Loi Malraux 2017 : défiscalisation par l’investissement dans l’immobilier ancien

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L'investissement en loi Malraux est un placement immobilier conférant un avantage fiscal en contrepartie d'une rénovation ou d'une réhabilitation complète d'immeubles. La réduction d'impôt est accessible via des programmes immobiliers ou des parts de SCPI Malraux.

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 SOMMAIRE

- Loi Malraux : fonctionnement

> Réforme 2017

- Avantage fiscal de la loi Malraux

> Taux et plafond de la réduction d'impôt

> Règles de non-cumul

> Report de la réduction d'impôt

> Réduction d'impôt hors du calcul du plafonnement des niches fiscales

> Dépenses en loi Malraux et déclaration de revenus

- Zones éligibles à la loi Malraux

- Frais ouvrant droit à la réduction d'impôt loi Malraux

- Quelle différence entre loi Malraux et monuments historiques ?

- Loi Malraux avant 2009 : le dispositif Malraux ancien

> Charges déductibles dans le Malraux ancien

- SCPI Malraux

> Avantages et inconvénients de la SCPI Malraux

Loi Malraux : fonctionnement

Principe

L'investissement dans une opération immobilière en loi Malraux ouvre droit à une réduction d'impôt au titre des dépenses de travaux de réhabilitation complète d'un immeuble situé dans un centre-ville ou un quartier ancien délimité par la loi. Ce type de défiscalisation est réservé aux contribuables fortement imposés (tranches d'imposition à 41% ou 45%) et disposant d'une surface financière importante.

L'avantage fiscal est accordé en contrepartie d'un engagement de location sur plusieurs années, comme c'est le cas dans le cadre de la défiscalisation Pinel dans le neuf ou dans l'ancien.

Instabilité juridique et fiscale

En vigueur depuis 1976, le dispositif est issu de la loi Malraux du 4 août 1962 sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France. Ses modalités d'application reposent à la fois sur le Code général des impôts (article du CGI) et le Code de l'urbanisme. Il a subi de nombreuses modifications, en particulier ces dernières années. La dernière réforme est intervenue au 1er janvier 2017 avec une prise d'effet partielle à compter du 9 juillet 2016. Une instabilité fiscale et juridique que le contribuable doit prendre en compte avant d'investir, tout comme les procédures et conditions d'éligibilité assez strictes à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal.

Conditions

Les principales conditions sont :
- une mise en location dans un délai de 12 mois suivant l'achèvement des travaux
- cette location doit être nue (non meublée) en tant que résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans
- la loi interdit de mettre le bien en location avec un membre du foyer fiscal (époux, partenaire de Pacs, autre personne à charge), un ascendant (parents, grands-parents) ou un descendant (enfants, petits-enfants) du contribuable.

3 régimes Malraux

Plusieurs régimes coexistent actuellement :
- le régime actuel, applicable depuis le 9 juillet 2016 pour le zonage suite à l'adoption de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), et depuis le 1er janvier 2017 pour les modalités de calcul de l'avantage fiscal ;
- l'ancien "nouveau régime" applicable depuis le 1er janvier 2009 et pour les projets ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposée au plus tard le 8 juillet 2016 ;
- le Malraux ancien en vigueur pour les projets initiés avant 2009.

Dans tous les cas, le dispositif est accessible par l'acquisition en direct d'un appartement dans le cadre d'un programme immobilier ou par la souscription de parts de SCPI Malraux.

La réforme 2017 en résumé

Suite à la réforme entrée en vigueur en 2017, le dispositif est globalement plus incitatif que précédemment. Les principaux changements introduits sont :
- La refonte du zonage
- Une souplesse accrue dans la réalisation des travaux grâce à l'adoption d'un plafond de dépenses sur une période pluriannuelle (400.000 euros) et non annuelle comme auparavant (100.000. euros par an sur 4 ans maximum)
- La possibilité de reporter l'avantage fiscal si la réduction d'impôt excède le montant de l'impôt dû
- L'extention du dispositif à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l'habitation. Cet assouplissement permet notamment d'ouvrir le dispositif Malraux aux opérations de transformation de bureaux en logements.

