Rénovation d’une maison ou d’un appartement : quelle défiscalisation pour quels travaux ?

Par Olivier Brunet
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Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ? Les travaux de rénovation d’une maison ancienne ou d’un appartement ancien peuvent bénéficier d’avantages fiscaux : crédit d’impôt pour la résidence principale, travaux déductibles dans un logement locatif, réduction d’impôt ou déduction fiscale dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux.

Défiscalisation et travaux dans l’ancien, quel avantage en impôt selon le projet ?

Les travaux de rénovation du logement bénéficient souvent d’aides fiscales accordées par l’État, permettant d’en alléger le budget total pour un particulier. Cependant, la nature, les conditions, les modalités et le montant de l’incitation fiscale varient considérablement selon le type de logement (résidence principale ou investissement locatif) et de travaux effectués. Et on ne peut pas à proprement parler de défiscalisation dans tous les cas de figure, mais plutôt de mécanismes de compensation par l’impôt du coût des travaux de rénovation pour le contribuable.

De façon synthétique, on peut distinguer trois catégories de situations distinctes :

  1. Les travaux de rénovation de l’habitation principale, visant à en améliorer la performance énergétique (isolation, acquisition d’un nouvel équipement de chauffage) ou l’accessibilité pour une personne âgée ou handicapée. L’aide fiscale est alors accordée sous la forme d’un crédit d’impôt.
  2. Les travaux dans un logement locatif réalisés par un propriétaire bailleur pour en améliorer le potentiel et/ou le confort pour le locataire. Il s’agit alors de travaux de rénovation déductibles du revenu foncier qui permettent de diminuer la base de calcul de l’impôt.
  3. Les investissements dans un appartement ancien nécessitant d’importants – voire très lourds – travaux de rénovation/réhabilitation, généralement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière (loi Denormandie, loi Pinel, loi Malraux, monuments historiques), parfois dans celui d’un dispositif de droit commun (déficit foncier).

À noter : les avantages fiscaux ne sont pas cumulables pour une même dépense.

Défiscalisation des travaux de rénovation de l’habitation principale

Certains travaux de rénovation de l’habitat effectués en 2020 peuvent bénéficier d’une incitation fiscale sous la forme d’un crédit d’impôt. Quel est le principe du crédit d’impôt ? Il s’agit d’une aide de l’État différée dans le temps. Le contribuable reçoit son argent l’année suivant le paiement des travaux soit sous la forme d’un remboursement d’impôt (si le contribuable est non imposable ou si son crédit d’impôt est supérieur au montant d’impôt qu’il aurait dû payer hors avantage fiscal) soit via une diminution de l’impôt dû si le crédit d’impôt est inférieur au montant de l’impôt brut.

Le fait de devoir avancer de l’argent et donc d’attendre quelques mois à plus d’un an pour être partiellement remboursé constitue le principal inconvénient de ce type d’aides.

Fenêtres, chauffage… Crédit d’impôt pour travaux de rénovation énergétique

Ce crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ne peut plus être mobilisé depuis le 1er janvier 2021, le dispositif ayant été remplacé par Ma Prime Rénov’ après avoir subi plusieurs transformations ces dernières années, avant sa disparition. Le CITE était mobilisable pour la dernière fois pour des travaux engagés au plus tard le 31 décembre 2020, ayant fait l’objet d’un devis et du versement d’un acompte en 2020 (le paiement du solde en 2021 est possible).

Crédit d’impôt pour la transition énergétique 2021

Plusieurs travaux de rénovation énergétique de l’habitat ancien ouvrent droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) communément appelé crédit d’impôt rénovation. Il peut concerner tout logement (maison individuelle ou appartement) occupé comme résidence principale, laquelle doit avoir été achevée depuis plus de 2 ans au moment du démarrage du chantier de rénovation.

Le crédit d’impôt 2021 pour dépenses en faveur de la transition énergétique de l’habitation principale effectuées en 2020 fonctionne complètement différemment :

  • il ne concerne, sauf exception, que les ménages à revenus intermédiaires (les plus modestes ont droit à la prime à la rénovation « Ma Prime Rénov' »)
  • certains équipements et prestations ne sont plus éligibles au crédit d’impôt : chaudières à très haute performance énergétique, appareils de régulation de chauffage, diagnostic de performance énergétique (DPE), etc.
  • le plafond de dépenses pluriannuelles disparaît
  • celui-ci est remplacé par un plafond de crédit d’impôt (voir plus bas)
  • pour chaque dépense, le montant du crédit d’impôt ne peut dépasser une limite égale à 75% de la dépense éligible effectivement supportée par le contribuable
  • le crédit d’impôt n’est plus proportionnel aux dépenses (disparition des taux) mais forfaitaire, basé sur un barème fixé par la loi. Exemple : 300 euros pour les bornes de recharge
  • les plus aisés n’ont droit au crédit d’impôt que pour les bornes de recharge et pour les matériaux d’isolation des murs, des plafonds de combles aménagés ou aménageables ou des toitures-terrasses

