effectuées au plus tard jusqu’au 31 décembre 2017.
Outre les charges normalement déductibles des revenus fonciers, certaines dépenses spécifiques ouvrent droit à déduction fiscale dans le cadre du Malraux ancien :
Accéder à la défiscalisation en loi Malraux ne nécessite pas forcément l’acquisition d’un appartement. La réduction d’impôt est en effet également applicable, dans les mêmes conditions qu’un investissement direct, par la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier), appelées SCPI Malraux. Une fois les travaux achevés, le rendement d’une SCPI fiscale de type Malraux est inférieur à celui d’une SCPI d’immobilier d’entreprise.
La SCPI Malraux comporte trois principaux avantages par rapport à l’investissement direct :
En revanche, la SCPI Malraux suppose :
L’investissement dans une opération immobilière en loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt au titre des dépenses de travaux de réhabilitation complète d’un immeuble situé dans un centre-ville ou un quartier ancien délimité par la loi.
Les opérations de défiscalisation en loi Malraux permettent de participer à la rénovation d’immeubles remarquables. Celles-ci sont la plupart du temps menées par quelques opérateurs spécialisés dans la restructuration de bâtiments anciens tels que Histoire et Patrimoine (groupe Cogedim), Groupe CIR, Buildinvest, Groupe François 1er et Angelys Group.
Ces programmes sont ensuite à vendre à la découpe par lots (appartements) dans un programme en loi Malraux.
Ce type de défiscalisation est réservé aux contribuables fortement imposés (tranches d’imposition à 41% ou 45%) et disposant d’une surface financière importante.
L’avantage fiscal est accordé en contrepartie d’un engagement de location sur plusieurs années, comme c’est le cas dans le cadre de la défiscalisation Pinel dans le neuf ou dans l’ancien. Pour augmenter les chances de rentabiliser l’opération, il faut privilégier les programmes situés dans des villes où le marché locatif est profond (ville touristique, bassin d’emploi dynamique…).
En vigueur depuis 1976, le dispositif est issu de la loi Malraux du 4 août 1962 sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France. Ses modalités d’application reposent à la fois :
Instabilité juridique et fiscale
Le dispositif loi Malraux a subi de nombreuses modifications, en particulier ces dernières années. La dernière réforme est intervenue au 1er janvier 2017 avec une prise d’effet partielle à compter du 9 juillet 2016. Une instabilité fiscale et juridique que le contribuable doit prendre en compte avant d’investir, tout comme les procédures et conditions d’éligibilité assez strictes à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Une fois les travaux de restauration achevés et après livraison de l’appartement, les principales conditions exigées pour bénéficier du dispositif sont :
Plusieurs régimes coexistent actuellement :
Dans tous les cas, le dispositif est accessible par l’acquisition en direct d’un appartement dans le cadre d’un programme immobilier ou par la souscription de parts de SCPI Malraux.
Suite à la réforme entrée en vigueur en 2017, le dispositif est globalement plus incitatif que précédemment. Les principaux changements introduits ont été :
Réservé aux personnes dont la résidence fiscale se situe en France, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu calculée à partir du montant des travaux engagés en vue de la restauration d’un immeuble.
Le taux de la réduction d’impôt est soit de 22%, soit de 30%, selon la localisation du bien. En fonction de la date de dépôt de la demande de permis de construire de déclaration préalable de travaux, les modalités de calcul de la réduction d’impôt diffèrent :
La loi prévoit désormais que la base de calcul de la réduction d’impôt correspond à un plafond de dépenses de travaux de 400.000 euros sur une période pluriannuelle globale de 4 ans.
Exemple de calcul :
Dans le cadre de la restauration d’un bien, le budget de travaux s’établit à 300.000 euros, réparti équitablement sur 2 ans, soit 150.000 euros par an. Le contribuable bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 45.000 euros par an (30% de 150.000 euros).
La loi fixe un plafond de dépenses de travaux de 100.000 euros par année sur 4 ans maximum. La réduction d’impôt est donc plafonnée à 120.000 euros sur 4 ans, à raison d’une limite de 30.000 euros par an (réduction de 30% calculée sur une base de 100.000 euros).
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux ne sont pas cumulables avec la réduction d’impôt Pinel, ni déductibles des revenus fonciers : bénéficier d’un double avantage fiscal à partir du même fait générateur n’est pas possible.
Cela n’interdit pas d’acquérir un bien ancien avec travaux dans le cadre du dispositif Malraux et un autre neuf éligible à la loi Pinel.
Que se passe-t-il si la réduction d’impôt excède le montant de l’impôt dû ? Tout dépend de la date de lancement du projet de restauration : les règles de report ou de non-report du solde de l’avantage fiscal non imputé sur le montant de l’impôt sur le revenu sont différentes avant et depuis 2017.
Depuis le 1er janvier 2017
Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable au titre de l’année d’imposition, l’excédent est reportable, chose jusque-là impossible dans le régime antérieur. Ce surplus non consommé peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
Jusqu’au 31 décembre 2016
Les sommes engagées excédant les plafonds (plafond annuel de 100.000 euros) de dépenses de travaux ne sont ni déductibles des revenus fonciers, ni reportables au-delà de la période de 4 ans.