Avantage fiscal de la loi Malraux

Taux et plafond de la réduction d'impôt

Réservé aux personnes dont la résidence fiscale se situe en France, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu calculée à partir du montant des travaux engagés en vue de la restauration d'un immeuble.

Le taux de la réduction d'impôt est soit de 22%, soit de 30%, selon la localisation du bien. En fonction de la date de dépôt de la demande de permis de construire de déclaration préalable de travaux, les modalités de calcul de la réduction d'impôt diffèrent :

> Modalités de calcul jusqu'au 31 DéCEMBRE 2016

La loi fixe un plafond de dépenses de travaux de 100.000 euros par année sur 4 ans maximum. La réduction d'impôt est donc plafonnée à 120.000 euros sur 4 ans, à raison d'une limite de 30.000 euros par an (réduction de 30% calculée sur une base de 100.000 euros).

> Modalités de calcul depuis le 1er janvier 2017

La loi prévoit désormais que la base de calcul de la réduction d'impôt correspond à un plafond de dépenses de travaux de 400.000 euros sur une période pluriannuelle globale de 4 ans. Cela permet par exemple, pour un budget de travaux de 300.000 euros réparti équitablement sur 2 ans (soit 150.000 euros par an), de bénéficier d'une réduction d'impôt de 45.000 euros par an.

Règles de non-cumul

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt Malraux ne sont pas cumulables avec la réduction d'impôt Pinel, ni déductibles des revenus fonciers : bénéficier d'un double avantage fiscal à partir du même fait générateur n'est pas possible.

Réduction d'impôt reportable ou non ?

Que se passe-t-il si la réduction d'impôt excède le montant de l'impôt dû ? Tout dépend de la date de lancement du projet de restauration : les règles de report ou de non-report du solde de l'avantage fiscal non imputé sur le montant de l'impôt sur le revenu sont différentes avant et à partir de 2017.

A partir du 1er janvier 2017

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable au titre de l'année d'imposition, l'excédent est reportable, chose jusque-là impossible dans le régime antérieur. Ce surplus non consommé peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

Jusqu'au 31 décembre 2016

Les sommes engagées excédant les plafonds (plafond annuel de 100.000 euros) de dépenses de travaux ne sont ni déductibles des revenus fonciers, ni reportables au-delà de la période de 4 ans.

Réduction d'impôt hors du calcul du plafonnement des niches fiscales

Pour les projets lancés depuis 2013 (date prise en compte : dépôt de la demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux), le dispositif n'est plus soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an. Une exception qui a relancé l'intérêt des investisseurs pour la loi Malraux.

Dépenses en loi Malraux et déclaration de revenus

Au moment de la réalisation des travaux, les dépenses payées doivent être inscrites chaque année dans la déclaration de revenus complémentaire (2042 C, page 7) dans les cases 7RD, 7RB, 7RF, 7SY ou 7RC, 7RA, 7RE, 7SX.

Le contribuable doit joindre tous les ans un certain nombre de justificatifs parmi lesquels l'adresse de l'immeuble, l'engagement de location, une copie des factures de travaux, la date de prise d'effet du bail avec le locataire. Soit en tout, un maximum de 14 pièces justificatives !

Les zones éligibles à la loi Malraux

La réduction d'impôt Malraux est obtenue uniquement dans le cadre d'opérations de restauration complète d'un immeuble situé dans des secteurs fixés par la loi. Le zonage ayant été redéfini par la loi LCAP du 7 juillet 2016, l'éligibilité des zones diffère selon la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux.