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique est soumis, pour les dépenses effectuées en 2020, à un plafond de crédit d’impôt fixé sur période de 5 années consécutives (afférent aux dépenses réalisées sur la période 2016-2020) :

  • 2.400 euros pour une personne seule
  • 4.800 euros pour un couple marié ou uni par un pacs
  • + 120 euros par personne à charge (60 euros en présence d’un enfant en garde alternée).

Exemple d’application du plafond :

En cas d’achat en 2017 d’un poêle à granulés de bois d’une valeur de 10.000 euros TTC ayant donné lieu à l’attribution du crédit d’impôt en 2018 à hauteur de 5.000 euros, un couple ne pourra pas bénéficier en 2021 du crédit d’impôt pour toute autre dépenses éligible effectuée en 2020.

Crédit d’impôt pour l’adaptation de la résidence principale à l’âge ou au handicap

Une personne âgée ou handicapée peut avoir besoin d’une adaptation de son logement afin de favoriser son maintien à domicile dans de bonnes conditions. Les dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus à cet effet (monte-escalier, ascenseur adapté à une personne à mobilité réduite, barres de maintien ou d’appui…) effectuées au sein de la résidence principale donnent droit à un crédit d’impôt égal à 25% de la facture TTC main d’œuvre comprise.

Pour y avoir droit le contribuable ou un membre de son foyer fiscal doit remplir l’une des conditions suivantes :

  • bénéficier d’une pension d’invalidité pour accident de travail ou d’une pension militaire d’invalidité et des victimes de la guerre, attribuée en raison d’une invalidité d’au moins 40%
  • être titulaire d’une carte CMI (carte mobilité inclusion) : CMI invalidité, CMI priorité ou CMI stationnement pour personnes handicapées
  • être titulaire de l’une des cartes d’invalidité délivrées jusqu’au 1er juillet 2017
  • être bénéficiaire de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA).

La liste détaillée des équipements éligibles est fixée par la loi, à l’article 18 ter du CGI (Code général des impôts).

Les dépenses de travaux de rénovation d’une maison ou d’un appartement, prises en comptes pour le calcul du crédit d’impôt, sont plafonnées. Cette limite couvre une période pluriannuelle de 5 années consécutives. Ainsi :

  • pour une dépense d’effectuée en 2021, c’est le total des dépenses du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021 qui est considérée
  • pour une dépense d’équipement effectuée en 2020, c’est le total des dépenses du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 qui est prise en compte

Ce plafond de dépenses sur 5 ans est fixé à :

  • 5.000 euros pour une personne seule
  • 10.000 euros pour un couple marié ou pacsé
  • + 400 euros par personne à charge (ou 200 euros pour un enfant en résidence alternée)

Déduction des travaux de rénovation en locatif : les dépenses déductibles du revenu foncier

Quand on met une maison ou un appartement en location non meublée, le fisc accepte de compter comme charges certaines dépenses de travaux dans la déclaration de revenus, ce qui permet de diminuer le revenu imposable (contrairement à la résidence secondaire).

Il existe plusieurs modes de prise en compte des travaux, correspondant aux deux régimes de déclaration des revenus fonciers.

Selon le régime fiscal choisi par le contribuable dans sa déclaration, au réel ou au micro-foncier, les travaux de rénovation sont déductibles du revenu foncier (loyers encaissés) ou ne le sont pas.

Travaux de rénovation et déduction fiscale au régime réel

La majorité des contribuables titulaires de revenus fonciers déclare ses recettes locatives au régime réel d’imposition (case 4BA de la déclaration de revenus et formulaire de déclaration 2044). Une fois choisie, cette option s’applique pour trois années consécutives, sans possibilité de la révoquer (on parle d’option irrévocable).

Le régime réel d’imposition permet de déduire différentes dépenses de travaux effectuées sur des logements mis en location et payées en 2020 (pour la déclaration fiscale 2021) ou en 2021 (pour la déclaration fiscale 2022) :

  • réparations
  • dépenses d’entretien
  • dépenses d’amélioration

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Ainsi, les travaux viennent en diminution des recettes locatives brutes. Les charges de travaux s’ajoutent aux autres charges déductibles (frais de gestion locative, primes d’assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Si le solde issu de la compensation entre loyers et charges est positif, le propriétaire dégage un bénéfice, le revenu foncier net imposable. Si les charges sont supérieures aux recettes, une perte est dégagée, appelée déficit foncier.