Pour les projets lancés depuis 2013 (date prise en compte : dépôt de la demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux), le dispositif n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an. Une exception qui a relancé l’intérêt des investisseurs pour la loi Malraux.
Lors de la phase de réalisation des travaux (pendant 2, 3 ou 4 ans), les dépenses payées doivent être inscrites chaque année dans la déclaration de revenus complémentaire (2042 C, page 7).
Pour les dépenses payées en 2020, les cases à remplir dépendent de la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux (avant ou à partir du 1er janvier 2017).
Pour une demande de permis de construire ou déclaration de travaux déposée au plus tard le 31 décembre 2016 :
Pour une demande de permis de construire ou déclaration de travaux déposée depuis le 1er janvier 2017 :
Les cases suivantes servent à déclarer le report du solde de réduction d’impôt non encore imputé, lorsque l’année précédente ou l’avant-dernière année, l’impôt à payer était insuffisant pour absorber la réduction d’impôt dans sa totalité :
Le contribuable doit joindre tous les ans un certain nombre de justificatifs parmi lesquels l’adresse de l’immeuble, l’engagement de location, une copie des factures de travaux, la date de prise d’effet du bail avec le locataire. Soit en tout, un maximum de 14 pièces justificatives !
La réduction d’impôt Malraux est obtenue uniquement dans le cadre d’opérations de restauration complète d’un immeuble situé dans des secteurs fixés par la loi. Le zonage ayant été redéfini par la loi LCAP du 7 juillet 2016, l’éligibilité des zones diffère selon la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux.
On dénombrait alors quatre types de territoires éligibles :
Dans deux zones (QAD et quartiers à forte concentration de logements anciens dégradés), seules les dépenses réalisées au plus tard le 31 décembre 2017 sont éligibles à la réduction d’impôt en loi Malraux. La réduction d’impôt est plus faible (22%, soit une limite de 22.000 euros par an) pour les programmes de restauration situés en zones ZPPAUP ou Avap. Dans tous les autres secteurs éligibles, la réduction d’impôt est fixée à 30% du montant des travaux.
Désormais, la loi prévoit un zonage un peu différent. On peut distinguer 3 types de zones éligibles :
Les conditions applicables à ces deux dernières zones (QAD et NPNRU) sont similaires au régime antérieur.
Les dépenses suivantes servent à déterminer les dépenses de travaux servant de base de calcul à la réduction d’impôt :
Il est possible de percevoir des aides ou des subventions accordées pour le financement des travaux, notamment par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dont le montant peut être très important (jusqu’à 1.000 euros par mètre carré). Dans un tel cas, les sommes perçues au titre des aides doivent être déduites ; ces aides n’entrent donc pas dans le calcul des dépenses éligibles.
La période d’éligibilité des dépenses court sur quatre années, à partir de la date de délivrance du permis de construire (ou de la date d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable de travaux), et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le point de départ.
En cas de financement de l’investissement par un crédit immobilier, les charges d’intérêts d’emprunt n’entrent pas dans le calcul des dépenses ouvrant à la réduction d’impôt. Toutefois, elles sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus par ailleurs par le contribuable.
Les investissements en loi Malraux et en monuments historiques (MH) relèvent d’une même logique visant à faire financer par des investisseurs privés la restauration d’immeubles anciens ayant une valeur historique, esthétique reconnue par les pouvoirs publics. Pour le contribuable, les dispositifs Malraux et MH présentent également un autre point commun : la non prise en compte de l’avantage fiscal dans le plafonnement des niches fiscales.
En revanche, on peut observer plusieurs différences notables :
Deux dispositifs coexistent puisque le dispositif Malraux ancien est encore en vigueur au titre des demandes de permis de construire ou des déclarations de travaux effectuées avant le 1er janvier 2009.
Plus intéressant que le dispositif actuel, il repose sur un mécanisme de diminution de la base imposable : les dépenses de travaux et annexes sont déductibles des revenus fonciers et imputables sur le revenu global en cas de déficit foncier (si les charges déductibles excèdent les revenus locatifs) sans limitation.
Les dépenses de restauration immobilière éligibles à ce régime continuent à produire leurs effets à condition qu’elles soient effectuées au plus tard jusqu’au 31 décembre 2017.
Outre les charges normalement déductibles des revenus fonciers, certaines dépenses spécifiques ouvrent droit à déduction fiscale dans le cadre du Malraux ancien :
Accéder à la défiscalisation en loi Malraux ne nécessite pas forcément l’acquisition d’un appartement. La réduction d’impôt est en effet également applicable, dans les mêmes conditions qu’un investissement direct, par la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier), appelées SCPI Malraux. Une fois les travaux achevés, le rendement d’une SCPI fiscale de type Malraux est inférieur à celui d’une SCPI d’immobilier d’entreprise.
La SCPI Malraux comporte trois principaux avantages par rapport à l’investissement direct :
En revanche, la SCPI Malraux suppose :
Nos offres sélectionnées pour vous :