> ZONES ELIGIBLES jusqu'au 8 juillet 2016

On dénombre quatre types de territoires éligibles :

- secteurs sauvegardés définis comme tel par le Code de l'urbanisme, correspondant aux quartiers historiques qui ont le plus d'intérêt au titre du patrimoine culturel de la France. Il en existe une centaine couvrant plus de 8.000 hectares au total. La plupart de ces périmètres ont d'ores et déjà été restaurés et quasiment plus aucun programme immobilier n'est lancé, en particulier dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux ;
- zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé (ZPPAUP), zonage auquel se substitue depuis le 14 juillet 2010 une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (Amvap ou Avap) ;
- quartiers anciens dégradés (QAD), dont le zonage est fixé par décret du 31 décembre 2009 ;
- suite à une réforme entrée en vigueur en 2016, quartiers qui présentent une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle prévue en application de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dits quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Dans ce cadre, la restauration doit avoir fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique pour être éligible.

Dans deux zones (QAD et quartiers à forte concentration de logements anciens dégradés), seules les dépenses réalisées au plus tard le 31 décembre 2017 sont éligibles à la réduction d'impôt en loi Malraux. La réduction d'impôt est plus faible (22%, soit une limite de 22.000 euros par an) pour les programmes de restauration situés en zones ZPPAUP ou Avap. Dans tous les autres secteurs éligibles, la réduction d'impôt est fixée à 30% du montant des travaux.

> ZONES ELIGIBLES depuis le 9 juillet 2016

Désormais, la loi prévoit un zonage un peu différent. On peut distinguer 3 types de zones éligibles :

- Site patrimonial remarquable (SPR)

La loi du 7 juillet 2016 a créé la notion de site patrimonial remarquable (SPR), qui remplace les trois anciennes aires (secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP).

Le dispositif « Malraux » s'applique désormais aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable se trouvant précisément soit :

- dans le périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé : taux de la réduction d'impôt fixé à 30% ;
- dans le périmètre couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé: taux de la réduction d'impôt fixé à 22%.

Un immeuble situé dans site patrimonial remarquable non couvert par l'un de ces plans est éligible au dispositif Malraux lorsque la restauration a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Dans ce cas, la réduction d'impôt se monte à 22%.

Quartier ancien dégradé (QAD)

Jusqu'au 31 décembre 2019, un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé est éligible à condition que sa restauration soit déclarée d’utilité publique. La réduction d'impôt est égale à 30% des dépenses engagées dans la limite du plafond en vigueur.

Quartier dégradé dit « NPNRU »

De même et jusqu'au 31 décembre 2019, la loi Malraux s'applique au taux maximum (30% de réduction d'impô) à toute restauration déclarée d'utilité publique visant un immeuble situé situé dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé.

Les conditions applicables à ces deux dernières zones (QAD et NPNRU) sont similaires au régime antérieur.

Frais ouvrant droit à la réduction d'impôt loi Malraux

- dépenses de réparation et d'entretien ;
- primes d'assurance ;
- dépenses d'amélioration des logements (sauf construction, reconstruction ou agrandissement) ;
- certaines dépenses d'amélioration de locaux professionnels et commerciaux (désamiantage, accès pour les personnes handicapées) ;
- certains impôts locaux (autres que ceux à la charge de l'occupant) ;
- frais de gestion ;
- quote-part de provisions pour dépenses de travaux de la copropriété revenant au copropriétaire ;
- frais annexes (certains honoraires d'architecte) ;
- frais d'adhésion à une association foncière urbaine (AFU) de restauration immobilière
- dépenses de travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique (démolition, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs notamment).

En cas de perception d'aides ou de subventions accordées pour le financement des travaux, notamment par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), celles-ci doivent être déduites ; ces aides n'entrent donc pas dans le calcul des dépenses éligibles.

La période d'éligibilité des dépenses court sur quatre années, à partir de la date de délivrance du permis de construire (ou de la date d'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable de travaux), et jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant le point de départ.