Dans la limite de 10.700 euros par an (et s’il résulte de dépenses autres que les charges d’intérêts d’emprunt), le déficit foncier peut venir en diminution des autres revenus du foyer (salaires, pensions de retraite…).

Au-delà de 10.700 euros ou si le déficit foncier provient des intérêts d’un crédit immobilier, cette perte est reportable : elle pourra venir en diminution des revenus fonciers des dix années suivantes.

Micro-foncier : travaux de rénovation non déductibles

Afin notamment de bénéficier de modalités déclaratives simplifiées, certains propriétaires bailleurs peuvent avoir intérêt à déclarer leurs revenus fonciers au régime micro-foncier (case 4BE de la déclaration de revenus). C’est d’autant plus vrai s’ils ont peu de charges à déduire.

Dans ce cas, les charges de travaux ne sont pas déductibles. Cependant, le fait d’opter pour ce régime simplifié permet de bénéficier d’une évaluation des charges selon un forfait égal à 30% du revenu foncier brut. En d’autres termes, si le montant des charges déductibles est inférieur à 30% des loyers perçus, le contribuable est fondé à profiter du régime micro-foncier.

Ce régime s’applique si le montant brut (avant déduction de la moindre charge) des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal est inférieur ou égal à 15.000 euros.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien avec travaux

Loi Denormandie : défiscalisation dans l’ancien à rénover dans les villes moyennes

Le gouvernement a fait voter dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019 un amendement étendant le fonctionnement du dispositif Pinel aux acquisitions de logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation, représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Ce dispositif est nommé loi Denormandie, en référence au ministre chargé du logement.

En dehors de la localisation des immeubles et de la nature des travaux à effectuer (ciblés sur amélioration de la performance énergétique), les règles de fonctionnement du dispositif Denormandie sont identiques à celles du dispositif Pinel (plafonds, ressources des locataires, loyers réglementés).

Le dispositif vise à inciter les propriétaires privés à améliorer l’habitat dans certains centres-villes dégradés.

Sont éligibles les logements situés dans une ville ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT) et les 222 villes moyennes du plan Action cœur de ville, engagé par le gouvernement pour redynamiser ces communes.

Loi Pinel : investissement locatif dans l’ancien et défiscalisation

Le dispositif de défiscalisation Pinel est surtout connu pour la réduction d’impôt qu’il procure, sous conditions de loyers plafonnés et de ressources du locataire, dans le cadre de l’investissement dans un appartement neuf dans des zones urbaines dynamiques. Mais le principe peut parfaitement se décliner dans l’immobilier ancien. La possibilité est expressément prévue dans les textes de loi : est éligible au Pinel un bien ancien « qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf » (Article 199 novovicies du CGI, 3° du B. du I.).

Le taux de la réduction d’impôt Pinel pour l’acquisition d’un logement réhabilité ou en vue de sa réhabilitation est identique à celle pratiquée dans le neuf : 12%, 18% ou 21% selon la durée de l’engagement de location.

Important : le taux de défiscalisation du dispositif Pinel est appelé à diminuer à compter de 2023, avant la disparition du dispositif prévue au 31 décembre 2024.

Dans ce cadre, la réduction d’impôt est calculée dans la limite d’un prix de revient de 300.000 euros par contribuable et par an, incluant le prix d’acquisition des murs et le prix des travaux.

Sous certaines conditions, il est possible de cumuler les avantages du dispositif Pinel avec ceux du déficit foncier. C’est ce que l’on appelle le Pinel optimisé au déficit foncier.

Loi Malraux : dispositif de défiscalisation dans la restauration d’immeubles

L’acquisition d’un appartement dans le cadre d’un programme de restauration complète d’un immeuble situé dans certains secteurs délimités par la loi (site à valeur patrimoniale remarquable, quartier ancien dégradé…) peut permettre à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente. C’est le principe de la loi Malraux, dispositif qui présente la particularité de ne pas être soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an.

Pour les opérations en Loi Malraux ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou déclaration préalable depuis le 1er janvier 2017, le montant des dépenses éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 400.000 sur une période de 4 ans, soit une réduction d’impôt maximum de 120.000 euros. Le prix des murs n’est pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

À noter : si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt dû, la différence n’est pas remboursée ni reportable sur l’impôt des années suivantes.