En cas de financement de l'investissement par un crédit immobilier, les charges d'intérêts d'emprunt n'entrent pas dans le calcul des dépenses ouvrant à la réduction d'impôt. Toutefois, elles sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus par ailleurs par le contribuable.

Quelle différence entre loi Malraux et monuments historiques ?

Les investissements en loi Malraux et en monuments historiques (MH) relèvent d'une même logique visant à faire financer par des investisseurs privés la restauration d'immeubles anciens ayant une valeur historique, esthétique reconnue par les pouvoirs publics. Pour le contribuable, les dispositifs Malraux et MH présentent également un autre point commun : la non prise en compte de l'avantage fiscal dans le plafonnement des niches fiscales.

En revanche, on peut observer plusieurs différences notables :

- la défiscalisation en monuments historiques repose sur un mécanisme de charges déductibles du revenu global, sans limitation, alors que le dispositif Malraux actuel se fonde sur une réduction d'impôt sur le revenu soumise à un plafond annuel
- le MH n'est soumis à aucune obligation légale de durée de location contrairement au Malraux (au moins 9 ans)
- les obligations et formalités administratives sont beaucoup plus contraignantes dans le cadre d'une opération de défiscalisation en monuments historiques.

Loi Malraux avant 2009 : le dispositif Malraux ancien

Deux dispositifs coexistent puisque le dispositif Malraux ancien est encore en vigueur au titre des demandes de permis de construire ou des déclarations de travaux effectuées avant le 1er janvier 2009.
Plus intéressant que le dispositif actuel, il repose sur un mécanisme de diminution de la base imposable : les dépenses de travaux et annexes sont déductibles des revenus fonciers et imputables sur le revenu global en cas de déficit foncier (si les charges déductibles excèdent les revenus locatifs) sans limitation.

Les dépenses de restauration immobilière éligibles à ce régime continuent à produire leurs effets à condition qu'elles soient effectuées au plus tard jusqu'au 31 décembre 2017.

Charges déductibles dans le Malraux ancien

Outre les charges normalement déductibles des revenus fonciers, certaines dépenses spécifiques ouvrent droit à déduction fiscale dans le cadre du Malraux ancien :
- travaux de démolition intérieure et/ou extérieure (sous conditions) ;
- reconstruction de la toiture ou des murs extérieurs (sous conditions) ;
- travaux d'aménagement des combles, greniers et parties communes en vue de les rendre habitables (sous conditions).

SCPI Malraux

Accéder à la défiscalisation en loi Malraux ne nécessite pas forcément l'acquisition d'un appartement. La réduction d'impôt est en effet également applicable, dans les mêmes conditions qu'un investissement direct, par la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier), appelées SCPI Malraux. Une fois les travaux achevés, le rendement d'une SCPI fiscale de type Malraux est inférieur à celui d'une SCPI d'immobilier d'entreprise.

Avantages et inconvénients de la SCPI Malraux

La SCPI Malraux comporte trois principaux avantages par rapport à l'investissement direct :
- une diversification sur de nombreux locataires logés dans des lots situés dans plusieurs immeubles répartis dans plusieurs villes ;
- l'absence de gestion locative, déléguée à une société de gestion ;
- la possibilité de souscrire un montant correspondant à quelques dizaines d'euros près au montant d'impôt sur le revenu que le contribuable souhaite défiscaliser ;

En revanche, la SCPI Malraux suppose :
- une durée de détention plus longue qu'un investissement direct (16 à 17 ans contre 13 à 14 ans)
- une base de calcul de l'avantage fiscal moins favorable (les frais de collecte ou commissions de souscription de 8 à 10% ne sont pas pris en compte), aboutissant à une réduction d'impôt effective de 17% à 18% selon les SCPI ;
- une liquidité très faible de l'investissement à cause d'une part de la durée de détention exigée pour avoir droit à l'avantage fiscal et d'autre part d'un marché de la revente des parts quasiment inexistant.

 

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