Défiscalisation pour travaux dans un monument historique

Le propriétaire privé d’un patrimoine immobilier protégé au titre des monuments historiques et disposant par ailleurs de revenus très élevés peut bénéficier d’une déduction fiscale conséquente en contrepartie des travaux de restauration et d’entretien dont il a supporté la charge. Cela vaut lorsqu’on possède un bâtiment ancien reconnu comme monument historique mais aussi lorsqu’on procède à l’acquisition d’un lot de copropriété dans le cadre d’un programme lancé par un opérateur dans un ensemble immobilier à restaurer.

Plus précisément, au titre de l’année durant laquelle il a payé des dépenses de travaux, le contribuable peut déduire de son revenu global (et pas uniquement de ses éventuels revenus fonciers) certaines charges foncières, les dépenses prises en compte n’étant pas plafonnées (contrairement au régime du déficit foncier de droit commun, où les travaux déductibles du revenu global sont plafonnés à 10.700 euros par an). Conséquence, cette déduction des travaux peut contribuer à effacer totalement les revenus imposables du contribuable et in fine à annuler le montant de l’impôt sur le revenu au titre de l’année considérée. C’est tout l’intérêt de la défiscalisation en monuments historiques (MH) en plus de la contribution à la sauvegarde du patrimoine monumental et architectural français.

À noter : pour rappel, pour les personnes déjà propriétaires d’un MH, il aura fallu attendre 2020 pour relancer les travaux en vue de bénéficier d’une efficacité fiscale à 100% du dispositif. Les travaux effectués en 2019 n’étaient déductibles que pour la moitié de leur montant en raison d’un dispositif mis en place dans le cadre de l’année blanche fiscale (sauf pour une première acquisition en 2019).

Défiscalisation en déficit foncier dans l’achat d’un appartement avec travaux

Le régime des déficits fonciers (lorsque les charges excèdent les recettes locatives) présente un intérêt tout particulier pour les contribuables disposant de revenus fonciers et fortement imposés (dans une tranche d’imposition à 30%, 41% ou 45%).

Utilisé dans le cadre d’un investissement dans un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, il peut contribuer non seulement à diminuer la base imposable de l’année de réalisation des dépenses (effacement des loyers encaissés la même année) mais en plus de diminuer l’impôt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes au-delà de certaines limites ou si les dépenses de travaux ont été financées à crédit.

Dans ce cadre, le poids des dépenses de travaux dans le coût total de l’opération est très conséquent : généralement, la répartition du prix de revient de l’appartement à rénover se situe autour de 30 à 40% pour le foncier (les murs) et à 60-70% pour les travaux selon la localisation du bien.

Compte tenu du délai moyen de réalisation des travaux de rénovation (2 ans), la dépense initiale déductible peut être répartie sur 2 ou 3 années en fonction de la date de démarrage du chantier.

Contrairement à la loi Malraux ou à la loi en Monuments historiques, la situation géographique des programmes immobiliers en déficit foncier n’est pas contrainte par un zonage spécifique ou un classement de l’immeuble par l’État.

Défiscalisation des travaux et prélèvement à la source

Quel est l’impact des travaux de rénovation ayant donné lieu à un avantage fiscal sur le prélèvement à la source du foyer ? Tout dépend de la nature de l’avantage fiscal en question.

S’il s’agit d’une réduction d’impôt (Pinel, Denormandie, Malraux) ou d’un crédit d’impôt pour travaux, le taux de prélèvement à la source n’est pas modifié. Toutefois, l’avantage fiscal est bel et bien pris en compte fait l’objet d’un remboursement par les impôts, soit en une fois pendant l’été, soit en deux fois (en janvier et en juillet-août).

S’il s’agit d’une déduction fiscale (charges de travaux déductibles venant en diminution des revenus fonciers), le taux de prélèvement à la source est recalculé en conséquence, de même que le montant des acomptes à payer de façon mensuelle ou trimestrielle au titre des revenus fonciers.

La chronologie est la suivante, selon l’année de réalisation des travaux :

  • travaux déductibles payés en 2019 : taux de prélèvement à la source et acomptes recalculés pour la période courant du 1er septembre 2020 au 31 août 2021
  • travaux déductibles payés en 2020 : taux de prélèvement à la source et acomptes recalculés pour la période courant du 1er septembre 2021 au 31 août 2022
  • travaux déductibles payés en 2021 : taux de prélèvement à la source et acomptes recalculés pour la période courant du 1er septembre 2022 au 31 août 2023
  • travaux déductibles payés en 2022 : taux de prélèvement à la source et acomptes recalculés pour la période courant du 1er septembre 2023 au 31 août 2024
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